怎么看那些“利好消息”？

//@班主任来了

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很多人喜欢看新闻，新闻上总是充斥着各种看似专业其实似是而非的结论。老班看到好多后台提问，分明是“决定再攒两年钱，结婚再买房”的人，过完春节看了一周新闻也忙不迭地去找中介看房了。原因是什么？

“我怕以后房价涨太高买不起了，现在先从家里借钱凑合买个小的再说吧。”因为房价上涨，而打乱个人意愿大量举债买入此时并不需要的房子，可以说是“提前释放刚需”，也可以说是“受鼓动非理性入市”。

看看这些天的房产新闻，其实是喜忧参半，但是对于想买房的人看到的都是上涨、排号等等令人焦虑的信息。下面说说那些令你们产生了无限冲动的消息应该怎么看：

免税和不限购：

契税和营业税减免，主要针对的是非限购城市，也就是说，那些在最严格时期曾经限购的城市因为交易量的减少而放开限购了，但是这也并没有提振交易量，于是，免税进一步刺激市场活跃。

但是，北上广深的房价已经在去年最后一个月悄然上涨了，远在优惠政策发布之前；而目前涨价最快的城市仍是这些不享受税收优惠的限购城市。想明白这一点就会发现，卖方给自己找到了涨价的理由，但作为买方的你并没有享受到真正的优惠，因为房价上涨幅度已经超过了税收减免的金额。

刚需推动：

从沈阳“允许高等学校在校生购房并给与优惠”这条最终未实施的新闻看，所谓刚需也难免一厢情愿。先不说规范的租赁市场可以降低买房需求，即使从房产存量和城市人口数量的比值看，很多城市都根本没有刚需这种存在，房比人多已经是事实。真正存在倒置的大约只有仍在限购的北上广深，但是这些人比房多也是需要分开看：

1. 历史原因，这些城市很多有房者持有成本低而且不在当地甚至不在国内居住，使这部分房产不进入市场流通；

2. 限购城市通常流动人口众多，其中相当一部分务工人员不需要置业或者已在家乡拥有房产，这些城市的实际置业需求被放大了。

土地拍卖价和楼面价：

对周边楼面价已经n万元/平方米大约是对房地产市场火爆、楼价高企最大的误读了。

1. 开发商的土地交易可以用贷款或者联合投资基金拿地、建筑期间也可以用贷款和预售款，在很多省市超期不开发的土地只是不退还“押金”而不是全部出让金，也就是说，没有人真金白银已经花了n万元乘多少平方米那么多去拿地、建筑。项目若失败，损失最多的也不一定是开发商，所以楼面价并没有新闻上说的那么多。

2. 房产开发是个长期行为，算这个价钱的人肯定没考虑货币长期购买力的问题，十年后这个n万元/平方米究竟是不是“房价上涨”的证明还不好说。

送一个长年被误读的故事给大家：据说400年前，印第安人收了24美元把曼哈顿卖给移民者，现在那里的地值5000亿美元，所以，印第安人真的是亏大了。可是，这个故事的另一面是：这笔交易大概距今383年，在年10%的复利率下，可达170,400万亿美元。就酱。