第七百二十八条

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

【条文主旨】

本条是关于房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果的规定。

【立法要点及理由】

1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但在该意见被废止后，合同法并未对房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果或者救济途径作出规定。直到2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条规定基本上沿用了司法解释的规定。

【适用指南】

一、善意取得制度不排除承租人的损害赔偿请求权

民法典第七百二十六条规定了两种承租人优先购买权适用的例外情况，即房屋按份共有人行使优先购买权和出租人将房屋出卖给近亲属的情形。所以，这两种情形下是直接排除承租人优先购买权的适用，不属于出租人妨害承租人行使优先购买权的情形。但是，当第三人基于善意取得制度获得租赁房屋所有权的情况下，作为出卖人的出租人对其无权处分行为存在过错，如其存在未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形，亦应对承租人承担损害赔偿责任。

二、“可以请求出租人承担赔偿责任”并不排除其他权利保护方式

本条规定，出租人侵害承租人行使优先购买权时，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。从立法技术上分析，“可以”是赋权式的规定，即赋予承租人损害赔偿请求权。但是，法律并未限定承租人在优先购买权受到侵害时，选择其他的权利保护途径。在前面对第七百二十六条的解读中已经讨论过承租人优先购买权的性质为一种附强制缔约义务的请求权，而且在权利受到侵害时，有权请求公权力的介入，主张按照出租人与第三人协商的同等条件与其订立买卖合同。因此，出租人侵害承租人行使优先购买权时，承租人既可以依据本条规定主张损害赔偿，亦可以依据本法第七百二十六条的规定请求人民法院判令出租人按照其与第三人协商的同等条件与之订立买卖合同。

三、承租人优先购买权不导致买卖合同无效

认定合同无效，应当依据民法典第一编第六章第三节的相关规定。但是，即使出租人侵害承租人优先购买权与第三人订立买卖合同，亦不属于法律规定的无效情形。根据合同相对性原则，合同关系之外的第三人的行为一般不能影响合同效力，除非出租人与第三人约定以承租人不行使优先购买权为合同成立或生效条件，或者约定承租人行使优先购买权为合同解除条件。所以，出租人与第三人签订的买卖合同，只要不存在民法典第一编第六章第三节规定的无效情形，应当认定有效。

但是，合同有效并不必然导致第三人取得租赁房屋的所有权。买受人取得买卖标的物所有权系基于合同的履行，而非合同有效，所以有效的买卖合同须经当事人的现实履行方能发生标的物所有权变动的法律后果。承租人优先购买权系附强制缔约义务的请求权，当承租人行使权利主张与出租人订立买卖合同关系时，在同一标的物上同时存在两份受让条件相同且合法有效的买卖合同。这时，基于承租人优先购买权设置的立法目的，应当优先保护，人民法院可以判令出租人履行其与承租人之间的买卖合同。第三人虽然无法取得租赁物的所有权，但其有权基于买卖合同关系要求作为出卖人的出租人承担履行不能的违约责任或者损害赔偿。