第9章 不交物管费，行吗

当李大壮收到法院判令他向物业管理公司交纳物管费和滞纳金的判决书后，很不服气，也感到很委屈。这到底是怎么一回事呢？

李大壮所在的小区在市中心，生活很方便，物管也周到规范，他入住后一直按期交纳物管费。但一年前一家大型超市的入驻，改变了李大壮与物管公司之间的和谐关系。

原来，超市因为安装电梯而拆了部分墙体，李大壮认为这不仅产生了巨大的噪声，严重影响自己的生活，而且超市如此大刀阔斧的装修，会改变房屋的主体结构，甚至整栋楼都可能因此变成危房，他家的墙面已经出现了裂缝。所以他要求物管公司阻止超市的装修。

但物管公司认为自己无权要求超市停工，因为，超市的装修工程是经过政府相关部门批准了的；而且装修又不是在周末或夜晚等禁止装修的时段。物管公司能做的就是在超市动工之前贴上公告，让小区住户能清楚超市施工的情况。

李大壮并不认可物管公司的解释，认为物管公司在推责任，就说，既然你物管公司不管，那我也不交物管费了。物管公司本以为他只是说说气话而已，没想到从此以后，他真的一笔物管费都没交过。物管公司工作人员多次联系他，并给他发了书面催交通知，但他就是不交。无奈之下，物管公司只得起诉其到法院，要求李大壮支付欠交的物管费2000元和滞纳金。

法院审理认为，物管公司提交的物业服务合同是物管公司与小区业主委员会依法签订的，该合同对全体业主都具有约束力，李大壮在享受物业服务的同时，应按期交纳物管费，逾期交纳的还需承担滞纳金。超市的装修工程经有关部门的审核批准，是合法的，不管是业主还是物管公司都没有权利对其正常施工进行限制，李大壮以此作为不交物管费的理由没有法律依据。最终，法院判决李大壮支付物管费和滞纳金共计2200元。

根据《民法典》规定，业主从收房开始，就对房屋有实际占有、使用的权利，并开始享受物业管理服务，要交纳物业费。如果业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物管公司有权向法院起诉要求业主支付。如果物管公司已经按照物业服务合同等相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。如果物管公司未能履行保洁、安保、公共设施维护等基本服务，存在重大瑕疵，根据法律关于违约责任及瑕疵履行的规定，法院会酌情扣减物管费作为对业主的补偿。但如果仅仅在某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，就不构成业主拒交物管费的理由。

业主如果发现物业服务不到位时，可以自行或通过业主委员会提出意见，如果物管公司不改善服务，业主大会可以解聘物管公司。业主还可以向主管部门反映，督促物管公司提高服务水平。以不交物管费来表达对物管公司的不满，解决不了问题，甚至还会惹上官司，像案例中的李大壮一样，最终得不偿失。

卢莎