世上没有只涨不跌的商品

//@班主任来了

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讲了两课买房技巧，今天聊聊世界观和方法论。重点解决两个问题：你为什么要买房？你应该在什么时间买房？

其实，用来投资的房产和用来保值的房产，是截然不同的。前者要赚钱，要计算年化收益率；后者是资产配置叠加生存需要（就是所谓的中国人口中的刚需）。

先纠正一个误区：“房子是不会亏的”“卖了不划算大不了自住”和“现在不买以后买不起”，就是混淆了这两种不同的目的。

老班给大家梳理一下：

A房产如果用于投资目的，需要考虑下列条件：

1. 是否有足够的钱和时间进行投资分析；

2. 是否是合适的买卖点；

3. 预期收益率和止盈止损点的设置；

4. 是否具备合理的杠杆水平。

基于此目标买房，则要求应该是年化收益不低于4%，低于这个区间不如去买理财产品。还有人考虑了运用贷款增加杠杆，按70%按揭贷款的话理论上是3倍杠杆，但是，考虑到30年的房贷利息，效果要打6—7折之多。

再考虑到房产交易的成本（税、中介费和交易时间）和持有成本（物业费、保险费、维修维护，未来还可能收房产税），其实真正核算下来大约就1倍杠杆。如此，年化4%的收益要求应该是低之又低了吧？从成本上看，最低要求一年涨10%也不为过。

B房产如果用于“保值”，则需要考虑：

1. 是合理的资产配置吗？（换句话说，你家的固定资产比例会不会太高？负债率会不会因此变太高？）

2. 是理想的居住条件吗？（如《这些事儿影响你买房》一课中所提，这是大多数人愿意选择的居住环境吗？这关系到了居住成本和是否具有好流通性。）

3. 你还有更好的选择吗？（此处默认普通家庭不会做频繁的交易，只从提高居住质量的角度考虑置换，如远换近、小换大。）

所以，当以投资的目标买了一套房最后变成自住，大约就算“投资失败”了，跟炒股做短线最后变成战略投资者是一个意思。

对于普通人来说，既没有足够的钱和时间，也没有足够的承受力看着几百万甚至上千万的资产涨涨跌跌；对于房产这种交易产品来说，既缺乏流动性又有衍生品特性（超过一定建筑时间后越老越不值钱），所以房产必然是每个家庭以保值为主要目的的选择。

如果你完全了解以上内容，接下来就是具体建议：

1. 每个具有“保值”特性的投资品，都有价格的波动。

例如：地产、黄金、艺术品、珠宝……今天，你肯定能判断出，目前房产价格是你所在区域的多少年内的价格高点。举例来说，大部分“抢房”城市应该都是历史最高点。为什么要在历史最高点上大胆买入？

2. 保值的效果受两个条件制约：买入点和持有时间。

我们知道，买入价格影响保值效果，如果买价过高，只有通过持有足够长的时间来弥补，但是，房产受土地使用期限和折旧影响巨大，并不适合持有足够长的时间。举例，大家可以观察同一区域，90年代的小区房价高还是2010年建的小区房价高？（请排除学区房的比较）

3. 高位买入高价格资产不符合家庭资产配置的安全区间原则。

这句话略复杂，代入现实情境就是：如果是新开的一套8件小护士品牌护肤品，你用后觉得没效果、不适合自己肤质，就送给爸妈或者用来涂抹身体，如果换成海蓝之谜的面霜、精华加眼霜，你会尝试再坚持用一段时间或者责怪自己为什么不先去专柜试用？护肤品界，30元就是安全区间，修正成本很低，大部分人能接受。而房子就是家庭资产配置中的海蓝之谜，一旦犯错，悔不当初。

所以，不要在疯狂的时候买房。