第二百七十二条 【业主对专有部分行使所有权】

本条来源

《民法通则》第八十三条关于相邻关系的规定也适用于业主之间，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本条延续了该规定。此外，《物业管理条例》详细规定了业主在对其专有部分行使权利时应当履行的义务。

立法演变

物权编一审稿第六十七条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”此后各稿延续了一审稿的规定。

条文释义

本条是关于业主对其建筑物专有部分享有权利的内容和限制的规定。

《民法典》继承了《民法通则》《物权法》的规定，在本条通过具体列举方式，将业主专有权的主要内容概括为对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。此外，本条附置但书，明示专有权行使应受法律限制，即业主在行使专有权的同时，应承担相应义务，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。其目的是限制业主进行专有部分的事实处分，即不能毁坏、灭失专有部分，防止该行为危害整个建筑物的安全结构。[2]针对此但书，可以作以下理解。

第一，因同一栋建筑物的构造，各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。业主作为建筑物专有部分的权利人，负有维护建筑物牢固和完整的义务，其在行使专有权时不得危及建筑物的安全，不得损害或随意改变建筑物的结构。这体现出我国民法典对区分所有建筑物整体安全利益问题的关注与保护。

第二，因为区分所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面紧密地结合在一起，形成密切、立体的相邻关系，所以业主行使专有权时应受合理的约束，不得滥用其专有权，损害其他业主的利益。

法条关联

◆《物业管理条例》

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

◆《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

案例评议

张某诉浙江某物业管理有限公司北京第二分公司等财产损害赔偿纠纷案[3]

◆裁判规则

本案中，张某装修801房屋时，违反《装修管理协议书》中的约定，将阀门及管井检查口封闭，亦是造成漏水点未被及时发现并排除的重要因素。虽然张某称上述协议由其雇用的装修负责人姚某签署，不是其本人签字，不认可该协议。但姚某作为张某雇用的装修负责人，代理张某签署装修管理协议书属于正常代理事项，符合生活常理，且张某事后未对该协议书提出反对意见，故该协议书对双方具有效力。因此，801室漏水造成601室财产损失，张某应该赔偿李某的合理损失。另，某第二物业分公司作为物业管理单位，虽多次联系楼层业主，排查漏水位置，但其未及时采取合理奏效的方式排除漏水现象，对李某的损失亦存在一定过错。因此张某、某物业第二分公司各承担80%、20%的责任。

◆评议

本案涉诉漏水水管位于801室内，由801室即张某家单独使用，故张某对该处水管享有专有权利，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由于801室漏水造成601室财产损失，故张某应当根据法院判决确定的比例赔偿李某的合理损失。