35.物业公司之间能否转包物业服务项目？

现实案例

兰州某商品房小区共有电梯30余部，目前因失修、年检不合格等原因有11部电梯已经关停了，其余多部电梯也仍在“带病”运行中。而大面积关停电梯已至少有两个月时间，部分电梯关停已大半年之久，这给多数业主出行及日常工作、生活带来极大的不便。而在此之前，小区也频频发生坠梯等事故，多位业主都有过类似遭遇。

据业主委员会调查，在该小区管理混乱的背后，是物业管理服务的不到位和严重违规。该小区原本由A物业公司进行管理，而在2006年，A物业公司将物业管理服务全部转包给了B物业公司。在转包以后，A、B两家物业公司对B物业公司收取的物业管理费以及小区其他收入进行利润分成。而这种转包行为成了业主和物业公司争议的焦点，因为这直接压缩了真正服务于小区的物业公司的利润空间，导致服务质量下降。业主委员会将该情况反映到了政府相关部门，请求依法处理物业公司。本案中，A、B两物业公司是否存在违规行为呢？物业公司之间能否转包物业管理服务业务呢？

专家解答

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不允许物业服务企业将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。通俗地说，可以分包，不得转包。最高人民法院的司法解释规定，业主委员会或者业主请求确认“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”无效的，人民法院应予支持。而且，“分包”一般是指物业服务企业将专项服务业务委托给专业性服务企业，而不是委托给另外一家物业服务企业。此外，《物业管理条例》还规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。

本案中，A物业公司将物业管理服务全部转包给了B物业公司，已经违反了物业服务企业“不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定。更为严重的是，A、B两家物业公司在签订转包合同后，又达成将B物业公司收取的物业管理费以及小区其他收入进行利润分成的约定，这必然会导致B物业公司服务质量的下降，引发本案纠纷。

综上，A、B两物业公司的行为是违法的。物业公司之间不得转包物业管理服务业务。

法条链接

《物权法》

第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

《物业管理条例》

第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。