一、资产收购

（一）资产收购的特点

资产收购，是指收购方通过收购土地及在建工程的方式取得目标项目实际控制权并进行后续开发建设的收购方式。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件……因此，目前采用资产收购方式转让房地产项目均需达到上述开发强度，以达到土地及在建工程转让的条件。土地及在建工程的收购有以下三个特点：

1.合作的对象是持有项目的不动产权人，收购方与不动产权人的合作关系止于目标项目收购完毕

资产收购，顾名思义，收购的标的是资产，具体到房地产行业中，该资产就是土地及在建工程。除合作协议另有约定外，当土地及在建工程完成所有权转移后，收购方与项目持有方的合作关系一般即宣告终止。土地及在建工程转让完成后，由收购方自行完成后续的开发建设、销售、运营，自行承担开发过程中的经营风险，而与被收购方及其股东均无任何关联。

2.不动产权人的经营情况对转让资产影响较小

在资产收购的过程中，不动产权人自身所存在的问题对资产的影响较小。上述问题主要涉及项目公司的成立背景、公司的股权结构、公司沿革、公司董事会的构成、公司监事会的构成、高级管理人员聘任及履行职责的情况、公司的用工情况、公司除交易项目外的其他资产、公司除交易项目外的税收缴纳情况、公司除交易项目外签署的商务合同签署、履行情况。但是，若不动产权人的对外负债、对外担保影响了资产转让交易实施的，则需首先解决上述债务或担保对交易的限制，方可顺利实施转让交易。

3.总包单位与其他施工单位对项目后续建设有巨大的影响

除了在项目开始时就介入的收购方，大部分采用资产收购方式进行收购的收购方对项目前期的招投标、总包单位的选定都没有直接参与，也缺乏相应的控制力及谈判能力。项目转让以后，存在与原选定的施工单位是否继续履行原施工合同的问题；此外，总包商等施工单位往往还与被收购方之间存在“阴阳合同”、挂靠经营、甲指分包、结算纠纷等问题，都将会对后续项目的开发产生巨大的影响。

（二）资产收购法律尽职调查的要点

基于上述资产收购的三个特点，相对应地，资产收购法律尽职调查的要点也可以总结如下：

1.被收购方及其股东、实际控制人的企业美誉度

因土地及在建工程转让完成、交易价款支付完毕后，收购方与被收购方的合作即告终止。若被收购方系其股东或实际控制人为持有目标项目而成立的专门项目公司，则可能除了拟出售的目标项目之外就只有未履行完毕的其他债务；在资产转让完成后，该项目公司可能会迅速转移交易收益而实际上成为一家空壳公司。一旦目标项目在开发过程中发现存在隐性瑕疵导致无法继续开发，则基于合同的相对性原则，收购方一般也只能向项目公司主张权利，而无法追究项目公司股东或实际控制人的法律责任。因此，该项目公司及其股东的美誉度就显得十分重要。

企业美誉度主要涉及的内容包括以下几方面：

（1）被收购方公司及股东的征信情况；

（2）被收购方公司及股东的涉诉情况、失信被执行人情况；

（3）被收购方公司及股东是否有负面的新闻或报道。

2.目标项目权属相关的材料

目标项目权属涉及的重要材料有：

（1）获取程序合法性的证明材料：土地招拍挂文件、土地成交确认书、国有土地使用权转让合同、缴纳土地出让金的凭证；

（2）持有及开发程序合法性的证明材料：建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证等项目证照；

（3）施工相关合同：建筑勘察合同、设计合同、咨询合同（包括前期可行性咨询、造价咨询合同等）、招投标文件、总包及其他施工合同、监理合同；

（4）后续管理合同：物业管理委托/承包/咨询合同及物业管理公司/咨询公司的资质证明文件；

（5）销售相关合同：委托代理销售合同、广告合同以及备案销售方案、购房合同范本、销售清单；

（6）对外担保或涉诉情况的证明材料：如借款合同及担保合同、起诉状/仲裁申请书、相关裁判文书等。

3.有关目标项目成本的相关材料

实践当中之所以资产收购交易数量大大低于股权收购，很大一部分原因系由于在交易环节资产收购的税赋要明显高于股权收购。为此，有关项目成本的相关资料必然成为尽职调查的重点，其目的有二：一是根据各项成本的确认情况，作为确定交易价款及其构成的依据；二是对于影响项目成本确认的因素，应在交易以前进行合理安排或在交易文件中对损失承担的原则进行明确。

4.总包单位及其他工程供应方的基本情况及与被收购方的合作情况

众所周知，建设单位与施工单位之间错综复杂的关系一直是导致法律纠纷高发的重要原因，其中涉及的“阴阳合同”、违法分包、非法转包、无资质挂靠等问题一直困扰着建设单位与施工单位。同时，建设单位对施工单位的掌控能力也是项目是否能够顺利开发的关键。

因此，在配合资产收购而实施的法律尽职调查过程中，不但要梳理已经和总包单位及其他单位签署的施工合同，也要审查所有的往来联系函件及监理单位的意见，从中查找线索以确认施工合同的履行情况以及原建设单位与施工单位的合作是否顺利，以便为后续概括受让被收购方相关合同项下的权利义务做好准备。