第二章 物权保障篇——私人财产神圣不可侵犯

第一节 物权概述

一、知识链接

1．物权是权利主体直接支配特定财产（主要是有体物，在特定情况下也可以是权利）的权利，既具有人对物直接支配的内容（这明确着对物的支配方法及范围），又具有对权利主体以外的第三人的效力。

2．物权具有以下法律特征：（1）物权是权利人直接支配物的权利；（2）物权是权利人直接享受物的利益的权利；（3）物权是排他性的权利。

3．民法上的物权种类

（1）所有权。这是所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利。所有人可以对其所有的财产占有、使用、收益、处分，并可以排除他人违背其意志所为的干涉。

（2）用益物权。这是所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利。所有人可以对其所有的财产占有、使用、收益、处分，并可以排除他人违背其意志所为的干涉。

（3）担保物权。这是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，主要有抵押权、质权、留置权等。

（4）占有。这是指对物的控制、占领。

4．物权的变动原则

（1）公示原则。公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变化表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。登记为不动产物权变动的公示方法，交付为动产物权变动的公示方法。

（2）公信原则。物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（买卖、赠与），即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。

5．物权变动的原因

（1）物权的取得

①民事行为。这是取得物权的最常见的法律事实。例如，因买卖、互易、赠与、遗赠等行为取得所有权，通过物的所有人与其他人的设定行为为他人设定典权、抵押权、地役权、质权等他物权。

②民事行为以外的原因：因取得时效取得物权；因征收或者没收取得物权；因法律的规定取得物权（如留置权）；因附合、混合、加工取得所有权；因继承取得物权；因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权；因合法建造取得物权；因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得物权；孳息的所有权取得。

（2）物权的消灭

①民事行为：抛弃、合同、撤销权的行使。

②民事行为以外的行为：标的物灭失、法定期间届满、混同。

二、以案说法

· 关于公信原则

【情景再现】

某市某镇居民吴某于1993年7月申请到一块宅基地，决定建造一栋三层共180平方米的楼房。同年8月，吴某向有关部门申请到了准建证和施工许可证。同年9月，吴某四处借款未果，遂找到邻居张某借款，双方经协商订立一份书面合同。合同规定，张某借给吴某5万元建房，一年后如吴某不能归还本金和利息5000元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋；该房建成后，吴某要留出几间给张某堆放杂物。1994年3月该房建成，吴某将第三层的三间房交给了张某。同年4月初，吴某在登记产权时，将产权登记为自己单独所有。同年9月底，吴某因到期不能偿还借款，张某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，吴某表示同意，并且又在一层拨出三间房给张某，但一直未办理产权变更登记手续。张某也未实际搬进该房。同年12月10日，吴某找到金某，提出愿以22万元出售该房屋，并向金某出示了准建证、产权证等证件，金某表示同意购买。同年12月底，吴某收到金某交付的房款后，将自己占用的房屋全部交给金某，并到张某家要求偿还借款本金，同时要求张某为金某腾房。张某认为该房已属于他和吴某共有，吴某无权将该房全部卖给金某。双方因不能达成协议，张某遂向法院提起诉讼，请求确认吴某与金某之间的转让房屋协议无效。

【律师点评】

该协议内容是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，这些合同内容是有效的。其根据在于：（1）从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式。根据1983年原国家建设部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》第二条规定，对城镇居民或职工互相帮助、共同投资、投料、投工，新建或扩建住宅的互助自建方式，国家是允许的。更何况双方在合同中规定的借款利息（5万元本金、一年利息5000元）并不多，不违反国家的有关利率标准。尽管在吴某不能偿还本金时，张某获得一半房屋的所有权，对其十分有利，但这也不属于高利贷，因为双方是互助建房，且吴某实际投入建房的资金仅为10万元，张某即使获得一半产权，也是合理的。（2）从以房抵债合同来看，也是有效的。一方面，该规定并非流质契约。所谓流质契约，是指担保权人和担保设定权人事先约定，在债务清偿期届满而担保权人未受清偿时，标的物的所有权移转给担保权人所有。依据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第40条的规定，流质契约是无效的。本案中，吴某在与张某订立借款合同时，并未将建造的房屋全部抵押给张某，也谈不上事先移转抵押物的所有权问题。另一方面，合同规定，如果吴某一年后不能向张某偿还本金5万元，房屋由吴某和张某各得一半，该规定对双方并非显失公平。因为吴某实际建造该房屋所投入的资金仅10万元左右，借款一年后如不能偿还本金时，张某获得一半房屋的所有权，并未使吴某蒙受损失。如果张某不借给吴某资金建房，吴某根本无力将房屋建造起来。更何况吴某将房屋建成后，本可以立即筹款还债，或者卖掉几间房屋便可以清偿对张某的欠款，从而使自己获得大部分房屋的所有权，因此该协议对吴某是十分有利的，并非显失公平。此外，还应当看到，该以房抵债协议虽有合资建房的特点，但双方主要是借款关系，所以不同于合资建房关系，该协议亦不是共建协议，无须获得有关部门批准。（3）从借房合同来看，依据吴某和张某之间的合同规定，房屋建成后，吴某要留出几间给张某堆放杂物。该规定实际上是借用房屋的合同规定，因为房屋建成后，产权登记仍为吴某所有，张某只是以使用人的身份借用该房，而并未对该房享有所有权。当然在吴某不能到期偿还本金以后，依据协议的规定，该房屋的所有权应发生移转。由于公民之间无偿借用房屋完全是合法的，亦不存在无效因素。

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。