4.2 资产评估的具体程序

4.2.1 明确资产评估业务基本事项

明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产评估业务约定书以前所进行的一系列基础性工作，其对资产评估项目风险评价、项目承接与否以及资产评估项目的顺利实施等都具有重要意义。由于资产评估专业服务的特殊性，资产评估程序甚至在资产评估机构接受业务委托前就已开始。资产评估机构和注册资产评估师在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确资产评估业务的基本事项。

4.2.1.1 需要明确资产评估业务基本事项的具体内容

（1）委托方、产权持有者和委托方外的其他报告使用者的基本情况。

资产评估机构和人员应当了解委托方和产权持有者的基本状况。在不同的资产评估项目中，相关当事方的人员组成有所不同，主要包括资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事人之间的关系也应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于理解评估目的、相关经济行为以及防范恶意委托等十分重要。在可能的情况下，评估机构和评估人员还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。明确评估报告使用人范围一方面有利于评估机构和评估人员更好地根据使用者的需求提供良好的服务，同时也有利于降低评估风险。

（2）评估目的。

资产评估机构和评估人员应当与委托方就资产评估目的达成明确、清晰的共识，并尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免笼统列出通用资产评估目的的简单做法。

（3）评估对象和评估范围。

注册资产评估师应当了解评估对象及其权益的基本状况，包括法律、经济和物理状况，如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况以及企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。注册资产评估师应当特别了解有关评估对象的权利受限状况。

（4）价值类型及定义。

注册资产评估师应当在明确资产评估目的的基础上恰当确定价值类型，确保所选择的价值类型适用于资产评估目的，并就所选择价值类型的定义与委托方进行沟通，避免出现歧义、误导。

（5）资产评估基准日。

资产评估机构和评估人员应当通过与委托方沟通，了解并明确资产评估基准日。资产评估基准日是评估业务中极为重要的基础，也是评估基本原则之一的时点原则在评估实务中的具体实现。评估基准日的选择应当有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项的发生。评估机构和人员应当凭借自己的专业知识和经验，建议委托方根据评估目的、资产和市场变化情况等因素合理选择评估基准日。

（6）资产评估报告的使用限制和重要假设。

资产评估机构和注册资产评估师在承接评估业务前，应该充分地了解所有对资产评估业务可能造成影响的限制条件和重要假设，以便进行必要的风险评价，并更好地为客户服务。

（7）评估报告的提交时间及方式。

按委托方要求，结合受托方的实际条件和工作能力，协商约定评估报告提交的具体时间及提交的方式。

（8）评估服务费总额、支付时间和方式。

受托方按收费标准《资产评估收费管理暂行办法》规定，同时考虑工作量、资产的复杂程度、行为本身的复杂性和需要投入的工作量等综合因素和委托方协商收费，并约定支付的时间及提交的方式。

4.2.1.2 对资产评估的基本事项做以下因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目

根据具体评估业务的不同，评估机构和评估人员应当在了解上述基本事项的基础上，了解其他对评估业务的执行可能具有影响的相关事项。资产评估机构和评估人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目。

（1）评估项目风险。

评估机构和人员应当根据初步掌握的相关评估业务的基础情况，具体分析资产评估项目的执业风险，以判断该项目的风险是否超出合理的范围。

（2）专业胜任能力。

评估机构和人员应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估人员是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验。

（3）独立性分析。

评估机构和人员应当根据职业道德要求和国家相关法规的规定，结合评估业务的具体情况分析注册资产评估师的独立性，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利害关系。

4.2.2 签订资产评估业务约定书

资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估、业务委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方义务等相关重要事项的合同。

根据我国资产评估行业的现行规定，注册资产评估师并承办资产评估业务，应当由其所在的资产评估机构统一受理，并由评估机构与委托人签订书面资产评估业务约定书。注册资产评估师不得以个人名义签订资产评估业务约定书。资产评估业务约定书应当由资产评估机构与委托方的法定代表人或其授权代表签订，资产评估业务约定书应当内容全面具体，含义清晰准确，符合国家法律、法规和资产评估行业的管理规定。2008年7月1日起施行的《资产评估准则——业务约定书》的主要内容如下：

（1）资产评估机构和委托方名称、住所。

（2）资产评估目的。

（3）资产评估对象和范围。

（4）资产评估基准日。

（5）资产评估报告使用者。

（6）出具资产评估报告的期限和方式。

（7）资产评估服务费总额、支付时间和方式。

（8）评估机构和委托方的其他权利和义务。

（9）违约责任和争议解决。

（10）签约时间。

评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。评估目的、评估对象、评估基准日发生变化的，或者评估范围发生重大变化的，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

4.2.3 编制资产评估计划

为高效完成资产评估业务，资产评估机构和评估人员应当编制资产评估计划，对资产评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划与安排。资产评估计划是资产评估机构和评估人员为执行资产评估业务拟定的资产评估思路和实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员的调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。由于资产评估项目千差万别，资产评估计划也不尽相同，注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况确定评估计划的繁简程度。资产评估机构和人员应当根据所承接的具体资产评估项目情况编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。

注册资产评估师编制的评估计划的内容应该涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程，在资产评估计划编制过程中应当同委托人等就相关问题进行洽谈，以便于资产评估计划的实施。注册资产评估师应当将编制的评估计划报送评估机构相关负责人审核、批准。编制资产评估工作计划应当重点考虑的因素如下：

（1）资产评估目的、资产评估对象状况。

（2）资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。

（3）评估对象的性质、行业特点、发展趋势。

（4）资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。

（5）相关资料收集状况。

（6）委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。

（7）资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员的配备情况。

4.2.4 现场调查

资产评估机构和评估人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘察，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场调查。进行资产勘察工作不仅仅是资产评估人员勤勉尽责义务的要求，同时也是资产评估程序和操作的必经环节，有利于资产评估机构和评估人员全面、客观地了解评估对象，核实委托方和资产占有方提供资料的可靠性，并通过在资产勘察过程中发现的问题、线索，有针对性地开展资料收集和分析工作。资产评估人员应在资产勘察前与委托方进行必要的沟通，以便在不影响委托方正常工作的前提下进行资产勘察。资产评估人员应根据被估资产的特点和委托方的时间安排选择恰当的方式进行资产勘察。

勘察核实资产是在委托方自查的基础上，以委托方提供评估登记表或评估申报明细表为准，对委托评估资产进行核实和鉴定。

4.2.4.1 现场调查的目的

现场调查是资产评估准备工作中的重要一环，其目的主要在于：

（1）确认委托评估资产是否存在以及其合法性和完整性。

（2）确定委托评估资产与账簿、报表的一致性。

（3）收集委托评估所需的有关数据资料。

4.2.4.2 现场调查的主要内容

（1）了解企业财务会计制度。

（2）了解企业内部管理制度，重点是企业的资产管理制度。

（3）对企业申报的资产清单进行初审。

（4）对企业申报的各项资产进行核实。

（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性。

（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查。

（7）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整。

（8）收集评估相关资料。

4.2.4.3 现场调查的基本要求

（1）关于资产勘察范围的要求。

资产勘察的范围是以委托方委托评估资产的范围为准，特别要注意，委托方委托评估资产包括其自身占用以外的部分，如分公司资产、异地资产以及租出资产等，不能将这部分资产遗漏，它们也应包括在勘察之列。

（2）关于资产勘察的程度要求。

关于资产勘察的程度，不同种类的资产的繁简程度不同，具体情况可参考以下要求：

对于建筑物要逐幢进行勘察核实，并了解其使用、维修情况，做好勘察记录。建筑物的产权证明核查是核查中必不可少的项目。

对于机器设备，主要看评估对象的数量，如果项目较小、设备数量不多，要对待估设备逐一核查；如果评估项目较大、设备种类繁多、数量较多时，可先按ABC分类法找出评估重点，对A类设备要逐一核查并做技术鉴定，对B类设备也应尽量逐一核查，对C类设备可采取抽样核查。

对流动资产的核查程度与委托方的管理水平和自查的程度有关。对于企业管理水平较高、自查比较彻底的流动资产一般采用随机抽样法进行核查并做好抽查记录。按照现行规定，流动资产抽查的数量应达到国家规定的比例。例如，对存货进行抽查，抽查数量应达40%以上，价值比例达60%以上，其中残次、变质、积压及待报废的应逐项核查。

对于无形资产、长期投资、递延资产等要逐笔核查。

涉及评估净资产的，要对负债进行逐笔核查。

4.2.4.4 勘察调整

对勘察过程中发现的账外资产及盘亏资产以及重复申报和遗漏的资产等，应根据具体情况和管理要求，进行必要的调整，并详细说明勘察调整的原因、过程和结果。

对于那些受财务会计制度限制，不能直接进行账务调整的盘亏、损毁资产，虽然可以暂不做会计账务调整，但评估对象申报表必须做出切实的调整。评估对象必须是客观存在的，无论是现实存在的还是潜在的，资产的勘察调整必须据实进行。

4.2.5 收集资产评估资料

从资产评估的过程来看，资产评估实际上就是对被评估资产的信息进行收集、分析判断并做出披露的过程。对资产评估程序加以严格的要求，其目的也是要保证评估信息的充分性和准确性。因此，资产评估人员应当独立获取评估所依据的信息，并确定信息来源是可靠的和适当的。

在上述几个环节的基础上，资产评估机构和评估人员应当根据资产评估项目的具体情况收集资产评估相关资料。资料收集工作是资产评估业务质量的重要保证，不同的项目、不同的评估目的、不同的资产类型对评估资料有着不同的需求，由于评估对象及其所在行业的市场状况、信息化和公开化程度差别较大，相关资料的可获取程度也不同。因此，资产评估机构和评估人员的执业能力在一定程度上体现在其收集、占有与所执行项目相关的信息资料的能力上。资产评估机构和评估人员在日常工作中就应当注重收集信息资料及其来源，并根据所承接项目的情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、详实地占有资料，并采取必要措施确信资料来源的可靠性。根据资产评估项目的进展情况，资产评估机构和评估人员还应当及时补充收集所需要的资料。

资产评估机构和评估人员应当通过与委托人、资产占有方沟通，并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或资产占有单位资料进行了解，同时也应当主动收集与资产评估业务相关的评估对象资料及其他资产评估资料。收集、整理资料，一方面是为后面的资产评估准备素材和依据；另一方面也是资产评估机构建立评估工作底稿的需要。为满足上述两方面的要求，资产评估机构应收集、整理以下重要资料（根据项目的需要可做适当的删减或增加）：

（1）有关资产权利的法律文件或其他证明资料。主要的产权证明文件包括：①有关房地产的土地使用证、房产执照、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等；②有关在建工程的规划、批文；③有关设备的购买合同、原始发票等；④有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等；⑤有关长短期投资合同；⑥有关银行借款的合同。

（2）资产的性质、目前和历史状况信息。资产的性质、目前和历史状况信息主要包括：①有关房地产的图纸、预算决算资料；②有关在建工程的种类、开工时间、预计完工时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等；③有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等；④有关存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等；⑤有关应收及预付款的账龄统计表、主要赊销客户的信誉及经营情况、坏账准备政策、应收款回收计划等；⑥有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期限、起止时间、投资比例、年收益、收益分配方式、账面成本等；⑦原始证据主要包括评估基准日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及应付询证函、盘盈及盘亏资产情况说明、报废资产情况说明及证明材料等。

（3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息。在资产勘察过程中，评估人员应了解资产的设计寿命，并通过技术鉴定了解和判断资产的剩余物理寿命和经济寿命。

（4）有关资产的使用范围和获利能力的信息。资产评估人员可以通过核实资产占有方的营业执照，了解被评估资产的经营范围和使用范围，并通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。

（5）资产以往的评估及交易情况信息。资产评估人员通过查询有关账簿及相关资料，了解被评估对象以往的评估和交易情况。

（6）资产转让的可行性信息。资产评估人员通过查询有关交易合同或意向书及相关的市场调查，了解被评估对象转让的可行性信息。

（7）类似的资产的市场价格信息。资产评估人员应通过市场调查了解和掌握与评估对象类似的资产的市场价格信息。

（8）委托方声明。委托方声明包括有关被评估资产所有权、处置权的真实性，产权限制以及所提供的数据资料真实性的承诺等。

（9）可能影响资产价值的宏观经济前景信息。

（10）可能影响资产价值的行业状况及前景信息。

（11）可能影响资产价值的企业状况及前景信息。

（12）其他相关信息。除上述重要资料外，资产评估人员还应了解和掌握其他相关信息。例如，各类资产负债清查表、登记表，评估申报明细表，资产、负债清查情况及调整说明。委托方营业执照副本及其他材料，等等。

4.2.6 评定估算

资产评估机构和评估人员在占有相关资产评估资料的基础上，进入评定估算环节，即在充分分析资产评估资料的基础上，恰当选择并运用资产评估途径与具体方法形成初步资产评估结论，再经综合分析及反复审核后确定资产评估结论。该环节大致要经历以下几个阶段：

4.2.6.1 分析资料

资产评估机构人员应当根据本次评估的目的和具体要求，对所收集的资产评估资料进行分析和整理，选择相关信息并确定其可靠性和可比性，对不可靠、不可比信息要进行必要的调整，以保证评估所用信息的质量。

4.2.6.2 选择评估途径和具体评估方法

成本途径、市场途径和收益途径是三种通用的资产评估基本技术思路及其具体评估方法的集合。从理论上讲，三种评估途径及其方法适用于任何资产评估项目。因此，在具体的资产评估执业过程中，资产评估人员应当考虑三种评估途径及其方法的适用性。如果不采用某种资产评估途径及其方法，或只采用一种资产评估途径和方法评估资产的评估项目，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估途径及其方法的评估项目，应当使用两种以上资产评估途径和方法。

4.2.6.3 运用评估途径和具体评估方法评定估算资产价值

资产评估人员在确定资产评估途径及其方法后，应当根据已明确的评估目的和评估价值类型以及所收集的信息资料和具体的执业规范要求，恰当合理地形成初步评估结论。采用成本途径，应当在合理确定被评估资产的重置成本和各相关贬值因素的基础上，得出评估的初步结论；采用市场途径，应当合理地选择参照物，并根据评估对象与参照物的差异进行必要调整，得出评估的初步结论；采用收益途径，应当在合理预测未来收益、收益期和折现率等相关参数的基础上，得出评估的初步结论。

4.2.6.4 审核评估结论并给出最终评估结果

资产评估人员在形成初步的资产评估结论的基础上，评估人员和机构内部的审核人员应对本次评估所使用的资料、经济技术参数等的数量、质量和选取依据的合理性进行综合分析，以确定资产评估结论。采用两种以上资产评估途径及其方法时，资产评估人员和审核人员还应当综合分析各评估途径及其方法之间的相关性和恰当性、相关参数选取的合理性，以确定最终资产评估结论。

4.2.7 编制和提交资产评估报告书

资产评估机构和评估人员在执行必要的资产评估程序并形成资产评估结论后，应当按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书主要内容包括委托方和资产评估机构的情况、资产评估目的、资产评估结论价值类型、资产评估基准日、资产评估方法及其说明、资产评估假设和限制条件等内容。资产评估机构和人员可以根据资产评估业务性质和委托方或其他评估报告使用者的要求，在遵守资产评估报告书规范和不引起误导的前提下选择恰当的资产评估报告内容详略程度。

资产评估机构和人员应当以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。正式提交资产评估报告书之前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，听取委托人、资产占有方对资产评估结论的反馈意见，并引导委托人、资产占有方、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论。

评估报告的具体内容：

（1）委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者基本情况。

（2）资产评估目的。

（3）评估对象及范围。

（4）价值类型及定义。

（5）评估基准日。

（6）评估依据。

（7）评估方法。

（8）评估程序实施过程和情况。

（9）评估假设。

（10）评估结论。

（11）特殊事项说明。

（12）评估报告使用限制说明。

（13）评估报告日。

（14）评估机构和注册评估师签章。

4.2.8 资产评估工作底稿归档

资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当及时将资产评估工作底稿归档。将这一环节列为资产评估基本程序之一，充分体现了资产评估服务的专业性和特殊性，不仅有利于评估机构应对今后可能出现的资产评估项目检查以及法律诉讼，也有利于资产评估工作总结、完善和提高资产评估业务水平。

根据2008年7月1日施行的《资产评估准则——工作底稿》，注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，编制和管理工作底稿。工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确；注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况合理确定工作底稿的繁简程度；工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，电子或者其他介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场调查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档；注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供的与评估业务相关的资料作为工作底稿，应当由提供方在相关资料中签字、盖章或者以其他方式进行确认；注册资产评估师应当在评估报告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及《资产评估准则》的规定妥善管理；评估业务档案自评估报告日起一般至少保存10年；工作底稿的管理应当执行保密制度。除下列情形外，工作底稿不得对外提供：

（1）司法部门按法定程序进行查询的。

（2）依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的。

（3）资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的。

（4）其他依法可以查阅的情形。

【思考】如何把握并灵活运用资产评估的具体程序？