第三节　二线城市综合体项目如何进行城市环境分析

二线城市综合体项目城市环境分析是指为了判断该城市的区位、交通、产业、人口等情况的发展变化对项目开发所造成的影响而进行的城市概况分析、城市交通状况分析、城市资源状况分析、城市人口状况分析、城市产业分析以及城市发展规划分析等。下面将分别对其分析的要诀进行说明。

一、城市概况分析的要诀

二线城市综合体项目所在城市概况分析应重点突出其发展城市综合体的优势，一般可以从城市性质、地位以及区位优势等角度考虑。下面是镇江市某综合体项目的城市概况分析。

1.城市性质和地位

镇江市地处我国东部沿海、江苏省南部，长江与大运河在此交汇，自然地理优势明显，是我国经济发展最快的长江三角洲区域中心城市。

（1）城市性质

镇江市为国家历史文化名城、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一。

（2）城市地位

镇江口岸是国家一类对外开放口岸，海关、商检、卫检、动植物检验检疫机构齐全。高资港区、龙门港区、镇江港区、谏壁港区、高桥港区、大港港区、扬中港区构成镇江港口群。

同时，镇江市也是江苏省重要的高教、科研基地，拥有江苏大学、江苏科技大学、中国蚕研所等一流的高校和科研机构。

镇江作为旅游、休闲型地级城市，城市化建设进程处于初级建设阶段。

2.城市区位

镇江市具有凸显的区位优势，是长三角中心城市之一，融入长三角两小时经济圈，成为连接南京都市圈和苏锡常经济圈的重要枢纽。

（1）城市概况

镇江地处江苏省西南部，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要的制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。

（2）在长三角的区位

镇江是长三角中心城市之一，处于长三角两小时都市圈内，西距南京50km，东距上海200km，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点，区位优势突出。

二、城市交通状况分析的要诀

发达的交通网络是城市综合体项目开发的有利条件。在进行分析时，除了对目前城市内外交通的基本现状及优势进行分析之外，还应对未来城市的交通规划建设及对项目的有利影响进行分析。下面是镇江市某综合体项目的城市交通条件分析。

镇江位于江苏中部、长江下游南岸，西接南京，东临上海，北与扬州“京口瓜州一水间”，是长江三角洲的咽喉之地。

镇江作为宁镇圈、镇扬泰圈、镇常圈三大交通网络圈的核心，交通优势非常明显。镇江临江近海，水陆交通极为便利，京沪铁路横贯东西，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过，“铁、公、水、空”立体交通优势缩短镇江与周边城市的直线距离。

①京沪铁路横贯东西，沪宁铁路贯穿南北，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过，规划中沿江城际铁路将缩短镇江到南京和上海的距离。

②沪宁高速公路、312国道和104国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，连接苏北及至中部省份的长江大桥使镇江的交通优势更加突出。

③长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。

④南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江市区均为60km。

三、城市资源价值分析的要诀

在分析城市综合体项目所在城市资源环境时，可以从城市自然、人文、历史等角度对城市的资源价值进行挖掘和描述。下面是镇江市某综合体项目的城市资源价值分析。

镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。镇江山青水秀，人杰地灵，自然资源丰富，历史悠久，人文荟萃；挖掘提炼自然、人文、历史，注入新的内涵，展现出个性的魅力城市。

①金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。

②焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。

③北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。

④茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景。

⑤宝华山是目前国内最大的传戒道场，宝华山也被称为“律宗第一名山”。

⑥南山风景区人文景观与自然景观相得益彰，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。

四、城市人口状况分析的要诀

城市综合体项目的开发需要有较大的人流量作为支撑。在分析城市的人口状况时，需要对城市的人口增长情况及住房需求进行分析，并说明其人口状况对本项目开发的影响。下面是郑州市人口状况分析。

郑州城市化率、刚性人口的稳步激增，将在未来几年内拉动郑州房地产的良性发展，为郑州房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础。

按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20m²计算，相当于未来十年将新增3700万平方米的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万平方米。

历年来，郑州城镇人口增加绝对值基本在8万～14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积20m²计算，相当于每年将新增200万平方米的刚性住房需求。

启示：郑州市作为省会中心城市，城市规模的扩展、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对郑州房地产市场的开发前景奠定基础。

而对于企业来讲，随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身板块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。

五、城市产业分析的要诀

二线城市综合体项目城市产业分析的要诀主要有以下两个。

1.要诀一

在进行城市产业分析时，对城市主要的产业集群及区域分布情况进行全面的分析。下面是临沂市某综合体项目的城市产业分析。

临沂市已形成板材、建材、塑料、五金四大产业集群，城市房地产正处于快速发展的关键时期。临沂已形成四大产业集群：

①以义堂镇、朱保镇和探沂镇为主的板材产业发展区；

②以傅庄镇、汤庄镇为主的建材产业发展区；

③以半程镇、枣沟头镇为主的塑料产业发展区；

④以汤头镇、太平镇为主的五金产业发展区。

2.要诀二

跟项目开发有密切联系的产业类型应进行重点的分析研究，分析的要点包括产业简介、产业的现状、现存问题、发展机遇以及发展目标等的分析。下面是合肥市某综合体项目的城市产业分析。

（1）合肥汽车产业简介

合肥汽车产业通过坚持走自主创新和自主品牌发展道路，已拥有规模以上汽车整车及专用车生产企业10家，零部件生产企业200多家。

汽车整车生产企业有安徽江淮汽车股份公司、安凯汽车股份公司、合肥昌河汽车有限公司、安徽安凯车辆制造公司、安徽江淮客车公司等。汽车生产的龙头企业，安徽江淮汽车股份公司（以下简称江汽股份）、安凯汽车股份公司（以下简称安凯股份）均为上市公司。

合肥汽车产业的经济总量正在不断增大。

目前，合肥市汽车已形成以轻型、中型和重型载货车、客车、商务车、微型车、轿车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。合肥机动车保有量正以每年24%左右的速度急剧增加，机动车注册保有量已突破83万辆。

（2）合肥汽车产业现状分析

①产业规模不断扩大

a.合肥市的汽车产业随着全国汽车产业的高速发展，形成了多品种、全系列的各类整车和零部件生产及配套体系，产业集中度不断提高，产品技术水平明显提升，已经成为国内汽车生产大市。

b. 2010年，全市汽车产量已达52万辆，汽车产业工业总产值640亿元（其中包括汽车轮胎54亿元），分别比2005年增长370%，年均增长29%。2010年，江汽集团产销各类汽车46万辆，产销量在中国汽车行业中排名第10位。

②产品水平不断提高 

a.合肥汽车产业主导产品在细分产品市场中逐步形成优势，江淮汽车集团公司的“宾悦”、“同悦”、“和悦”系列轿车先后成功投放市场。

b.2010年，江淮汽车实现200万辆汽车下线，瑞风商务车销售量位居全国第一，自主品牌“和悦”轿车销售量达10万辆，带动江淮股份公司高达90%的业绩成长。汽车发动机、变速箱、车桥、悬梁、汽车电子等关键零部件生产已具备相当规模，在国内占据了重要地位。

③技术创新能力不断增强 

a.合肥汽车产业一直坚持“以技术创新促进自主品牌发展”的战略，现已形成30多个系列、近400种车型，大大优化了汽车产品的结构。

b.截止到2010年，合肥市在汽车领域拥有国家级重点新产品10项，省级重点新产品25项，荣获国家级科技进步奖10项，省级科技进步奖15项，市级科技进步奖16项；拥有专利200多项，其中发明专利36项。

④新能源汽车发展迅速 

a.合肥市是国内新能源汽车研发和生产起步较早的城市，被列入国家“十城千辆”新能源汽车示范运行的城市。

b.安凯股份、江汽股份、国轩高科动力能源有限公司等企业先后研发试制了多种新能源客车、轿车和汽车动力电池，并批量生产，市场反映很好。

c. 2010年，合肥市生产了150辆纯电动客车、585辆纯电动轿车，建设了全国最大的纯电动汽车充电站，在全国处于领先地位，具备了成为全国重要的新能源汽车制造业基地的条件。

（3）合肥汽车产业现存问题 

①总体规模仍然偏小。江汽股份虽然在2010年全国100家汽车企业销售排名第10位，产量46万辆、销售量46万辆，而四大汽车集团（上汽、北汽、长汽，东风）产销量都在200万辆以上，差距很大，与外国的丰田、通用、大众、福特等公司相比更是相差几个数量级，即使与省内的奇瑞汽车相比，也有一定差距。奇瑞汽车近年来发展异常迅猛，2010年销量一举突破70万辆，在自主品牌中居全国第一。

②产业外向度仍需加强。当前国内上规模的汽车企业大都以各种方式与世界著名汽车集团进行合资，一汽与德国大众、奥迪，上汽与德国大众、美国通用，东风背后是法国标致和雪铁龙、日本日产，广汽有日本本田，北汽有韩国现代，长安是美国福特、法国标致和雪铁龙。相比之下，合肥汽车企业与国内外大型汽车企业的合作仍需加强。

③产业集群规模不大。近几年，随着合肥招商引资力度的加大，围绕江汽股份等整车企业配套的汽车配套企业增加近100个，使合肥的汽车配套企业达到了200多个，同时也引进了江森、德尔福、美国车桥等国外公司。

不过，合肥没有形成如天津经济技术开发区里的汽车零部件产业集群那样，分别为奔驰、宝马、丰田、现代等整车厂提供配套，也尚未突破发展“家门口”市场的观念，去走中性化发展道路，独立经营，创造面向市场为多家整车企业配套的局面。

④基础件和基础工艺发展滞后。合肥汽车产业发展迅速，但是为汽车产业配套的基础件如液压件、密封件、塑料件等以及基础工艺如铸造、锻压、热处理、焊接、表面处理等发展滞后，关键的铸锻件、热处理件以及表面处理件，本地不能加工生产，还需要到江浙地区进行外协。

（4）合肥汽车产业发展机遇 

①自主品牌汽车市场将会扩大。根据国家制订的《汽车产业调整和振兴规划》，自主品牌乘用车国内市场份额要达到40%以上，自主品牌轿车市场份额要达到30%以上，并且自主品牌汽车出口要达到汽车总销量的10%。

②新能源汽车销量得到大幅提升。新能源汽车销量将占乘用车销售总量的5%左右。国家出台的《节能与新能源汽车示范推广财政补助资金管理暂行办法》，给新能源汽车发展带来更多机会。

③汽车产业结构调整步伐加快。目前，我国汽车市场正处在增长期，城乡市场需求潜力巨大，汽车产业发展的基本面没有改变。为积极应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，国家出台了加快汽车产业调整和振兴的一系列措施和政策。

④汽车零部件产业将会快速发展。“十二五”期间，我国汽车需求仍将保持增长，国外汽车企业向我国加速转移速度加快。本轮转移将会带动本土拥有自主品牌的汽车零部件配套企业的发展，尤其是具有自主开发能力的汽车零部件企业，将会得到联合开发、定向采购的历史机遇。

⑤汽车销售市场前景广阔。2009年，在燃油税改革、下调成品油价格以及振兴规划出台的各项促进汽车消费政策推动下，国内车市止跌回稳，汽车销量逐月递增。今后15～20年，是我国汽车产业发展的黄金时期，我国全面进入汽车社会、成为世界汽车大国和强国、成为世界汽车重要生产基地的目标一定能够实现。

（5）合肥汽车产业发展目标 

①产业规模显著提升。到2015年，汽车整车生产能力达到年产250万辆（其中新能源汽车50万辆），发动机150万台；本地零部件配套率超过60%；培育产值超千亿大型企业1家，产值超百亿企业1家，工业总产值达到1500亿元，年均增长20%；累计完成投资700亿元。

②大力发展新能源汽车。到2015年，完成10万辆新能源汽车的推广任务，包括在小区、酒店、写字楼等车辆集中地配套建设充电站、建设新能源汽车的检验检测中心、开展电池租赁新商业模式以及建设废旧电池的回收再利用工作试点，争取在新能源汽车的生产及推广发面走在世界的前列。

六、城市发展规划分析的要诀

城市未来的发展规划对城市综合体项目的开发有重要的影响，某些具有较大发展空间的区域能有力推动项目的成功开发。在进行分析时，主要是对城市综合体项目所在城市的总体空间布局以及区域的未来发展方向进行重点分析。下面是某二线城市综合体项目的城市发展规划分析。

1.城市总体规划

城市规划向南拓展，项目所在区域面临利好的发展机遇。××市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。

依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。

突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能，把一些不适宜的职能向外围组团和向城镇扩展。

城市规模：到2020年，全市总人口将达到320万人。

城市性质：××市是××首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

规划面积：2100km²。

2.城市空间发展规划

城市新区的空间发展规划是项目的有力驱动。城市空间发展概括：西联（联合——与××开发区联手发展）、东理（梳理）、北控（控制）、南拓（开拓）、中疏（疏解）。

集中力量，引导城市全力向南发展，开拓城市新区。形成“双核心、多组团”的城市空间结构，“五、三、一”的城市绿色生态系统，即五片楔型生态绿地、三条河流及两岸绿化（大、小黑河及西河）、一个绿色大背景（大青山）。

根据××市的规划，城市发展是以中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局的，逐步形成以中心城区为核心、卫星城为骨干、中心镇和一般镇合理功能互补的城市群。

3.城市化进程加快

近郊新区逐渐融为城市的一部分，区域价值平台提升；项目位于南部新城组团，重点发展教育科研和现代物流。××市未来的城市化进程：

①2017年，××市城市化率达40%；

②到2025年，中心城市、三个卫星城市及两个县城人口规模共达到260万人左右，城市建成区控制在200km²左右；

③2020年，国内生产总值力争达到700亿元，到2025年力争突破千亿元大关；

④2022年，××市城市化率力争达到65%。

根据发达国家经验，当一个区域城市化率超过65%，该区域城市化速度会迅速提速。