2.国有土地上房屋征收

国有土地上房屋征收与补偿条例

（2011年1月19日国务院第141次常务会议通过　2011年1月21日中华人民共和国国务院令第590号公布　自公布之日起施行）

第一章　总　　则

第一条　【立法目的】为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条　【适用范围】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条　【基本原则】房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条　【行政管辖】市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条　【房屋征收实施单位】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条　【主管部门】上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条　【举报与监察】任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章　征收决定

第八条　【征收情形】为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条　【征收相关建设的要求】依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条　【征收补偿方案】房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条　【旧城区改建】市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条　【社会稳定风险评估】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条　【征收公告】市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条　【征收复议与诉讼】被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条　【征收调查登记】房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条　【房屋征收范围确定】房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章　补　　偿

第十七条　【征收补偿范围】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条　【涉及住房保障情形的征收】征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条　【被征收房屋价值的补偿】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　【房地产价格评估机构】房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条　【产权调换】被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条　【搬迁与临时安置】因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条　【停产停业损失的补偿】对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条　【临时建筑】市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条　【补偿协议】房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条　【补偿决定】房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条　【先补偿后搬迁】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条　【依法申请法院强制执行】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条　【征收补偿档案与审计监督】房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章　法律责任

第三十条　【玩忽职守等法律责任】市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　【暴力等非法搬迁法律责任】采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条　【非法阻碍征收与补偿工作法律责任】采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条　【贪污、挪用等法律责任】贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条　【违法评估法律责任】房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附　　则

第三十五条　【施行日期】本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

国有土地上房屋征收评估办法

（2011年6月3日　建房〔2011〕77号）

第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及收取方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

第三十三条　本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

住房城乡建设部城市管理监督局关于推行城市管理执法全过程记录工作的通知

（2016年11月8日　建督综函〔2016〕1号）

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市城市管理主管部门及有关部门，新疆生产建设兵团建设局：

为贯彻落实《中共中央国务院关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》精神，促进严格规范公正文明执法，决定在县级以上城市管理部门推行城市管理执法全过程记录工作。现就有关事项通知如下：

一、推行执法全过程记录

各地城市管理部门要通过文字、音像等记录方式，对执法活动全过程进行记录，客观、公正、完整地记录执法工作情况和相关证据，实现全过程留痕和可回溯管理。规范执法文书的制作和使用，确保执法文书和案卷完整准确、合法规范。合理配备并使用执法记录仪等现场执法记录设备和视音频资料传输、存储、等设备。对现场执法活动中容易引发争议和纠纷的，应当实行全过程音像记录。

二、推进信息化建设

积极利用大数据、云计算、物联网等信息技术，结合数字化城市管理平台建设和办公自动化系统建设等，探索成本低、效果好、易保存、不能删改的音像记录方式，提高执法记录的信息化水平。做好执法文书和视音频资料的管理和存储，逐步实现与数字化城市管理信息系统关联共享。

三、注重记录工作实效

建立健全执法全过程记录保存、管理、使用等工作制度。定期组织对执法文书和视音频资料进行抽查检查。充分发挥全过程记录信息在案卷评查、数据统计分析、执法监督等工作中的作用。

各地要充分认识推行城市管理执法全过程记录工作的重要意义，切实落实工作要求，配备相关仪器设备，严格规范记录行为，妥善保管使用记录信息，确保执法全过程记录工作有效推行。

财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知

（2012年12月6日　财税〔2012〕82号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：

一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

本通知自发文之日起执行。《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第二条同时废止。

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定

（2012年3月26日法释〔2012〕4号公布　自2012年4月10日起施行）

为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定（以下简称征收补偿决定）案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。

第一条　申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

第二条　申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：

（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

（三）社会稳定风险评估材料；

（四）申请强制执行的房屋状况；

（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

第三条　人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。

申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

第四条　人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定；有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。

第五条　人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

第六条　征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

第七条　申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

第八条　人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。

第九条　人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

第十条　《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的，参照本规定第九条精神办理。

第十一条　最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的，按本规定执行。

最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复

（2013年3月25日最高人民法院审判委员会第1572次会议通过　2013年3月27日最高人民法院公告公布　自2013年4月1日起施行　法释〔2013〕5号）

北京市高级人民法院：

根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。

典型案例

1.丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案[1]

【争议焦点】作出行政裁决所依据的房屋资产评估报告违反法定程序，行政裁决是否可撤销？

【裁判要旨】行政机关作出行政裁决时依据的评估报告，如果存在评估人不具备法定评估资格，或评估人未依法取证等程序上严重违法的问题，应认定行政机关的裁决主要证据不足，依法予以撤销。

【案情简介】

原告：丰浩江等17人（名单略），均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

被告：广东省东莞市城建规划局。

第三人：广东省东莞市城区房地产开发公司。

第三人：丰燕芬、周炳坤、张淦林、刘发枝，均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

2001年12月10日，被告东莞市规划局颁发给第三人开发公司拆许字（2001）第5号房屋拆迁许可证，开发公司获准对本案原告等21人所有的东纵大道18号24间商铺房屋进行拆迁。开发公司提出的拆迁补偿方案为：（1）作价补偿，按拆迁建筑面积一次性现金补偿，补偿金额按评估价计算；（2）产权调换，以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1∶0.6的标准进行产权调换，互不补偿差额。但经多次协商，开发公司与本案各原告未能达成拆迁补偿安置协议。2002年4月，开发公司向东莞市规划局申请行政裁决，被申请人为本案各原告及韩柳琼、黄旭超等23人。经开发公司委托，华联公司于2002年5月20日对需要拆迁的商铺房屋作了资产评估并出具了报告。评估结论是：拟拆迁的物业商铺评估均价为每平方米5194.61元，仓库评估均价为每平方米3480元。2002年8月20日，东莞市规划局就房屋拆迁补偿纠纷召集了拆迁人与被拆迁人并公开举行了听证会。8月30日，东莞市规划局作出了拆迁裁决。

原告诉称：被告上述裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序等方面适用法律错误，且《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证，其裁决结果损害了原告的合法权益，请求撤销被告作出的房屋拆迁行政裁决。

被告辩称：裁决所依据的评估报告是由华联公司作出的，该公司是经工商行政部门核准登记成立的独立企业法人，且拥有国家财政部批准颁发的资产评估资格，其评估资产的范围包括房地产、机器设备等各类资产。而且，评估报告书及其评估机构的资质均在举行听证时经各原告质证。因此，该评估报告具有公信力且合法，我局的行政裁决程序合法，适用法律正确，原告的诉讼理由不成立。

第三人开发公司述称：原告主张拆迁人从未与被拆迁人就拆迁补偿安置问题协商过显然与事实不符，我司与韩柳琼、苏伟文、张淦林、刘发枝、周炳坤等业主已经达成了房屋拆迁补偿协议，与丰浩江等人就拆迁补偿安置问题也进行过多次协商。原告认为《评估报告》作出的价格评估显失公正的主张并无证据支持。

东莞市中级人民法院认为：行政诉讼是对被诉的具体行政行为是否合法进行审查，因而本案审查的对象是被告所作的裁决是否合法。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决……”；第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”；第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此东莞市规划局有权对开发公司的申请作出裁决。东莞市规划局的裁决经过公开听证，并有《评估报告书》等为据，裁决结果有货币补偿和产权调换两种方式供各拆迁户选择，且货币补偿的金额是按房地产市场评估价确定的，符合上述法规的规定，应认定为事实清楚，适用法律法规正确，是合法的具体行政行为。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序方面违反《国有资产评估管理办法施行细则》第十八条的规定，适用法律错误，因涉案的评估房产属私有资产，并非国有资产，不属《国有资产评估管理办法施行细则》调整的范围，同时东莞市规划局裁决作价补偿的金额是以房地产市场评估价格确定，故对丰浩江等人起诉的理由不予支持。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证。经查，东莞市规划局举行的听证程序已对相关的证据进行了听证，且根据华联公司的营业执照，该所具有资产评估资质。丰浩江等人未能提交证据证明该评估报告不具合法性和可信性，东莞市规划局采纳这一评估报告作为裁决依据并无不当。丰浩江等人诉称《评估报告》的评估价格远远低于聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺的价格，评估价格显失公平。经查，涉案的商铺除区位外，其他各项指标与聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺均不具有可比性。丰浩江等人诉称拆迁裁决的内容超出了开发公司的请求范围，损害了拆迁户的合法权益。经查，开发公司因未能与各拆迁户达成拆迁补偿安置协议而申请被告裁决，而东莞市规划局裁决的5项内容均未超出拆迁补偿安置及开发公司的请求范围。综上所述，丰浩江等人请求撤销拆迁裁决的理由均不成立，不予支持。

一审宣判后，丰浩江等人不服，向广东省高级人民法院提出上诉。

广东省高级人民法院经二审查明，东莞市规划局在受理开发公司的申请后，于2002年8月20日主持了公开听证会，并形成了《行政裁决审理笔录》，该笔录上有上诉人的诉讼代表人李伊凡和委托代理人的签名，且在二审庭审中李伊凡对此已予以确认，故丰浩江等人提出的东莞市规划局没有举行听证的异议理由不成立。原审法院查明的其他事实由于当事人均未提出异议，应予确认。

广东省高级人民法院认为：东莞市规划局采纳华联公司作出的《评估报告》作为其行政裁决依据时，应当对作出该《评估报告》的评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十四条规定：“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康，但只有张瑞明具有注册评估师资格，肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定，该《评估报告》无效。《评估报告》将涉案房屋分为商铺和仓库分别予以评估的理由，是因为委托评估的开发公司所提供的资料将涉案房屋已事先区分为商铺和仓库。作为注册资产评估师的张瑞明，评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核，就直接采纳，违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第十八条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核”的规定。而且，丰浩江等人持有的《房屋所有权证》对涉案房屋均作了“铺位”字样的记载，华联公司没有提供有关证据和法律依据证明“铺位”可以理解为商铺和仓库，故在《评估报告》中将涉案房屋区分为商铺和仓库两部分，缺乏依据，不能采信。此外，华联公司介绍《评估报告》中采用的租金标准，是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的，但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以证明，故华联公司采用该租金标准证据不足。由于作出《评估报告》的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格，且评估人员既未对委托方房地产开发公司提供的资料进行审核，亦未能依法取证证明其所采纳的租金标准，在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该《评估报告》的上述事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条规定：“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法……。”据此，原审法院采纳该《评估报告》中的评估结论不妥，属适用法律错误；同时，原审法院以该《评估报告》作为认定被诉行政裁决合法的定案根据，属认定事实不清。

据此，广东省高级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项和第五十四条第（二）项第1目之规定，于2003年I2月12日作出判决：一、撤销东莞市中级人民法院的一审行政判决；二、撤销广东省东莞市规划局东规行裁［2002］1号《房屋拆迁行政裁决书》；三、广东省东莞市规划局在收到本判决书之日起60日内重新作出裁决。

2.宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案[2]

【争议焦点】以拆迁人单方委托的评估公司的评估报告为依据作出的行政裁决是否合法有效？

【裁判要旨】行政机关在对房屋拆迁补偿纠纷作出裁决时，违反法规的规定，以拆迁人单方委托的评估公司的评估报告为依据，被拆迁人提出异议的，应认定行政裁决的主要证据不足。

【案情简介】

原告：宋莉莉。

被告：江苏省宿迁市建设局。

第三人：江苏省宿迁市万兴房地产开发有限公司。

2002年4月9日，拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目由宿迁市发展计划委员会批准立项。2002年9月28日，万兴公司取得了建设用地规划许可证，2002年10月25日，万兴公司取得了国有土地批准书。2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。2003年3月24日，宿迁市建设局发布拆迁公告，并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋莉莉的房屋建筑面积为637.07平方米，位于宿迁市幸福中路，在拆迁范围内。方元房地产评估咨询有限公司（以下简称方元公司）根据万兴公司的委托，对宋莉莉的拆迁房屋进行了估价，由于宋莉莉对被拆房屋补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉的拆迁纠纷作出裁决，主要内容是：（一）被拆迁人宋莉莉应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；（二）房屋安置补偿费共计685651.88元；（三）万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准。宋莉莉对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。

原告诉称：被告以方元公司的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，拆迁人委托方元公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利，且评估结果未经双方质证，对房屋的估价不准，被告行政裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性。此外，被拆迁房屋在拆迁前一直由他人承租，而对承租人的安置至今未达成任何协议。请求依法撤销被诉行政裁决。

被告辩称：方元公司评估原告房产的程序及结果没有不妥之处，我局根据方元公司的评估报告进行裁决是合法的。原告以拆迁人万兴公司未与被拆迁房屋的租赁人签订协议为由，认为有关行政裁决违法，没有法律依据。拆迁人开发的房屋属期房，我局行政裁决时尚无法确定该项目房屋的具体数量、排列序号、房屋朝向等，裁决没有涉及有关内容并无不当，请求维持该裁决。

第三人辩称，我公司作为拆迁人，实施的全部拆迁活动均是依法进行的。宿迁市建设局关于拆迁争议的行政裁决合法，应予维持。

宿迁市宿城区人民法院认为：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。第十七条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：对被拆迁房屋进行价格评估时，没有征求被拆迁人的意见；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点的规定。

本案中，被告宿迁市建设局根据第三人万兴公司的申请，有权依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对原告宋莉莉与万兴公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。尽管《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定，但行政机关在裁决时充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但宿迁市建设局在裁决宋莉莉与万兴公司的拆迁纠纷时，未允许宋莉莉对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据万兴公司的申请及万兴公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。

宣判后，宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉。

宿迁市中级人民法院认为：万兴公司的中贸百货商场建设项目经行政主管部门依照法定程序审批，并取得了对被告宋莉莉在幸福中路房产的拆迁许可，万兴公司在与被拆迁方无法达成拆迁协议的情况下，依法申请宿迁市建设局对需拆迁房屋强制拆迁，并无不当，宿迁市建设局根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在本案的行政裁决中决定限期对宋莉莉的房产予以拆迁，符合有关行政法规的规定，依法应予维持。但宿迁市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所为，未经被拆迁人宋莉莉的同意。在万兴公司与宋莉莉无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对万兴公司与宋莉莉的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（二）项规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。由于宿迁市建设局没有提供证据证实采纳该评估结论的操作程序合法，故应依法对宿迁市建设局裁决中的第（二）项予以撤销。基于宋莉莉对宿迁市建设局按照有关规定认定的拆迁搬家、安置补偿标准没有异议，应予以确认。由于宿迁市建设局裁决中的第（三）项的内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。基于宋莉莉的房屋拆迁时已对外出租，在安排宋莉莉房屋拆迁后的过渡用房时，应尊重宋莉莉及承租人的选择权。宿迁市建设局在裁决中虽然对宋莉莉房屋拆迁后安排了过渡用房，但由于宋莉莉实际上并未使用，故一审判决对此内容予以撤销，亦无不当。

综上，宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，于2003年12月9日判决：驳回上诉，维持原判。

3.高耀荣诉江苏省溧阳市建设局城市房屋拆迁行政裁决案[3]

【争议焦点】房屋拆迁的行政裁决是否应当考虑对于弱势群体的特殊照顾？

【裁判要旨】法院进行合法性审查，应充分注意法律的效力位阶层次，按照法律适用的原则综合判断行政行为的合法性。不仅要从与被诉行为所属领域或直接相关的法律来判断其合法性，还要结合被诉行为涉及的其他领域的法律规定进行综合判断。对涉及老年人等特殊群体权益的行政行为进行合法性审查，应充分考虑与特殊群体权益保护相关的法律、法规。

【案情简介】

原告：高耀荣。

被告：溧阳市建设局。

第三人：溧阳市土地收购储备中心。

江苏省溧阳市人民法院一审认定，第三人溧阳市土地收购储备中心于2006年3月17日领取了溧拆许字（2006）第001号房屋拆迁许可证。原告高耀荣出生于1928年8月3日，其居住的房屋位于拆迁红线范围内。第三人与原告就房屋拆迁补偿安置问题协商未果，第三人向被告溧阳市建设局申请裁决。被告受理第三人的裁决申请后，进行了权利义务告知和副本送达，审查和核实了相关材料，并组织当事人进行调解，经协调未果，被告于2008年10月28日作出溧建裁字（2008）第119号城市房屋拆迁行政裁决书，并于次日向原告和第三人送达。裁决内容为：一、溧阳市土地收购储备中心对高耀荣实行产权调换的方式给予拆迁补偿安置。1、产权调换的房屋位于溧阳市龙阳山庄16幢1号门501室，建筑面积为121.77平方米，产权归高耀荣所有；2、溧阳市土地收购储备中心需向高耀荣支付被拆迁房屋补偿款人民币280858元；3、高耀荣需向溧阳市土地收购储备中心支付产权调换房屋价款人民币297365元；4、高耀荣应按本裁决书第2、3项的内容与溧阳市土地收购储备中心结清产权调换差价款合计人民币16807元；二、电话移机、有线电视安（移）装、空调机移位、太阳能移机等补助费由溧阳市土地收购储备中心凭高耀荣提供的发票据实足额补偿给高耀荣。三、高耀荣在接到本裁决书之日起十五日内将坐落于溧城镇立新村71号房屋腾空并交于溧阳市土地收购储备中心拆除。原告不服该裁决，向人民法院提起行政诉讼。

原告诉称：被告所作的溧建裁字（2008）第119号城市房屋拆迁行政裁决书所依据的评估报告和拆迁补偿安置方案书程序、实体均不合法，不具有法律效力。原告已经82岁，将原告安置在五楼，极不合理。原告住宅的土地使用权是通过支付土地出让金受让而来的，不能将原告的土地使用权无偿征收。为此，请求撤销被告作出的该裁决书。

被告辩称：裁决所依据的评估报告合法有效，裁决书确定的补偿安置方案正当合理，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人述称：同意被告方的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。

江苏省溧阳市人民法院经审理认为，被告溧阳市建设局作为城市房屋拆迁管理部门，有权对因房屋拆迁补偿安置达不成协议的拆迁纠纷进行裁决。被告受理第三人的裁决申请后，进行了权利义务告知和副本送达，审查和核实了相关材料，并组织当事人进行调解，在当事人协商未果的情况下作出裁决，其裁决的程序符合相关规定。根据《中华人民共和国老年人权益保障法》相关规定，新建或者改造城镇公共设施、居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需要，建设适合老年生活和活动的配套设施。本案中，被告在拆迁裁决过程中，没有考虑到原告年事已高且身患疾病的特殊情况，在裁决安置房时将原告安置在多层住宅楼的第五层，该裁决的结果将给原告的生活带来不便。基于此，被告作出的行政裁决应予撤销。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目的规定，判决：撤销被告溧阳市建设局作出的溧建裁字（2008）第119号城市房屋拆迁行政裁决书。案件受理费50元，由被告溧阳市建设局负担。

4.施桂英诉福建省厦门市思明区人民政府行政强制措施案[4]

【争议焦点】强制搬迁时未严格依照法律规定的程序会有何后果？

【裁判要旨】实施强制搬迁时，执行人应当通知被执行人到场，否则构成程序违法。

【案情简介】

原告：施桂英。

被告：厦门市思明区人民政府。

福建省厦门市中级人民法院一审认定，位于厦门市湖滨东路78号401室房屋系厦门市商冷冷冻有限公司自管公房，厦门市商冷冷冻有限公司对该房拥有58.57%的产权，其余产权归原告的已故亲属林耀玉所有。因“佳祥花园”的建设需要，该房屋被列入建设用地范围内。由于被拆迁人与拆迁人就该房屋的安置补偿未能达成协议，厦门市国土资源与房产管理局根据申请，于2005年12月15日作出厦国土房拆（2005）55号裁决，裁决安置房位于厦门市龙潭花园753号601室三房一厅一套，并要求原告施桂英自裁决书送达之日起十五日内搬迁完毕，将厦门市湖滨东路78号401室交拆迁人拆除。2006年3月15日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门市思明区人民政府发函，申请对位于厦门市思明区湖滨东路78号401室房屋进行强制拆迁。厦门市思明区人民政府于2006年4月1日作出厦思政拆字（2006）3号《厦门市思明区人民政府准予行政强制拆迁决定书》，并于2006年4月6日送达原告。2006年4月29日被告组织人员，对厦门市湖滨东路78号401室实行强制拆迁。

原告诉称：2004年2月10日厦门市国土资源与房产管理局颁发了“佳祥花园”建设项目的房屋拆迁许可证。原告的房屋属于拆迁范围内。原告因不能与开发商达成拆迁安置补偿协议，后经厦门市国土资源与房产管理局行政裁决，原告仍不服。2006年4月3日厦门市思明区人民政府印发《厦门市思明区人民政府准予行政强制拆迁决定书》。被告于2006年4月29日组织大队人员，对原告在厦门市湖滨东路78号401室实行强制拆迁。原告认为被告在执行强制拆迁过程中程序违法、侵占原告的私有财产，严重侵害了原告的合法权益。因此，请求判定被告实施强制拆迁程序违法。

被告辩称，原告诉被告的行为属重复诉讼行为，依法应予驳回。被告实施强制拆迁的过程程序合法。综上，原告的诉求应全部予以驳回。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为，原告因讼争房拆迁问题与相关行政管理部门发生争议，其中，2008年3月26日，原告以不服被告思明区政府强制拆迁行政决定为由提起诉讼。原告的上述诉讼针对的是被告作出的“强制拆迁行政决定”，而本案中，原告是以被告实施强制拆除房屋过程中的程序问题，即应在《行政强制拆迁通知》的行政文书中告知原告行政措施的具体执行日期和时间而没告知；应在行政文书中告知原告依法享有的权利、司法救济途径等而没告知；实施房屋拆除时应当通知原告到场而没有通知等。可见，本案之诉与之前的诉讼针对的是不同的具体行政行为，不属重复诉讼，被告的相关抗辩主张，本院不予采纳。根据查明的事实，被告曾于2006年4月6日向原告及其家人发出《行政强制拆迁通知》，从《行政强制拆迁通知》内容上看，被告明确了“拆迁决定”这一具体行政行为的合法性及强制性，目的在于告知强制执行的最后期限并要求原告自行搬迁。由于“拆迁决定”已经发生法律效力，无相关规定规范《行政强制拆迁通知》的相关要件，被告《行政强制拆迁通知》已经满足通常要件。参照《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》的规定，被告在实施强制拆迁行为时，通知了基层单位（街道、居委会）到场，制作了强制拆迁的录像以及被拆迁财产的清单，并经过公证，上述做法符合规定。但是，上述暂行办法第十一条规定：“被执行人在强制拆迁时应当到场。被拆迁的财物由执行机关负责运送到安置房、周转房或指定的处所，交给被执行人。如被执行人拒绝领取的，执行机关应当书面通知被执行人在规定的期限内到指定的地点领取被拆迁的财物，被执行人逾期不领取的，执行机关可以向公证处办理提存……”本案中，在被告通知的强制执行的最后期限之后，原告即被执行人并未履行自动搬迁义务，作为执行机关的被告应当在强制执行具体日期决定之后再告知原告。但被告没有提交相关的书面证据证明履行了上述义务，其关于“曾经有一位叫‘黄琮’的工作人员拨打原告儿子即原告代理人林晓伟的电话，通知其到场”的主张，也无相关证据证实。且被告将搬迁的财物运送至安置房后，通知社区居委会转交被执行人领取被搬迁财物的书面通知，未实际送达被执行人，对此，被告在程序上亦违反规定。

综上，被告所实施的强制拆迁行为有法律依据，但在对讼争房实施行政强制拆除过程中，违反相关程序性规定，应确认程序违法。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决确认厦门市思明区人民政府对厦门市湖滨东路78号401室实施行政强制拆除过程程序违法。

宣判后，原被告均不服，向福建省高级人民法院提起上诉。

福建省高级人民法院认定的案件事实与一审相同。同时，另查明，思明区政府厦思政拆字〔2006〕3号《准予行政强制拆迁决定书》，决定对上诉人施桂英的房屋实行强制拆迁，并责令由思明区城市管理行政执法局执行。2006年4月6日，思明区城市管理行政执法局对上诉人施桂英及其家人发出《行政强制拆迁通知》，限定他们于4月21日前自行搬迁完毕。《准予强制拆迁决定书》和《行政强制拆迁通知》均由施桂英的儿子林晓伟签收。由于上诉人施桂英没有在限定的期限内搬迁。上诉人思明区政府决定于4月29日对湖滨东路78号401室房屋进行强制搬迁，并于4月21日邀请被拆迁房屋所在地的梧村街道办事处、金祥社区居民委员会4月29日执行时到场，但没有通知上诉人施桂英等被拆迁人。2006年4月29日，上诉人思明区政府组织有关人员对湖滨东路78号401室房屋进行强制搬迁，将搬迁的财物运送至安置房后，将领取被搬迁财物的书面通知委托金祥社区居民委员会转交被执行人，但金祥社区居民委员会未实际送达被执行人。审理期间，上诉人施桂英的子女林晓伟、林晓玲明确表示放弃本案诉讼。

福建省高级人民法院经审理认为，合法的行政行为应当事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人思明区政府根据厦门市国土资源与房产管理局的申请，经审查决定准予强制拆迁，并于2006年4月6日向上诉人施桂英及其家人发出《行政强制拆迁通知》，由施桂英的儿子林晓伟签收。由于上诉人施桂英及其家人未在限定的拆迁日期前自行搬迁完毕。上诉人思明区政府决定对该房屋实行强制搬迁，并通知梧村街道办事处、金祥社区居民委员会到场。上述做法符合厦门市人民政府制定的《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》第七条规定：“执行机关应当在收到准予行政强制拆迁决定之日起3个工作日内向被执行人送达行政强制拆迁通知书，告知其在15日内自行搬迁。被执行人逾期仍拒不搬迁的，执行机关应在自动搬迁期限届满之日起10日内依法实施强制拆迁。执行机关在确定行政强制拆迁的具体时间后，应书面通知被拆迁房屋所在地街道办事处或镇人民政府、公安机关等单位协助执行。房屋拆迁管理部门应当与被拆迁房屋所在地街道办事处或镇人民政府、社区居民委员会或村民委员会积极配合，做好对被执行人的宣传解释工作，动员其自行搬迁。”因此，上诉人施桂英认为《准予行政拆迁决定书》和《行政强制拆迁通知》没有送达上诉人施桂英及原审法院认定上诉人思明区政府在实施强制拆迁行为时，通知了基层单位（街道、居委会）到场，制作了强制拆迁的录像以及被拆迁财产的清单，并经过公证的做法符合规定的认定是错误的上诉理由不能成立，不予采纳。但是，《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》第十一条规定：“被执行人在行政强制拆迁时应当到场。被搬迁财物由执行机关负责运送到安置房、周转房或指定的处所，交给被执行人。如被执行人拒绝领取的，执行机关应当书面通知被执行人在规定的期限内到指定的地点领取被搬迁的财物，被执行人逾期不领取的，执行机关可以向公证机关办理提存……”根据该条规定，执行机关应当通知被执行人具体的执行日期，否则，被执行人无法履行到场的义务。因此，思明区政府在强制拆迁时没有通知被拆迁人即上诉人施桂英及其家人强制拆迁日期，且上诉人思明区政府将搬迁的财物运送至安置房后，领取被搬迁财物的书面通知未实际送达被执行人，程序违法。因此，上诉人思明区政府认为其执行程序合法的上诉理由不能成立，不予采纳。原审法院以执行程序违法为由判决确认上诉人思明区政府对厦门市湖滨东路78号401室实施行政强制拆除过程程序违法，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

5.杜甲等诉重庆H公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[5]

【争议焦点】房屋拆迁安置协议签订后，被拆迁人已经按照协议履行义务，拆迁人拒不协助办理房屋产权证的，是否要承担违约责任？

【裁判要旨】被拆迁人已履行完毕付清房屋差价款的义务，也已实际接收使用房屋，并按相关规定交纳了该房屋的大修基金，拆迁人未在约定的期限内为被拆迁人办理房屋产权证已违约，应支付违约金。

【案情简介】

原告杜甲。

原告杜乙。

被告重庆H公司。

原告系原綦江县古南镇（现古南街道办事处）上升街片区住户。因被告开发该片区，原告原有房屋属拆迁范围，双方遂于2003年11月25日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告（即乙方）的被拆迁房屋实行产权调换；乙方座落于上升街92号的建筑面积为69.16m2（其中住宅面积44.16m2、非住宅面积25m2）的砖木结构房屋，住宅按336元/m2折价14837.76元，非住宅按840元/m2折价21000元，被告（即甲方）用住宅面积约88.41m2、非住宅面积37m2的新房予以调换，住宅新房按480元/m2计算，计房款42436.8元，非住宅新房按1500元/m2计算，计房款55500元，最后以房屋面积测绘部门确认的建筑面积进行结算，互补价差；过渡期为两年，至2005年11月29日止；该片区安置房全部交付使用后90日内，甲方未将房屋产权证交给乙方，甲方应承担新房房价款5%的违约责任。

2007年5月23日，原、被告就所调换的住宅房结算完并办理好手续。2008年2月2日该工程办理了工程竣工验收备案登记，被告于当月11日通知原告结算并接房，因双方对非住宅房结算后原告应补金额发生争议，原告遂拒绝接收非住宅房。此后，原告又强行打开该房装修使用，同时诉至法院，请求确认其应补给被告的非住宅房差价款；并要求判令被告承担该房屋漏水不能使用的损失和逾期办证的违约金。法院经审理后作出了（2010）綦法民初字第3152号民事判决书，确认了原告应补给被告的该房屋差价为5168.10元，并以原告因未付清房屋尾款而不能合法占有该房屋为由，判决驳回了原告的其他诉讼请求。该判决现已生效，原告于2010年12月22日按该判决向被告付清了该房屋的尾款，并于次日交纳了大修基金。审理中，原告称其已将大修基金的交纳凭据交给了被告的工作人员，但工作人员拒绝向其出具收条，被告否认收到过原告交来的已交纳大修基金的凭据，同时也承认只在原告结清尾款时，口头告知过原告应提交办证所需资料，此后即未再通知原告。另查明，本案所涉房屋所在小区，已有部分房屋办理了产权证。而原告的房屋产权证至今仍未办理。按该非住宅新房房价款的5%计算违约金应为2775元。

原告杜甲、杜乙诉称被告至今未将产权证交给自己，虽经多次催促，但被告仍拒不给其办理产权证，被告已违约，特诉至法院，请求判令被告依照合同约定向其支付违约金2775元，并承担本案诉讼费用。

被告H公司辩称，我司与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》属实，原告现已结清房屋差价款也属实，但因原告未向我司提交办理房屋产权证的相关手续，故我司无法为其办理房屋产权证，我司并未违约，不应当向其支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立有效，对双方当事人具有约束力。按照协议原告负有支付房屋差价款的义务，被告负有向原告交付验收合格房屋，和在约定的期限内为原告办理房屋产权证的义务，现原告已履行完毕付清房屋差价款的义务，也已实际接收使用房屋，并按相关规定交纳了该房屋的大修基金，被告即应当为其办理房屋产权证，原告要求被告立即为其办理并交付房屋产权证，本院应予以支持；被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权证已违约，其抗辩称未办理产权证的原因在于原告未提交相关资料，但被告并未举证证明其已明确告知原告需提交哪些办证资料而原告拒不提交，其对自己将承担逾期办证违约责任的风险也注意不够，其抗辩理由不能成立，原告要求按协议支付2775元违约金，本院应予以支持。

6.新疆创天房地产开发有限公司与吴庆志房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案[6]

【争议焦点】拆迁人将补偿安置房另卖他人是否构成违约？应当承担何种赔偿责任？

【裁判要旨】拆迁人将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成恶意违约，侵害了被拆迁人的生存居住权，应当承担双倍赔偿责任，并应支付超期过渡费。

【案情简介】

上诉人（原审被告）：新疆创天房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告）：吴庆志。

2003年5月30日，吴庆志与创天公司签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定创天公司拆除吴庆志的21间房屋，并采取产权调换就地安置的形式，给吴庆志在碱泉街安置号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套，各配地下室一间，安置非住宅20平方米；协议签订后，吴庆志在5日内将房屋腾空无偿交给创天公司拆除；2006年年底，拆迁协议涉及的安置楼（即现在的向阳小区7号楼）建成后，创天公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人，没有安置给吴庆志。2007年5月17日，双方签订补充协议一份，约定因原拆迁协议约定的住宅楼无法设计地下室，创天公司给吴庆志安置三套65平方米的住宅，其中第三套房屋创天公司按130650元的价格给吴庆志货币补偿，其余两套楼房待回迁安置，同时创天公司针对该房屋给付吴庆志过渡费1500元。2010年4月29日，双方再次签订补充协议书，约定创天公司对上述2007年5月17日补充协议中两套房屋中的一套，以280000元的价格给吴庆志进行货币补偿，剩余一套65平方米的住宅楼房，另行补偿安置，同时创天公司针对该第二套房屋给付吴庆志超期过渡费10000元。后因创天公司至今未给吴庆志安置第三套房屋，故吴庆志诉至法院，请求如诉。另，庭审中，双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280000元。另查：创天公司一直按每人每月125元的标准向吴庆志支付超期过渡费。自2009年1月1日至今，创天公司针对第三套房屋未给吴庆志支付超期过渡费，吴庆志家庭人口为4人。

原审法院认为：吴庆志与创天公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。该拆迁安置协议约定的产权调换的实质，是创天公司以其建造的产权房屋与吴庆志享有所有权的被拆迁房屋进行调换的互易合同，吴庆志以丧失现存房屋的所有权为代价，来取得创天公司提供的特定安置房屋，创天公司则负有将特定安置房屋交付于吴庆志的义务。创天公司在协议涉及的安置楼房建成后，将与吴庆志的被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行卖给了第三人，该行为不仅是对拆迁补偿安置协议的违约，更是对被拆迁人财产权利的侵害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，吴庆志有权要求优先取得补偿安置房屋，也有权选择解除协议并要求创天公司承担不超过一倍的赔偿责任，故吴庆志要求解除补偿协议并要求创天公司按房屋现价双倍赔偿（现价为280000元）的请求成立，本院予以支持。

对于吴庆志的违约金请求，因在拆迁补偿安置协议中并未约定违约金条款，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，并不适用于本案情形，故吴庆志的该项请求不能成立。创天公司至今仍未向吴庆志安置第三套房屋，应当承担向吴庆志支付超期过渡费的责任，但应按四人标准计算，数额为11500元〔每人每月125元×4人×23个月（2009年1月1日至2010年12月1日）〕。

吴庆志作为被拆迁人，房屋是其最基本的生活资料，创天公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成恶意违约，侵害了吴庆志作为被拆迁人的生存居住权，该违约行为在法律后果及社会后果上造成的损害更为严重，其应当向吴庆志承担按房屋现价一倍的赔偿责任，并应支付超期过渡费。综上，判决解除吴庆志与创天公司之间的《拆迁补偿安置协议书》、创天公司双倍赔偿吴庆志560000元、支付吴庆志超期过渡费11500元，驳回吴庆志要求创天公司赔偿违约金的诉讼请求。

上诉人创天公司不服，上诉称：原审判决认定我方将安置房屋另售第三人与事实不符。根据我方与被上诉人于2007年5月17日重新签订的《补偿协议》，安置房屋是因为地质原因未能设计地下室而被上诉人拒绝回迁，在被上诉人明确表示不接受履行后，我方将该房出售不是恶意将房屋另售他人。根据法律规定，双倍赔偿的前提是行为人存在故意的欺诈行为和恶意违约行为。我方未能按约交付带地下室的房屋是由于设计原因造成协议不能履行。同时双方重新签订了替代履行的协议，原审判决我方双倍赔偿于法无据。对于超期过渡是由于被上诉人一直未能明确是安置方式还是货币方式补偿造成的，不是我方的原因，故超期过渡费不应由我方承担。

被上诉人吴庆志答辩称：我方从未拒绝回迁，是因为上诉人根本未按协议盖约定面积的房子，房子面积大了，上诉人不愿意安置。上诉人一直不同意给我方安置房屋，造成我方权利受损。

二审法院认为：本案上诉人创天公司与被上诉人吴庆志于2003年5月31日签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。2007年5月17日，双方又达成《补充协议》，将原《拆迁补偿安置协议书》约定的三套房屋中的第三层的房屋变更为货币补偿，将原第一层、第二层的房屋面积由60m2变更为65m2。该《补充协议》也系双方当事人的真实意思表示，双方亦应严格履行。根据该协议，原第一层、第二层的房屋仍应继续安置。2010年4月24日，双方又达成《补偿协议书（二）》，将2007年5月17日协议约定两套安置房屋中的一套变更为货币补偿，剩余一套约定“另行协商安置”。但对该剩余一套房屋双方最终未能另行协商一致，故双方仍应按《补充协议》的约定，由创天公司给吴庆志安置一套65m2的住宅。但实际创天公司已将原约定安置的住宅售出，不能按约安置吴庆志的房屋。现创天公司认为系由于吴庆志因房屋无地下室拒绝回迁，明确表示拒绝安置，其才将房屋售与他人，但创天公司未能举证证明吴庆志明确表示拒绝接受安置房屋，且创天公司亦未能举证证明其提供了符合约定的安置房屋。故创天公司的行为构成恶意违约，吴庆志向其主张双倍赔偿及超期过渡费符合法律规定，应予支持。原审法院查明事实清楚、适用法律正确。

7.徐州市建筑资产经营公司与李川房屋拆迁安置纠纷上诉案[7]

【争议焦点】拆迁人被吊销营业执照，清算人是否应当协助被拆迁人办理房屋权属登记手续？

【裁判要旨】拆迁人根据协议负有协助被拆迁人办理拆迁置换房屋权属登记的合同义务。如果拆迁人被吊销营业执照，具备公司解散的法定事由进行清算，作为拆迁人的全额出资股东和清算主体，应当继续承担协助办理涉案房屋的权属登记的义务。

【案情简介】

上诉人（原审被告）徐州市建筑资产经营公司。

被上诉人（原审原告）李川。

原审被告徐州市建达房产综合开发公司。

2000年12月12日徐州市建达房产综合开发公司因新建农贸市场的需要与李川签订《纺织东路农贸市场拆迁买断公房产权调换协议书》，约定：一、甲方（徐州市建达房产综合开发公司）以建工小区7-1-503室，使用面积41平方米，建筑面积63.74平方米，同乙方（李川）被拆除房屋进行产权调换，作定居安置。旧房交甲方拆除并收回旧料，原产权注销。协议签订后，徐州市建达房产综合开发公司将李川房屋拆除。李川将房屋差价款缴付给徐州市建达房产综合开发公司。2003年1月26日徐州市建达房产综合开发公司将徐州市泉山区建工小区7-1-503室交付给李川居住使用。至今李川未能办理房地产权属登记，故诉至法院，请求判令徐州市建达房产综合开发公司履行给其出具办理徐州市泉山区建工小区7-1-503室房屋产权的相关权属证书的义务。徐州市建达房产综合开发公司于2009年4月17日被吊销营业执照。徐州市建筑资产经营公司系该公司股东。

原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。李川与徐州市建达房产综合开发公司签订的《纺织东路农贸市场拆迁买断公房产权调换协议书》系双方真实意思表示，合法有效，徐州市建达房产综合开发公司应为李川办理房地产权属登记提供协助义务。徐州市建达房产综合开发公司已被吊销营业执照，其出资人徐州市建筑资产经营公司应承担清算责任，并以清算所得承担协助义务。遂判决：（一）判决生效后十五日内，徐州市建达房产综合开发公司协助李川办理徐州市泉山区建工小区7-1-503室的房地产权属登记；（二）判决生效后十五日内，徐州市建筑资产经营公司对徐州市建达房产综合开发公司承担清算责任协助李川办理徐州市泉山区建工小区7-1-503室房地产权属登记。

上诉人徐州市建筑资产经营公司不服上述民事判决，提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。上诉人在原审中已提供报案记录和证人证言两份证据，能够证明徐州市建达房产综合开发公司已经履行了向李川办理涉案房屋权属证书的义务，但由于李川的母亲将“房产注销证明书”拿走，导致至今无法办理权属登记，其责任在于李川，原审法院未予认定不当。2、原审判决适用法律不当。根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，公司的营业执照被吊销后，该公司的出资人有义务对公司进行清算，但并没有规定出资人有代为履行公司其他义务。

被上诉人李川答辩称：上诉人在一审的时候称对徐州市建达房产综合开发公司与李川的争议情况不清楚，现又称被上诉人母亲将“房产注销证明书”拿走，不是事实，被上诉人不能办理房产证的原因在上诉人。

原审被告徐州市建达房产综合开发公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

二审法院认为，根据查明的案件事实，李川与徐州市建达房产综合开发公司签订的《纺织东路农贸市场拆迁买断公房产权调换协议书》合法有效，协助办理涉案房屋的权属登记手续是徐州市建达房产综合开发公司应当履行的合同义务，因该公司被吊销营业执照，具备公司解散的法定事由而未进行清算，徐州市建筑资产经营公司系徐州市建达房产综合开发公司的全额出资股东，为徐州市建达房产综合开发公司的清算主体，故协助办理涉案房屋的权属登记亦是徐州市建筑资产经营公司作为清算主体应尽的义务，原审法院判决徐州市建筑资产经营公司协助李川办理涉案房屋权属登记并无不当。上诉人徐州市建筑资产经营公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

8.徐州市粮油连锁中心与赵振弟房屋拆迁合同纠纷上诉案[8]

【争议焦点】出租房屋被拆迁，出租人是否应向承租人支付房屋附属物补偿款？

【裁判要旨】房屋出租人与承租人之间签订的房屋附属物搬迁补偿协议为双方当事人之间的真实的意思表示，出租人应当按照协议规定履行支付补偿款的义务。

【案情简介】

上诉人（原审被告）徐州市粮油连锁中心。

被上诉人（原审原告）赵振弟。

2009年12月7日，赵振弟与徐州粮油中心签订《粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议》（以下简称《搬迁补偿协议》），约定赵振弟于2009年12月10日前全部搬出粮店，并约定待赵振弟将完好的房屋和附属物交给徐州粮油中心后，由徐州粮油中心支付其附属物搬迁补偿款15784元。义安煤矿的粮站房屋拆迁后，徐州粮油中心未向赵振弟支付任何补偿费用。赵振弟遂诉至原审法院称，原告租赁被告徐州粮油中心位于义安煤矿的粮店房屋进行经营，房屋租赁期间遇到房屋拆迁。在原、被告协商的过程中，被告仅仅和原告签订房屋附属物搬迁补偿协议。对原告应享有的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费未予补偿。房屋已经拆迁多日，被告至今未向原告支付任何补偿费用。请求判令被告支付提前搬迁奖金3000元，临时安置补助费800元，搬迁补助费500元，误工费10000元，房屋附属物补偿款15784元。被告徐州粮油中心辩称，原告所诉与事实不符，原、被告之间不存在租赁关系，双方仅存在委托管理关系。义安粮店房屋承租户中只有超市和饭店的经营者，没有粮店经营者。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原审法院经审理认为，被告徐州粮油中心提供的证据并不能否定原告与其之间签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议。原、被告之间存在委托管理关系，并不排斥原、被告之间同时存在房屋租赁关系。如果如被告所说，原、被告之间只是委托管理关系，原、被告签订的搬迁补偿协议中，不应是要求原告搬出，并对原告进行附属物补偿。且被告提供的江苏天元房地产土地资产评估造价有限公司徐州分公司出具的房屋拆迁估价报告中也有现在经营的粮店、超市、饭店业务，配套有经营粮店、超市、饭店业务的必要设施的记载，从而否定了被告所称的承租户中只有超市和饭店的经营者、没有粮店经营者的说法。因此，对于原告提供的与被告之间签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议予以认定，被告应按该协议的约定向原告支付房屋附属物补偿款15784元。该协议约定，原告在2009年12月10日前搬离现粮店地点，被告按房屋内外附属物的评估结果对原告进行货币补偿，协议中对原告要求的其他搬迁费用未进行约定，即原告同意在被告只对其房屋附属物进行补偿的情况下进行搬迁，因此对原告要求被告支付提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费的请求不予支持。遂判决：被告徐州市粮油连锁中心支付原告赵振弟房屋附属物补偿款15784元。

上诉人徐州粮油中心不服上述民事判决，提起上诉。二审法院认为，上诉人徐州粮油中心提供的资产委托管理承包协议、管理费收款凭证等证据虽能证明与被上诉人赵振弟之间存在委托管理关系，并不能当然地否定双方存在房屋租赁关系，亦不能否定双方签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议。因为上诉人徐州粮油中心提供的资产委托管理承包协议“乙方权利和义务”部分第一条规定：被上诉人赵振弟是徐州市粮油连锁中心授权对房屋进行管理经营的人员。对房屋进行租赁经营，同时有权自主经营。该协议并未禁止被上诉人在从事管理事务的同时进行自身的租赁经营。被上诉人一审中提供工商登记以及税务登记原件，证明被上诉人在上诉人所有的出租房屋内进行了实际经营活动，且上诉人徐州粮油中心提供的江苏天元房地产土地资产评估造价有限公司徐州分公司出具的房屋拆迁估价报告中也有现在经营的粮店、超市、饭店业务，配套有经营粮店、超市、饭店业务的必要设施的记载。上诉人徐州粮油中心虽称拆迁的义安粮店承租户中只有超市和饭店的经营者、没有粮店经营者，《搬迁补偿协议》约定的也仅是针对超市和饭店附属物进行拆迁补偿，但本案一审、二审期间均未就其主张提供相关拆迁资料等相应证据加以证实，故其抗辩理由不能成立。原审法院对双方签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议予以认定，判令徐州粮油中心按照协议约定支付赵振弟房屋附属物补偿款15784元并无不当。

9.窦玉东与徐州经济技术开发区管理委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案[9]

【争议焦点】拆迁协议是双方真实意思表示，不违反法律，履行完毕，一方是否可以反悔？

【裁判要旨】依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如果当事人所签订的合同是双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规规定，系合法有效合同，合同当事人均应严格按合同约定履行。

【案情简介】

上诉人（原审原告）窦玉东。

被上诉人（原审被告）徐州经济技术开发区管理委员会。

窦玉东及其妻子孙庆芳生有子女二人，即儿子窦金柱（1981年8月生）、女儿窦艳（1984年8月生）。窦玉东及其妻子孙庆芳的户口一直在徐州经济技术开发区大黄山镇三孔桥村一组，窦金柱的户口于1997年迁至铜山县新区，2000年5月迁至南京市白下区，窦艳因到南京就学户口于1999年迁至南京市玄武区。

2006年4月9日窦玉东与开发区管委会下属机构徐州经济技术开发区征迁管理办公室（以下简称开发区征迁办）签订房屋拆迁安置协议一份，约定：窦玉东在拆迁范围内有房屋产权证建筑面积169.56平方米，窦玉东有正式人口4人，应安置人口5人，被拆迁房屋的产权属于窦玉东，窦玉东安置建筑面积共计185平方米，其中75平方米一套，110平方米一套。协议签订后，窦玉东在徐州经济技术开发区大黄山镇三孔桥村的房屋被拆除，窦玉东及其妻子领取了搬家奖金。

2007年11月，开发区征迁办交付窦玉东房屋两套，共计190平方米，因超过协议约定的面积，窦玉东对于超出的部分每平方米交付开发区征迁办800元，上述房屋窦玉东已居住使用。2009年2月5日窦玉东之妻向开发区征迁办负责人书面提出，应安置包括窦玉东父亲窦德计在内5人，根据政策补偿给窦玉东185平方米房屋不正确。2009年7月16日，徐州经济技术开发区大黄山镇三孔桥村村民委员会出具证明，证明拆迁时窦玉东家庭常住人口为5人，即窦玉东及其妻子孙庆芳、儿子窦金柱、女儿窦艳、父亲窦德计。窦玉东提供的其父亲户口本载明，窦德计的户口仍在铜山县房村镇。

2010年5月13日，窦玉东以开发区征迁办、开发区管委会为被告诉至原审法院要求补充安置房屋95平方米。后撤回对开发区征迁办的起诉。开发区管委会以窦艳、窦金柱、窦德计都不符合安置条件，且安置协议双方都已履行完毕，请求驳回窦玉东诉讼请求为理由进行答辩。

原审法院认为，窦玉东与开发区管委会下属机构开发区征迁办签订的房屋拆迁安置协议系双当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕。窦玉东若认为该协议有可撤销的情形，也未在法定期限内申请撤销，故其要求开发区管委会在协议约定之外另行交付95平方米房屋的诉讼请求，实属对协议的反悔，不予支持。遂判决：驳回窦玉东对徐州经济技术开发区管理委员会的诉讼请求。

上诉人窦玉东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我的家庭人口是五人，按开发区拆迁政策，每人安置40平方米，我家应安置200平方米，加上院落补偿安置40平方米和子女补助安置40平方米，共计280平方米，而被上诉人只安置185平方米。二、上诉人妻子孙庆芳自2009年就开始反映拆迁安置房不够的问题，不存在时效问题。原审法院认定事实不清，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人开发区管委会辩称：上诉人与被上诉人签订的拆迁安置协议是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，且已2007年全部履行完毕，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人所签订的合同是双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规规定，系合法有效合同，合同当事人均应严格按合同约定履行。上诉人所提供窦艳、窦金柱、窦德计户口本仅能证实窦艳、窦金柱、窦德计在双方签订拆迁协议时窦艳、窦金柱户口在南京和窦德计户口在房村镇，而非大黄山镇三孔桥村，不能证明已符合双方在签订拆迁协议时的拆迁安置政策和条件，其要求被上诉人补充安置95平方米房屋也无其他证据加以证实，且双方签订的拆迁安置协议已履行完毕，故上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。