试析“房住不炒”定位的理论逻辑——基于大卫·哈维的分析框架

冯庆元

摘要：按照大卫·哈维的分析框架，商品住房的使用价值与交换价值经历了从统一到背离的过程，因而划分为两个阶段。交换价值与使用价值的背离虽然从理论上解释了现阶段我国住房市场投机炒作盛行的乱象，但它却没能够进一步描述出住房商品交换价值与使用价值再次统一的第三个阶段。而新时代“房住不炒”定位的理论逻辑，则是坚持住房基本属性应从以赚钱为目的的交换价值回归到以居住为目的的使用价值上面来，从而实现交换价值与使用价值的再次统一。

关键词：“房住不炒” 理论逻辑 使用价值 交换价值

一、“房住不炒”定位的提出及其内涵

自2016年下半年以来，我国住房市场进入了新一轮快速上升周期，特别是部分一、二线热点城市的房价表现得尤为突出。正是在这样的大环境下，2016年12月中旬，在中央经济工作会议中首次提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2016年12月21日，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出，“要准确把握住房的居住属性”，清晰界定了住房用于居住的基本属性。随后，在党的十九大上，习近平总书记指出，要加强社会保障体系建设，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这进一步明确了我国未来房地产市场调控的总体要求、基本手段与最终目标。2018年初，“两会”工作报告再次强调“房住不炒”的科学定位，并围绕加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的基本住房制度，着力培育与发展租赁市场，同时努力研究与探索共有产权住房模式，逐步形成“完全产权—共有产权—零产权（租赁）”立体的、多层次的住房市场体系。

坚持“房子是用来住的、不是用来炒”（“房住不炒”）的定位，其基本内涵就是要创造各种有利的条件，遏制投机炒作需求，让房子重新回归到满足和保障人民群众居住的基本属性上来，力争实现“住有所居”的目标。而当代马克思主义经济学者大卫·哈维关于商品价值的分析框架，有助于我们正确理解和把握“房住不炒”定位的理论逻辑。

二、研究的理论基点

在《〈政治经济学批判〉（1857—1858年草稿）》中，马克思第一次对商品、价值和货币的本质进行了系统论述，并把商品二因素使用价值与价值作为其研究简单商品生产以及资本主义生产的逻辑起点，同时也将商品二因素作为分析一切商品本身内在规律与矛盾的理论硬核。他认为，“商品具有使用价值，它以自身的属性来满足人类的某种需要。这种需要不管是由胃而生，还是由人的精神产生，都无关问题的实质”。商品的本质属性和自然属性共同决定了其有用性，使商品拥有了相应的使用价值。具有不同使用价值的商品之所以可以按照一定比例进行交换，形成交换价值，是因为“在相交换的两种商品中，存在着一种等量的共同物质”。众所周知，这种共同的物质就是价值，即商品的价值——“抽象的人类劳动”或者说“无差别的人类劳动”。“一切商品，对它们的所有者来说，都不具有直接的使用价值，而对它们的非所有者而言，却具有使用价值，因此，商品必须进行交换，而商品交换使商品之间发生价值关系并作为价值来实现”。也就是说，对于商品售卖者而言，其目的在于商品的价值实现，表现为获取交换价值；而对于商品购买者而言，其目的在于商品的使用价值。最终，通过相互之间的交换，一方借助交换价值实现商品的价值，另一方则获得商品的使用价值。

然而，在商品的交易市场中，商品既具有使用价值，还具有通过转让来获取收益的交换价值，特别是在资本高度运作的今天，某些商品的转让或收益的属性会表现得很突出，甚至超过其本身的使用价值。此时，购买者获得商品的目的不在于其使用价值，而是仅仅通过“低买高卖”而获利。显然，在这种情形下，人们购买商品不再是为了获得满足自身需要的使用价值，而是为了追求商品可能的价格差价，意图通过买入—卖出而获取高于买入成本的收益，于是，商品的使用价值与交换价值之间发生了背离。

三、大卫·哈维对使用价值与交换价值关系的分析

大卫·哈维（David Harvey）不仅是一位世界闻名的地理学者，而且在马克思主义经济学领域亦很有造诣，尤其是把新的空间哲学思想和研究范畴引入传统的马克思主义理论体系之中，发展出历史—地理唯物主义，拓宽了马克思主义经济学的研究方法与视野。大卫·哈维对传统马克思经济学的基本理论与观点也有所继承与发展，他关于使用价值与交换价值关系的解读，有助于理解“房住不炒”定位的理论逻辑。

大卫·哈维区分了使用价值与交换价值二者的统一、使用价值与交换价值二者的背离两个阶段，并进行了有益的分析。他将商品使用价值与交换价值的背离归因于商品使用价值与交换价值两种基本属性的固有矛盾，指出这在房屋中体现得较为明显。一方面，“房屋的使用价值相当多元：它为我们提供一个遮风避雨的地方……总之房屋的用途非常多样，似乎无穷无尽，而且各种用途往往十分独特”，但房屋的首要属性或价值总体上都与居住相关，这是其最为基本的使用价值；另一方面，房屋交换价值则常常体现为相对简单、统一的尺度，如一定量的货币。一旦房屋的基本属性从居住向谋利转化，使用价值与交换价值之间的矛盾便会凸显，并呈现出某种背离的趋势。因为人们对住房的需求从使用价值向交换价值转移，导致了投机的形成；也就是说，在住房投机性需求超越居住需求占据主导地位时，内在的交换价值与使用价值会发生某种程度的背离。对追求房屋买卖价差者而言，房屋不再是使用价值而是交换价值的载体，交换价值成了交易的根本动力，由此，房屋从普通商品衍生成了纯粹的投机工具。

对于商品住房本身内含的双重价值——使用价值与交换价值二者间关系的演变过程，大卫·哈维进行了如下两阶段的分析：

（一）使用价值与交换价值二者的统一

在第一阶段，房屋对于人类的使用价值在于其可提供居住的功能，人们为建造用于自住的房屋付出一定的交换价值（包括必要的劳力、原材料以及其他费用成本）。此时，房屋仅仅以使用价值的形式存在，同时，交换价值则只表现一种不同使用价值之间交换的比例，并不反映房屋的内在价值。也就是说，建造者、居住及使用者本质上是同一个主体，房屋的居住属性是人们首要追逐和满足的属性，房屋的供给动力来自使用价值；投机还不是主导属性，因为交换价值只表现为获得房屋使用价值所支付的最小代价或成本。以V表示房屋，C表示支付的成本，则有：

由（1）式，我们很容易看到，房屋的使用价值与交换价值基本上是保持一致的，居住所获得的使用价值由必要的劳力支出、原材料和其他费用共同决定。因此，在第一阶段中，使用价值与交换价值的矛盾尚未显现出来，二者之间大体上还是存在着内部的一致性，它们在形式和内容上都是统一的。但是，这种情况通常只会发生在社会生产力较为低下的原始社会或者经济发展滞后以及刚开放的国家或地区（尤其是在土地价格或租金很低的情形中）。此时，房屋的基本属性依旧停留于居住这一使用价值上，建造房屋的目的在于使用，故使用价值V处于首要地位，是第一性的；交换价值则体现为获得房屋使用价值而付出的必要成本C，是第二性的。本质上是房屋使用价值与交换价值二者的统一。

（二）使用价值与交换价值二者的背离

在第二阶段，随着社会生产力不断提升，生产种类与交换范围进一步深化，当用于交换的劳动产品（商品）出现，即一旦价值由交换价值反映（虽然二者往往并不一致）；那么，商品的投机属性就已经或多或少地存在了。特别是，当价值形式（交换价值）逐步发展到货币形式，即货币代替交换中的商品作为充当流通中介（a medium of circulation）的固定角色。此时，交换价值与使用价值之间的矛盾越发突出，二者的背离倾向便越发明显。货币不过是商品价值的一般表达（the general expression of value），其本身还同时具有一定的独立性以及外部性；而商品才是价值的实际体现（the real embodiment of value）。因此，处于等价形式的特殊商品——货币与商品交换的比例奠定了价格的基础，价格也就成为商品交换价值的现实化的产物。人们不再仅仅追求商品内在的使用价值，而更加痴迷于通过商品交换而带来的货币收益——交换价值。毫无疑问，从历史的范畴来看，房屋一旦成了商品，也必然遵循这样一个内在规律。于是，在表达式（1）的基础上，添加P以表示各方所创造的利润（主要包括投机炒房者以及开发商攫取的高额利润），则有：

由（2）式易知，除了必要的成本支出C，房屋的价格或交换价值还包括了各方参与者的利润P。当参与交易的各方（尤其是投机炒房者）更多地追逐房屋以货币为代表的交换价值而不只局限于使用价值（居住）时，价格因总需求增强将会不断上升，以致同房屋使用价值背离日趋明显（V＜C+P）。在P（利润）中，变化最显著的是投机炒房客所获取的利润，并在很大程度上决定了使用价值与交换价值的背离程度。之所以在房屋价格高企的情形下，仍有大量的需求（投机需求），显然不是因其使用价值，而是因预期未来上涨的交换价值（“买到就是赚到”形成了普遍性共识）。例如，当预期价格明显上涨时，房屋的投机属性将会得到强化，大量投机性需求进入，导致房价进一步上涨，从而导致使用价值与交换价值背离程度不断扩大。最终，房价高企的结果不但无法满足广大群众对房屋使用价值的需求，而且还会使住房市场经历“猛增”（繁荣）到“崩溃”（危机）的循环。

因此，在第二阶段，房屋市场的主导因素不再是使用价值，交换价值成为房屋市场的主导因素。正如大卫·哈维认为的那样，作为商品的房屋此时越发具有投机的属性，房屋属性转化过程中发生了使用价值与交换价值的背离。

四、“房住不炒”定位的逻辑解析和意义

基于大卫·哈维的分析逻辑，住房商品的使用价值与交换价值关系的演化发展经历了两个阶段：从使用价值与交换价值的统一到相互背离的过程。在第一阶段，使用价值与交换价值是统一的，因为房屋首要属性在于居住，处于主导地位，而交换价值则处于次要地位，在量上表现为获得房屋使用价值所付出的成本；在第二阶段，房屋首要属性由居住逐步让位于赚取收益，使用价值处于次要地位，而交换价值处于主导地位。那么，住房商品的使用价值与交换价值能否再度回归？

对于住房商品使用价值与交换价值二者关系的转化演变，大卫·哈维主要描述了以上两个阶段。而在第三阶段，房屋交换价值能否成功向使用价值回归、实现二者再次统一，大卫·哈维并未做出论述。就商品住房论，基于第二阶段使用价值与交换价值相互背离的理论逻辑，毋庸讳言，住房这一商品将会成为少数人参与社会价值或财富分配的投机工具（资本），就如皮凯蒂说的那样，“资本导致的不平等总比劳动导致的不平等更严重，资本所有权的分配总比劳动收入的分配更为集中”。因此，一旦商品住房成为获取价值增值的手段，事实上产生了商品住房的使用价值与交换价值相背离。而商品住房市场上炒作成风，不仅会导致房屋背离其居住属性，因炒作不断推高房价致使住房交易市场泡沫累积，而且导致刚需群体因房价过高而买不起房，住有所居的愿望无法实现。这势必与坚持以人为中心的发展理念背道而驰，同新时代中国特色社会主义思想的本质要求渐行渐远。

所以，“房住不炒”的定位实际上就是要正本清源，剔除投机需求，回归房子基本的居住需求，重新回归商品住房使用价值与交换价值二者的统一。可见，从大卫·哈维的分析框架出发，明确房屋的居住属性，回归商品住房使用价值与交换价值之间应有的相互关系，是我国现阶段坚持“房住不炒”定位的理论逻辑。“房住不炒”定位的基本理论逻辑可由下式给予说明，其中P′表示遏制投机后的合理利润：

由上式（3），我们可以看到，若政府通过制定和施行一系列恰当的住房政策，投机炒房者进入房地产市场的行为将会得到有效遏制，高额P（利润）值必然会降至P′的水平。此时，房屋交换价值也会随之下降（C+P′＜C+P），进而不断缩小房屋V使用价值（居住）与交换价值之间的差距（C+P′），促使二者在一定程度上保持稳定、平衡的关系，最终达到支持和保障广大人民群众自住刚性需求的目标。借此，只要坚持“房住不炒”的定位，就商品住房的使用价值与交换价值二者关系的演进过程来看，则必然会出现回归与再次统一的第三阶段，这也正是“房住不炒”定位的理论逻辑。

由此可见，“房住不炒”定位的提出不仅具有现实意义，而且具有重大的理论意义。首先，从理论上界定和分析了“房住不炒”的基本内涵和逻辑演化过程，也就确立了商品住房使用价值与交换价值必须回归第三阶段的理论定位，是对大卫·哈维分析逻辑的延伸。它不但是马克思主义经济学持续发展的成果，还是习近平中国特色社会主义思想的组成部分。其次，从现实来看，坚持“房住不炒”定位，不仅可以保障和满足广大人民群众住有所居的美好生活需要，也有利于预防和控制住房市场的风险。

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