第1章 如何投资房地产

如果你仔细观察一些百万富翁如何致富，你会发现他们绝大多数都投资过房地产。但你可能没有意识到靠投资房地产积累财富，产生被动收入，并用别人的钱赚钱不仅可行，而且有很多不同的途径。

以下是对一些不同房地产投资方式的快速细分：

长期租赁的住宅物业

购买房产并将其出租是建立被动收入的好办法。理想情况下，业主收取的租金应当能够支付所有的房屋抵押贷款、相关税收以及房产日常维护的相关费用。

长期租赁物业的投资重点是现金流。租客每周工作的收入用来交付租金，你用这些租金去偿还抵押贷款。从中获得的收益就可以用来更快地还清贷款、获得更多的产权，或用于其他投资来建立投资组合。贷款还清后，业主收到的租金减去所有相关开支就成了被动收入。

装修和升级房地产

有些好地段的旧房子很值得购买，找到一个价值被低估的旧房子，低价买入之后进行翻新或维修，就可以很有效地提升房产价值。

只要通过翻新物业就可以提高其整体市场价值。在某些情况下，你也可以据此提升租金，长期来看同样能够增加你的现金流。

转售（Flipping Property）[1]

用转售的手法投资房地产非常类似于在股票市场上的短线交易，目的是在短时间内出售房产以获利。这种类型的房地产投资的核心理念是购买价值被低估的房产或在市场升温的时候购买，并在价格上涨时出售。

在某些情况下，你可以在出售之前对房产进行一些翻新或维修来增加收益，这些都能提高你的房产价值，在出售的时候也能获得更高的报价，更多的收益。

请记住，当你的物业空置时是不会获得任何租金的，所以你需要将整修期间的空置成本也考虑在内。还贷款，保险费用，水电煤等公用事业费用和翻修费用，这些统统都要你来操心。在翻修期间还需要重点关注和建筑施工队的沟通规划，工期和付款，因为一不小心就有可能超出预算。

趸卖房地产（Wholesaling Properties）

趸卖房地产是指投资者签署一份物业的购买合同，然后将同一房屋原样出售给另一买家。在这一过程中，没有必要对房屋进行任何维修或保养。你要做的只是以高于买入价的价格将物业原样出售给另一位有兴趣的买家。在某些情况下，趸卖房产的人可以转签合同，甚至没有必要真正购入房屋。

交易达成的时候是由新买家全额支付，卖方收到的是你原始合同上签订的金额，你则收到新购买价格和原始售价之间的差额。

商业地产

比起住宅用房地产，一些房地产投资者更喜欢投资商业地产。这类房地产的租户通常是商户或公司，而非个人，所以租赁协议通常是长期的。商业租客有时还需要自行承担所有相关费用，包括维修和日常维护费用。

在某些地区，商业地产的租金回报也可能高于住宅物业。不过，银行在商业物业上的贷款条款往往比住宅房屋的更严格，商业贷款的期限往往较短，贷款利率也会高于普通房屋的贷款利率。

投资家庭住宅

当大多数人考虑投资房地产时，他们会优先考虑更明显的选择：快进快出炒房挣钱或是成为房东赚取租金。

但其实只要方法得当，从你自己的家庭房产投资中也可以获得高额收益。你当然不能靠自住家庭住宅收取租金，所以这种投资策略中不需要考虑现金流。

相反，你的重点是资本增长和产权投资（equity building）。买房子的时候可以选择那种需要略微维修翻新的房屋，这样就可以一边住在这里，一边提高房产价值，装修完成后再出售该物业。如果你在这处房屋中居住两年以上，你卖房所得的收益还可以免税。

房地产投资信托基金

房地产投资信托（REITs）类似于租赁物业的共有基金。如果你觉得当房东不适合你或者太麻烦的话，那么不妨考虑投资房地产投资信托。由某个集团购买或建造一栋公寓套间、公寓楼、商业项目、土地、工业建筑或政府大楼，每一位投资者都拥有该物业总价值的一部分。

经营投资集团的公司负责管理与房地产有关的一切事宜，包括收取租金、维修和寻租。相关收益以分红形式派发给产权持有人。

度假屋租赁

对一些投资者来说，度假屋租赁的投资形式可以带来大量现金流。你要做的就是在一个热门旅行目的地买一所房子，并聘请一位优秀的物业经理来负责管理。

度假屋租赁的问题在于，你收到的租金收入可能会有很强的季节性。在旅游淡季房子可能是空置的，而到了旅游旺季你可能会数钱数到手软。当房子无法带来任何租金收入时，你就得自行承担持有房产的相关费用了，所以当你在算这笔账时，可别忘了长时间空置带来的问题。

物业开发

物业开发的收益相当可观，但对于小投资者来说，投资风险也很高。在获取任何收益之前，开发房地产在前期投入时需要的现金量巨大。

大多数人能想到的都是大型房地产开发项目，例如建造公寓区或用于单间租售的公寓楼。然而，小型的房地产开发也可以带来丰厚的收益。

例如，你可能会在一个非常受欢迎的小区里找到一栋破旧的独栋房屋，占地面积还挺大，那你就可以选择将该物业整改为多户住宅，翻新升级也行，拆除重建也可以。

注释

[1]买下旧房子，装修，再出售，这种投资房产的方法，英语中叫flip。这种投资手法有点像中国的“炒房”，只不过通常买入的是状况较差的二手房，而且还要花力气去翻修。这种操作对中国人来说可能不是很熟悉，国内炒房一般是新房，他们转手的是旧房，这在美国是一种常见的投资方式。