第二节　新中国房地产法律制度的立法状况

新中国成立后，在中国共产党的领导下中国的房地产法律制度的发展大体经历了四个阶段。

1.第一阶段

从新中国成立初期到1978年，在这一阶段，房地产管理工作取得了一定的成绩，成立了管理机构，制定了一系列的管理制度，根据当时的需要，颁布了一些法律法规。主要有：《公房公产统一管理的决定》（1949年）、《中华人民共和国土地改革法》（1950年）、《城市房地产税暂行条例》（1951年）、《国家建设征用土地办法》（1956年）、《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（1956年）、《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》（1963年）、《关于加强全民所有制房产管理工作的报告》（1964年）等。

2.第二阶段

从1979年到1988年《中华人民共和国宪法》修改之前，十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的中国房地产业开始了复苏，进入了社会主义经济建设和法制建设的新时期。为了适应改革开放的需要，房地产法制建设也加快了步伐，在十几年中颁布了大量的有关法律、法规和其他规范性文件。主要有《国家建设征用土地条例》（1982年）、《村镇建房用地管理条例》（1982年）、《关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报告》（1982年）、《城市房屋所有权登记暂行办法》（1982年）、《城镇个人建造住宅管理办法》（1983年）、《城市规划条例》（1984年）、《城市建设综合开发公司暂行办法》（1984年）《村镇建设管理暂行规定》（1986年）、《中华人民共和国土地管理法》（1986年）、《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年）、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（1987年）、《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》（1987年）等。

3.第三阶段

1988年《中华人民共和国宪法》（简称《宪法》）修改之后至1994年，这一阶段是房地产的发展时期，1988年全国人大（即“全国人民代表大会”）通过宪法修正案，土地的使用权可以依照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；此外还相继出台了一些其他的法律和法规。如《中华人民共和国城市规划法》（1989年）、《城市危险房屋管理规定》（1989年）、《城市毗邻房屋管理规定》（1989年）、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年）、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》（1990年）、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（1990年）、《城市房屋拆迁单位管理规定》（1990年）、《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞》（1991年）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》（1991年）、《城市房屋修缮管理规定》（1991年）、《商品住宅价格管暂行办法》（1992年）、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》（1992年）、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（1992年）、《工程建设国家标准管理办法》（1992年）、《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年）、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1993年）、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1993年）、《城市新建住宅小区管理办法》（1994年）、《城市商品房预售管理办法》（1994年）等这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。

4.第四阶段

1995年至今，中国房地产法律制度进入了一个新的发展阶段。其中1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产管理法制建设的里程碑，意义重大。另外，2002年8月，第九届全国人民代表大会通过的《中华人民共和国农村土地承包法》，更加规范了农村土地的管理；这期间，我国也陆续颁布了一系列政策法规和规章，《城市房屋租赁管理办法》（1995年）、《城市房地产转让管理规定》（1995年）、《房地产中介服务管理规定》（1996年）、《城市房地产抵押管理办法》（1997年）、《房地产估价师注册管理办法》（1997年）、《房地产广告发布暂行规定》（1997年）、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》（1999年）、《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年）、《房产测绘管理办法》（2000年）、《商品房销售管理办法》（2001年）、《城市房地产权属档案管理办法》（2001年）、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）、《国务院关于修改＜住房公积金管理条例＞的决定》（2002年）、《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年）、《协议出让国有土地使用权规定》（2003年）、《物业管理条例》（2003年）、《建设部关于修改＜城市危险房屋管理规定＞的决定》（2004年）、《物业管理企业资质管理办法》（2004年）、《城市规划编制办法》（2005年）、《民用建筑节能管理规定》（2005年）、《房地产估价机构管理办法》（2005年）《中华人民共和国物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（2010年）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（2011年）、《房地产经纪管理办法》（2011年）、《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（2011年）、《商品房屋租赁管理办法》（2011年）、《商品房销售明码标价规定》（2011年）、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（2011年）、《国有土地上房屋征收评估办法》（2011年）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年）、《国家新型城镇化综合试点方案》（2015年）、《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（2015年）、《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（2015年）、《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2015年）、《长江中游城市群发展规划》（2015年）、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（2015年）。

这些法律法规的颁布实施，从根本上使我国房地产的管理由行政管理模式转变为法治模式。目前我国房地产业主要以法律调整为主、以行政管理为辅。然而，仅从立法的角度而言，房地产法律还存在着许多矛盾。具体表现在法律与行政部门规章、地方法规与国务院部门法规的统一协调问题。尽管目前房地产的法律、法规文件数量众多，但由于颁布机关不同，法律授权行政机关的解释不同，造成在使用上存在着很多分歧，这也是今后我国房地产法律应进一步完善的地方。