3.2 项目投资决策及管理后评价概述

3.2.1 后评价内涵

项目建设的前期分析是根据历史数据和假设预期完成的，而实际上市场瞬息万变，在项目实施和完工投入市场的过程中，面临着各种不确定因素和风险因素。项目的实际运营状态与前期可行性研究一定会出现各种偏差，由投资决策分析产生的偏差会引起决策结果与实际不符，如果决策失误，则会导致损失甚至更严重的后果。产生这种偏差的具体原因可能很多，如决策失误、设计考虑不周、工程质量事故、安全事故、建设工期延长、经营环境巨变、经营管理不善、自然灾害、政治运动等。只有通过项目投入市场后经由实际投资效果的考核，才能系统分析和总结项目投资的经验教训，从而为房地产企业制订未来投资计划、投资政策或有关项目投资管理决策机制服务。

房地产项目投资决策及管理后评价是指房地产企业为了建立科学投资决策机制，提高投资管理水平，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策结果的与实施效果的偏差；并找出偏差并分析原因，从而总结经验、汲取教训、得到启示、提出对策和建议。其核心就是对前期项目战略定位与策划、投资可行性研究和投资决策制度的后评价。

3.2.2 后评价对象与准则

1．后评价对象

房地产项目投资决策及管理后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策结果和制度，具体包括：前期可行性研究成果、项目前期发展战略、项目前期策划成果、企业项目投资决策机制等，如图3-4所示。

2．准则设定

一个科学、合理的投资决策应该做到投资分析体系科学、投资决策结果科学和投资决策机制合理。因此，投资决策后评价应从决策分析科学性、决策结果偏差性、决策机制的合理性三方面着手进行，层次体系如图3-5所示。

（1）决策分析科学性评价。前期投资分析作为决策依据，其完整性与深度对项目投资决策具有重大影响，因此，评价决策分析的科学性可从投资前期分析的完整性和深度的角度进行。

前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等多方面对拟建项目的科学分析，评价整体框架的逻辑是否合理。决策分析的科学性包含两方面：一方面是分析的完整性，报告的投资必要性、技术可行性、财务可行性、组织可行性、社会可行性以及风险管理等是否分析齐全，具体体现在全面完成房地产投资项目分析应包含宏观经济与房地产市场分析、项目概况及地块分析、项目开发战略与项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析、决策机制；另一方面是分析深度，主要体现在投资决策需要建立在充分的可行性研究和其他成果的基础上，后评价需要分析可行性研究的结构层次是否逻辑清晰，决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。

（2）决策结果偏差性评价。决策结果的偏差性是指在房地产项目建成、销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目的偏差状况。如果发生的偏差很小，则说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验；如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，则属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量；同时，研判方向与结论是否具有正确性。

决策的偏差主要反映项目实际实施的偏离程度。后评价阶段分析项目的具体实施情况与可行性报告的预测是否有很大偏差，如果存在严重偏差或是在可研阶段没有纳入考虑范围，都属于严重失误，对整个投资活动会产生巨大影响。

（3）决策机制完备性评价。决策机制完备性关注是否构建了投资决策制度，以及该制度的运行效果，其具体后评价主要分析和评价：

①项目筹备工作，包括筹备单位名称、组织结构，项目筹备计划及项目筹备工作效率等；

②决策与审批的关键要素的把控，包括可行性研究开始、完成时间、审批的合理性；

③项目投资决策机制的科学性、决策效率和决策质量等，包括是否有规范的投资决策流程，不同层面的投资决策工作和评估重心的完成情况，不同层面的领导层评价其投资决策的目标的实现度，整个决策过程的效率及执行度。

3.2.3 后评价依据

1．国家规范

●《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）

●《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）

●《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会计办投资[2002]15号）

2．项目资料

项目前期投资决策的文本资料将作为后评价的主要依据，主要包括：用地方案及技术经济指标可行性研究报告、市场调研报告、前期定位策划报告、其他前期专题报告。

其中，最核心的资料是投资可行性研究报告，这是投资决策的根本依据；其他各类研究报告都是为了更科学、细化地完成投资可行性分析。