第二节　我国物业管理的产生与发展

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业管理起源于19世纪60年代的（　　）。

A．法国

B．日本

C．美国

D．英国

【答案】D

【解析】物业管理起源于19世纪60年代的英国。英国成立了第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。

2．（　　）的成立标志着物业管理行业的成熟。

A．行业自治组织

B．皇家特许屋宇经理学会

C．非盈利性行业组织

D．芝加哥建筑管理人协会

【答案】A

【解析】20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。

3．我国物业管理是通过（　　）而逐渐发展起来的。

A．住房分配采取实物分配

B．改革政策向居民出售公有住房

C．实行国有化的政策

D．实行住房商品化制度

【答案】D

【解析】我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。随着住房商品化进程的加快，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。

4．中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行（　  ）的政策。

A．私有化

B．国有化

C．半私半国有化

D．非私非国有化

【答案】B

【解析】1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产逐步实行国有化的政策。一方面，大量城市房屋经过私房社会主义改造运动转化为国有；另一方面，政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用，形成了具有中国特色的公有住宅体系。

5．新中国成立后的60多年里，公有住宅的总量经历了一个（　  ）的演变过程。

A．由小到大

B．由大到小

C．由小到大、再由大到小

D．由大到小、再由小到大

【答案】C

【解析】新中国成立后的60多年里，公有住宅的总量经历了一个由小到大、再由大到小的演变过程，即新中国成立初期，私房总量远远大于公房总量；城市私房国有化改造以后，城市公有住宅数量又远远大于私有住宅。改革开放以后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量迅速超过公有住宅。

6．住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在（　  ）下的城镇住房制度。

A．计划经济体制

B．实行国有化的政策

C．改革开放

D．住房制度的改革

【答案】A

【解析】改革开放以前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式。住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。

7．1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出的政策是（　　）。

A．统一规划、合理布局、综合开发、配套建设

B．逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点

C．全面开展公有住房向居民和职工出售工作

D．取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化

【答案】D

【解析】1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出的政策包括：①取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化；②提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路；③国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，为建立商品房市场和推进住房商品化奠定了基础。

8．1981年，深圳第一家专业的物业管理公司成立，这使房屋管理工作从政府行为改变为（　　）。

A．企业行为

B．开发商行为

C．法律行为

D．经营行为

【答案】A

【解析】1981年3月10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。深圳市物业管理公司针对外销商品住宅小区的商品房被多家单位和个人购买后形成的产权多元化格局，按照社会化、专业化的管理原则和市场化的经营的方式，对住宅小区实施统一管理，为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制，开始了房屋管理工作从政府行为改变为企业行为、房屋管理从政府补贴为主到企业自负盈亏的有益尝试，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。

9．我国第一部物业管理地方性法规是（　  ）。

A．《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》

B．《上海市居住物业管理条例》

C．《厦门市住宅区物业管理服务条例》

D．《北京市居住小区物业管理办法》

【答案】A

【解析】1993年，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

10．我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（　  ）。

A．《物业管理条例》

B．《全国优秀管理住宅小区标准》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业服务公司资质管理试行办法》

【答案】C

【解析】《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动全国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方向。

11．全国第一次物业管理工作会议于（　  ）年召开，推广青岛住宅小区实施物业管理的经验。

A．1981

B．1995

C．1997

D．1999

【答案】B

【解析】1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。这次会议明确提出，房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理和维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单修补和收取租金，转向综合性、多功能的社会服务。

12．中国物业管理协会于（　　）年成立，对加强物业管理行业指导和行业自律起到了重要作用。

A．1998

B．2000

C．2001

D．2003

【答案】B

【解析】2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2001年，中国物业管理协会在杭州举办中国物业管理发展论坛，把我国物业管理理论与实践的研究工作引向深入。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．关于物业管理的产生和发展，下列说法不正确的有（　  ）。

A．物业管理起源于19世纪60年代的英国

B．改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式

C．物业管理新体制仅在新建住宅区推广

D．现阶段，我国实行住房商品化制度

E．20世纪初，英国成立了第一个行业协会

【答案】CE

【解析】C项，改革开放后，住房商品化制度在我国逐步展开，目前，物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。E项，20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

2．我国改革开放前，城镇住房制度呈现的主要特征包括（　  ）。

A．住房投资由国家和国有企业统包

B．住房分配采取实物分配

C．采取福利低租金制度

D．住房用地实行政府出让方式

E．采取国家包修包养制度

【答案】ABCE

【解析】改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，这种管理模式符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：①住房投资由国家和国有企业统包；②住房分配采取实物分配；③住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。

3．住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包产生的弊端表现在（　  ）。

A．建设资金投入无回收

B．形不成投入产出的良性循环

C．制约了住宅建设的发展

D．不能维持房屋的维修养护

E．居住环境恶劣，房屋管理混乱

【答案】ABCD

【解析】住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。

4．1978年以后，我国房地产领域进行了三项改革，包括（　  ）。

A．投资体制改革

B．城镇住房制度改革

C．城市规划制度改革

D．城市土地使用制度改革

E．房地产生产方式改革

【答案】BDE

【解析】1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：①城镇住房制度改革；②城市土地使用制度改革；③房地产生产方式改革。

5．《城市新建住宅小区管理办法》规范了以下（　  ）等主要内容。

A．物业管理合同内容

B．明确了社会化、专业化的物业管理模式

C．物业管理相关各方违规的处罚

D．明确了物业服务费的收费管理办法

E．明确了物业服务企业的权利和义务

【答案】ABCE

【解析】原建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业服务公司承担小区的管理，并与其签订物业服务合同”，“在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成住宅小区管理委员会，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业管理公司的权利、义务，物业管理合同内容以及物业管理相关各方的法律责任等作出了规定。

6．《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理制度进入了（ 　 ）发展的新时期。

A．法制化

B．规范化

C．社会化

D．专业化

E．合作化

【答案】AB

【解析】2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化和规范化发展的新时期，以《物业管理条例》确立的七大基本制度为基础，相继制定一系列的配套法规政策，全国60多个省、自治区和城市制定了物业管理的地方性法规政策。

7．物业管理在社会经济中的地位和作用体现在（　  ）。

A．有助于推动国民经济增长

B．有助于改善人居工作环境

C．有助于解决城乡就业问题

D．有助于维护国家稳定

E．有助于推进社会建设

【答案】ABCE

【解析】物业管理在社会经济中的地位和作用有：①有助于改善人居工作环境；②有助于推动国民经济增长，物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，而且可以带动装饰装修、电子商务、物流配送、园林绿化、家电家具、中介置换、文化健康等相关产业的发展；③有助于维护社区和谐稳定；④有助于解决城乡就业问题；⑤有助于推进社会建设，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。