第七百一十三条

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

【条文主旨】

本条是关于出租人不履行维修义务时如何进行处理，以及出租人何种情形下不承担维修责任的规定。

【立法要点及理由】

本条规定是在合同法第二百二十一条的基础上增加一款，明确了因承租人原因导致租赁物维修，出租人不承担维修费用及维修期间影响租赁物使用的损失。

依照本法第七百一十二条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。因此，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人应当及时履行维修义务，对租赁物进行修理。出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行修理而由出租人负担维修费用。因修理租赁物（无论是出租人修理还是承租人自己修理）而影响承租人使用、收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。

作为所有人、管理人的出租人，为保证租赁物符合约定的用途，应当对租赁物负有修缮的义务。但现实中租赁物受损的原因是复杂的，可能是租赁物自身的质量瑕疵，也可能是不可抗力原因，还可能是承租人不当保管、使用的原因。在因承租人自身过错导致租赁物需要维修的情况下，如仍要求出租人承担维修义务，显然是不适当的。因此本条新增第二款规定，明确指出承租人自身原因导致租赁物维修并产生损失的，出租人不承担责任，避免因为维修责任问题产生争议，督促合同能够继续履行。

【适用指南】

1.承租人一般不能以出租人未对租赁物进行维修为由，拒交租金。在租赁合同中，交付符合约定用途的租赁物是出租人的主要义务，而承租人的主要义务是按约支付租金。出租人维修租赁物的义务和承租人支付租金的义务，似乎不处于对价关系之中。但是，就租赁物使用收益的减少额而言，这种减少的给付与相应租金之间构成同时履行关系，出租人不履行维修义务，导致租赁物使用、收益的减少，承租人可以行使履行抗辩权，相应减少租金或延长租期。如果租赁物出现重大瑕疵，完全不能使用，影响合同目的实现的，承租人可以不付租金。

2.出租人主张因承租人过错致租赁物需要维修的，应由出租人承担相应举证责任。租赁物依其自然属性，都会存在使用寿命。就同一类型的物品，本身质量亦存在差别。因此，租赁物交付使用后出现损坏，究竟是租赁物自身质量问题所致，还是承租人使用不当所致，有时难以查明。此时，首先需要正确分配举证责任。因出租人是租赁物的所有权人，其主张承租人故意或过失损坏租赁物，实质上是主张其权利受到了妨害。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项的规定，主张权利受到妨碍的当事人，应当对其权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，出租人主张因承租人过错致租赁物需要维修的，应就该事实承担举证责任。若租赁物的损坏原因需要专业判断，则法院应向出租人释明是否申请鉴定。