二、外部调查方法

（一）行政、司法部门调查

有些材料目标公司并没有存放原件，而是保存在行政或者司法部门，需要到行政、司法部门调取原件进行查验并将原件核实情况记载在最终的法律尽职调查报告当中。当然，即使公司存有原件，对于一些公司及土地的重要信息，如营业执照、房地产企业开发经营资质、项目立项批文、房地产开发五证（《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》）等文件也需向政府部门核实公司持有的证件材料与档案记载是否一致。对于土地、在建工程及房屋的抵押、查封情况，目标公司的资信、税务、渉诉等信息，也需核实公司披露的信息与系统查询的信息是否一致等。

向行政、司法部门进行调查，应当要求政府行政、司法部门出具调查资料的复印件，并加盖查询公章，证明与原件核对一致。如果有的行政、司法部门拒绝出具调查资料或盖章的，法律尽职调查人员应当将调查的信息作为工作底稿记录在案，并详细记录调查时间、走访政府部门及科室的名称，接待人员的职务、姓名、房间号码、办公电话等信息以便查验，并由参与查询的法律尽职调查人员签字。

（二）网络信息查询

在信息化、公开化的互联网时代，通过“点点鼠标、敲敲键盘”的方式也可以帮助我们收集更多有效的资讯，如通过百度、谷歌查询目标公司、股东、实际控制人、房地产项目的一般信息；通过“国家企业信用信息公示系统”网站和启信宝、企查查之类的APP，查询目标公司的股权结构、出资、股权质押、股权冻结等各方面的信息；通过当地的国土、规划、建设、房管部门的网站，查询房地产企业资质、项目用地规划、建设规划、房地产开发销售、竣工验收备案的基本状况；通过最高人民法院网站、地方高院网站和启信宝、企查查APP，查询目标公司、股东、实际控制人的已决诉讼、未决诉讼、执行案件情况等，从而对内部调查材料提供补充。

（三）地方法规检索

随着我国房地产调控的不断深入，各地方政府为了促进房地产产业的健康发展，根据本地实际情况制定了不同的地方性法规，甚至是规范性文件。法律尽职调查的目的就是发现、判断项目风险并据此提出相应的建议，因此，除了需要掌握房地产领域的法律法规外，还应对目标公司、目标项目所在地区政府出台的关于土地收储、土地转让、项目开发、产权登记、股权交易等地方性法规、规范性文件进行调研并作为交易模式设计的参考依据，以保证房地产项目收购的合法合规。