3.3 项目投资决策及管理后评价内容

以下将从投资决策后评价的主要内容展开介绍决策分析科学性、决策结果偏差性以及投资决策制度完备性的评价。其中，科学性的投资前期分析的完整性见准则设定，不再次展开；同时，根据投资决策分析完备性内容要求，选取重点部分进行深度分析以体现分析科学性。

3.3.1 投资环境与市场分析后评价

回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性；从而找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分；并通过总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。

3.3.2 项目定位后评价

项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，开展对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要应从以下几点着手进行：

①投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行了全面定位；

②对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力；

③对比产品定位与实际产品是否发生调整，如果发生则找出调整原因，并评价产品功能定位的效果；

④对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度；

⑤对比前期价格定位和实际执行价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价产生的具体市场效果；

⑥对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价经营定位以及具体经营策略的市场效果。

如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，应总结前期定位的经验；如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观对偏差程度、偏差原因以及结论作如实总结。

3.3.3 项目经济技术指标后评价

对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等，如表3-1所示），计算偏差额度以找出偏差的指标；分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。

3.3.4 投资进度后评价

评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性；与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点；分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：土地取得、取得建设工程规划许可证、取得施工许可证、开工、售楼处/样数房/展示区验收交付、项目竣工备案、取得交付使用许可证、取得预售许可证，项目交房。具体偏差评价详见5.3.1“进度管理目标后评价”。

3.3.5 财务后评价

回顾项目的投融资模式的选择，评价资金来源和融资方案分析的合理性，包括是否提出多方案建议与方案优化，以及风险分析。在项目实际运行中，评价选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。

由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，因此，需通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。

3.3.6 项目风险后评价

由于房地产项目易受到各种不确定因素的影响，包括土地费用、建筑安装工程、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；因此，房地产开发会面临营运风险、财务风险、市场风险等投资风险。在前期阶段，对风险的识别深度与后期开发风险密切关联，因此，在后评价阶段关注投资决策阶段，应重点评价决策层对于风险的识别、风险要素的分析、风险判断等的合理性。一般来说，投资风险后评价主要针对盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析，结合项目实际发生的情况对风险分析的合理性进行评价；同时，评价实际情况是否在风险分析的考虑范围内，以及管理风险的措施是否有效。

3.3.7 投资决策机制后评价

为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，应从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。

首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度，包括是否构建投资决策组织，以及决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业项目投资决策的科学性、操作的有据可依、管理的统一协调。

其次，企业是否形成完善的决策流程。具体流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系着项目投资决策结果偏差的大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。

最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈体系。具体如，采取了何种措施保证投资决策的有效实施，如何有力推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率；同时，评价反馈机制发挥的作用。在实际项目运作中，需要加强项目后评价和新项目投资决策之间的逻辑联系，建议在项目可行性研究报告中增加一项必备内容，即“以往项目的经验、教训总结”，用于说明过去投资项目与拟建项目同类工程的主要经验、教训及本项目拟采用的改进措施，促进项目关系人对有效改进措施的落实。