第3章 房地产项目投资决策及管理后评价

3.1 项目投资决策及管理概述

投资决策是项目前期必须完成的首要工作。该阶段主要工作是完成可行性研究、做好项目发展战略决策、做好项目前期策划，而做好这些工作需要有完备的投资决策制度保障。作为后评价的评价内容准备，本节根据项目投资决策内容与方法展开论述。

3.1.1 可行性研究概述

一个完整的房地产项目可行性研究应包括九部分：投资环境分析、房地产市场分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、财务评价、风险分析、环境和社会效益分析；最后，对项目建设的必要性和可行性论证给出结论和建议。

1．房地产投资环境分析

房地产投资环境是房地产投资所在的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部境况和条件的总和。其主要包括经济环境、政策环境、社会环境、生态环境、区位环境和城市规划建设等方面。房地产投资环境分析以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律，以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。

（1）经济环境。经济环境因素是影响投资决策最重要、最直接的基本因素，对投资效率和安全性的影响极大。经济环境因素主要包括宏观经济环境、金融环境等。宏观经济环境作为影响房地产投资开发的深层次的因素，进行经济环境分析时通常需要预见3年、5年，甚至10年后的宏观经济环境。通常要分析以下指标：该区域的国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标；当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数、利率以及通货膨胀水平等描述社区消费水平和消费能力的指标等。金融环境是指一个国家在一定的金融体制和制度下，影响经济主体活动的各种要素的集合。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

（2）政策环境。政策制度是政府为实现一定时期的一定目标而制定的行动准则。政府对产业的偏向、市场的调控、投资的优惠政策是房地产项目决策定位的重要依据，如政府的土地政策、动拆迁政策等。

（3）社会环境。整体社会环境包括政治环境、法律环境、人文环境、技术环境等。政治环境指的是一个国家的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性、政府管理服务水平等方面的基本条件。社会文化因素关注的是投资的房地产项目所在地区的社会意识形态，如公民受教育的程度、宗教、风俗习惯、社会心理、道德、价值观念、文化传统等。

（4）生态环境。由于自然环境是一种投资者无法轻易改变的客观物质环境，具有长期、稳定的特点，而房地产投资项目具有地理位置的固定性和不可逆的特点；因而，房地产投资必须重视自然生态环境的分析研究。投资者要重视项目所在地的地貌特点、自然风光、气候风向等自然环境条件，充分利用其有利的一面，使项目在外观、结构、使用功能上，均能与外在的自然环境相协调。

（5）区位环境和城市规划建设。这方面是指城市布局规划、功能分区规划、交通网络规划等，主要包括项目所在城市区位、城市规划发展状况（城市空间结构图、城市发展战略）、项目所在区域与项目地块关系、城市发展方向对项目的影响、区域现状及发展规划对项目的影响，以及项目周边交通条件与城市交通系统对项目的影响。

2．房地产市场分析内容

市场环境是指投资项目面临的市场状况，包括市场现状与未来趋势。房地产市场分析需要完成“四区域、三层面、三阶段”的分析内容。

“四区域”包括：整体市场、区域性市场、专业性市场、项目竞争性市场。区域性市场是针对特定地区房地产市场及各专业市场总的供需分析，侧重在地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等。专业性市场是在区域房地产市场分析的基础上，对特定区域某一物业类型房地产市场（住宅、商业等）的供需分析与预测。项目竞争市场主要指同类项目的分布状况、开发结构、市场供给量和潜在需求量、开发规模、城市及区域价格分布规律、客户来源和客户资源，以及竞争对手的状况。

“三层面”包括：市场供应、市场需求和市场交易信息分析。市场供应需要调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给，分析当前城市规划及可能的变化、规划和建设中的主要房地产开发项目、房地产市场的商业周期和建造周期等。市场需求需要分析影响目标物业市场需求的因素，如人口数量、收入水平等；进行需求预测，如人口规模，收入增长状况等；针对细分物业市场估计吸纳价格和数量；市场购买者的产品需求。

“三阶段”包括：历史数据、现状市场和未来预期分析。例如，市场供应量和市场吸纳量的历史数据、现状与未来估计，市场购买力的分布状况及变化趋势，市场价格水平及其走势等方面。

3．项目概况及地块分析

房地产的不可移动性和地区性的特点，导致房地产开发具有明显的区域性；进行房地产投资决策时必须充分项目所在区位。区位按内投资环境各要素存在的范围不同，可分为宏观、中观、微观区位因素。宏观区位因素指一个国家的投资环境；中观区位因素指区位地经济发展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等；微观区位因素指具体场所的自然经济及社会条件，如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等。对房地产开发项目而言，除了一般性研究宏观区位因素外，更要注重中观和微观区位因素的研究。

（1）区位要素。区位要素中包括项目所在的区域和具体地段位置。区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征。地段位置指明了一宗房地产项目的具体空间区位，以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境，具体包括：

①商服繁华因素，如所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系；

②道路通达因素，指所在地区道路系统通畅程度；

③交通便捷因素，指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度；

④城市设施状况因素，包括基础设施建设、生活设施、文化娱乐设施、体育健身设施；

⑤环境状况因素，如绿地、公园、河流等。

（2）个别要素。个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。前期投资决策阶段主要考虑土地个别因素，一般包括：区位、形状、宽度、深度、面积、地形地势、周边配套、周边环境、市政配套、容积率、土地用途、土地使用年限等。譬如，会重点考察地块及周边是否有污染源、噪音源、高压线走廊等不利因素。

（3）地块分析。地块分析通常运用SWOT分析法，对比竞争性项目，从项目地块的区位价值、景观价值、商业价值等价值面寻找地块价值。SWOT分析法也称态势分析法，其内涵包括优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat）。20世纪80年代初，由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出，经常被用于企业战略制定、竞争对手分析等场合。在总体规划或镇区地块开发与城市设计、项目选址意向、产业园区规划的文本及研究中，也越来越多采用SWOT分析法。对房地产项目而言，优势与劣势、机遇与挑战主要需进行下列分析：

①优势，通常包括地块方整、大规模社区、周围环境优雅高贵、生活机能完备、公共设施充足、景观视野良好、学校优良等；

②劣势，通常指地块狭小、附近有令人厌恶的设施、地处旧城区附近、建筑物老旧、道路条件差、交通不便、市场吸纳量不足等；

③机会，通常包括房型与面积多寡、施工期的长短、整体规划的幽静或热闹、容积率的高低、地价低、公社比低、停车位的有无等；

④威胁，通常包括附近竞争楼盘的多寡、产品价格竞争的强弱等。

除了单方面分析之外，地块分析还会采用矩阵分析，即将内因（优势、劣势）与外因（机遇、挑战）两两组合，分析出地块发展的最优可能性（优势+机遇）与最差可能性（劣势+挑战），以及中间的可能性（劣势+机遇，优势+挑战），并根据每种可能性，提出发展策略。然后，根据判断，排除最差可能性（劣势+挑战），因为只看到自身发展的不利因素与发展过程存在的不利因素是不可能发展起来的。项目分析就是做预案，在这四种矩阵模式中，最差模式（劣势+挑战）不具备发展可行性。因此，矩阵分析真正可行的将是三种预案（规划策略），即优势+机遇、劣势+机遇、优势+挑战三种模式。利用SWOT法推导地块的定位与功能布局，以此保障项目前期的投资分析的科学性与合理性。

4．项目开发战略与定位

项目前期决策阶段在充分考虑投资环境与项目状况后，需拟定项目开发战略，制定项目开发定位，以指导后期开发建设。项目开发战略与定位一般通过房地产项目策划完成。房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，通过对市场环境的调查和系统的分析，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。房地产项目策划的主要内容，按照项目开展顺序划分，主要包括前期发展策划、建设前期及建设期策划、营销策划、销售期及后期服务。在投资决策阶段进行前期发展策划时较为简单，主要包括对项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、开发合作方式的分析与选择、项目融资方式和资金结构的分析与选择、房地产产品经营方式的分析与选择。项目开发战略主要指受投资环境、市场竞争、未来趋势和自身因素的综合影响，提出项目总开发战略、竞争战略、品牌战略，并以战略指导项目定位。项目定位是基于对竞争项目产品信息、竞争项目客户特征、竞争项目价格及销售情况等信息的了解，进行概念定位、客户定位、产品定位、价格定位及经营定位。

（1）概念定位。

①形象定位。房地产项目形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。形象定位通过以地段的特征、产品特征或顾客利益点、规划或产品的首创和创新点、项目的目标客户、文化象征、生活方式等作为切入点，对建筑风格、项目案名等进行定位。

②主题概念定位。房地产项目主题概念定位是指在市场供需科学分析预测、项目潜在价值挖掘的基础上，为体现项目核心价值、锁定目标客户群体而赋予项目特定的内涵即主题概念，以唤起消费者对新的消费方式的向往、对新的消费观念的认同。主题概念定位的本质就是通过项目的主题概念来体现物业的核心价值，通过引导消费者的消费新观念来创新物业并提升物业品质，从而提高项目竞争力。

（2）客户定位。房地产客户定位旨在研究消费者的消费行为、消费动机及消费方式；同时，研究消费者自身的人格、观念，所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，从而确定房地产项目的目标消费群体及其特征。

房地产项目客户定位常用市场细分法加以确定。由于没有任何单一的产品能适合所有的消费者，因此，市场细分就要从普遍市场中确定一个或几个目标市场，然后根据每个目标市场的特点来指定产品方案的过程。房地产项目定位中的市场细分是指每一种档位、户型结构、设计风格以及物业管理的项目都有特定的目标消费群体。

一般来说，住宅市场的细分变数包括地理细分、人口细分、心理细分和行为细分。地理细分是将市场划分为不同的地理单位，如城市、行政区、居民区等，分析处于不同地理位置、自然环境、人文环境的消费者对房地产产品的要求特点、需求总量和需求变化。人口细分是对房地产市场而言，由于消费者不同的年龄、职业、经济收入、文化水平、家庭构成、居住区域，使他们对房地产产品质量、档次、风格、面积、房型等有着不同的需求。心理细分，是以人们购买住宅的动机、生活方式与个性等心理变数作为划分住宅消费群的基础。行为细分是以消费者对房地产产品的住宅消费数量、了解程度、使用程度、购买或使用时机等行为变数为基础划分消费群。

（3）产品定位。房地产项目的产品定位应主要研究产品种类和目标客户消费使用过程，确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品；并且要考虑产品的档次、价格、地段、品质以及开发周期等；此外，定位必须要具有超前性。产品定位的内容包括项目的业态定位、产品规划条件的确定、建筑风格、户型设计、楼层、是否装修等。其中，户型设计涉及户型配比、户型面积设定、类别分布、功能配置。

（4）价格定位。房地产项目的价格定位目标必须服从房地产企业投资总目标和市场营销目标。房地产价格的影响因素主要包括市场竞争、客户心理、政策因素、产品因素（如建筑风格、户型、景观环境设计）、外部环境（如交通、周边配套、空气与环境质量、噪声）、品牌因素等。

（5）经营定位。房地产产品经营方式的分析与选择，主要应考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力，以及市场的接受程度等，并对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。

5．建设方式与进度安排

建设方式指的是建设工程的发包方式，即在项目施工阶段开发商与各参与者之间的合同关系，包括平行承发包、总承包委托建设等。由于不同发包方式会带来工程质量、工期、成本等差异，因此，在前期需要给出一定建议。

房地产开发项目具有投资金额巨大，投资周期较长的特征，必须对项目开发进度进行安排才能降低相应的风险，提高收益。项目实施时期的进度安排是前期策划中的一个重要组成部分。房地产项目的开发一般包括五个阶段：获取土地及市场定位阶段、设计阶段、施工阶段、销售阶段和后期服务阶段。在施工阶段，可将项目分为以下几个节点安排进度：桩基工程（打桩）、土方开挖、地下室结构封顶、主体结构封顶、外装饰完成（外墙粉刷）、室外总体完工、竣工验收等。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响、紧密衔接的；也有些是同时开展、交叉进行的。

房地产项目的建设方式和进度安排对时间因素产生直接影响；而建设工期与资本成本、项目完工、预售计划直接相关。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，合理选取建设方式和进度安排，从而减小资本成本，增大开发利润。

6．财务评价

投资项目旨在最大限度获得经济效益和社会效益，房地产项目财务评价是在项目投资的前期，在房地产市场调查与预测、项目策划、投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析；从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。

（1）房地产开发项目总投资估算与投资计划。根据房地产开发项目本身的特点，项目投资估算没必要很精确，但是要注意各个时期中各个费用的变化情况，争取最大程度上接近未来预算情况，提高整体预算的精确性。房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、勘察设计与前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、开发期税费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营、自用为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

（2）房地产开发项目收入估算与资金筹措。房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。在进行房地产项目经济评价时，应编制销售收入、经营税金及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。

资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。结合项目开发合作方式、设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。

（3）财务指标分析。进行房地产项目财务评价，应根据现行财税制度和价格体系，通常按照以下步骤来进行分析：

①分析和估算项目的财务数据，包括对项目总投资的资金筹措方案、成本费用、销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估；应编制的基本财务报表主要有现金流量表、资金来源与运用表。

②分析财务基本报表。

③分析财务效益指标。财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力及资金平衡状况的指标，用于判断项目的财务可行性。反映项目财务盈利能力的指标包括静态指标（投资利润率、投资利税率、资本金利润率等）和动态指标（财务内部收益率、财务净现值等）；反映项目清偿能力的指标包括投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等。

④提出财务评价结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进行分析，对照有关标准，从财务角度判断项目是否可行或从中选择最佳方案。

具体财务报表编制、财务指标及计算可见本书第9章。

7．不确定性分析

房地产投资项目是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况作出精确估计。因此，极有必要在项目前期对项目可能造成影响的不确定因素进行深入分析，估计可能出现的风险；然后，进行房地产项目不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

（1）风险要素。房地产项目风险是指投资商因对未来房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、施工安全、开发周期、贷款利率等方面；其中，主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。同时，这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。

房地产项目风险按与外界关系可分为系统风险和非系统性风险。房地产项目的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险，主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险与损失风险等。房地产项目的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响，投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险，主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。

（2）盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，二者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有：

①最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

②最高土地取得价格。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。

③最高工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。

（3）敏感性分析。敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。

房地产项目不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

①土地费用在开发商还没有获取土地使用权时，由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算；

②由于前期估算的建安费用因估算时长历经实际获得土地权的一段时间，物料价格与承包商报价有偏差，人工费用也会有变化，估算也会存在变动风险；

③租售价格因开发过程中市场供求、经济环境等因素的变化产生影响；

④房地产开发项目的开发期有准备期和建造期组成，准备期因报批手续和招投标等事项可能会导致延迟，建造期则可能因建材短缺、气候条件等多方面原因延长，这些都会导致开发商遭受因工期延长而带来的损失；

⑤其他的不确定性还有经济技术指标变更、资本化率与贷款利率等的调整。

房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：

①确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可选用其他经济指标；

②确定不确定性因素可能的变动范围；

③计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；

④通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析。

敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析假设各因素之间相互独立，每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况；多因素敏感性分析则是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生时，项目财务评价指标的变化情况。进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标的相对变动幅度；也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。多因素敏感性分析方法中常用三项预测值法，估计出最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各个变动因素三个预测值的相互作用来分析判断开发利润受影响的情况。

（4）概率分析。不确定分析中的盈亏平衡分析是敏感性分析在风险因素确定发生概率未知的条件下的抗风险分析，它不能替代风险分析。风险分析常用的方法为概率分析法，概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，以说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。

8．环境影响评价

项目的效益应该是经济效益、社会效益与环境效益三者的统一。在可持续发展问题备受关注的今天，经济发展与环境生态的协调发展成为不可避免的课题。因此，在房地产项目立项之前，一般会进行项目对环境产生影响的评价，即必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，必须在可行性研究阶段对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素进行论证分析；充分调查研究项目所涉及的各种环境因素（空气、水、噪声、固体废弃物等），据此识别、预测和分析该项目可能对环境带来的影响；然后，按照社会环境发展与环境保护相协调的原则，对其进行评价，推荐技术可行的、经济的，且布局合理的，对环境有害影响较小的最佳方案，并提出预防或降低不良环境影响的具体措施。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

9．社会影响评价

房地产投资的社会影响评价是指识别、监测和评估房地产投资项目的各种社会影响，分析当前社会环境对拟建房地产投资项目的适应性和可接受程度。房地产项目投资的社会影响评价的主要内容包括：弱势群体支持问题、文化教育卫生影响问题、基础设施建设问题等。除了对社会影响问题进行评价之外，还需要对社会影响问题的互适性分析，主要是不同利益群体对房地产项目建设和运营的态度及参与程度、参与方式。对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。

3.1.2 投资决策制度

为了防止投资决策的随意性和盲目性、提高投资质量、防范和降低投资风险、有效控制投资成本、提升投资效益，房地产企业需要建立科学投资决策制度，保证其投资决策的科学性、可靠性和高效益，从而促进实现企业战略目标。

1．投资决策组织体系

房地产公司的组织架构不同，我们在此分别以房地产集团公司和房地产项目公司为例，介绍两种类型的投资决策组织体系。

（1）集团公司投资决策框架。集团公司设置有投资决策委员会作为投资决策中心，对公司重大战略、投资项目负责。下面以万科为例，对集团公司投资决策体系进行介绍。

万科在2000年后实行城市公司制，自2004年开始进行中长期战略规划，并配合组织战略发展的需要，进行组织管控体系调整，万科将几个城市公司“捆”成一个区域，实行区域制，形成“战略总部→专业区域公司→执行一线公司”的三级管控框架，如图3-1所示。

区域公司抓城市公司，集团总部抓区域公司，集团是绝对的决策中心。不同层面的投资决策重心有各自的侧重点，集团公司从公司的战略发展方向引导和把控投资项目；区域公司则承担拓展区域市场和企业的良好运营；单个投资项目的公司则关心该项目的资金状况、财务指标以及该项目面临的风险。投资决策重心金字塔如图3-2所示。

在“战略总部→专业区域→执行一线公司”三级架构下，万科总部除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线各城市公司支持外，还掌握一线公司的投资、财务管控和人事三项大权。万科认为买地是房地产企业最重要的投资决策，从投资决策中心的职能看，在集团总部设有一个投资与决策委员会，各城市的一线公司要通过投资与决策委员会审核后才能拿地。因此，万科非常重视房地产项目的可行性分析，其主要包括摸清项目的基本状况、分析市场环境、进行规划设计、工程计划、销售计划，以及投资收益分析和项目面临的风险分析。因此，这可研工作也需要其他部门的配合，如设计部门根据收集的规划技术参数，拟清专业单位作用的方案设计，为可研分析提供基本参数。在投资决策的过程中，万科集团制定了项目发展制度，包括《项目发展管理制度》《新项目发展计划体系》《可行性论证报告内容指引》《项目用地投标/竞标管理办法》等；制定项目决策阶段业务流程，明确各部门任务分工；并且，严格执行决策阶段的时间控制计划和决策质量。

在2012年9月，万科将总部的部分决策权下放到区域公司，包括投资、财务管控和人事。这样，成熟的区域公司将得到总部包括人员安排、投资以及专业化施工等多方面的授权，而集团则只做战略总部，主要负责如创新研发、品类分析等前瞻性研究以及融资等重大财务安排。投资权下放后，区域公司仅代表总部对下辖各城市公司进行指导和管理；区域公司自设投资与决策委员会，从而缩短了投资决策的长链条；区域公司将拥有买地的自主权，对项目的考察效率提升，同时，也对市场更敏感、更了解情况，能够有效提高决策的准确度。

（2）项目公司投资决策组织架构。有些房地产企业并未像大型集团公司一样设置常设的投资决策机构，而是组建投资项目评审小组这样的非常设机构，由各个部门参与投资决策。因此，下面以房地产项目公司的组织框架为例，对项目公司投资决策组织进行介绍。

房地产开发项目投资决策工作小组负责人由发展经营部负责人担任或委派，负责项目的组织协调；小组成员由发展经营部、规划与产品研究中心、项目管理部、财务部、成本管理部等部门委派人员组成，并应明确各自的分工和职责，以便开展工作。在必要情况下，可以聘请项目所涉及专业领域的技术专家以及其他中介机构的参与工作小组，然后报主管副总决定并按公司相关规定履行程序。公司总经理负责主持项目投资决策会议。

各部门职责具体如下：

①投资发展部负责编制投资计划，负责组织项目投资可行性分析，对投资项目进行评估与选择，负责房地产主业投资或收购的实施工作；

②策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料；

③财务部和工程部造价人员负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作，根据项目可行性分析报告实施项目资金筹划、进行合同成本管理、成本核算与结算分析；

④工程部负责提供所分管的可研报告所需资料，协助进行可行性研究分析，对可研报告从部门角度提出意见。

2．投资决策审批权限

房地产项目投资是公司的重大决定，不同项目根据投资额总量大小，控制投资决策的审批权限要有明确区分，以控制项目投资风险。集团控股企业的投资审批权归集团企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目应按照隶属关系，分级管理。集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的既定比例。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。

3．投资决策流程

决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则；遵循房地产可行性研究和投资决策控制程序。大型房地产集团开发新项目的投资决策流程是：发现投资机会→报意向→组建团队→项目立项→报决策→决策，如图3-3所示。

主要分为以下几个阶段。

（1）意向阶段。子公司定期或不定期向发展经营部通报新项目信息。发展经营部对所接收项目信息进行初步筛选，对符合公司发展战略和业务方向、有一定投资价值的项目，报主管副总审批后，进行项目投资前期研究。

（2）立项阶段。成立项目工作小组并编制可行性研究报告。项目投资前期研究结论报主管副总审批后，同意继续开展的项目，由发展经营部牵头成立项目工作小组。项目工作小组负责项目前期调研，提出立项申请，编制项目立项建议书；项目开发部负责编制《项目投资建议书》，论述项目的初步可行性。对项目存在重大质疑的，应及时向主管副总报告，必要时申请中止研究。项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。

（3）决策阶段。决定投资项目的可行性研究报告报公司审批，提请主管副总经理批准对项目进行投资；经主管副总审核后，提请公司总经理审批，并报项目决策会研究讨论，决定项目是否立项；最后，由最高投资决策中心确定是否对该项目进行投资。

建立项目储备制度。对进入投资前期研究的项目，不论获得与否，开发项目的可行性研究报告及决策意见都应由专人负责登记入库，并并对相关资料妥善保存备查。