高层楼顶所有权　应归全体业主有

经典案例

2005年7月，卢某与某房地产开发公司签订房屋买卖协议，购买某居民楼单顶层复式结构住房一套，房屋买卖协议约定该商品房所在顶层层面的使用权归顶层户主所有。之后，居民朱某与该房地产开发公司签订协议，购买了与卢某同单元的楼下房屋。

朱某购买住房以后，为方便生活，多次同卢某协商要求在屋顶安装太阳能，但均被卢某以该商品房所在顶层层面的使用权归顶层住户所有和安装太阳能会给自己造成影响为由，拒绝朱某在屋顶上安装太阳能设施。朱某认为自己依法享有该房屋顶的共有权利，故于2013年年初诉至法院，要求判令卢某不得妨碍其安装太阳能并承担诉讼费用。

庭审中，卢某称，其与某房地产开发公司签订的购房合同中已约定其购买的商品房所在楼层顶层层面使用权归其所有，朱某无权在屋面顶上安装太阳能。朱某称，依据《物权法》等法律规定，其依法享有该房屋顶的共有权利，请求法院判令依法排除物权妨碍。

法槌定音

法院经审理认为，卢某与某房地产开发公司约定的合同内容违反了《物权法》及最高人民法院司法解释的规定，属于无效条款。朱某请求在屋顶安装太阳能系对屋顶的合理使用，且本案所涉屋顶具备安装条件，诉讼请求应予支持。2013年9月，法院判决卢某不得妨碍朱某在屋面顶上安装太阳能。法院判决后，朱某便安装了太阳能热水器。

法律解析

《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第1项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，为共有部分。《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。由此可见，本案中卢某称与某房地产开发公司在购房合同中已约定屋顶屋面使用权归其所有，该项约定违反了上述法律的规定，应属无效条款。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。朱某请求在屋顶安装太阳能系对屋顶的合理使用，且所涉屋顶也具备安装太阳能的条件。卢某称在屋顶安装太阳能会给顶层住户带来安全隐患，但未提供证据证明。故法院依法支持了朱某的诉讼请求。

法条链接

《物权法》第70条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第4条，《物业管理条例》第27条