十二、住宅房产

新加坡《住宅房产法》对于将住宅房产转让给“外国人”有相当大的限制。

首先，除某些例外情况外，新加坡禁止所有向外国人进行住宅房产的转让，已经转让的将视为转让无效。“转让”包括住宅房产的任何不动产权或权益的受益转让、遗嘱转让和任何其他形式的转让，以抵押、押记或让与的方式除外。《住宅房产法》包含对“住宅房产”的详细定义，包括：

·空置住宅用地。

·拥有土地所有权的房屋（如独立式房屋、半独立式住宅、联排房屋等）。

·拥有非共管公寓 （例如，分层联排房屋）分层所有权的房屋。

·在根据住宅房产通知已被宣布为非住宅房产的土地之外的土地上建造的、非分层划分的店铺房。

住宅房产的定义尤其不包括：允许仅用于商业或工业目的的商业及工业房产、楼宇和场地、任何已登记的酒店，部长动态性宣布为工业、商业或非住宅房产的其他土地或建筑物。“外国人”包括未获部长特别豁免或批准的非新加坡公民、永久居民、非在新加坡注册的公司和非在新加坡成立的社团。

上述基本规则的主要例外情况是外国人可以购买大楼内的公寓或经批准的共管式公寓内的公寓。这一例外的前提是未经部长批准，外国人不能购买大楼内的所有或共管式公寓的所有公寓，除非以协议、租赁或转让的方式进行且期限不超过7年，包括可能以期权或续展的方式授予的任何进一步期限。（应注意，向外国人出租在任何情况下均不得超过7年。）

持有住宅房产的新加坡公司不得有非公民成员或董事，并须相应修订其组织章程大纲或细则。类似要求适用于新加坡有限责任合伙企业和新加坡社团。《住宅房产法》可以为上述基本禁止取得豁免的人士提供一系列的相关程序与机制。

（一）印花税

购房者应缴的现行印花税税率为：购买价款中不超过18万新元的部分，税率为1%；大于18万新元但不超过36万新元的部分，2%；剩余部分按3%征收。

卖方印花税（SSD）已被新加坡引入，对在某一持有期内处置新加坡住宅房地产的卖方征收。除了由买方支付的印花税外，新加坡还征收卖方印花税。对于2011年1月14日起购买的住宅房产，在购买后的4年内处置的，应缴纳卖方印花税；在购买后的第一年内处置的，按提高的税率（即全部对价的16%）缴税；在第二年内处置的，税率为12%；在第三年内处置的，税率为8%；在第四年内处置的，税率为4%。

作为房地产市场的进一步降温措施，新加坡引入了附加买方印花税（ABSD）。非新加坡居民和非个人购买者须按15%的税率就购买住宅房产缴纳附加买方印花税。新加坡永久居民须按5%的税率就购买首套住宅房产缴纳附加买方印花税，新加坡公民须分别按7%和10%的税率就购买第二套和第三套或以上住宅房产缴纳附加买方印花税。

（二）商品及服务税

如果卖方是在商品及服务税审计官处登记的应纳税人，则其应就非住宅房产缴纳商品及服务税。

（三）所得税

如果卖方不是新加坡居民，或者是《所得税法》规定的不动产交易商，则须从购买价中扣除一定比例的适用预扣税。卖方是否为不动产交易商是一个事实问题，买方的律师可要求卖方出具确认书，说明卖方未被新加坡国内税务局评估为房地产交易商。买方的律师将预扣购买价总额的最高15%，或购买价的每笔分期付款（如押金）。买方的律师必须为买方提交税务表格，以便向所得税审计官说明。