15.企业租赁房屋并经出租人同意进行装修，租赁合同解除后，装修物归谁所有？

法条索引

《民法典》第322条

解读与适用

企业对租赁房屋进行装修，是一种添附行为。所谓添附，是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态。添附主要有三种类型：一是加工，比如将布料加工成衣服；二是附合，比如本问中企业对租赁房屋的装修，企业将其所有的涂料、板材等附合在租赁的房屋上，成为装修后的房屋；三是混合，比如米与米的混合。添附发生后，不同所有人的物结合或混合在一起，一般不可能恢复原状或者恢复原状会造成较大损失，在经济上并不合理，为此极易发生纠纷。为解决争议，有必要对添附物的归属进行明确，使添附物归一方所有或者各方共有，因此添附也是一种取得所有权的根据。关于添附物的归属，《民法典》规定，首先要依照双方约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。对于加工物，在没有约定和法律规定的情况下，如果加工所增价值未超过原材料价值，则加工物归原材料所有权人；如果加工价值显然大于原物价值，新物可以归加工人所有；如果加工价值与原材料价值相当，可以由双方共有。对于附合物，如果是动产附合于不动产之上时，由不动产所有权人取得附合物的所有权；如果是动产与动产附合，由主物的所有权人取得附合物的所有权，如果动产之间没有主从之别，则由各动产所有权人按其动产附合时的价值共有附合物。对于混合物，一般由原物价值量较大的一方取得所有权，原物价值量差不多的，可以由各方共有。为了不使获得所有权的一方纯获利益，而失去所有权的一方遭受损失，《民法典》规定，因为一方当事人的过错导致添附发生或者因为确定添附物归一方所有，造成另一方当事人遭受损害的，受损害方可以要求赔偿或者补偿。

企业对租赁的房屋进行装修，属于动产附合于不动产之上，租赁合同因到期或其他原因解除后，双方可对装修物的归属进行协商，协商不成的，应依照法律规定及添附的规则来处理。根据相关司法解释的规定，房屋承租人经出租人同意装饰装修，如果因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；如果因承租人违约导致合同解除则不能要求赔偿残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；如果因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；如果非因合同任何一方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。承租人经出租人同意装饰装修房屋，租赁期间自然届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。

特别提示

实践中还存在承租人不经出租人同意对承租房屋进行装饰装修的情况，此时，添附的发生是由承租人的过错造成的，租赁合同解除或者到期后，承租人都无权要求出租人赔偿或补偿装修装饰物的损失，而出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（编写人 孙百芹）