第二节　土地所有权

一、土地所有权内涵

土地所有权是指土地所有权人对归其所有的土地依法享有的拥有、占有、使用、收益、处分的权利，是一种权利束。

土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利，是土地所有制在法律上的体现。在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其他任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。

一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，土地所有者及其代表行使权利有三项重要的限制。

① 土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定。

② 土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。

③ 土地所有权禁止交易。

土地所有权是其他一切房地产权利的基础。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）等有关法律的规定，土地所有权属于物权范畴，也具有物权的一切特征。

我国在新中国成立后，在法律上也承认物权，包括财产所有权、地上权、地役权、典权、抵押权等。但是，在1957年社会主义改造基本完成后，因多种所有制形式互相渗透而形成的用益物权已不可能存在。而产品经济体制下的产品流通按计划进行，也不必有担保物权的存在。所以除财产所有权以外的物权在很长一段时间内基本上已不复存在。一直到改革开放以后，多种所有制并存和社会主义市场（商品）经济的确立，离不开物权法的调整，因此，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）明确规定了财产所有权和与财产所有权有关的产权，如抵押权、相邻权等属于物权范畴的权利。

根据《物权法》等有关法律的规定，所有权包含的各项权利可以独立于所有权而存在。土地所有权同样可以分解成拥有、占有、使用、收益、处分五项权能。这五项权能在特定场合下，除拥有权以外都可以与所有权人分离，但处分权只是部分分离，而作为土地所有权人并不因此丧失其所有权，还保留了拥有权和最终处分权。在市场经济条件下，所有权权能的分离，往往能给所有权人带来更大的经济效益。所有权人享有的五项权能，不一定是通过对五项权能的直接支配来发挥该财产的经济效益。在我国，国家作为国有土地的所有者，可以通过在一定时期内将其中一些权能让渡（转移）给土地使用者的方式（如国有土地使用权出让或租赁）直接获取经济利益。

二、我国的土地所有权

根据《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）和有关法律的规定，我国的土地所有权有两种形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。

1.国有土地所有权

（1）国有土地的范围。《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）规定了国有土地的范围。依据《土地管理法》第八条和《土地管理法实施条例》第二条的相关规定，下列土地属于全民所有即国家所有：

① 城市市区的土地；

② 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

③ 国家依法征收的土地；

④ 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

⑤ 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

⑥ 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

（2）国有土地所有权的特征。《土地管理法》规定国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

我国国家土地所有权的特征有以下几点。

① 所有权主体的唯一性。只有中华人民共和国才是国家土地所有权的主体，国家土地所有权，只能由代表全国人民利益的中华人民共和国及其授权的各级政府行使，其他任何机关、企事业单位都无权干涉。

② 所有权客体的广泛性。国家土地范围的广泛性决定了国家土地所有权客体相当广泛。

③ 所有权与使用权的分离性。国家是国家土地所有权的唯一所有权主体，但由于国家的特性所决定，国家不直接行使土地使用权，而是依法授权给国家机关或企事业单位行使，国家则采取各种方法和手段对国有土地使用权的行使进行监督。

2.集体土地所有权

《土地管理法》规定了集体土地的范围。《宪法》第十条和《土地管理法》第八条规定：

① 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的除外，属于农民集体所有；

② 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。

劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分权利，是土地集体所有制在法律上的表现。集体土地所有权的主体只能是农民集体，依农民集体的所属不同，可以将集体土地所有权划分为三种。

（1）农村农民集体土地所有权。农村农民集体土地所有权是集体土地所有权中的基本形式。村农民集体土地所有权属于全村农民所有，村集体经济组织的法人机关或者法定代表人，是村农民集体土地所有者的法定代表。

（2）乡（镇）农民集体土地所有权。乡（镇）农民集体土地所有的土地属于全乡（镇）农民集体所有，一般由乡（镇）办企、事业单位使用，也可以由乡农民集体或个人使用。乡（镇）农民集体所有的土地一般由乡（镇）人民政府代管，即由乡（镇）人民政府代行乡（镇）农民集体的土地所有权。

（3）村内两个以上农村集体经济组织的土地所有权。行政村内两个以上各自独立的农村集体经济组织，一般是指由过去的生产队沿袭下来的村民小组。农村实行大包干以后，大部分生产队已经解体，一些地区相应建起了村民小组。这种村内的农村经济组织是否具有集体土地所有权的主体特征，可以从两个方面来考察，一是各个农村经济组织之间是否仍然明确保持着过去生产队时期的土地权属界线；二是这些农村经济组织对自己认定的界线内的土地有无法律规定的占有、使用、收益、处分的权利，具体表现形式如排斥他人的、独自占有使用权，农、林、牧、渔业用地承包经营的发包权，以及国家建设征用土地时的独立受偿权等。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。属于村内的农民分别所有的（实际上是以生产队为基础延续存在的），由村内的农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；属于乡（镇）的，则由这一级的农村集体经济组织经营、管理。