自序二

中国的房地产经济形态及其发展历程，是全世界20世纪末到21世纪初这二十多年间颇为引人注目的经济现象。二十多年来，中国房地产业以令世人瞠目结舌的规模和速度，创造了一个又一个不可思议的世界级经济神话。这个经济形态的性质及其在中国经济社会所起的作用，以及它今后在相当长时间内对中国乃至世界带来的影响，将不可估量。

中国房地产业涉及的社会主体非常广泛，包括各级政府、众多房地产开发企业和金融机构、大量的施工单位以及规模巨大的农民工队伍和城市购房群体，还有与房地产相关的各行业商品生产和供应商。如此众多的社会主体，决定了房地产业社会关系非常复杂，涵括土地征收、工程施工、房屋销售、物业服务等全产业链和社会生活各方面。由于房地产经济对社会的全方位影响，其涉及的法律关系十分广泛，催生的法律服务需求也十分巨大，而且发展迅速。

中国的律师业重建于20世纪80年代初。从中国开始建设社会主义市场经济到加入世贸组织，中国律师对经济领域的服务逐渐发展起来。但中国公司法务则起步较晚。20世纪90年代后期才大体出现公司法务雏形。而真正独立于职业律师的公司法务组织及专业群体，则是21世纪前十年才开始出现的。

公司法务是公司企业中独具特色的专业群体。他们承担大量的公司法律事务，为公司顺利发展做出显著贡献。公司法务专业操守和敬业精神，以及基于法律人共同的专业信仰和职业素质而在公司治理和经营中所承载的重负和创造的业绩，却是不容忽视的。

我一直主张公司法务应当与职业律师相结合的。这不单对中国社会法治建设有莫大益处，对公司和律师业发展也有良好促进作用。广东华瑞兴律师所是一家在房地产和金融及海外法律业务等方面有专深造诣的公司制律师事务所，碧桂园集团是全国知名的大型房地产公司。多年来，碧桂园法务团队克勤克俭，辛劳敬业，为集团发展做出了很大贡献，是一支很好的法律团队。作为法律同行，双方携手对房地产法律问题做些理论和实务相结合的专业探讨，自当非常有益。本书的编篡是个初步探索。书中华瑞兴律师所撰写的案例和文章，有其自身特色，其观点不乏新意。碧桂园法务人员编篡的案例，多由曾在碧桂园法务团队工作过的资深法务人员所写，是他们自身经验的总结，饱含着他们的辛劳和奉献。他们的实务经验和专业观点，可以为有关房地产法律的专业人员提供有价值的参考。相信通过此次华瑞兴律师事务所和碧桂园公司法务人员的专业合作，对从事房地产法律事务的法律同行们会有所助益，并借此祝愿中国职业律师和公司法务今后继续合作携手，不断有新进展。

原碧桂园集团法务部法务经理

于跃江