第一节　房地产政策与法规概述

一、房地产的概念及特点

1.房地产的概念

房地产是房产和地产的合称，又称不动产。房地产是一种不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产。

房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，土地作为一种特殊的生产资料，在社会生活中起着重要的作用，是其他任何生产资料所不能取代的。

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

2.房地产的特点

房产和地产在物质形态上紧密联系，在权属关系上密不可分，在经济运行过程中往往也是以整体姿态出现，所以应该把房产和地产看成是有机的整体，通常我们称房产和地产为房地产也是这个道理。房地产与其他财产相比，具有以下几个明显的特点。

（1）位置的固定性和不可移动性。因为移动就会丧失或改变经济价值，所以房地产属于“不动产”。

（2）使用的长期性。土地具有永久性，房屋的使用期限也较其他财产长。

（3）独一无二性。房地产是特定物，有其特定的性质，因为即使设计风格、外观规格、用料完全相同的建筑物，也会因为处于不同的地理位置和具有不同的周边环境而不同，所以是独一无二的。

（4）保值性和增值性。土地资源有限，并且随着经济的增长，人们必然对房地产有无限的需求，这些决定了房地产在整体上会随着社会发展保值和增值。

（5）投资大量性。

除此之外，房地产还有很多特点，如数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性等。

二、房地产法的概念、特征和调整对象

1.概念

房地产法是由国家制定或认可的，调整房地产经济关系的法律规范的总称。对于房地产经济关系有广义和狭义两种理解。狭义的房地产法仅指1994年7月5日在全国人大八届八次会议通过，1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下可简称《城市房地产管理法》）。而广义的房地产法是指调整房地产关系的各种法律规范的总称。包括《城市房地产管理法》和与其相配套一系列行政法规、地方法规及相关法规中有关房地产问题的法律规定。

我们学习的是广义的房地产法，它所调整的社会关系的范围，主要包括房地产权属关系、房地产开发建设关系、房地产流转关系、房地产管理关系以及物业管理关系等。房地产法所规范的主要是房地产开发企业的设立行为、房地产开发行为、房地产经营行为，以及政府对房地产的开发经营活动所实施的管理行为。调整房地产关系的法律法规也已形成相对独立的体系。

2.特征

房地产法律制度之所以能够成为一个相对独立的法律体系，是与其自身的特点密不可分的。房地产法除了具备一般法律共有的属性（如规范性、强制性等）外，它还具有其本身的特点。

（1）专业性。房地产法指调整涉及房地产的社会关系，从房地产权属的产生和确立到房地产权属的流转，从房地产权利的规制到房地产权利的保护，只要涉及房地产的内容，房地产法就能予以调整。

（2）综合性。房地产法具有专业性，但同时又具有综合性、广泛性。房地产法的专业性是就房地产法调整的经济领域的特定行业而言的，就房地产法调整的内容、调整的对象、调整的手段以及所设计的法律部门而言，房地产法又具有综合性的特点：房地产法所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样，如房地产管理机关、房地产交易所、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所以及其他法人和公民等；房地产法调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。

（3）统分性。房地产法是集房产法与地产法于一体的部门法。房产和地产不可分离的特点，决定了因房屋产生的社会关系与土地发生的社会关系密不可分，相互交融。因此有必要有统一的法律部门对房地产进行调整，而不是分化为两个部门。但是，房产与地产不是绝对的从属关系，从法律权属上两者是相对分离的。在中国，长期存在着一种片面的认识，一位房地产只有统一性，不可分离性，将两者比喻为“皮和毛的关系”，出现了“房随地动”及“地随房走”的观念。实际上，无论是在中国内地还是在实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在着，在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。由房产和地产法律上的权属关系决定，房产法与地产法也不可能完全融于一体，应存在着较为独立的房产法和地产法，如《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）即是对地产进行专门规定的法律。

（4）非阶级性。就整体而言，法律具有阶级性，但也有一些法律因服务于统治阶级执行公共事务的职能而不具有阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法律制度规范是社会法律规范，与阶级本质并无实质联系。

3.房地产法调整的对象

房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会关系以房地产产权、开发、经营、交易、服务和管理以及与房地产相关的社会关系为其调整对象的。因此，其调整对象的范围非常广泛，归纳起来主要有以下几类。

（1）土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，是房地产业务活动的基础，所以，房地产法需要调整土地、房屋财产关系。

（2）土地利用和管理关系。房屋的所有权和使用权，都属于财产。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。

（3）城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企化在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。

（4）城市房地产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督管理、监督行为，也需要房地产法加以调整。

（5）城市物业管理关系。物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内线化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法的调整之列。