第三节　我国物业管理制度建设的历史沿革

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．我国物业管理的产生和发展，始终离不开（　  ）的推动和引导。

A．政府主管部门

B．条例

C．物业管理公司

D．业主

【答案】A

【解析】物业管理制度建设在物业管理发展进程中之所以发挥着极其重要的作用，是由于我国物业管理的产生和发展，始终离不开政府主管部门的推动引导和监督管理。

2．在物业管理政策法规过渡性特点中，采取的改革方式是（　  ）。

A．城市住房制度改革

B．由城市向农村转移

C．渐进式

D．有针对性的改革

【答案】C

【解析】过渡性是从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规的特点之一。过渡性主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革。

3．我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（　  ）。

A．《物业管理条例》

B．《全国优秀管理住宅小区标准》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业服务公司资质管理试行办法》

【答案】C

【解析】《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动全国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

4．《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》颁发的目的是（　  ）。

A．规范行政部门的监督行为

B．规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益

C．便于原建设部对物业管理服务收费直接监督和指导

D．为了维护物业管理收费秩序

【答案】B

【解析】为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。《办法》的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了作用。

5．为规范物业服务公司财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了（　　）。

A．《住宅室内装饰装修管理办法》

B．《物业管理企业财务管理规定》

C．《物业服务公司资质管理试行办法》

D．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

【答案】B

【解析】为规范物业服务公司财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金，成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。

6．为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年原建设部印发了（　　）。

A．《全国优秀管理住宅小区标准》

B．《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》

C．《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

D．《物业管理企业资质管理试行办法》

【答案】D

【解析】为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年原建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，作为市场准入的条件。该办法对于政府加强行业管理，规范物业管理市场起到了积极作用。

7．《物业管理条例》由（　　）颁布。

A．原建设部

B．国务院

C．全国人大

D．建设部和发展与改革委员会

【答案】B

【解析】2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，并于2007年8月26日作了修订。

8．《业主大会规程》是由（　　）制定的。

A．原建设部

B．国家发展改革委员会

C．中国物业管理协会

D．财政部

【答案】A

【解析】2003年6月，原建设部发布《业主大会规程》。

9．关于我国物业管理制度的建设，下列说法错误的是（　  ）。

A．在我国物业管理制度建设的过程中，政府起着重要的作用

B．我国的物业管理制度是由城市法规政策和乡村法规政策共同组成的

C．《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件

D．《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段

【答案】B

【解析】B项，我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。

10．2007年12月，原建设部与财政部发布（　　），为保障住房售后的维修管理。

A．《住宅专项维修资金管理办法》

B．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

C．《物业管理企业财务管理规定》

D．《全国优秀管理住宅小区标准》

【答案】A

【解析】《中华人民共和国物权法》颁布后，2007年12月，原建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．物业管理制度建设的必要性，主要体现在（　  ）。

A．解决城乡就业问题

B．弥补物业管理市场失灵的需要

C．维护社会公共利益的需要

D．推进房屋管理制度转型的需要

E．有助于推进社会建设

【答案】BCD

【解析】我国物业管理发展道路的一个重要特征是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：①以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要；②以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要；③以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。

2．从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括（　　）。

A．配套性

B．借鉴性

C．过渡性

D．针对性

E．经验性

【答案】BCD

【解析】从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，无论国家还是地方都尝试通过制度建设对物业管理加以推动和规范。其物业管理政策法规主要体现以下特点：①借鉴性；②过渡性；③针对性。

3．下列关于《物业管理企业财务管理规定》的叙述，正确的有（　  ）。

A．为规范物业服务企业财务管理行为

B．有利于企业公平竞争

C．加强财务管理和经济核算

D．从成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为

E．该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用、严禁挪作他用

【答案】ABCD

【解析】为规范物业服务企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金，成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范了物业服务企业的财务管理行为。

4．关于《物业管理企业资质管理试行办法》，下列叙述正确的有（　  ）。

A．为规范物业管理市场秩序

B．为规范物业服务企业的服务收费行为

C．保护消费者的正当利益

D．加强对物业服务企业经营活动的管理

E．有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算

【答案】AD

【解析】为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年原建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照《试行办法》的规定，申请企业资质评定，作为市场准入的条件。

5．我国在《物业管理条例》颁布前出台，有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有（　　）。

A．《全国优秀管理住宅小区标准》

B．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》

C．《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》

D．《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

E．《物业管理企业资质管理办法》

【答案】ABC

【解析】2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布。在《物业管理条例》颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：①《全国优秀管理住宅小区标准》，是原建设部于1995年印发的；②1997年原建设部印发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》；③2000年5月，原建设部发布的《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。

6．《物业管理条例》颁布后，这一阶段物业管理政策法规体现的特点有（　  ）。

A．配套性

B．借鉴性

C．过渡性

D．操作性

E．经验性

【答案】ADE

【解析】2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：①配套性，主要是以《物业管理条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《物业管理条例》为基本指针；②经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；③操作性，主要是将《物业管理条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。

7．以下属于《物业管理条例》颁布后出台的有关物业管理全国性政策法规有（　　）。

A．《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

B．《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》

C．《物业服务企业资质管理办法》

D．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

E．《物业服务收费管理办法》

【答案】ABCE

【解析】2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布。其后：①2003年9月，原建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；②2003年11月，国家发展改革委员会、原建设部发布《物业服务收费管理办法》；③2004年3月，原建设部发布《物业服务企业资质管理办法》；④2004年9月，原建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》。

8．关于全国性政策法规的发布，下列表述正确的有（　  ）。

A．2003年6月，原建设部发布《业主大会规程》

B．2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》

C．2004年3月，原建设部发布《物业服务收费明码标价规定》

D．2004年7月，国家发展改革委员会、原建设部发布《物业管理企业资质管理办法》

E．2004年9月，原建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》

【答案】ABE

【解析】C项，《物业服务收费明码标价规定》是由国家发展改革委员会、原建设部于2004年7月发布的；D项，《物业管理企业资质管理办法》是由原建设部于2004年3月发布的。

9．2007年3月16日，《物权法》颁布后，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要特点有（　　）。

A．协调性

B．引导性

C．创新性

D．一致性

E．调整性

【答案】ABC

【解析】2007年3月16日，《物权法》颁布后，以《物权法》为指针，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：①协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一；②引导性，主要是政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策；③创新性，主要是在总结物业管理发展30年经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。