1.5 土地银行
正如我们将看到的，经济学家的角色就像魔法师的随从或助手，通过误导，比如指责观众不该分心，趁机来分散他们的注意力，使之忽视真正在上演的事情。回到我所在街道上那栋空房子的问题上来，哈特利伯派的炼金术的一个更具体的典范——以及它的“四处飞舞的滑稽纸片”——就是加拿大的房地产-金融综合体。我将重点关注这一点，因为我住在多伦多，但当然其他国家也有自己的版本。事实上，世界上最大的资产类别不是股票，也不是债券，而是房地产，其估值约为2000000亿美元，大约是证券交易市场规模的三倍。16
以下是加拿大五大经济支柱行业的名单，以及它们在2020年对国内生产总值（GDP）的贡献：17
由于建筑和金融行业的很大一部分都涉及房地产，加拿大经济的1/5左右似乎都与居民（或非居民）建造房屋并彼此出售密切相关，这使得它成为国家经济的最重要的组成部分。这些公司就是劳的密西西比公司的现代版，以房地产的形式承诺黄金。在多伦多和温哥华等繁荣地区，它们对当地经济的贡献可能更大。也许正因如此，安大略政府在疫情期间才会将房地产列为一项必要服务吧。
那么，这种疯狂的活动是靠什么维系的呢？在某种程度上，这一过程得到了第四大经济板块——采矿采石业和石油天然气开采——的资助，这代表着最终的免费午餐，因为大部分价值来自自然资源，而不是人类劳动力。令人吃惊的是，以GDP作为衡量指标，房地产-金融综合体的能量远远大于实实在在的能源部门。与劳的移民大军一样，源源不断的新移民是这场演出的重要组成部分，尽管在疫情期间这些新移民资源已经枯竭，但最重要的是新资金的流动，每次有房屋抵押时就会产生这样的新资金。
货币的创造过程和哈特利伯派描述的一样。货币以贷款的形式存在，以房产作为抵押。这种贷款由国家强制执行，但国家不收取利息。相反，这些资金将流向银行，理论上是为了抵消银行的风险。通过抵押贷款创造的新资金流向了卖房者，其中大部分通常会再投资于房地产，从而推高了房地产的价格。哪怕实体经济的通胀水平依然温和，但当房价呈指数增长时，货币供应往往会随房价增长。
如图1.1所示，该图比较了自1999年以来广义货币供应量M3的增长和房价的增长。这两条曲线被归一化了，在2000年年初时都等于1，房价指数一直以指数级的方式增长，直到2008年前后，金融危机造成了短暂的停顿，但很快增长就恢复了，现在房价略微落后于货币供应量。在新冠疫情封锁期间，加拿大政府拼命向金融体系注入大量资金，试图阻止这个脆弱的哈特利伯计划崩盘，因此在2020年出现了近乎垂直的货币供应量增长。
当然，除了房价，货币供应还取决于其他因素。该指数也只显示了典型的房价，而不是所有的住房存量的总价值，这些住房存量应该会因为新的房屋建设而增长得更快一些。然而，任何看过这幅图的哈特利伯派都会立即意识到，货币增多的主要原因是通过房地产交易创造的资金；房地产价格上涨的主要原因在于有了更多的资金。正如市场策略师克里斯·沃特林（Chris Watling）所言，全世界大多数经济体中都出现了类似的现象，“人们通常以为住房供应短缺是高房价的关键原因，但事实并非如此，大量且增长迅速的抵押贷款债务才是近几十年来高房价的关键驱动因素。”18
这些货币大部分流向了哪里？加拿大营收最好的四家公司给出了提示：
它们的共同点是名字中都有“银行”这个词，正在通胀的不仅仅是房价——还有银行家的奖金，以及这些银行的股价，就跟房屋本身一样，主要为富人所有，从而加剧了不平等。
●飘浮术
飘浮术是最著名的魔术戏法之一，在魔术师的手下，物体或人可以飘浮在空中，不受地心引力的影响。这种飘浮实际上是一种幻觉，并且需要借助一些机械的东西才能做到，我觉得对此我也无须透露太多。但同样重要的是魔术师的花言巧语，他能够通过创造一个完全不同的叙事来分散观众的注意力。19世纪伟大的法国魔术师让·欧仁·罗贝尔-乌丹（Jean-Eugène Robert-Houdin）表演的“空灵悬浮”就是一例，他声称新流行的物质以太具有令人难以置信的特性，可以使他的儿子飘浮在空中。
一种被炼金术士称为“甜硫酸”（Sweet Vitriol）的化合物，在18世纪德国科学家弗罗贝尼乌斯（W.G.Frobenius）发现了制造方法后，被重新命名为缥缈之灵（Ether[8]）。当然，他选择这个名字，不是因为他真的相信他发现了精华（Quintessence[9]），而是因为它对人类心灵所产生的悬浮作用。推广者包括“医生”詹姆斯·格雷厄姆（James Graham），一个“倡导性疗法和泥浆浴有益健康的人”，他会带着“显而易见的平静和快乐”吸一到两盎司[10]，每天重复几次。除了用于消遣，缥缈之灵还被用作医疗、手术或分娩的麻醉剂，以及魔术表演的道具。罗贝尔-乌丹在表演魔术时，助手会在剧院周围撒上一点缥缈之灵，这样观众就能闻到这种神秘的新物质的味道。
如今，银行对房价采用了类似的飘浮术，而它们的经济学家助手们则用措辞严谨的错误信息，以及“看不见的手”（the Invisible Hand）或“供求关系”（Supply and Demand）等概念来制造神秘氛围。例如，加拿大一家领先的学术型经济学博客在2017年报道称，“对我们大多数人来说，安大略省房价的驱动因素似乎相当直接。自1990年以来，安大略省的人口增长了近36%，这应该有助于提振住房需求。更重要的是，利率已经下降并保持在历史低位，这使得即使在房价上涨的情况下，也很容易为住房融资。如果在经济因素的推动下，需求的增长速度大于供应，那预计价格就会上涨。”时任加拿大央行行长的史蒂芬·波洛兹（Stephen Poloz）也认为，房价上涨是由于“基本面因素”，特别是“在住房供应紧张的时候，人口增长会自动产生更多的住房需求”这一事实。19
经济学家基本上是根据他们的供求定律得出这个结论的，这意味着价格上涨通常会导致需求下降。但事实上，即使房屋价格飙升，需求仍然很高，这表明人口增长必然会带来经济动力。可以肯定的是，像多伦多这样的城市对技术移民来说像磁石一样极具吸引力，而分区规则[11]（Zoning Restrictions）等限制则会抑制供应；然而，从1990年至2017年，人口增长率为36%，相当于年增长率约为1.1%，这并不是非常高的水平，尤其是考虑到2017年多伦多房价的涨幅约为这一速度的25倍。虽然抵押贷款利率非常低，但总消费者债务还是一直处于历史高点，并未因低利率有所减少。
显然还有别的事情也在同时上演，但是受供求定律的经典逻辑和没有免费的午餐等教育熏陶的经济学家却看不到这一点。他们表现得就像维多利亚时代的科学家，试图通过计算原子弹中含有多少新发明的炸药来推算原子弹的爆炸当量。正如后面讨论的那样，价格上涨并不一定会抑制需求——反倒会让买房者担心错过良机，而拉动了需求。房地产经纪人助长了这种情绪，比如一位经纪人在推特上写道：“很多人不理解房地产中的杠杆因素。买一套50万美元的公寓，首付10%。3年后，公寓已经升值到55万美元，很多人把这看作是10%的回报，而实际上它是100%的回报。杠杆是真正的财富积累之道，你得让手中的钱运转起来。”
近一年来，即使因为新冠疫情出现经济衰退，加拿大失业率达历史最高，出人意料的高杠杆房地产市场却仍然还在“对抗地心引力”，正如《环球邮报》（Globe and Mail）的标题所写的那样，大多数加拿大经济学家仍然对风险非常乐观。20例如，在2021年的投资者报告中，蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特（Douglas Porter）表达了自己的困惑：为什么在经过购买力和汇率调整后，加拿大的房价会比美国高出46%？21鉴于移民这一经济支柱已经被剔除——人口增长速度降至1916年以来的最低水平——波特认为：“更深层的答案可能就在于，总的来说，相比其他国家，加拿大人集体选择分配更多的资源（因此‘消费’更多）给住房。这并不一定是件坏事，只是一种消费选择。如果这真的代表了加拿大人的偏好，那么相对于其他领域而言，在住房方面的大量投资是一种资源失调，这一点是有争议的。毕竟……谁来判断这种类型的消费比其他形式的消费好还是坏呢？”
换句话说，房价高是因为加拿大人认为房地产非常值钱。这一解释再次与主流经济学契合，主流经济学认为，价格是主观效用的衡量标准，这是不言而喻的；然而，奇怪的是，这种对房子的喜爱不仅很浓厚，而且还以惊人的速度增长（2020年，其增速是通货膨胀率的10倍）。另一位银行家在2021年4月呼吁对房价问题进行更多研究，但他表示，没有什么“魔法棒一般的政策可以应对这种情况”，而且无论如何，加拿大“仍不至于出现过度房地产泡沫，更不要说房地产泡沫破裂了”。22
因此，总的来说：加拿大的房地产泡沫极有可能是这个国家最重要的经济现象，但在银行和学术界的经济学家看来，却是相当可控和正常的。23政府和央行（理论上是独立的）24也参与其中，后者以接近于零的利率帮助维系了这一现象。波洛兹的继任者，加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）表示，“我们需要增长”，他的意思是不平等——加剧了债务——引发了价格通胀，但对收益发出了警告，“如果人们开始认为收益是会一直无限持续下去的，这就有问题了”（银行在这种情况下肯定会做点什么！）。25随着房价以30年来最快的速度上涨，波洛兹补充说道，“我们降息是为了提振经济……如果副作用是炙手可热的房地产市场，那这是我每天都要品尝的苦果。”
政府有时会抱怨房价上涨，并将其归咎于别人——我们当地的省议会议员（MPP）在2021年发出了一份传单，宣布“我们将打击亿万富翁、外国投机者和不守信用的开发商，是他们让安大略省的普通居民买不起房”。哪怕实际上是普通的安大略省人，因为得到了银行、经济学家、政客们以及媒体支持者所行的方便，也一直在买房并因此抬高了房价。但事实是，人们之所以身行力践地支持买房，是因为他们将资本收益看作了停滞的工资涨幅的替代品。这位省议会议员所在的政党提出的主要的住房政策议案，就是将担保贷款和抵押贷款的最大摊销期从25年提高到30年，这将使人们有可能借到更多的钱，从而抬高住房价格。在英国，自玛格丽特·撒切尔时代以来，保守党最可靠的政策理念和选举策略同样是通过“购房援助计划”（Help to Buy）等项目来抬高房价，这比帮助创造真正的繁荣要容易得多。或许更讽刺的是，债务往往也是让人们安分的好方法。正如诺姆·乔姆斯基（Noam Chomsky）对学生债务的观察，“当你把人们困在债务体系中，他们就没有时间思考了。”26最重要的是，政府害怕在自己的任期内出现房地产泡沫破裂。2021年，加拿大住房部长甚至表示他需要保护“加拿大人对于住房所进行的投资”——正如他所说的那样，“如果有谁想看到你的房屋资产净值突然在一夜之间蒸发10%，举起手来让我看看”——显然是在混淆投资担保与住房政策（当时，这一降幅相当于近四个月的增长）。但是，就像其他试图将土地和住宅的“铅”转化为经济增长的“黄金”的计划一样，加拿大的哈特利伯炼金术实验看起来很可能会以惨败收场，因为它注定会在最后触碰到真正的极限。随便一个指标看过去——房价与租金之比、房价与收入之比、通胀后的房价增长率、家庭债务与GDP之比，等等——加拿大在与其他国家对比时，一直都在或者接近榜首，将美国和英国等传统竞争对手远远甩在身后（澳大利亚和新西兰是主要的竞争者）。正如经济学家赫伯特·斯坦（Herbert Stein）曾经指出的那样，如果某件事不能永远持续下去，它就会停止（尽管必然的结果是，所需的时间可能比你想象的要长）。然而，主要问题不在于该计划是否或何时会崩溃，而在于它已经造成了多大的破坏。