3.2 收益途径

3.2.1 收益途径的基本含义

收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的评估方法（见图3.4）。收益法以预期收益为基础，采用以利求本的思维方式，通过对被估资产预期收益进行折现或资本化的方式确定评估值。

收益法的计算公式为：

3.2.2 收益途径的基本前提

3.2.2.1 被估资产未来预期收益能够预测并以货币形式计量

影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。

3.2.2.2 所有者为获取预期收益所承担的风险可以测算并量化

不同的收益可能有着不同的风险，两个被评估资产即使在未来的收益基本相当，但是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。

从货币时间价值和资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率来计算现值。

3．被估资产获取预期收益的时间可以预测

3.2.3 收益途径的基本程序

采用收益法进行评估，其基本程序如下：

（1）收集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等。

（2）分析测算被评估对象未来的预期收益。

（3）确定折现率或资本化率。

（4）分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间。

（5）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益并折算成现值。

（6）分析确定评估结果。

从评估实务的角度看，前4个步骤比较关键，涉及收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率。

但是我们主要是根据已知条件按照第5个步骤来计算被评估资产的价值，因此第5个步骤也比较重要，应特别重视。

3.2.4 收益途径的基本参数

3.2.4.1 收益额

（1）收益额是未来预期收益，不是历史收益和现实收益。

（2）收益额是由被估资产带来的。

（3）收益额是资产未来的客观收益。

3.2.4.2 折现率或资本化率

折现率或资本化率是一种预期的投资收益率。

折现率或资本化率在本质上是相同的，都表现为一种投资收益率，只是适用场合不同。折现率是将未来有期限的预期收益折算为现值的比率。资本化率则是指将未来无期限且年金的永续性收益折算为现值的比率。

3.2.4.3 收益期限

收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可根据法律、契约和合同规定确定。

3.2.5 收益途径中的具体方法

3.2.5.1 收益法的基本方法

（1）未来收益有期限且不等值：

（2）未来收益无期限且年金：

（3）未来收益无期限且不等额（分段法）：

3.2.5.2 收益法的其他方法

（1）未来收益法有期限且年金：

（2）预期收益按等差级数递增且收益无期限：

（3）预期收益按等比级数递增且无期限：

3.2.5.3 其他方法

【例题3－4】某收益性资产效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

A．1400

B．1700

C．1800

D．1970

“正确答案”A

“答案解析”本题应该使用收益法中，纯收益按等差级数递增，收益年期有限条件下的计算公式：

本题中A＝100万元，B＝10万元，r＝10%, n＝20。

【例题3－5】经专业评估人员预测，某收益性资产评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

A．710

B．386

C．517

D．446

“正确答案”D

“答案解析”本题应该使用收益法中，纯收益按等差级数递减，收益年期有限条件下的计算公式，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算。即使题目提供了收益年限，也要通过计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限。例如，本题中收益年限最大只能是10年，如果题目提供的收益年限是8年，则计算时收益年限应该使用8年；如果题目提供的收益年限超过10年，则计算时收益年限应该使用10年），使用的计算公式为：

在本题中，公式中的A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%, n＝10。

所以P＝（100÷0.05－100÷0.052）×［1－（1+5%）－10］+10÷0.05×［10÷（1+5%）10］

＝（2000－4000）×0.3851+1227.82＝455.65（万元）

【例题3－6】（2011年考题）已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（　）万元。

A．649

B．751

C．974

D．1126