第2章 《民法典案例》：拖欠租金，合同何时解除

唱晚公司从事渔产养殖，租了汪渔舟的水塘及附属房屋，双方的租赁合同约定，租期10年，从2015年3月20日至2025年3月19日，租金每年10万元，前三年租金不变，从第四年起每年递增2万元，每年的租金提前30日交付，如果逾期60日仍未给付租金，汪渔舟有权解除合同。

2018年前，唱晚公司正常经营，也盈利不少；但2018年春节后就开始拖欠汪渔舟租金。汪渔舟多次到唱晚公司要求支付租金，唱晚公司只补交了少部分租金，经过结算，唱晚公司已经累计欠租金等28.8万元。

催促无果后，2020年12月3日，汪渔舟起诉唱晚公司，诉唱晚公司长期拖欠其租金，已经严重违反了租赁合同，提出解除合同、收回水塘及附属房屋，并要求唱晚公司支付租金及违约金。

唱晚公司答辩说，根据租赁合同，逾期60日仍未交纳租金的情况下合同才终止，现在唱晚公司已经逾期超过60日，按照合同约定租赁合同已经终止了，因此双方的权利义务也就消失。

2021年2月，人民法院经审理认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的规定，当事人一方未通知对方，直接以起诉方式主张解除合同，法院亦确认该主张，合同自起诉状副本送达对方时解除。唱晚公司违反合同，长期拖欠租金，汪渔舟在未通知唱晚公司解除合同的情况下，直接起诉要求解除租赁合同，唱晚公司于2020年12月13日收到起诉状副本，租赁合同应于2020年12月13日解除。因此，法院判决唱晚公司向汪渔舟支付租金28.8万元和违约金。

《民法典》从2021年1月1日起施行，那么发生在《民法典》施行前的法律事实引起的纠纷适不适用《民法典》呢？这涉及《民法典》在时间上如何适用的问题。对此，最高人民法院专门出台了《关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的司法解释，其中规定：《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

案例中的纠纷是因发生在《民法典》实施前签订履行租赁合同引起的，属于《民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷，故租赁合同解除后的法律后果，仍应当依照原来的《中华人民共和国合同法》来处理。

同时，汪渔舟在未通知唱晚公司的情况下直接起诉其至人民法院要求解除租赁合同，起诉虽然发生在《民法典》实施前，但根据司法解释的规定，《民法典》施行前，当事人一方未通知对方而直接以诉讼方式主张解除合同，并且人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因此，法院在对本案审理时，则按照《民法典》的规定进行了判决。

李林林