2.2 土地与土地产权

2.2.1 土地的传统定义

我国的一些土地领域的学者宗树森、包纪祥、陆红生等先后对土地做出了如下几种定义：①土地是地球表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的部分，与土壤是同义词；②土地是地球表面的陆地部分，等同于地面；③土地是一种固定的场所，由泥土和沙石等堆积而成；④土地是指地球表面上的陆地及陆地水面，即地球除海洋之外的表面部分；⑤土地是陆地中的坚硬部分，包括耕地、山岭、草原、沙漠等。

在西方学者中，对传统土地概念进行明确定义的一是古罗马政治家M. T.瓦罗，二是近代美国经济学家阿弗里德·马歇尔（Alfred Marshall）。瓦罗认为，土地有三种含义，一是普通的土地，二是本义的土地，三是混合的土地；普通的土地指地球上的所有东西，本义的土地指绝对不附加任何其他条件（如产权——引者注）的土地，混合的土地特指农业用途上的土地。马歇尔从土地的自然属性和社会属性进行了界定。他认为，土地是一种大自然赐予人类的物质及力量，包括陆地、海洋、空气、光和热等。使用一块土地的权利就是对一定的地面及空间的某一部分的支配权。

尽管美国著名土地经济学家R. T．伊利（1943）、澳大利亚经济学家C. S．克里斯钦和G. A．斯图尔特（1964）、联合国《土地评价纲要》（1976）、中国学者周京奎（2007）、毕宝德（2011）等先后明确指出，土地不仅包括土地的表面，而且还包括地面上下的东西，但他们所指的上下的东西是土地所包括的基本要素，而非空间范围，因此本质上依然没有突破平面土地的概念。

总之，从传统概念上看，“土地”是“地”和“土”的合成物。“土”是由矿物质、有机物构成的混合物，“地”是指最贴近地球外壳的部分，土位于地之上，两者共同都成土地。正如1979年《辞海》中的土地定义：“土地是地面上的泥沙混合物。”传统土地概念总体上是把土地当作一个二维的平面，是一种平面土地概念。

2.2.2 土地的空间属性

土地的传统定义主要是基于土地的传统用途而言的。但事实上土地天然具有空间属性。马克思所讲，对于土地，“我们要考察两个要素：一方面，土地为了再生产或采掘的目的而被利用；另一方面，空间是一切生产和一切人类活动的要素。”

人类对土地的传统利用主要体现在农业上，然而农业对土地的利用不是简单的平面利用，而是对地球表面的土壤及其一定空间的立体利用。首先地球表面的土壤不是一个平面，而是一个由土壤组成的物体；其次传统农业对土地的利用不仅仅是对地表土壤的利用，而且包括对地表之上一定空间的空气、阳光、水和空间本身的利用。因此从这个意义上说传统地表土地的利用也是对一定土地空间的利用。我们把基于传统农业概念之上的地表及其以上一定空间称之为地表空间土地。传统农业对地表土地空间的利用十分有限，一则农作物根系有限，因而对土壤利用的深度有限，二则农作物的高度有限，对地表之上的空间利用也有十分有限。

土地除了地表土地以外，还有地上空间土地和地下空间土地。地上空间土地是指地表以上与地表垂直的一定空间。地上空间土地尽管没有土壤，但依据于地表土地而存在。在国际法中，领土包括陆地、水域及陆地水域上下一定范围的空间。例如《巴黎航空公约》和《国际民用航空公约》都规定，国家对其领土上空的领陆和领海垂直向太空100千米之内的空气空间享有绝对主权。如果从自然科学来说，土地是与地球概念直接相关的。地表之上超越了空气空间则不再属于地球的范围，而属于太空。在地理学上，太空正是指地球大气层以外的宇宙空间。

牛津大学F. H．劳森（F. H. Lawson）和B．路登（B. Rudden）教授在其经典著作《财产法》（The Law Of Property）中是这样认为的——如果土地是二维的，它将毫无用处；农业需要土地的深度，人的活动也需要地面之上的空间，土地必须具有体积；因此，法律必须回答的问题是，它应当在第三维空间上延伸到多远，即高度和深度如何。土地不再是一个二维的平面概念，而是一个三维的立体概念。

我们需要对土地进行重新定义：土地是指地球表面上下一定高度的空间以及这个空间中各个要素的总和。土地是一个空间，包括地表空间、地上空间和地下空间；土地空间中的一切要素包括空间本身都是土地的组成部分，是土地资源的重要源泉。

有研究表明，澳大利亚是空间土地概念在实践中应用最为直接的国家。在澳大利亚，土地是一个三维的、立体的空间，既可以横向分割，也可以纵向分割。换言之，一块土地不仅按面积在平面上进行分割，还可以对同一块土地上下垂直空间进行分割；购买了一栋建筑地上地下的某一间房屋不仅意味着购买了这间房屋的产权，而且购买了这块空间土地的产权。在澳大利亚，购买房屋只办理土地产权登记。

2.2.3 土地的产权属性

马克思说：“只要水流等等有一个所有者，是土地的附属物，我们也把它作为土地来理解。”土地不仅是一种自然物，也是社会关系的产物，具有产权属性。换言之，土地之所以称之为土地，一是在于它具有土地的自然属性，如一定的空间位置，一定的岩石、土壤、水分等，二是在于它被具体的人或组织排他性占有，能被占有者自由支配包括交易，即具有独立的产权。如果不具有独立的产权，就不能称之为独立的土地。

前文已反复论及，产权具有明确的主体性，没有明确的主体就不存在产权。如果一块土地没有被世界上任何人或组织占有和使用，这块土地就不能计入任何人或组织的财产，我们可以说这块土地根本不存在。我们经常说中国拥有960万平方千米土地，是因为中国对国界线以内的土地拥有所有权，这种所有权不仅是占有，而且是包括占有、支配、交易在内的绝对权利；如果没有位于国界线以内，要么是别国的土地，要么是无主地，中国对此都不拥有产权。

又如一块面积为100亩的土地被张三拥有，此时的土地就只有一块；但如果张三将其中的50亩整体出售给李四，此时就新增了一块土地。换言之，如果50亩土地的产权没有被出售，这块土地就不单独存在，而是附属于原来的土地。从土地的空间范围来讲，同样如此。如果地表上空没有赋予其他人独立的产权，飞机就不能随意在私人土地上空飞过，此时地表上空就是原有土地所有者土地的一部分，地上土地就不存在；同样地下空间土地也只有在它被赋予了与地表产权相独立的产权之后才存在，否则也只是地表土地的一部分，而不存在地下空间土地。当然地下空间土地产权和地表土地产权可以为同一主体持有。

土地即是具有产权的土地。换言之土地总会被特定的主体所占有和支配，否则这种土地就不会存在。特定的主体对土地在一定时间和空间范围所具有的占有权和支配权被称之为土地产权。土地产权主要由主体、客体、时间、空间与权利五个要素组成，如图2-2所示。