第2章 定个小计划：一百万美元

想要制定一个百万美元的投资组合可以有很多种方法。制定适合你的房地产投资计划，关键就在于知道该使用哪种策略以及何时使用它。

有时候你需要从小项目开始，聚沙成塔地赚取一些现金，才可以开展更大的项目。有时候你可能需要把手里的房产翻修转卖才能获得所需现金，这在财富积累过程中很正常。可能还有其他时候，相比出售，还是保留房产更有利可图，这样你就可以将房产出租获得的租金收益作为现金流，还可以享受相关的税务减免。

想要制定出最合适的个人财务规划，就必须先了解你目前的财务状况。而且在积累财富的过程中，随着投资目标的变化，你也应该时常修正投资计划。

在计划你的个人投资时，你需要考虑到下面这些事项：

尽职调查[1]

做出每一项投资决定之前都需要先进行尽职调查。如果你不花时间做好功课，就有可能是个错误的投资决定，花高价买了个不值钱的物业，根本没有收益，这投资风险你可要想清楚。

你的尽职调查应包括：

研究整个社区环境

比较相邻物业的价格

全面的房产检查

整体项目预算

翻修费用估算

翻修完成后物业的预期售价

购买过程中产生的相关支出，包括过户费用[2]（closing costs）

物业税和保险费

在翻修过程中由于无法产生收益而导致的持有成本

销售成本和中介费用

当你花了心思在纸上规划好项目的所有环节时，就该好好看看这个项目到底赚不赚钱了。在尽职调查阶段，你应该尽可能的准确，这样可以在以后为你省下不少钱。

退出策略

退出策略与尽职调查同等重要。在购买之前，你需要明确规划好要如何处理这处产业，而且这个退出策略要有明确的最后期限。

例如，你的目标是在4个月内将房屋翻修转卖，这就是你对A物业的退出策略。

也可能你的目标是将某处产业进行出租，来获取现金流，然后在5年后将其出售，那就是你对B物业的退出策略。

投资主体结构

选择合适的投资主体结构对于构建合适的投资组合至关重要。有些人以个人名义买房，但有时候可能使用其他类型的投资主体结构更合适。

例如你是与家庭成员共同进行投资，或是与非亲属进行合作，不妨考虑注册公司或信托结构。可以同你的会计师多讨论，根据你的投资目标来选择合适的投资主体结构，这相当重要。

现金流预测

创建一个电子表格，计算出你的投资组合中每一处物业的确切开支。对持有该房地产的持有成本进行明确的预测至关重要。

例如，如果你想要翻修转售，那就要准确计算出所有持有成本，包括税款，房屋贷款，翻新成本和销售成本。如果林林总总算下来没有收益，那就应该相应地调整你的策略。

如果你想长期持有某处房产以供出租，在计算的时候你就应该将以退出策略的截止时间为期限，将全部的租金收入减去期间所有的持有成本和税收优惠。假如租金收入还不够支付与持有该物业相关的所有费用，那就是在赔钱，你可能需要将投资策略调整为翻修转卖房屋，这样可以降低成本，或者你也可以寻找增加租金的方法，直到实现收益。

当你对每一处单独物业都完成了全面评估时，就能比较容易地决定某处物业更适合翻修转售来快速套现，还是应该长期持有，收取租金来增加你的被动收入。

报价和估算

估算家庭装修和维修的费用可是大有门道。你可能会觉得你的预算已经很全面了，肯定够用，但现实往往并非如此。

翻新需要各种物资，如果可以的话，一定要对供应商货比三家，看看他们给你的工程是什么报价。

还可以打电话给几个不同的房地产经纪人，针对这处你要进行翻修的物业，询问他们的预计销售价格，还可以征询他们的建议，看看能做些什么样的改进来提高物业的整体价值。

你还可以要求估算房屋租赁的租金情况，这样你就可以对你的现金流做出合理估算了。

投资抵押

如果你是在进行趸卖操作，现在还不打算脱手，那投资抵押可能不是你要考虑的事情。但如果你是在做翻新转售或者打算长期持有，投资抵押是个不错的选择，不妨多了解一下。

找贷方也要货比三家。跟抵押贷款经纪人谈一谈，有哪些类型的贷款是你可以申请的，也可以问问他们能帮你谈到什么样的利率。比较固定利率和可调整贷款利率之间的不同，也要看看贷款期限不同会如何影响你的还款。

比较一下你收到的报价，计算出你每个月需要支付的还款额。

某些贷方需要的抵押条件更高，所以一定要根据你的需求进行反复比较，挑选出最适合你的银行办理贷款。如果你实在无法一次性筹齐你所需要的款项，也可以随时调整策略，考虑趸卖房地产以快速积累资金，这样你需要借贷的数额就不会那么大了。假如你申请的款项的贷款价值比[3]比较低的话，有些银行还能提供更低的贷款利率，这样算下来就等于你的投资成本也降低了。贷款额度低也就等于每月还贷压力较小，长期来看你的持有成本也比较容易管理。

优秀的团队

任何成功的房地产投资者身边都会有一支可靠的顾问团队。你的团队应包括：

优秀的会计师，擅长房产税减免

房地产经纪人，对你投资的地区非常熟悉

银行经理或抵押贷款经纪人，愿意为你的投资抵押贷款找到最优惠的利率

可靠的装修公司，在期限内交付高质量的翻修工程

再次评估你的房地产投资策略

在你进行房地产投资的过程中，你会发现时不时地需要重新评估你的投资策略。例如，当你刚开始进行投资时，你可能会更多地关注趸卖或翻修转卖房地产，这样可以较快地产生现金收益。而随着时间的推移，你的策略可能会转变为购入后长期持有，将房产出租来产生被动收入。

你也可能会不时地混合使用多种投资策略，以适应你的财务目标。例如，你可以转型为整修（翻修）、升级或维护，让物业增值，然后提高租户的租金。

房地产类型

有时候你可能会发现不同的房地产类型在不同的投资策略下，所获得的投资收益也大不相同。

例如，如果你的目标是翻修转卖，单户型住宅的收益更高；如果你是将房产出租获得租金，那么多户型住宅会为你带来更多的被动收入。类似的状况还有，好地段的公寓楼就算面积小也不要紧，可能会比较差地段的大房子收益高得多。

关键是根据每一处物业的特点来进行规划，这些才是决定你投资策略的基本要素。

趸卖与翻修转卖

趸卖物业很适合初入门的房地产投资者，因为你可以只花很少的钱或者根本不必自掏腰包。你的目标是找到价值被低估的物业，并将其卖给其他买家以获利。

如果你做足了功课，就可以在收购价上加上你自己的纯收益，用这个售价直接将你的购买合同转签给下家。

最理想的情况是，你根本不必真正“收购”物业，就可以直接把这处房产挂牌放到市场上去，卖给新买家。一旦交易达成，新买家会获得此处房产，卖方得到你开出的收购价，这两个价格之间的差额就成了你的收益。

趸卖物业的收益可以为你带来现金收入，这部分现金可以很方便地用于下一次购置物业时，或用于支付你所需要的翻修工程。

翻修转卖与租赁

你的初始现金流量预测可能会让你觉得某处物业很适合翻修转卖，但等到翻修完成后，你可能又会发现它的升值不如当初预想的那么高。等你真的把它卖掉的时候，回头算算可能白忙活一场，这还是比较好的情况了。

与其卖了它却不赢利，你还不如试试换个法子，可以把房子出租，在接下来的一年里靠租金收回部分投入。如果房产在一年后开始升值，你还可以再次评估，看看这时候转卖出去能不能赚钱。

同样的道理反过来也成立。你可能购入了一处房产，你的现金流量预测显示用作出租比较合适，可以增加你的被动收入，但你的房地产经纪人要找到付得起这份房租的承租人可能没那么容易。如果你的房地产收到的租金低于你的初始预期，那么为了获得更多资本收益，翻修转卖可能更有利。

资本收益与现金流

假如你的目的是获取现金流，那么购置房产后进行翻修转卖不失为一个好方法。你买进便宜的房子，翻修一下，然后出售，落袋为安。但你要知道，一旦房产出手，它就不会再为你赚钱了，而且它也不再是你的投资物业组合的一部分了。

相比之下，你可以保留一部分物业，作为你整体房地产投资组合的一部分，并将其出租，这对许多人来说可以成为非常稳健的财富增值策略。租金收入产生被动收入，这份被动收入长期支付你的贷款和其他相关开支。物业的价值还也可能随着时间的推移而增加，这就进一步增加了你的财富。

在进行房地产投资策略的规划时，必须确定某处物业是更适合出售来获得短期获利，还是应该长期持有来获得租金收入和税收减免，两种方法都可以带来现金流，端看是否适合你的投资目标了。

对与你投资组合中的每处房地产都要分别进行甄选，并选择合适的时机，决定继续持有还是出售。

注释

[1]尽职调查（Due Diligence Investigation），又称谨慎性调查，一般是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。其主要是在收购（投资）等资本运作活动时进行，但企业上市发行时，也会需要事先进行尽职调查，以初步了解是否具备上市的条件。

[2]过户费用（closing costs），亦称结算费用，指不动产、房地产买卖的手续费，买方除了支付房地产价钱外还需要支付地产估价、产权调查和保险等相关费用。

[3]贷款价值比（Loan-to-value，缩写为LTV）是指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款。贷款价值比也叫质押率，该比率集中体现了银行在金融风险控制与收益管理之间的平衡关系。如某客户A的房产抵押贷款，抵押房产估值为100万人民币，而银行的信贷政策规定LTV＜70%，银行最多可以贷给A客户70万元的贷款。不同的抵押品贷款的LTV根据银行自身政策，各不相同。反映银行对抵押物的风险预期。