(三)具体登记行为的性质及可诉性分析

行政行为是行政主体依照法律或行政法规的规定，行使其职权所做出的能够产生行政法律效果的行为。行政行为具有以下特征:行政行为做出需有法律法规的明确规定或授权;行政行为因立法技术的局限因而具有一定的裁量性;行政行为以国家强制力保障实施;行政行为以无偿为原则，以有偿为例外。

1.登记行为，即公民、法人或者其他组织申请对不动产进行登记的行为。

依申请进行不动产登记的行为如果产生不动产登记纠纷，可能涉及两方面内容，一方面是基础关系的争议导致不动产登记纠纷;另一类是不动产登记过程当中，不动产登记行为所涉程序性法律导致的登记纠纷。

关于基础关系争议方面而言，《物权法》第14条明文规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。最高法院的司法解释进一步规定在受理有关不动产登记的案件时，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。这意味着基础关系争议导致的不动产登记纠纷并不属于登记行为，因而其也并不适用于行政诉讼，不动产登记机构非案件当事人。

鉴于完成登记过程中所涉及的程序性法律行为关涉行政相对人的切身利益，是不动产登记机构针对特定当事人作出的具体行政行为，并非行政机构的内部行政行为，其具有对外性，则应认定为具体行政行为。且根据《行政诉讼法》第2条对可诉行政行为的概括规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。因此类登记行为符合可诉行政行为的范围，法律规定人民法院应当受理此类行政诉讼。

2.查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或不作为。

根据政府信息公开办法，如果不动产登记机构对于应当公开而不公开的信息，其不作为行为也要承担相应的行政责任。

3.房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第1条第2款第2项规定，公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。

在此种情形当中，不动产登记机构是依据司法机关的裁决作出的不动产登记，相关法律或法规未赋予不动产登记机构不予受理或不予登记的权利，此类不动产登记行为中，相关嘱托机构的意思起决定作用，因而不动产登记机构发现嘱托文件存在与事实不符之处，不可直接依其职权不予登记或要求嘱托机关更改，而只能给相关机关提出建议，最后的决定权仍属于嘱托机关。

进一步讲不动产登记机构的登记不符合可诉性行政行为是对相对人的权利义务发生实际影响的行为的要求，因为符合这一条件，才有司法审查的必要，因而嘱托的登记行为是不可诉的，可诉的仅仅是嘱托登记过程中有无程序性的问题。

4.不动产登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第1条第2款第6项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行政行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，此类不动产登记并未对权属作出实质变更，也未对权利人的权利造成影响，因而也是不可诉的，其并未涉及实体权利故而也不属于民事法律关系。