三十五、什么是预告登记，预告登记的意义是什么?

《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

预告登记与其他不动产登记的不同处在于，预告登记是在不动产物权设立或变更未完成状态下所进行的登记。登记对象是买卖房屋或其他不动产的协议，这些都是债权，而债权具有平等性，债权的平等性是说数个债权人对同一债务人先后发生数个普通债权时，不论这些债权成立时间的先后，其效力一律平等，效力的平等性体现在只要到了清偿期，债权人都可以享有受偿权。

而之所以要进行不动产登记，是因为登记使债权产生公示公信的效力，具有对抗第三人的效力，如在一物数卖的情形下签订的买卖合同，预告登记的债权就优先于普通债权而可以优先受偿。预告登记是旨在保全将来发生的不动产物权所进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只使登记申请人取得了一种请求将来发生物权变动的权利。

所谓预告登记，既可以登记不动产买卖协议，也可以登记不动产抵押协议。根据建设部[1]《城市房地产抵押管理办法》第30条第2款规定，以预售商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

所以预告登记就是为保全关于不动产物权的请求权而将特定的物权进行的登记。

比如甲房地产开发公司取得商品房预售资格的条件后，对在建房产进行预售。3月1日，甲公司将一栋单元房预售给乙某，双方签订了预售合同，约定价款在合同签订后3日内付清，甲公司保证在6月底交付，并在交付后2个月内办理产权证。同年4月甲公司又将该房产预售给丙某。双方对预售合同进行了预告登记，5月份甲公司将房产交给丙某。乙某得知此事后，要求甲公司进行给付，甲公司承认一房二卖，但仅同意退还房款。双方发生纠纷，诉至法院。

法院最终将判决房屋所有权归丙某所有。乙某可要求甲公司退还购房款并承担违约责任。

在本案例当中，甲某和丙某将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所进行的物权处分归于无效，以保障将来本登记的实现。以我国《民法通则》《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。双方合意生效的债权合同结合登记仅可以利用物权的形式产生登记对抗的法律效力。

尤其在一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。所以在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人即取得了标的物之所有权，其他买受人只可以向出卖人主张违约责任。

显而易见，如果债权人办理了预告登记，其享有的债权就具有了比其他债权优先的法律效力。

---

[1]已撤销。