3.1 市场途径

3.1.1 市场途径的基本含义

市场途径是指以市场近期出售的相同或类似的资产交易价格为基础，通过比较被估资产与近期售出相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法。

3.1.2 市场途径的基本前提

（1）要有一个活跃的公开市场。

（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

①参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

②参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

③参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

3.1.3 市场途径中涉及的相关因素

（1）资产的功能。

（2）资产的实体特征和质量。

（3）市场交易条件。

（4）交易时间。

3.1.4 市场途径中的具体方法

3.1.4.1 直接比较法

（1）基本原理。

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的某一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

（2）优点。

该方法直观简洁，便于操作。

（3）适用条件。

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者两者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

（4）基本计算公式。

①如果参照物与被评估对象可比因素完全一致。

评估对象价值＝参照物合理成交价格

②参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致。

公式原理：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

③参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。

方法一（见图3.1）：

方法二：

评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n

原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

（5）直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致。

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

①现行市价法（参照物与评估对象完全一致）。

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

②市价折扣法。

③功能价值类比法。

功能价值类比类，即以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异并进行调整，从而估算评估对象价值的方法。

换句话说，功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。

④价格指数法（物价指数法）。

价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

物价（价格）指数的各种表述方法：

A．定基物价指数。

定基物价指数即以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数小于100%，表明物价下跌。

例如，某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市场平均价格，实际运用中往往省略百分号。如表3.1所示。

B．定基价格变动指数与定基价格指数的关系（见表3.2和图3.2）。

C．物价指数与定基价格指数的关系（见表3.3）。

2017年相对于2014年的物价指数＝＝105.66%

D．物价变动指数与物价指数的关系

物价指数＝1+物价变动指数

例如，在表3.3中，2017年相对于2014年的价格变动指数＝112÷106－1＝5.66%

E．环比物价指数（见图3.3）。

环比物价指数为本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。

F．环比物价变动指数（见表3.4）。

环比物价变动指数为本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。

环比物价指数＝1+环比物价变动指数

⑤价格指数法在评估中运用的计算公式。

⑥适用条件。

评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。

【例题3－1】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用价格指数法在评估中运用的计算公式进行计算，则：

资产评估价值＝10×（1+5%）＝10.5（万元）

【例题3－2】被评估房地产于2018年6月30日进行评估，该类房地产2018年上半年各月末的价格同2017年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2018年3月底的价格为3800元/平方米，运用价格指数法在评估中运用的计算公式进行计算，则评估对象于2018年6月30日的价值接近于：

【例题3－3】已知某资产在2016年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2016年2～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。运用价格指数法在评估中运用的计算公式进行计算，评估对象于2016年5月的评估价值最接近于：

300×100%×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）

3.1.4.2 成新率价格调整法

（1）原理。

成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

（2）计算公式。

资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%