第七百二十四条

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

【条文主旨】

本条是关于非承租人构成根本性违约，承租人可以解除合同的规定。

【立法要点及理由】

承租人的合同解除权，在大陆法系国家法律普遍有规定，但在立法方式上主要有两种模式：第一种立法模式直接规定承租人有权解除合同的情况。例如，《俄罗斯民法典》第687条规定：“住房不再适宜居住，以及处于事故状态；或者住房法规定的其他情况，住房租赁合同可以根据合同任何一方当事人的请求以诉讼程序而解除。”《意大利民法典》第1578条规定：“如果租赁物在交付时有瑕疵致使使用功能明显降低，承租人请求解除契约或者降低租金，但是该瑕疵承租人知道或者应当知道的除外。”[42]第二种立法模式并未直接规定承租人享有解除权的情形，但规定了出租人的主要义务，当出租人违反主要义务时，承租人当然享有解除权。例如，《德国民法典》在第535条规定了使用租赁合同的内容和主义务，该条第1项规定：“因使用租赁合同，出租人有义务在使用租赁期间将租赁物的使用给予承租人。出租人必须将租赁物以对于合于合同的使用为适合的状态交给承租人，并使租赁物在使用租赁期间保持这一状态。出租人必须承担存在于租赁物上的负担。”[43]当出租人违反交付适租租赁物的主合同义务时，承租人当然享有合同解除权。

我国民法典第五百六十三条规定的合同法定解除的情形有：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。可见，并不是所有的违约行为均可导致守约方享有合同解除权，而是要求违约行为达到一定的严重性，即根本违约或严重违约，只在守约方的合同目的不能实现时，守约方方享有法定解除权。在租赁关系中，承租人的合同目的就是能够依据租赁合同的约定和租赁物的属性正常使用租赁物。相对应地，民法典对出租人主要义务的规定中，在第七百零八条规定了出租人交付租赁物义务和适租义务、在第七百一十二条规定了出租人维修义务、在第七百二十三条规定了出租人权利瑕疵担保责任。相应的规定，出租人不履行维修义务，影响承租人使用租赁物时，承租人的救济途径是“应当相应减少租金或者延长租期”；出租人成立权利瑕疵担保责任时，“致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金”。在出租人不履行维修义务或者承担权利瑕疵担保责任时，法律并未赋予其合同解除权。但是，民法典第七百二十九条在对不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果中，规定了承租人的解除权。所以，当出现民法典第七百二十九条规定外的其他情况，致使承租人无法按约定使用租赁物，不能实现合同目的，亦符合民法典第五百六十三条对合同法定解除的一般性规定的，也应当赋予承租人合同解除权。本条就是对几种导致承租人合同目的不能实现的具体情况的列举。

【适用指南】

一、适用前提是“非因承租人原因致使租赁物无法使用”

适用本条规定，承租人有权解除合同的前提是“非因承租人原因致使租赁物无法使用”。包括两个方面：一是发生本条规定的具体情形不是由于承租人的原因导致，可能是出租人的原因，也可能是不可归责于双方的第三人或者是客观情况发生变化；二是这些具体情况须导致承租人无法使用租赁物的严重后果。

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押

查封和扣押，均是司法机关或行政机关强制封存当事人财产，限制当事人处分的一种执行措施，但是，并不是租赁物一旦被查封、扣押就致使租赁物无法使用。以查封为例，司法实践中存在“软查封”与“硬查封”的不同方式。前者主要是针对财产使用权的限制，被执行人在财产被查封后不得以买卖、变卖等方式进行处分，但不限制对财产的使用、管理和收益。后者才是严格意义上的查封，被执行人对查封财产失去使用、管理、收益和处分的权利，仅有妥善保管的义务。所以，在“软查封”的情况下，查封前已经成立的租赁合同中，承租人对租赁物的使用并不会受到影响。但要注意的是，是否允许查封后再行出租呢？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”这里的“设定权利负担”当然包括设定租赁权。在已经查封的财产上设定租赁权，会对今后查封财产的拍卖、变卖造成一定的阻碍，对执行效果不利。

（二）租赁物权属有争议

民法典第七百二十三条规定了出租人的权利瑕疵担保责任，出租人应当确保其向承租人交付的租赁物在权属上是“干净”的，当出现第三人对租赁权主张权利的，应根据对承租人使用租赁物影响的大小，确定适用民法典第七百二十三条或第七百二十四条，主张减少或不支付租金，还是主张解除合同。租赁物权属有争议时，意味着出租人可能不是租赁物真正的所有权人，承租人诉请解除租赁合同是否须等待租赁物权属确定才能判决呢？其实法条规定得很明确。确定承租人解除权是否成立，不在于出租人是否对租赁物有所有权，而在于该权属争议是否影响到承租人使用租赁物。如果因为权属争议的发生，已经导致承租人不能使用租赁物，即承租人的合同目的已经不能实现，则无须等待租赁物的权属确定，人民法院可以径行判决解除合同或者确认合同解除。

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形

本款的规定主要体现在不动产租赁方面。基于住房等建筑物的使用，直接关系使用人的生命财产安全，更对公共安全具有重大影响，所以法律和行政法规对房屋等建筑物的使用条件有强制性规定。例如，建筑法第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验后合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”消防法第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”所以，竣工验收合格、消防验收合格是对建筑物的使用条件的强制性规定。

二、关于出租人能否主张解除合同

本条的规定既然赋予承租人在特定情形下以合同解除权，那么出租人能否依据本条解除租赁合同呢？对此问题存在两种意见：

多数意见认为不应当准许出租人解除合同。第一，法条的规定是明确的，“承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，即赋予承租人单方的合同解除权，出租人请求解除合同，没有法律依据。第二，本条规定的是出租人根本违约或严重违约时承租人的解除权，属于守约方的权利救济手段。承租人可以根据合同履行的具体情况，选择主张损害赔偿等违约责任或者解除合同。出租人作为违约方，不应因其自己的违约行为而享有解除权，只能被动接受守约方的选择。第三，实际中，出现本条规定的情形时，如果承租人不选择解除合同，继续向出租人支付租金的，鲜少有出租人要求解除合同。

少数意见认为应当准许出租人解除合同。第一，当事人的权利义务对等，是合同法的基本原则。第二，解除合同实质上是避免继续履行造成不必要的损失扩大。在承租人无法使用租赁物的情况下，若不能解除租赁合同，一方面是租赁物闲置无法或者得到有效利用，另一方面是承租人继续承担租金损失。在合同双方已无继续履行合同的信任基础的情况下，准许违约方解除合同能够防止继续履行下去双方损失扩大，也有利于防止后续的矛盾纠纷发生，客观是能够促进租赁物的更有效利用。第三，出租人请求解除合同是其自我纠正的一种方式。例如，在违反建筑法、消防法关于房屋使用条件的强制性规定的情况下将房屋投入使用的，该使用行为本身具有违法性，也给承租人的生命财产安全，甚至社会公共安全造成一定的危险隐患。这个时候，排除出租人的自我纠正就显得尤为不当。第四，出现本条规定的三种情况，除可能归责于出租人的原因以外，还可能是因为不可归责于双方的第三人或者是客观情况发生变化造成，即出租人未必存在过错。根据“对自己行为负责”的民法学基本原则，在出租人无过错的情况下剥脱其合同解除权，有失公允。

笔者赞同少数意见。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”按照诚实信用原则，双方当事人均应善意行使权利，在合同客观上已经履行不能时，应当准许违约方在承担违约责任，充分保障守约方合法利益的前提下请求解除合同。