4.什么是业主大会？

现实案例

业主赵女士非常喜欢饲养宠物，家中养了两条大狼狗和两只猫。她每天都会带狗在小区内遛弯，很多老人和儿童见到这么大的狗都十分害怕，他们多次找物业公司投诉赵女士。结果，赵女士不但不理睬业主投诉的事情，还把物业公司的工作人员骂了一通。由于家里的空间有限，没有足够的地方安置两只猫，赵女士就将两只猫的笼子搬到了楼道，还每天定时将猫放出来“自由活动”，导致整个楼道里臭气熏天，很多同单元业主的门前都有两只猫的便溺，这引起了业主们的强烈不满。业主们找到物业公司和业主委员会商量：以小区业主大会的名义书面致函赵女士，要求她按照有关规定饲养宠物，将猫笼子占用的楼道部分腾退出来。如果赵女士仍不理会，将向政府相关部门举报。业主大会将书面通知函交送赵女士后，赵女士声称：“饲养狗和猫是我的权利，谁也管不着。业主大会算什么部门，我是业主，我的事我说了算！”那么，什么是业主大会？业主大会有权干预赵女士饲养动物吗？

专家解答

在小区内，业主对房屋的所有权属于《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权。对共有部分，全体业主按照其房屋产权份额享有共有和共同管理的权利。因此，属于共同管理范畴的事务必须体现全体业主的利益。而业主大会就是代表全体业主行使共有和共同管理权利的业主自我管理组织。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理的权利和责任主体，其职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的事项。业主大会是经业主共同决定而设立的，代表全体业主的利益。因此，业主大会依据相关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，对相关业主提出要求是正当的。

本案中，业主赵女士饲养的动物已经造成了噪声扰民，猫笼子长期安放在楼道已构成侵占通道，损害了其他业主的合法权益。业主大会和业主委员会依法书面致函赵女士，要求其停止侵权行为是合法的。

法条链接

《物权法》

第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《物业管理条例》

第十一条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。