7.什么样的“住改商”才是合法的？

武汉市某“住改商”案

基本案情

郑某是武汉市某花苑小区A栋1单元302室业主，张某是该小区A栋1单元202室业主。郑某与张某系同一单元上下楼层邻居关系。

刘某系郑某的嫂子，其于2011年10月8日与LT公司签订《花苑小区通信机房租赁合同》，约定LT公司利用302室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元；刘某负责周边群众的协调工作，保证LT公司正常施工及日常维护；LT公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。LT公司于2011年12月使用302室房屋至今。与此同时，郑某的哥哥仍居住使用302室房屋。

LT公司在302室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。

LT公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。LT公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订《武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同》，合同基准价为1.86亿元。

花苑小区物业管理处、花苑小区业主自2012年3月19日起，多次要求302室房屋业主停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患。

武汉市武昌区供电公司于2012年7月17日认为302室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约窃电停（限）电通知。

2013年1月16日，张某诉至一审法院，请求判令郑某、LT公司拆除位于武汉市武昌区某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

◎ 裁判结果

一审：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪声、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅性质改变的行为都是《物权法》第七十七条规制的行为。郑某、LT公司并未改变讼争房屋的住宅性质，即使改变亦是用于公益事业，且张某未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据，故对张某的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决驳回张某的诉讼请求。一审案件受理费50元由张某负担。

一审宣判后，张某不服，向本院提起上诉，请求二审法院：1.依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判；2.判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

郑某答辩称：答辩人出租房屋合理合法。而且房屋内有人居住生活。LT公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

LT公司答辩称：上诉人片面理解了公益事业的概念。LT公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审：LT公司的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经过张某的同意。判决：一、撤销一审判决；二、郑某、LT公司于本判决生效后60日内拆除某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

案例评析

本案是“住改商”纠纷，焦点问题有两个：一、郑某和LT公司在房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房；二、如果前述行为属于将住宅改变为经营性用房，本案的“住改商”是否合法。

一、在房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房

毫无疑问，302室是住宅用途，应该用于居住。郑某和LT公司在屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，目的是建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。这是一种经营性活动。因此，相关行为属于将住宅改变为经营性用房。

二、本案的“住改商”不合法，302室应当恢复为住宅

按照有关规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害关系的业主同意。

“有利害关系的业主”包括：本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的，本栋建筑物之外的业主。

本案中，张某属于有利害关系的业主，且其不同意将302改为经营性用房。

◎ 法条链接

《物权法》

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

综上，法院应当支持张某的诉讼请求，判令郑某与LT公司拆除某花苑小区A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

实务指引

住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。把握“住改商”应注意以下几点：

一、“住改商”实行“一票否决制”

将住宅改为经营性用房，《物权法》规定了两个条件：一是须遵守法律、法规以及管理规约；二是应经有利害关系的业主同意。即使在《物权法》出台之后，改住宅为经营性用房的现象仍然很多，部分原因在于法律本身对于不经利害关系业主同意将住宅改为经营性用房如何处置并无规定。基于进一步明晰权利义务关系，最高法司法解释规定了相邻业主的权利，明确提出法院支持利害关系业主主张的排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等请求。也就是说，在诉讼过程中，利害关系业主一般只需证明有业主将住宅改为经营性用房这一事实存在，其排除妨害、消除危险、恢复原状等请求即可获得法院支持。

不仅如此，司法解释进一步规定，将住宅改变为经营性用房的业主不得以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩。这一规定主要是针对这种情况：有人认为，本身利害关系业主范围较难确定，因此是否须经所有利害关系业主同意同样存在争议，进而认为只要经多数有利害关系的业主同意改变住宅用途即可。司法解释明确否定了这种说法，指出“以多数利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。言外之意，必须经全部有利害关系的业主同意方可将住宅改为经营性用房，通俗地说，就是实行利害关系业主“一票否决”制。

二、合理圈定“有利害关系的业主”的范围

确定了“同意”原则后，就需要明确“有利害关系的业主”的范围。这个问题恰恰是《物权法》没有解决的。司法解释出台之前，这个模糊的概念引起了不少争议。如何理解“有利害关系的业主”，仁者见仁智者见智。“住改商”业主尽量缩小有利害关系业主的范围，而相邻业主一般都想将自己的意见参与进来。确定某个业主是否属于“有利害关系的业主”的范围，法院只能根据个案自由裁量。根据经营性质的不同，范围可大可小。这种不甚明确的规定一方面不利于法院的尺度把握，另一方面也不利于利害关系业主权利的保护，有时会使得权利处于不确定的状态。

最高人民法院出台司法解释，明确界定《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”，即“本栋建筑物内的其他业主”，既非整个建筑区划内的全体业主，也非上下楼或同层的业主。既防止了利害关系业主的泛化，也尽可能地不遗漏受影响业主，是适当的，也易为司法实践所把握。这是关于利害关系业主范围的原则性规定。

但是，实际情况是复杂且多变的，“本栋建筑物”以外的业主也有可能成为“有利害关系的业主”。对于这种情况，司法解释也给予相应关注，赋予这部分业主救济途径，即“建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。相对于本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物之外的业主主张权利必须承担举证责任。本栋建筑物内其他业主的权利是当然的，而本栋建筑物之外的业主要想得到法院的支持则须举证证明其权利受到或者可能受到影响。

另外，需要注意“有利害关系业主同意”的形式。在日常生活中，人们通常所讲的同意，也包括口头形式，但此处的“同意”应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件，即业主要将住宅变为商业用房等经营性用房之前，一般情况下，应征得有利害关系业主的书面同意。

三、要分清并区别对待违法“住改商”和合法“住改商”

对于违法“住改商”，首先，物业公司可以劝阻、制止和向相关部门报告；其次，业主大会和业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；最后，业主可以依法提起诉讼。很多“住改商”还存在无照经营等问题，物业公司、相关业主可以向工商、卫生、消防等部门投诉举报。对于合法的“住改商”，物业公司、业主可通过业主大会或业主委员会，协商提高“住改商”业主的物业服务费标准，以平衡业主间的利益。

知多一点

《最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》关于“住改商”问题的解答

问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对《物权法》第七十七条做出了怎样的解释性规定？

答：《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。

按照《物权法》第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，《物权法》第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。

《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数表决方式来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第七十七条的立法目的，针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。