第五节　《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，主要意义在于奠定了物业管理的（　  ）法律基础。[2010年真题]

A．民事

B．行政

C．经济

D．专业

【答案】A

【解析】《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

2．建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是（　  ）。[2012年真题]

A．各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分

B．建设单位销售时承诺赠予业主的露台

C．未经确权的地下贮物空间

D．业主停放汽车的人防设施

【答案】A

【解析】《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体；④规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。

3．根据我国《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有（　  ）的权利。[2011年真题]

A．占有、使用、收益和处分

B．占用、使用、收益和处分

C．共有、使用、收益和处分

D．管理、使用、收益和处分

【答案】A

【解析】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；②可以依法出租，获取收益；③可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；④在自己的专有部分上依法设定负担；⑤可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

4．在建筑物区分所有权中，占主导地位的是（　  ）。[2013年真题]

A．专有部分的管理权

B．专有部分的所有权

C．共有部分的共有权

D．共有部分的共同管理权

【答案】B

【解析】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。

5．关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（　  ）。[2013年真题]

A．建筑物区分所有权是一个集合权，包括专用所有权、共有和共同管理的权力

B．业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让

C．在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性

D．建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割

【答案】C

【解析】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

6．根据《物权法》，未经批准，业主对专有部分不得做出的行为是（　  ）。[2014年真题]

A．抵押贷款

B．出租经营

C．赠与他人

D．改变使用性质

【答案】D

【解析】业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等。ABC三项都是业主对专有部分可以行使的权利。D项，《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。

7．业主将住宅改变为经营性住房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经（　　）同意。[2014年真题]

A．同楼宇的所有业主

B．同楼层的所有业主

C．有利害关系的业主

D．有相邻关系的业主

【答案】C

【解析】《物权法》第七十七条规定，业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。

8．关于物业管理用房权属的说法，正确的是（　  ）。[2013年真题]

A．物业管理用房属于全体业主共有

B．物业管理用房属于建设单位所有

C．物业管理用房的所有权应事先约定

D．物业管理用房属于政府所有

【答案】A

【解析】《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

9．经业主大会同意，物业服务企业可以改变（　  ）的用途。[2013年真题]

A．建筑区划内的城镇公共绿地

B．建筑区划内属于个人的绿地

C．物业管理用房

D．人民防空工程用房

【答案】C

【解析】参见第8题解析。

10．物业服务用房，依据（　　）属于业主共有。[2011年真题]

A．管理规约

B．合同约定

C．法律规定

D．业主大会决定

【答案】C

【解析】《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

11．在建筑区划内，不属于业主共有部分的是（　  ）。[2011年真题]

A．属于城镇公共道路和绿地的部分

B．物业服务经营用房

C．公寓大堂

D．公共场地上的停车位

【答案】A

【解析】参见第10题解析。

12．关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利与义务的说法，错误的是（　　）。[2014年真题]

A．业主享有共同管理的权利

B．业主享有权利的同时也承担相应的义务

C．业主放弃权利时可不承担义务

D．业主不得以放弃权利不承担义务

【答案】C

【解析】《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

13．关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（　  ）。[2010年真题]

A．业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利

B．业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利

C．业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局

D．业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权

【答案】B

【解析】A项，业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务；B项，业主对共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利，但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定；C项，建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定；D项，业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

14．下列业主的行为中，属于未履行对共有部分承担义务的是（　  ）。[2013年真题]

A．以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用

B．违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具

C．未事先告知物业服务企业而进行室内装修

D．未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

【答案】A

【解析】业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务。《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

15．《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（　  ）。[2010年真题]

A．可以放弃权利不履行义务

B．不得以放弃权利为由不履行义务

C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务

D．可以不放弃权利也可以不履行义务

【答案】B

【解析】参见第14题解析。

16．业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是（　  ）。[2012年真题]

A．使用共用部分

B．分担管理费用

C．决定重大事项

D．订立管理规约

【答案】B

【解析】参见第14题解析。

17．业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是（　　）。[2013年真题]

A．物业服务企业未经合同约定扩大收费范围的

B．物业服务企业拒绝退还已收取的违规费用的

C．业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的

D．物业服务企业在合同终止后，拒绝退出、移交，并继续收取后续费用的

【答案】C

【解析】参见第14题解析。

18．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（　　）。[2010年真题]

A．管理规约

B．业主大会议事规则

C．专项委托合同

D．业主委员会决议

【答案】A

【解析】业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据《物权法》的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据《物权法》及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

19．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（　  ）的需要。[2011年真题]

A．业主

B．车主

C．物业管理

D．开发建设单位经营

【答案】A

【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了以下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

20．关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是（　　）。[2012年真题]

A．业主享有法定共有权

B．业主应当通过制订《管理规约》确定为共有权

C．业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权

D．由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属

【答案】D

【解析】参见第19题解析。

21．建筑单位擅自占用业主共有部分进行经营性活动的所得，业主要求将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金的，建设单位应对成本的支出及其合理性承担（　　）责任。[2014年真题]

A．告知

B．公示

C．说明

D．举证

【答案】D

【解析】《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权司法解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”实施侵害业主共有权行为的主体，除了建设单位，还包括物业服务企业、业主和使用人等。对于行为人擅自利用共有部分进行经营性活动的，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。在确定行为人擅自进行经营性活动的收益时，应当扣除相应的经营成本，但行为人应当对经营成本的支出及其合理性承担举证责任。

22．改建、重建建筑物及其附属设施由（　  ）决定。[2012年真题]

A．物业服务企业

B．建设单位

C．业主

D．业主委员会

【答案】C

【解析】改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。

23．下列业主的共同决定事项中，属于应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意的是（　　）。[2014年真题]

A．修改管理规约

B．选聘物业服务企业

C．改建附属设施

D．选举业主委员会

【答案】C

【解析】根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。②决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。ABD三项事宜只需要占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

24．经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1／2的业主且占总人数1／2的业主同意，才能做出有效决定的重大事项是（　　）。[2013年真题]

A．续筹住宅专项维修资金

B．改建消防和安保监控设施

C．决定业主自行管理建筑物及其附属设施

D．调整和改建小区公共绿地

【答案】C

【解析】参见第23题解析。

25．业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意外，还应当经（　　）的业主同意。[2011年真题]

A．占总人数2／3以上

B．占总人数过半数

C．占出席大会总人数2／3以上

D．占业主代表总人数过半数

【答案】B

【解析】参见第23题解析。

26．下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是（　  ）。[2010年真题]

A．筹集电梯大修资金

B．选聘和解聘物业服务企业

C．改建楼顶水箱

D．监督或协助物业服务企业履行物业服务合同

【答案】B

【解析】参见第23题解析。

27．关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是（　  ）。[2011年真题]

A．业主可以设立业主大会，选举业主委员会

B．业主必须设立业主大会，选举业主委员会

C．地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助

D．业主大会由物业管理区域内全体业主组成

【答案】B

【解析】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。

28．业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是（　  ）。[2010年真题]

A．参加业主大会，参与重大事项的决策

B．监督业主委员会规范运作

C．监督物业服务企业履行服务合同

D．配合政府主管部门加强行政监管

【答案】A

【解析】业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

29．根据《物权法》，关于更换建设单位聘请的物业服务企业的说法，错误的是（　　）。[2014年真题]

A．业主有权依法更换

B．通过招标的方式更换

C．请求行政主管部门更换

D．经全体业主同意后更换

【答案】C

【解析】AB两项，业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定。例如，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定等。D项，根据《物权法》第八十一条规定，业主对于建筑物及其附属设施的管理具有选择权、监督权、更换权。其中，更换权是指对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

30．建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于（　  ）。[2010年真题]

A．物业共有部分的养护

B．物业共有部分的能源费支出

C．业主委员会工作经费开支

D．物业共有部分的维修

【答案】D

【解析】《物权法》关于共同管理权的其他规定中指出，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

31．建筑物及其附属物设施的费用分摊，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，应按照（　　）确定。[2014年真题]

A．业主大会的决议

B．业主委员会的决议

C．户数均摊

D．专有部分占建筑物总面积的比例

【答案】D

【解析】在《物权法》关于共同管理权的其他规定中，对管理费用分摊与收益分配的规定指出，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

32．房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（　  ）有权依法更换。[2012年真题]

A．业主大会

B．建设单位

C．业主委员会

D．房地产行政管理部门

【答案】A

【解析】建筑物及其附属设施的管理中规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好地选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

33．关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（　  ）。[2010年真题]

A．业主可以自行管理建筑物及其附属设施

B．业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

C．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法更换

D．物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

【答案】C

【解析】《物权法》中指出，对于建筑物及其附属设施的管理方法，主要有：①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。C项，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，并不是只有在业主大会成立后才有权更换。

34．《中华人民共和国物权法》，于（　  ）年10月1日开始施行。

A．2005

B．2006

C．2007

D．2008

【答案】C

【解析】2007年3月16日，第十届全国人民代表大会五次会议通过《中华人民共和国物权法》。作为我国基本的财产法律制度，《物权法》对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障，有利于维护社会主义市场经济秩序。《物权法》于2007年10月1日开始施行。

35．同一栋建筑物多个业主共同拥有，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分享有（　　）。

A．共有权

B．处分权

C．所有权

D．经营权

【答案】A

【解析】建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

36．业主对专有部分享有（　　）。

A．共有权

B．管理权

C．所有权

D．经营权

【答案】C

【解析】业主对专有部分享有所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

37．关于业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，下列表述不正确的是（　　）。

A．业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的

B．业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益

C．业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难

D．业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款

【答案】D

【解析】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；②可以依法出租，获取收益；③可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；④在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；⑤可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

38．业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（　　）。

A．一并转让

B．顺序转让

C．部分转让

D．分别转让

【答案】A

【解析】业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。

39．关于建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属，下列描述不正确的是（　　）。

A．建筑区划内的道路，属于业主共有的，但属于城镇公共道路的除外

B．建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有

C．建筑区划内的其他公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

D．建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

【答案】B

【解析】《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

40．物业管理用房的所有权依法属于（　  ）。

A．业主

B．业主委员会

C．物业服务企业

D．房地产主管部门

【答案】A

【解析】《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

41．《物权法》对建筑区域内的车位、车库的所有权归属规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于（　　）。

A．物业使用人

B．产权单位

C．业主共有

D．市政交通管理部门

【答案】C

【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

42．关于专有部分面积认定，下列说法错误的是（　  ）。

A．按照不动产登记簿记载的面积计算

B．等于建筑区的总面积

C．尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算

D．尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算

【答案】B

【解析】专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

43．决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经（　　）占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

A．共有部分

B．共用部分

C．自用部分

D．专有部分

【答案】D

【解析】根据《物权法》第七十六条的规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

44．（　　）是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

A．业主委员会

B．居委会

C．业主大会

D．管理规约

【答案】C

【解析】业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

45．（　　）是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

A．业主委员会

B．业主委员会筹备组

C．社区居委会

D．物业服务企业

【答案】A

【解析】《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

46．只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会。行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的（　　）作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

A．专有权

B．所有权

C．共有权

D．共同管理权

【答案】B

【解析】《物权法》针对共有部分的共同管理权指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

47．（　　）应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

A．地方人民政府有关部门

B．物业行业协会

C．开发建设单位

D．物业服务企业

【答案】A

【解析】《物权法》规定，地方人民政府有关部门应当对业主大会和业主委员会的设立给予指导和协助。提供适用的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。

48．业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，由（　  ）制定和修改。

A．房产开发建设单位

B．业主大会、业主委员会

C．物业服务企业

D．房地产主管部门

【答案】B

【解析】业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定。

49．《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对（　  ）具有约束力。

A．大多数业主

B．2/3以上的业主

C．1/2以上的业主

D．全体业主

【答案】D

【解析】《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。其原因是，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

50．业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告（　　）。

A．街道办事处

B．社区居委会

C．房地产行政主管部门

D．全体业主

【答案】D

【解析】《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

51．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主（　  ）。

A．随时有权更换

B．有权依法更换

C．必须到期更换

D．不得更换

【答案】B

【解析】《物权法》中关于共同管理权的其他规定指出，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

52．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（　　）。

A．予以调解

B．予以撤销

C．赔偿损失

D．消除危险

【答案】B

【解析】《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）

1．业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（　  ）。[2010年真题]

A．危及建筑物安全

B．出租非经营性用房

C．损害其他业主合法权利

D．自行将住宅改变为经营性用房

E．进行二次装修

【答案】ACD

【解析】业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

2．根据《物权法》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（　　）等方式约定。[2014年真题]

A．登记

B．变更

C．出租

D．出售

E．附赠

【答案】CDE

【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了以下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3．对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是（　  ），上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。[2012年真题]

A．依法设立的业主大会、业主委员会作出的

B．业主大会、业主委员会依据法定程序作出的

C．符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定

D．居委会的决定

E．依法设立的街道办事处作出的

【答案】ABC

【解析】对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。

4．根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意（　  ）、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。[2012年真题]

A．弃置垃圾 

B．排放污染物或者噪声

C．违反规定饲养动物 

D．违章搭建

E．擅自改变家用设施设备的结构

【答案】ABCD

【解析】根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

5．根据《物权法》，对损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人（　　）。[2014年真题]

A．停止侵害

B．消除危险

C．排除妨碍

D．赔偿损失

E．提起诉讼

【答案】ABCD

【解析】根据《物权法》第八十三条的规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

6．以下自然人或者法人应当认定为业主的有（　  ）。

A．依法登记取得建筑物专有部分所有权的

B．因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的

C．因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的

D．因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的

E．租赁房屋中的承租人

【答案】ABCD

【解析】业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，自然人或者法人应当认定为业主的情况包括：①依法登记取得建筑物专有部分所有权的；②因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；③因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；④因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。

7．业主的建筑物区分所有权的构成有（　  ）。

A．业主对专有部分的所有权

B．业主对建筑区划内的共有部分的共有权

C．业主对建筑区划外部分的所有权

D．业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权

E．业主对建筑区划外部分的管理权

【答案】ABD

【解析】业主的建筑物区分所有权的构成有：①业主对专有部分的所有权，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；②业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利；③业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

8．建筑区划内，符合（　　）条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分。

A．具有空间上的独立性，独立于建筑区

B．具有构造上的独立性，能够明确区分

C．具有利用上的独立性，可以排他使用

D．能够登记成为特定业主所有权的客体

E．高层业主房屋外部的楼道等公共空间

【答案】BCD

【解析】建筑区划内，应当认定为建筑物的专有部分的房屋，以及车位、摊位等特定空间应具有的条件包括：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有部分的组成部分。

9．下列关于业主对其建筑物专有部分的所有权的表述正确的有（　  ）。

A．可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的

B．不可以出租，获取收益

C．可以出借

D．可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人

E．将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

【答案】ACD

【解析】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。包括：①业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；②可以依法出租，获取收益；③可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；④在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；⑤可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

10．由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权时（　　）。

A．应征得业主委员会的同意

B．应受到一定限制

C．不得损害其他业主的合法权益

D．不得危及建筑物安全

E．应当征得相邻业主的同意

【答案】BCD

【解析】由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

11．业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利（　　）。

A．具有不可分离性

B．具有同等地位

C．所有权是共有权以及共同管理权的前提与基础

D．所有权占主导地位

E．共同管理权占主导地位

【答案】ACD

【解析】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。

12．根据《物权法》的规定，下列说法正确的有（　  ）。

A．建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外

B．建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

C．建筑区划内的人防工程属于业主共有

D．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

E．建筑区划内的会所，属于业主共有

【答案】ABD

【解析】《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

13．关于共有部分的相关费用，下列说法不正确的有（　  ）。

A．业主不使用电梯可以不交纳电梯维修费用

B．在集中供暖的情况下，业主冬季不在此居住，可以不交纳暖气费用

C．业主不使用电梯，只需交纳部分电梯维修费用

D．在集中供暖的情况下，业主冬季不在此居住，只需交纳一定比例的暖气费用

E．业主不使用电梯，但应该交纳电梯维修费

【答案】ABCD

【解析】由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。

14．业主对共有部分的共有权主要包括（　  ）。

A．业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务

B．建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属

C．建筑区划内车位、车库的所有权归属

D．业主对共有部分的收益权归属

E．建筑区划外的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属

【答案】ABC

【解析】业主享有共有部分的共有权包括：①业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；②建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属；③建筑区划内车位、车库的所有权归属。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了相关规定。

15．关于《物权法》对建筑区域内的车位、车库的所有权归属的规定，下列说法正确的有（　　）。

A．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要

B．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

C．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

D．建筑区划外，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

E．建筑区划外，规划用于停放汽车的车位、车库，按业主大会的决议实施

【答案】ABC

【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

16．单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有（　　）。

A．不得以营利为目的

B．不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益

C．不得违反业主大会或者业主委员会的决定

D．不得影响其他业主的利益

E．必须征得周围的住户同意

【答案】ABC

【解析】业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。但是，单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有三方面：①不得以营利为目的；②不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法权益；③不得违反业主大会或者业主委员会的决定。

17．权利人请求侵害人承担法律责任的方式包括（　  ）。

A．提供便利

B．排除妨害

C．恢复原状

D．确认处分行为无效

E．赔偿损失

【答案】BCDE

【解析】实施侵害业主共有权行为的主体，除了建设单位，还包括物业服务企业、业主和使用人等。权利人请求侵害人承担法律责任的方式，主要有四种：①排除妨害；②恢复原状；③确认处分行为无效；④赔偿损失。

18．《物权法》规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项有（　  ）。

A．制定和修改业主大会议事规则

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

C．出租专有部分使用权所得收益的分配

D．选聘和解聘物业服务企业或其他管理人

E．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

【答案】ABDE

【解析】《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会和更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

19．下列关于业主和业主大会的观点正确的有（　  ）。

A．业主可以设立业主大会，选举业主委员会

B．只要是本建筑区划内的业主，就有权参加业主大会

C．业主大会在建筑区划内行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利

D．业主大会无权对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定

E．业主大会的决定对业主具有约束力

【答案】ABCE

【解析】业主大会有权对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益；业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主是建筑区划内的主人，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会；业主大会行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利；《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

20．依据《物权法》，对于建筑物及其附属设施的管理说法正确的有（　  ）。

A．业主可以自行管理建筑物及其附属设施

B．建筑物及其附属设施的收益权属于业主委员会

C．物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督

D．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

E．业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施

【答案】ACDE

【解析】建筑物及其附属设施的管理包括：①业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；②对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；③物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

21．依据《物权法》和《物业管理条例》，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可以生效的事项有（　　）。

A．制定和修改业主大会议事规则

B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

D．改建、重建建筑物及其附属设施

E．选聘物业服务企业

【答案】CD

【解析】根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：①决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

22．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，对于业主的诉讼权利，下列说法正确的有（　　）。

A．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销

B．除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求

C．对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者制造噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼

D．共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼

E．对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《行政诉讼法》向人民法院提起诉讼

【答案】ABCD

【解析】E项，根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。

23．业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持的情况包括（　　）。

A．建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况

B．管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录

C．物业服务合同、共有部分的使用和收益情况

D．建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况

E．业主与装修公司签订的合同

【答案】ABCD

【解析】业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持的情况包括：①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；⑤其他应当向业主公开的情况和资料。