22.建设单位是否有权更换前期物业服务企业？

现实案例

某小区自2007年9月起开始入住。开发商通过招投标选定甲物业公司为前期物业服务企业，前期物业服务合同自2007年9月10日起至2010年9月10日止，期限为三年。业主王女士签订的购房合同中对前期物业服务作了以上约定。但2008年1月2日，乙物业公司经理找到王女士，声称其公司已接管该小区，并要求她交纳物业费。王女士予以拒绝，认为小区物业服务单位是甲物业公司，乙物业公司无权向业主收取物业费。乙物业公司辩称：“甲物业公司不愿继续管理小区，开发商与甲物业公司已解除委托关系；我公司已正式与开发商签订委托管理合同，从现在起请您将物业服务费交给我公司。”业主王女士反驳说，截至2008年1月1日，90%的小区业主已经全部入住，开发商虽在小区保留了部分产权，但仅是小区的业主之一，因此，开发商不具备再次选聘新物业公司的资格，无权自行更换物业公司，而只能由我们业主自己决定选聘新物业服务单位。另据了解，该小区至今未成立业主委员会。本案中，前期物业服企业已经确定后，开发商是否有权更换物业公司？

专家解答

开发商无权重新选聘物业服务企业。因为前期物业管理法律关系不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。《物业管理条例》作出前期物业管理规定的在于解决业主共同意志缺失情况下的物业服务单位选聘问题。本案中，截至2008年1月1日，90%的小区业主已经全部入住，此时，开发商的身份仅是小区的一个业主而已，已大不同于项目开发之初或建设完成之时。此时，业主共同意志不再缺失。一个业主不能代替全体业主作出决策，况且，其他业主对开发商选聘乙物业公司作为新物业服务企业的决策并不知情。前期物业管理的真正内涵，在于前期物业管理仅仅存在于在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业之间签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。换言之，只要业主有了自行选聘物业服务企业的条件，那么，这种选聘物业服务企业的权利当然属于业主，而不属于任何其他个人或单位。从本质上说，前期物业管理阶段由开发商代为选聘物业服务企业，属于开发商的义务而不是权利。

本案中，首先，所有入住的业主所签收认可的前期物业服务合同中约定的前期物业管理单位是甲物业公司；其次，小区业主已入住90%，业主已经具备了自行选聘物业服务企业的条件。因此，不论何种原因导致已选定的甲物业公司不能继续提供物业服务而需另行选聘物业公司，都应当由业主共同决定。

由于该小区尚未成立业主委员会，可以通过召开临时业主大会会议的形式作出决定，即通过部分业主或地方人民政府有关部门组织召集业主行使共同决定权。

法条链接

《物权法》

第七十六条　下列事项由业主共同决定：

……

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

……

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。