24.物业公司承接查验时发现工程设备质量问题怎么办？

现实案例

某小区竣工后，开发商聘请了某物业管理公司作为前期物业管理单位。两年后，小区成立业主大会，选举产生业主委员会。不久，业主大会决定解聘前期物业管理单位。在交接查验中，业主委员会发现小区几处机动车车库不符合规划图纸要求，小区安防监控设备不能正常使用，小区绿地也不符合要求。因此，业主委员会要求物业公司解决好这些问题，才能办理交接手续。物业公司称，在其从开发商手中接管小区时，就存在上述问题，责任不在物业公司。本案中，物业公司的辩解理由是否成立？前期物业服务单位在承接查验时发现工程设备质量问题怎么办？

专家解答

本案物业公司的辩解理由不能成立。物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。如果发现属于建设单位的责任，则应采取相应的措施。而不能在退出小区，与业主委员会进行交接查验时，才将责任归咎于建设单位。

实际上，按交接主体的不同，承接查验分为两类：一类是前期物业管理之前，前期物业服务单位从建设单位承接查验物业；另一类是前期物业管理阶段之后，新选聘的物业服务企业从业主（业主委员会）承接查验物业。本案属于在第一阶段承接查验时，就存在着问题，物业公司没有采取恰当的措施，从而导致了本案纠纷的发生。

前期物业服务单位在与建设单位办理承接查验手续时，如果在现场查验中发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，应当书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。而不应当忽视承接查验环节，或者发现问题而不指出。如果发现的问题确实一时难以解决，也应当在查验记录中完整记录，并经查验各方负责人签字确认，以明确责任承担主体。

法条链接

《物业管理条例》

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

《物业承接查验办法》

第十九条　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。