36.物业服务合同尚未到期，业主委员会能否通过业主大会解除合同？

现实案例

北京某物业管理有限责任公司为北京市某住宅小区提供前期物业管理服务。小区业主委员会成立后不久，便把该物业公司解聘掉，并重新选聘了新的物业服务企业W物业管理公司，双方在物业服务合同第五条约定，“物业服务范围包括小区内保安、保洁、供水、供电、供暖、地下车库等服务管理。”合同第十二条约定，“合同期限为三年，至2008年10月31日合同终止。”2007年6月，业主委员会组织召开了业主大会会议，主要议题为是否同意解聘W物业管理公司，并通过公开招投标的形式选聘新的物业服务企业。业主委员会工作人员向小区内住户送达了书面征求意见函，投票结束后经统计，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主均投了赞成票。社区居委会全程参与了业主大会的监督指导工作。2007年8月19日，业主委员会组织完成招标工作，并与中标的H物业公司签订了正式的《物业服务合同》，同时要求与W物业管理公司解除合同并做好物业移交的准备工作。但W物业管理公司拒绝了业主委员会提出的物业移交要求。业主委员会将其诉至法院，要求法院判令：1.解除其与W物业管理公司的物业服务合同，并要求W物业公司立即从小区撤出；2.W物业管理公司依据《物业管理条例》第二十九条规定的内容移交资料。

W物业管理公司答辩称：业主委员会召开小区业主大会不合法，因为双方的物业服务合同约定了明确的期限，在期限未届满的情况下，业主委员会无端要求物业公司停止服务撤出小区不合法。双方也没有约定这种合同解除条件。因此，W物业管理公司不同意撤出小区。W物业管理公司不同意业主委员会的诉讼请求，请求法院予以驳回。

本案中，在物业服务合同期限尚未届满的情况下，业主委员会组织召开业主大会会议，通过解聘物业公司的决议，W物业管理公司是否有义务与业委会解除合同并撤出小区呢？

专家解答

按照《合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一般情况下，物业服务合同双方当事人也应当按照《合同法》的规定履行义务。但是，对于物业服务合同有特殊规定，即最高人民法院的司法解释规定，如果在业主大会按照法律规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会就有权请求解除物业服务合同。换言之，即使物业服务合同尚未到期，如果业主大会通过了解聘物业服务企业的决议，那么，业主委员会就取得了物业服务合同解除权，从而可以要求物业公司撤出小区。这属于关于物业服务合同的法定解除权。

本案中，业主委员会与W物业管理公司签订的物业服务合同中的第十二条约定，“合同期限为三年，至2008年10月31日合同终止。”在2007年6月，业主委员会组织召开了业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意解聘W物业管理公司，并通过公开招投标的形式选聘新的物业服务企业。业主大会的决议是符合《物权法》第七十六条规定的程序要求的。因此，业主委员会要求解除合同，并要求W物业管理公司做好物业移交的准备工作是符合规定的。当然，按照诚实信用原则，业主委员会应当履行必要的通知义务。

法条链接

《合同法》

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《物权法》

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。