学习单元一 建筑市场概述

一、建筑市场的概念与特点

（一）建筑市场的概念

建筑市场也称建设市场，是指进行建筑商品及相关要素交换的市场，是市场体系中的重要组成部分。它是以建筑工程承发包交易活动为主要内容的市场，是建筑产品和有关服务的交换关系的总和。建筑市场分为狭义的建筑市场和广义的建筑市场两种。狭义的建筑市场是指以建筑产品为交换内容的市场，是建设项目的建设单位和建筑产品的供给者通过一定的方式进行承发包建筑产品的交换关系。它是有形的建筑市场，有固定的交易场所。广义的建筑市场是指除了以建筑产品为交换内容外，还包括与建筑产品的生产和交换密切相关的勘察、设计、劳动力需求、生产资料、资金和技术服务等。它包括有形的建筑市场和无形的建筑市场两种形态。

建设市场体系由以下几部分构成：由发包方、承包方、为双方服务的咨询服务机构和市场组织管理者组成的市场主体，由建筑产品和建筑生产过程组成的市场客体，以招标投标为主要交易形式的市场竞争机制，以资质管理为主要内容的市场监督管理体系，以及我国特有的有形建筑市场等。完整的建筑市场体系如图1-1所示。

（二）建筑市场的特点

1.建筑市场交换关系的复杂性

建筑商品的形成过程涉及业主、承包商、勘察设计方、中介机构等单位的经济利益；建筑产品的位置、施工和使用影响到城市的规划、环境和人身安全。这就要求业主、设计和施工等单位按照基本建设程序和国家的法律法规组织实施，确保实现共赢。

2.建筑市场交易的直接性

建筑市场上的交易是需求者与生产者的直接交易，先成交，后生产，不需经过中间环节。在建筑市场中，建筑商品的交换关系确立在产品生产之前。由于在建筑市场中并不以实物形态的建筑产品作为交换对象，而是就拟建建筑产品的质量、标准、功能、价格、交货时间、付款方式与时间等内容，由需求者和生产者达成交易条件，从而确立双方之间的交换关系。经双方达成一致的这些交易条件，不仅规定了生产者今后的生产活动，同时也明确了需求者的权利和义务，对供求双方都具有约束作用。

3.建筑产品交易的长期性

一般商品的交换基本上是“一手交钱，一手交货”，交换是一次完成的。而建筑产品由于价值巨大，生产周期长，生产者和需求者无法进行“一手交钱，一手交货”的交易，因而生产者不可能接受先垫付资金进行生产，交货后再由需求者全额付款的结算方式；需求者也不可能接受先支付全部工程款，工程完工后再由生产者向需求者交货的交易方式。因此，建筑产品的交换大多采用分阶段按实施进度付款，待交货后再结清全部款项的方式。

4.建筑市场具有明显的地区性

由于建筑产品的固定性，建筑产品的生产地点和消费地点是一致的。对于建筑产品的生产者来说，大规模的流动必然会造成生产成本的增加，因而他们的生产经营范围会在一个相对稳定和集中的区域。这使得生产者和需求者之间的选择具有一定的局限性，只能在一定范围内确定相互之间的交易关系。

5.建筑市场竞争激烈

建筑业生产要素的集中程度远低于资金、技术密集型产业，不可能采用生产要素高度集中的生产方式，而只能采用生产要素相对分散的生产方式。因此，在建筑市场中，建筑产品生产者之间的竞争较为激烈。而且，由于建筑产品具有不可替代性，生产者基本上是被动地去适应需求者的要求，需求者相对而言处于主导地位，甚至于是垄断地位，这便加剧了建筑市场竞争的激烈程度。

6.建筑市场风险较大

（1）对生产者来说，建筑市场的风险主要表现在以下几方面。

1）定价风险。建筑市场中的竞争主要表现为价格竞争，定价过高会导致竞争失败，招揽不到工程任务；定价过低又可能导致亏损，甚至破产。

2）生产过程中的风险。建筑产品的生产周期长，不确定性因素多，如气候条件、地质条件、环境条件的变化等，都会对建筑产品的生产产生不利影响。

3）需求者支付能力的风险。建筑产品的价值巨大，其生产过程的干扰因素可能使生产成本和价格升高，从而超过需求者的支付能力；或因贷款条件变化而使需求者筹措资金发生困难。这些都有可能导致需求者对生产者已完成的阶段产品或部分产品拖延支付、甚至中断支付的情况。

（2）对需求者来说，建筑市场的风险主要表现在以下几方面。

1）价格与质量的矛盾。建筑产品的需求者往往希望在产品功能和质量一定的条件下价格尽可能低。由于生产者和需求者对最终产品的质量标准理解上有分歧，从而使得在既定的价格条件下达不到需求者的预期质量标准。

2）价格与交货时间的矛盾。建筑产品的需求者往往对建筑产品的生产周期中不确定性因素估计不足，提出的交货日期有时并不现实。而生产者为达成交易必然会接受这一条件，但却会有相应对策，使需求者陷入骑虎难下的局面。

3）预付工程款的风险。建筑产品的生产者一般无力垫付巨额生产资金，因此，需求者需向生产者预付一笔工程款。这就可能给某些既无信誉又无实力的企业以可乘之机，从而给需求者带来严重的经济损失。

二、建筑市场的管理体制

建筑市场管理体制因社会制度、国情的不同而不同，其管理内容也各具特色。

在发达国家，建设主管部门对企业的行政管理并不占重要地位。政府的作用是建立有效、公平的建筑市场。对建筑业的管理主要通过政府引导、法律规范、市场调节、行业自律、专业组织辅助管理来实现。在市场机制下，经济手段和法律手段成为约束企业行为的主要方式。法制是政府管理的基础。

我国的建设管理体制是建立在社会主义公有制基础之上的。在计划经济时期，政府部门主要是通过行政手段管理企业。在改革开放之后，政府部门与所属企业脱钩，原先的部门管理向行业管理转变。我国的建筑市场管理体制逐步与国际接轨。在管理职能方面，立法机构负责法律、法规的制定和颁布；行政机关负责监督检查、贯彻落实；司法部门负责执法和处理。行业协会和专业组织则制定有关技术标准、对合同仲裁等。

三、建筑市场的主体和客体

（一）建筑市场的主体

建筑市场的主体，是指参与建筑生产交易的各方。我国建筑市场的主体主要包括业主（又称发包人）、承包商（勘察、设计、施工、材料供应等）、中介机构（咨询、监理）等。

1.业主

业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设任务，并最终得到建筑产品的法人、其他组织或自然人。

2.承包商

承包商是指具有一定生产能力、技术装备、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，能够按照业主要求提供不同形态建筑产品，并最终得到工程价款的建筑企业。

3.中介机构

中介机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取得服务费用的企业。

（二）建筑市场的客体

建筑市场的客体一般称为建筑产品，是建筑市场交易的对象。它包括有形的建筑产品，也包括无形的产品——各类智力型服务。

建筑产品本身及其生产过程，具有不同于其他工业产品的特点。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态。它可以是中介机构提供的咨询报告、咨询意见或其他服务；可以是勘察设计单位的勘察报告、设计方案、施工图纸；可以是生产厂家提供的混凝土构件；也可以是施工企业提供的各种各样的建筑物和构筑物。

建筑产品的特点包括以下几个方面。

（1）建筑产品的社会性。建筑产品具有广泛的社会性，涉及公众的利益和生命财产的安全。政府作为公众利益的代表，加强对建筑产品的规划、设计、交易、建造的管理是非常必要的，有关建设的市场行为都应受到管理部门的监督和审查。

（2）建筑产品的单件性。建筑产品大多不能批量生产，建筑市场的买方只能通过选择建筑产品的生产单位来完成交易。无论是设计、施工还是管理服务，业主都只能以招标方式向一个或几个承包商提出自己对建筑产品的要求，并通过承包方之间的价格及其他条件上的竞争来确定承发包关系。可以说，业主选择的不是产品，而是产品的生产单位。

（3）建筑生产和交易的统一性。从工程的勘察、设计、施工，到工程竣工交付使用为止，发包方与承包方、咨询方进行的各种交易与生产活动交织在一起。建筑产品的生产交易过程均包含于建筑市场之中。

（4）建筑产品的整体性和分部分项工程的相对独立性。这一特点决定了总包和分包相结合的特殊承包形式。随着经济的发展和建筑技术的进步，施工生产的专业性越来越强。在建筑生产中，由各专业施工企业分别承担工程的土建、安装、装饰、劳务分包，有利于施工生产技术和效率的提高。

（5）建筑生产的不可逆性。建筑产品一旦进入生产阶段，其产品就不可退换，也难以重建。否则双方都要承受极大损失。因此，建筑生产的最终产品质量是由各阶段成果的质量决定的。设计、施工必须按照规范和标准进行，才能保证生产出合格的建筑产品。

四、建筑市场的资质管理

建筑活动的专业性及技术性都很强，而且建设工程投资大、周期长，一旦发生问题，将给社会和人民的生命财产安全造成极大损失。因此，为保证建设工程的质量和安全，对从事建设活动的单位和专业技术人员必须实行从业资格管理，即资质管理制度。

建筑市场中的资质管理包括两类：一类是对从业企业的资质管理；另一类是对专业人员的资格管理。

（一）对从业企业的资质管理

对从业企业的资质管理，是指对从事建设工程的单位进行审查，以保证建设工程质量和安全符合我国相关法律法规的规定。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

在建筑市场中，围绕工程建设活动的主体主要是业主方、承包方（包括供应商）、勘察设计单位和工程咨询机构。《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）规定，对从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和工程咨询机构实行资质管理。

1.建设工程勘察、设计企业资质管理

我国建设工程勘察设计资质分为工程勘察资质、工程设计资质。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质；工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专项资质。

建设工程勘察、设计企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和勘察设计业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建设工程勘察、设计资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事建设工程勘察设计活动。我国勘察、设计企业的业务范围见表1-1。国务院建设行政主管部门及各地建设行政主管部门负责工程勘察、设计企业资质的审批、晋升和处罚。

2.建筑业企业（承包商）资质管理

建筑业企业（承包商），是指从事土木工程、建筑工程、线路管线及设备安装工程、装修工程等的新建、扩建、改建活动的企业。我国的建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业。施工总承包企业又按工程性质分为房屋、公路、铁路、港口、水利、电力、矿山、冶金、化工石油、市政公用、通信、机电12个类别；专业承包企业又根据工程性质和技术特点划分为60个类别；劳务分包企业按技术特点划分为13个类别。

工程施工总承包企业资质等级分为特级、一级、二级、三级；施工专业承包企业资质等级分为一级、二级、三级；劳务分包企业资质等级分为一级、二级。这三类企业的资质等级标准，由住房和城乡建设部统一组织制定和发布。工程施工总承包企业和施工专业承包企业的资质实行分级审批。特级、一级资质由住房和城乡建设部审批；二级以下资质由企业注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门审批；劳务分包企业资质由企业所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门审批。经审查合格的，由有权的资质管理部门颁发相应等级的建筑业企业（承包商）资质证书。建筑业企业资质证书由国务院建设行政主管部门统一印制，分为正本（1本）和副本（若干本），正本和副本具有同等法律效力。任何单位和个人不得涂改、伪造、出借、转让资质证书，复印的资质证书无效。我国建筑业企业承包工程范围见表1-2。

3.工程咨询单位资质管理

我国对工程咨询单位也实行资质管理。目前，已有明确资质等级评定条件的有工程监理、招标代理、工程造价等咨询机构。

工程监理企业，其资质等级划分甲级、乙级和丙级三个级别。丙级监理单位只能监理本地区、本部门的三等工程；乙级监理单位只能监理本地区、本部门的二等、三等工程；甲级监理单位可以跨地区、跨部门监理一等、二等、三等工程。

工程建设项目招标代理机构，其资质等级划分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程招标代理机构，只能承担工程总投资额6000万元人民币以下的工程招标代理业务，地区不受限制；乙级工程招标代理机构只能承担工程总投资额1亿元人民币以下的工程招标代理业务，地区不受限制；甲级工程招标代理机构承担工程的范围和地区不受限制。

工程造价咨询机构，其资质等级划分为甲级和乙级。甲级工程造价咨询企业可以从事各类建设项目的工程造价咨询业务。乙级工程造价咨询企业可以从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务。工程造价咨询企业依法从事工程造价咨询活动，不受行政区域限制。

工程咨询单位的资质评定条件包括注册资金、专业技术人员和业绩三方面的内容，不同资质等级的标准均有具体规定。

（二）对专业人员的资格管理

在建筑市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师称为专业人员。建筑行业尽管有完善的建筑法规，但没有专业人员的知识与技能的支持，政府难以对建筑市场进行有效的管理。由于他们的工作水平对工程项目建设成败具有重要的影响，所以对专业人员的资格条件有很高要求，许多国家对专业人员均进行资质管理。香港特别行政区将经过注册的专业人员称为“注册授权人”；英国、德国、日本、新加坡等国家的法规甚至规定，业主和承包商向政府申报建筑许可、施工许可、使用许可等手续，必须由专业人员提出，申报手续除应符合有关法律规定，还要有相应资格的专业人员的签章。由此可见专业人员在建筑市场运作中起着非常重要的作用。

对专业人员的资格管理，由于各国情况不同，专业人员的资格有的由学会或协会负责（以欧洲一些国家为代表）授予和管理，有的国家由政府负责确认和管理。

英国、德国政府不负责专业人员的资格管理，咨询工程师的执业资格由专业学会考试颁发并由学会进行管理。

美国有专门的全国注册考试委员会，负责组织专业人员的考试。通过基础考试并经过数年专业实践后再通过专业考试，即可取得注册工程师资格。

法国和日本由政府管理专业人员的执业资格。法国在建设部内设有一个审查咨询工程师资格的“技术监督委员会”，该委员会首先审查申请人的资格和经验，申请人须高等学院毕业，并有十年以上的工作经验。资格审查通过后可参加全国考试，考试合格者，予以确认公布。一次确认的资格，有效期为两年。在日本，对参加统一考试的专业人员的学历、工作经历也都有明确的规定，执业资格的取得与法国相类似。

在我国，专业人员属于高智能工作者。专业人员资格管理是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。专业人员的资格包括从业资格和执业资格。从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准，从业资格确认工作由各省、自治区、直辖市人事部门会同当地业务主管部门组织实施。执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作的必备标准。《建筑法》第14条规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。我国专业人员制度是从发达国家引入的。目前，已经确定专业人员的种类有建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师和建造师等。资格和注册条件为：大专以上的专业学历；参加全国统一考试，成绩合格；具有相关专业的实践经验。

目前我国专业人员制度正在逐步趋于完善，随着建筑市场的进一步完善，对其管理会进一步规范化、制度化。

五、建设工程交易中心

（一）建设工程交易中心的性质和作用

1.建设工程交易中心的性质

建设工程交易中心是服务性机构，具有独立法人资格，它不是政府管理部门，也不是政府授权的监督机构，本身不具备监督管理职能。但它又不是一般意义上的服务机构，它的设立需经政府或政府授权主管部门的批准，并不是任何单位和个人可以随意成立的。它不以营利为目的，旨在为建立公开、公正、平等竞争的招投标制度服务，只可经批准收取一定的服务费。

2.建设工程交易中心的作用

按照我国有关规定，所有建设项目都要在建设工程交易中心内报建、发布招标信息、授予合同、申领施工许可证。交易中心建立以来，实行集中办公、公开办事制度和程序，以及一条龙的“窗口”服务，为创造统一、开放、竞争、有序和公开、公平、公正的市场机制发挥着不可替代的作用。

（二）建设工程交易中心的基本功能

我国的建设工程交易中心是按照三大功能进行构建的，即场所服务、信息服务和集中办公功能。具体内容或场所见表1-3。

（三）建设工程交易中心的运行原则

为了保证建设工程交易中心能够有良好的运行秩序和市场功能的充分发挥，必须坚持市场运行的一些基本原则。

1.信息公开原则

建设工程交易中心必须充分掌握政策法规，业主、承包商和咨询单位的资质，造价指数、招标规则、评标标准，专家评委库等各项信息，并保证市场各方主体都能及时获得所需要的信息资料。

2.依法管理原则

建设工程交易中心应严格按照法律、法规开展工作，尊重建设单位依照法律规定选择投标单位和选定中标单位的权利。尊重符合资质条件的建筑业企业提出的投标要求和接受邀请参加投标的权利。任何单位和个人不得非法干预交易活动的正常进行。

3.公平竞争原则

建立公平竞争的市场秩序是建设工程交易中心的一项重要原则。进驻的有关行政监督管理部门应严格监督管理招标、投标单位的行为，防止行业、部门垄断和不正当竞争，不得侵犯交易活动各方的合法权益。

4.办事公正原则

建设工程交易中心是政府建设行政主管部门批准建立的服务性机构，须配合进场的各行政管理部门做好工程交易活动的管理和服务工作。要建立监督制约机制，公开办事规则和程序，制定完善的规章制度和工作人员守则，一旦发现建设工程交易活动中的违法违规行为，应当及时向政府有关管理部门报告，并协助进行处理。

（四）建设工程交易中心运作的一般程序

按照有关规定，建设项目进入建设工程交易中心后，一般按如图1-2所示的程序运行。

（1）建设单位拟建工程经批准立项后，到交易中心办理报建备案手续。

（2）交易中心对已完成报建手续的建设项目公开发布信息。

（3）对建设单位管理建设项目的资格进行审查，凡不符合资格的均须委托具有相应资质的招标代理机构组织招标。

（4）报建工程由招标监督部门依据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》）和有关规定确认招标方式，核定工程类别。

（5）招标人在建设工程交易中心统一发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

（6）经审查凡符合资质条件的投标企业，可根据交易中心发布的建设工程信息，在交易中心申请参加工程交易。

（7）采取公开招标的建设工程，招标单位对提出参加交易申请投标的企业进行资格预审，并将预审结果公开发布，符合条件的投标企业可参加交易活动，采取邀请招标的建设工程，被邀请且符合资质条件的投标企业应不少于三家。

（8）工程招标投标活动必须遵循《招标投标法》等有关法律、法规、规章，在交易中心开展开标、评标、定标活动。并服从招标投标管理机构的管理和接受招标投标管理机构的监督。

（9）建设单位与中标单位应在中标通知书签发后立即签订施工合同，合同主要条款必须依据招标文件、投标文件、答疑纪要、中标通知书等内容签订，并在交易中履行合同审查、办理质监、意外保险、领取施工许可证，依据规定缴纳相关费用。