（二）返还原物纠纷

15 限购背景下车辆名义所有权人是否有权向实际所有权人主张车辆返还

——张某霞诉金某某返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第676号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：张某霞

被告（上诉人）：金某某

【基本案情】

金某某与张某环原系夫妻关系，张某霞系张某环之妹。金某某与张某环婚姻存续期间，金某某以张某霞的名义购买了涉诉车辆。2009年3月31日，张某环与金某某经北京市丰台区人民法院调解离婚，双方协议涉诉车辆归金某某所有。其中，张某霞作为张某环的代理人参与了调解工作。此后，涉诉车辆一直由金某某控制使用。

2013年，金某某曾将张某环、张某霞诉至北京市丰台区人民法院，要求张某霞配合其办理涉诉车辆的过户手续，法院经审理认为，根据北京市人民政府于2010年12月颁布的《〈北京市小客车数量调控暂行规定〉实施细则》规定，因法院判决、裁定、调解发生所有权转移，申请在本市办理小客车转移登记时，现机动车所有人需提交已取得的北京市小客车指标证明文件，因金某某不能提供相应的购车资格证明，涉诉车辆不具备办理过户的条件，故据此驳回了金某某的诉讼请求。

案件审理过程中，北京市朝阳区人民法院应张某霞的申请经北京市高级人民法院随机确定委托北京中嘉盛源资产评估有限公司对涉诉车辆的市场价格进行评估，北京中嘉盛源资产评估有限公司经评估认定涉诉车辆的市场价格为44200元。张某霞为此次评估支付鉴定费4000元。

张某霞自愿支付44200元对金某某进行补偿，要求金某某返还涉案车辆。

【案件焦点】

限购政策制定以前，车辆名义所有权人与车辆实际所有权人不一致时，在限购背景下，车辆名义所有权人是否有权要求车辆实际所有权人返还车辆。

【法院裁判要旨】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：根据本案查明的事实，金某某以张某霞的名义购买涉诉车辆时，曾与张某霞就涉诉车辆的权属达成一致，但因金某某在本市不具有购车资格，故涉诉车辆无法办理过户手续，双方所达成的协议亦无法继续履行。现张某霞要求金某某返还涉诉车辆，并同意对金某某予以补偿，张某霞的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。

北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：

一、金某某于判决生效之日起七日内将车牌号为京JL××××的红旗牌轿车（车辆识别号LFPH4ABC969014763）返还张某霞；

二、张某霞于判决生效之日起七日内给付金某某折价补偿款44200元。

金某某不服原审法院判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：人民法院出具的确认车辆所有权的法律文书具有法律效力。张某环与金某某经北京市丰台区人民法院调解离婚，离婚调解书确认涉诉车辆归金某某所有，此后，涉诉车辆一直由金某某控制使用，可以认定金某某是涉案车辆的实际所有权人。张某霞作为涉案车辆的名义所有权人，无权向车辆的实际所有权人金某某主张返还车辆。综上，一审判决错误，予以纠正。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第23539号民事判决第一、二项；

二、驳回张某霞全部诉讼请求。

【法官后语】

在限购背景下，车辆名义所有权人是否有权要求车辆实际所有权人返还车辆。

一种观点认为，车辆名义所有权人有权要求车辆实际所有权人返还车辆。理由：第一，金某某无法成为涉案车辆的名义所有权人。根据北京市人民政府颁布的《〈北京市小客车数量调控暂行规定〉实施细则》的规定，因金某某不能提供相应的购车资格证明，涉诉车辆不具备办理过户的条件，金某某无法成为涉案车辆的名义所有权人。第二，涉案车辆“名实不副”的情形损害了张某霞的利益。北京市人民政府颁布的《〈北京市小客车数量调控暂行规定〉实施细则》规定，住所地在本市的个人，名下没有本市登记的小客车，持有效的机动车驾驶证，可以申请指标。故可以推知在北京申请小客车指标的前提是名下没有在该市登记的小客车。金某某实际占有使用涉诉车辆，导致张某霞无法进行小客车指标的申请，也无法实际使用其名下的小客车车牌号。第三，张某霞要求金某某返还涉诉车辆，并同意对金某某予以补偿。支持张某霞该主张并不会导致金某某的财产价值发生减损，而金某某享有的车牌号利益本身不属于金某某所有，故可以支持车辆名义所有权人张某霞要求车辆实际所有权人金某某返还车辆的诉讼请求。

另一种观点认为，车辆名义所有权人无权要求车辆实际所有权人返还车辆。第一，人民法院出具的确认车辆所有权的法律文书具有确权效力。判决从生效之日起便会产生相应的法律效力。任何法院都不得在未经法定程序的情况下撤销、改变其判决。张某环与金某某经法院调解离婚，离婚调解书确认涉诉车辆归金某某所有，此后，涉诉车辆一直由金某某控制使用，可以认定金某某是涉案车辆的实际所有权人。第二，通过张某霞对金某某进行财产补偿的方式剥夺金某某对涉案车辆享有的所有权，侵害了实际所有权人金某某的处分权。所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最重要、最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性。处分权是所有权四项权能的核心，是所有权人最基本的权利，处分权意味着所有权人有权选择是否处分财产，出售的对象以及出售的价格，等等。如果法院判决认定涉案车辆归名义所有权人，对实际所有权人进行一定程度的补偿，该种处理方式则变相侵害了实际所有权人对涉案车辆所享有的处分权，缺乏正当性和合理性。

笔者同意第二种观点。理由：第一，不存在导致物权发生变动的情形。支持张某霞要求返还车辆这一主张的前提是张某霞对涉案车辆享有所有权或者存在其他导致物权发生变动的情形。张某霞自愿通过补偿的方式获得车辆，仅仅是其单方意思表示，张某霞与金某某之间并未形成转移涉案车辆所有权的合意，故本案中并不存在导致物权发生变动的情形。只有存在导致物权发生变动的情形，张某霞在获得实际所有权后才可以主张车辆的返还。第二，行政管理制度带来的不利影响不应由金某某负担。《〈北京市小客车数量调控暂行规定〉实施细则》是行政类规范性文件，属于行政管理规定，不应该成为民事权利发生变动的依据。通过张某霞对金某某进行财产补偿的方式剥夺金某某对涉案车辆享有的所有权，属于在张某霞和金某某之间进行强制交易的行为，行政管理规定无法赋予该强制交易行为正当性。由于该行政管理规定的生效，张某霞不能申请获得小客车指标，这种情况不是金某某在借用小客车车牌号的时候能够预见的，故该规定产生的不利影响不应该由金某某负担，应属于张某霞出借车牌号后自行承担的风险。第三，相较于小客车车牌号的利益，物权的利益应予优先保护。尽管在限购背景下，小客车车牌号具有极其重要的价值，但也不能因为小客车车牌号的价值而剥夺车辆实际所有权人对车辆所享有的权利。当小客车车牌号与小客车形成一体不可分割的时候，小客车车牌号应该从属于小客车存在。

编写人：北京市第三中级人民法院 陈烁琳 孙京

16 无权质押的效力认定

——李海燕诉杨少平返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第8428号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：李海燕

被告（上诉人）：杨少平

【基本案情】

李海燕与滕龙系夫妻关系，二人于2006年登记结婚。2008年，李海燕购买车牌号为京M1××××天籁牌轿车一辆。滕龙系北京瑞沃天成家具有限责任公司（以下简称瑞沃天成公司）法定代表人。

杨少平与瑞沃天成公司存在加工承揽业务关系。2015年1月21日，杨少平与瑞沃天成公司签订《抵押担保合同》，约定鉴于杨少平向瑞沃天成公司提供家具，瑞沃天成公司按照约定向杨少平支付总货款334000元，瑞沃天成公司以其财产作抵押财产，包括瑞沃天成公司全部生产设备、财产以及李海燕名下的京M1××××天籁牌轿车，为杨少平的前述债权提供抵押担保事宜；抵押物所担保的债权包括：欠款、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用；瑞沃天成公司应自本合同签订之日起2日内与杨少平至房产管理部门办理抵押物的抵押登记手续；因瑞沃天成公司未妥善保管抵押物，杨少平发现抵押物价值减少的，有权要求瑞沃天成公司在7日内恢复抵押物的价值或提供经杨少平认可的其他抵押财产。

合同签订后，双方未就抵押担保合同约定的李海燕名下的京M1××××天籁牌轿车办理抵押物登记。同年1月22日，杨少平将滕龙驾驶的李海燕名下的京M1××××天籁牌轿车及行驶证、车钥匙一把扣留在己方工厂处，并向滕龙出具了收条，写明待滕龙将货款结清后再把车辆归还给滕龙。2015年1月24日，杨少平为瑞沃天成公司加工制作家具并交付。瑞沃天成公司收到全部家具后，向杨少平出具收条。杨少平称2015年1月27日，李海燕、滕龙曾找杨少平索要车辆，并报警，但杨少平未归还车辆。嗣后，因瑞沃天成公司拖欠杨少平货款334000元，杨少平诉至法院，经一、二审审理，2015年11月法院最终判决瑞沃天成公司给付杨少平货款334000元。

李海燕向法院起诉称藤龙并未经李海燕同意与杨少平私自签订抵押协议，将李海燕所有的京M1××××天籁牌轿车抵押给杨少平。现李海燕所有的京M1××××天籁牌轿车被杨少平非法扣押，李海燕要求杨少平返还车牌号为京M1××××天籁牌轿车。

杨少平辩称其与藤龙签订书面抵押合同，故属于合法质押行为。李海燕与藤龙系夫妻关系，尽管李海燕未在抵押合同上签字，但杨少平有充分理由相信藤龙具有代理权，属表见代理行为，故不同意李海燕的诉讼请求。

【案件焦点】

杨少平是否有权占有京M1××××天籁牌轿车。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院经审理认为：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。滕龙与李海燕系夫妻关系，二人于2006年9月30日登记结婚，2008年4月28日购买天籁牌轿车并登记在李海燕名下。该车辆购买于二人夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产。滕龙作为瑞沃天成公司法定代表人在履行职务期间与杨少平进行业务往来时，将登记在李海燕名下的应属夫妻双方共同财产的京M1××××天籁牌轿车抵押给杨少平，事先未经过李海燕的同意，其行为违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条之规定。关于杨少平称李海燕与滕龙系夫妻关系，尽管李海燕未在抵押合同上签字，但杨少平有充分理由相信滕龙具有代理权，属表见代理行为的答辩意见与前述婚姻法司法解释不符，不予支持。同时依照《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，当事人以本法第四十二条规定的财产（包括车辆）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。滕龙代表瑞沃天成公司将京M1××××天籁牌轿车抵押给杨少平，双方并未办理抵押物登记。至此，腾龙将京M1××××天籁牌轿车抵押给杨少平的行为应为无效。杨少平辩称扣留京M1××××天籁牌轿车属于合法质押行为，因双方未办理抵押物登记，不产生抵押的法律效力，该答辩意见，不予支持。

瑞沃天成公司尚欠杨少平货款与杨少平占有李海燕车辆没有因果关系。至此，杨少平继续占有京M1××××天籁牌轿车无事实及法律依据。李海燕要求杨少平返还京M1××××天籁牌轿车于法有据，予以支持。

北京市通州区人民法院判决如下：

杨少平于判决生效之日起七日内返还李海燕车牌号为京M1××××天籁牌轿车（发动机号为：253640、车辆识别代号/车架号为：LGBF1CE098R232033）。

杨少平持一审起诉意见提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：关于杨少平占有涉案车辆的性质问题。杨少平上诉主张系滕龙自愿将涉案车辆押至杨少平处。李海燕则主张涉案车辆系杨少平非法扣押。根据杨少平与瑞沃天成公司双方签订《抵押担保合同》、占有车辆、交付家具的过程，杨少平主张其占有涉案车辆系与滕龙协商一致，更符合常理和案件实际情况，予以采信。杨少平上诉亦主张其占有涉案车辆属于质押行为。质押与抵押均系对债权的一种担保方式，其本质区别在于，质权以转移质押财产的占有为设立要件。滕龙作为瑞沃天成公司的法定代表人与杨少平签订《抵押担保合同》约定以涉案车辆为杨少平的债权提供担保，其后杨少平经与滕龙协商一致实际占有了涉案车辆，且杨少平向滕龙出具的收条中明确记载了被担保的债权、债务人履行债务的期限、质押财产及交付时间等内容，可见杨少平与滕龙已经达成新的合意，双方就涉案车辆形成了质权合同关系，该合同系杨少平与滕龙的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。质权合同的订立，是在当事人之间创设有关质权设定的权利义务关系的行为，系物权变动的原因，但质权合同的订立并不直接导致物权变动的结果。本案中，根据物权变动的原因与结果相区分的原理，虽然杨少平与滕龙形成了质权合同关系，但杨少平并不必然取得合法的质权。

关于滕龙处分涉案车辆的权限问题。涉案车辆系李海燕与滕龙婚姻关系存续期间取得，属于其夫妻共同所有。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条规定，滕龙以夫妻共有车辆进行质押，属于非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要决定，应当与李海燕协商一致，现李海燕主张对此并不知情，滕龙亦予以认可，杨少平对此虽不予认可但并未提供充分证据予以反驳，故对李海燕的主张予以采信。滕龙未经李海燕同意质押涉案车辆的行为，属于无权处分。

关于杨少平是否善意、可否取得涉案车辆的合法质权问题。杨少平明知滕龙系以登记在李海燕名下的车辆来担保瑞沃天成公司的债务，其应当对此担保行为是否经过李海燕同意进行审查，现并无证据显示杨少平尽到了合理审查的注意义务，可见杨少平存在过失之处，无法认定其为善意，故其无法取得涉案车辆的合法质权。杨少平上诉主张滕龙的质押行为属于表见代理，缺乏事实和法律依据，不予采信。无处分权人将动产质押给他人的，所有权人有权追回，杨少平无权占有涉案车辆，应当将其返还李海燕。

《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定与《中华人民共和国物权法》存在冲突，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条之规定，担保法与物权法的规定不一致的，适用物权法。一审法院适用法律有误，予以纠正。

综上所述，一审判决认定有误，但裁判结果正确，故对杨少平的上诉请求不予支持。判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案系因配偶一方擅自处理夫妻共同财产而引发的返还原物纠纷，其特殊性在于系以夫妻共同财产设定担保物权，案情看似简单，但却涉及家事代理的权限、担保物权的实现、善意取得的认定以及婚姻法与物权法的交叉问题。

涉诉车辆的担保方式是抵押还是质押，该问题的定性，直接关系到杨少平现在是否有权继续占有车辆。如果是抵押，则杨少平无理由占有车辆，其应当返还。如果是质押，杨少平只有系善意第三人的情况下，才有权占有车辆。对此问题，一、二审法院的认定不同：一审法院依据双方签订的抵押合同，认定为抵押；二审法院没有局限于担保合同的书面名称，而是综合考虑本案中各个事件发生的先后顺序，认定杨少平占有涉案车辆系与滕龙协商一致，再结合杨少平向滕龙出具的收条内容，进而判定杨少平与滕龙已经达成新的合意，双方就涉案车辆形成了质权合同关系。

质权自出质人交付质押财产时设立，质权的设立以交付为准，而非以合同生效为准，可见质权的取得与质押合同的生效并不具有直接关联性，所以可以适用物权变动的原因与结果相区分的原则。本案中，滕龙未经妻子李海燕的同意，擅自将夫妻共有车辆质押给杨少平，属于无权处分行为，但此行为并不影响质押合同的效力。滕龙与杨少平间的车辆质押合同有效。

在判断第三人是否有权取得担保物权时，可以根据物权法关于善意取得的规定，第三人不知道转让人无处分权，且无重大过失的，才认定为善意。本案中，杨少平明知滕龙系以登记在李海燕名下的车辆来担保瑞沃天成公司的债务，其应当对此担保行为进行审查，但杨少平并未进行审查，所以其存在重大过失，无法认定其为善意，进而无法取得相应担保物权。

编写人：北京市第三中级人民法院 陈亢睿

17 本权之诉与占有之抗辩冲突时的法律保护

——张群诉李洪学返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初字第2923号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告：张群

被告：李洪学

【基本案情】

位于眉山市东坡区新星街22号1层门面、24号1层门面两间（以下简称22、24号门面）属于赵怀真所有。李洪学与赵怀真承揽合同纠纷一案，眉山市东坡区人民法院于2008年6月4日作出“由赵怀真于2008年8月30日前给付李洪学蔬菜大棚工程款10万元”的民事调解书。该调解书生效之后，由于赵怀真没有按照约定给付工程款，李洪学向法院申请强制执行。2008年9月17日，法院作出“对被执行人赵怀真位于眉山市东坡区新星街的房屋（即24号门面，地号：1-0406-0072）处分权予以冻结”的民事裁定书。

纠纷发生后，李洪学占有22、24号门面并对外出租，用所得租金抵扣欠款，赵怀真予以默认。

2016年因赵怀真尚欠张群欠款，双方协商以22号门面抵扣欠款。赵怀真带张群去看22号门面时，22号门面未开门，赵怀真称22号门面并未对外出租，由其自己使用，门面钥匙已经遗失，张群可以自行换锁使用。2016年5月19日、6月2日，赵怀真协助张群取得了22号门面房屋所有权证、土地使用权证书。在赵怀真以房抵款并办理房屋过户手续过程中，并未将此事告知李洪学。同年7月，张群发现22号门面被李洪学出租于梁琪、李姣，故诉至法院请求李洪学返还22号门面一间。李洪学则认为，其作为赵怀真的债权人被眉山市东坡区人民法院的生效文书确认后，申请执行。执行过程中，查明赵怀真名下有22号、24号门面二间。其时只冻结了24号门面，22号门面因涉及其他纠纷被冻结故执行冻结未果。赵怀真爱人将22、24号门面钥匙交由李洪学，让其出租抵扣赵怀真欠款。故李洪学于2010年开始出租22、24号门面，其是合法占有。因冻结年限问题，赵怀真将22号门面卖给张群，但未通知过李洪学。张群是从赵怀真处取得门面，门面也只能退给赵怀真，故本案存在被告错误，主体不适格问题。

【案件焦点】

当本权之诉与合法占有之抗辩对立时，法律保护何方。

【法院裁判要旨】

四川省眉山市东坡区人民法院经审理认为：张群作为22号门面所有权人，可以请求无权占有22号门面的占有人返还。李洪学对占有22号门面并将其租赁给案外人不持异议，故本案争议焦点为李洪学对22号门面的占有是有权还是无权行为。经查，22号门面原所有权人赵怀真对李洪学持有22号门面并对外出租，收取租金抵扣欠款的行为持默认态度。故李洪学上述行为应视为赵怀真将门面租赁给李洪学使用并允许其转租收取租金直接抵扣二人之间的欠款的不定期租赁的租赁合同关系。不定期租赁的出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之内通知承租人。截至赵怀真出庭作证之前，赵怀真都未明确告知过李洪学要求其返还占有的22号门面，因22号门面所有权由赵怀真变更为张群发生在赵怀真表示解除与李洪学的租赁合同之前，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故截至赵怀真出庭作证之前，李洪学基于其与赵怀真之间的租赁合同关系仍然合法占有该房屋。在赵怀真明确表示解除与李洪学的租赁合同之后，李洪学才丧失了继续占有依据。因李洪学转租在前，赵怀真解除不定期租赁合同在后，赵怀真解除与李洪学的租赁合同的效力并不及于李洪学与第三人签订的租赁合同。故李洪学应在与第三人租赁期限届满之后将房屋返还给张群。张群要求李洪学现在返还22号门面，因现在尚在第三人的租赁期限内，不予支持。

四川省眉山市东坡区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，作出如下判决：

驳回张群的诉讼请求。

【法官后语】

对于当本权之诉与合法占有之抗辩对立时，法律保护何方的问题，最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》中认为，应依据占有人与本权人的法律关系决定物的归属。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第二百四十二条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任”，第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”从上述法条的规定可以看出，法律保护的位阶应为物权所有权人＞有权占有人＞无权占有中的善意占有＞无权占有中的恶意占有。当然法律另有规定的除外，如《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”。租赁物在租赁期间发生产权变动，变动后的租赁物权利人在租赁期限届满之前是不能要求原承租人返还租赁物的。

举例分析一：张三向李四借一台笔记本电脑使用。不料张三突然因交通事故死亡。张三之子张小三并不知道笔记本电脑是李四所有，而是当作遗产予以继承。李四要求张小三返还笔记本电脑无果，遂向法院起诉张小三。在本案例中，对于笔记本电脑，因张小三不是真正的权利人，所以其并不享有所有权人的权利，但他却是善意的占有人。换句话来说，张小三虽然会受到物权法中占有制度的保护，但他却不能以此对抗真正权利人的请求。因此，李四作为笔记本电脑的所有人，可以要求张小三返还。

举例分析二：张三因外出委托李四照看、打扫房屋，并给付李四一定报酬。但李四擅自将房屋对外出租给不知情的王五使用。张三回来后发现房屋被王五占据，遂要求王五搬离但未果，张三遂向法院起诉，要求王五搬离房屋，并赔偿其损失。对于王五来说，作为善意占有人的他，只需要将房屋返还给张三即可，并不需要承担赔偿责任。而李四应根据其与张三之间的委托或者保管合同的约定再行承担合同法中的违约责任。如果李四非因受张三所托照看房屋，而是恶意占有并对外出租，则张三可直接依物权法的规定要求承租人返还房屋并要求李四承担赔偿责任。

编写人：四川省眉山市东坡区人民法院 夏琨

18 父母赠与房屋给子女后是否享有居住权

——陈某某诉赵某某房屋迁让案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省扬州市中级人民法院（2016）苏10民终字第2150号民事判决书

2.案由：房屋迁让纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：陈某某

被告（上诉人）：赵某某

【基本案情】

赵某某系陈某某的母亲。2002年1月10日，坐落于扬州市江都区北园居委会北园新村×幢403室房屋登记至陈某某名下。陈某某认可赵某某对于该房屋有3万元出资。赵某某与陈某某父亲陈某甲婚后一直居住在上述房屋内。2013年10月15日，赵某某与陈某甲在法院主持下达成离婚调解协议：双方自愿离婚；陈某甲给予赵某某经济补偿款15万元，其余夫妻共同财产：牌号苏KZ××××汽车一辆、夫妻共同债权等归陈某甲所有；各人经手的债务仍由各自负担；双方日常生活用品及个人衣物仍归各自所有。后陈某甲离开讼争房屋，赵某某一人居住在该房内。陈某某诉至法院，请求判令赵某某搬出上述房屋。

【案件焦点】

陈某某可否以享有房屋所有权为由要求赵某某迁出房屋。

【法院裁判要旨】

江苏省扬州市江都区人民法院经审理认为：陈某某作为房屋所有权人，对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求赵某某搬出讼争房屋，于法无悖，应予支持。但考虑到赵某某和陈某某系母女关系，同时赵某某搬离讼争房屋另解决住处亦需要适当期限，故赵某某自现住处搬离的期限由法院依情理予以确定。江苏省扬州市江都区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条的规定，判决如下：

赵某某于本判决生效之日起三个月内，从位于扬州市江都区仙女镇北园居委会北园新村×幢403室房屋迁出，并将上述房屋交付给陈某某。

赵某某不服一审判决，提起上诉。

江苏省扬州市中级人民法院经审理认为：案涉房屋登记在陈某某名下，虽然登记时陈某某尚未成年，但其系基于接受赠与获得该房屋，然而其成年后至本次诉讼，该权属登记并未发生变动，故应认定陈某某即为案涉房屋的所有权人。但是，陈某某所享有的所有权上存在着权利负担，即赵某某的居住权。这是由于，其一，在二审中，陈某某认可赵某某对于案涉房屋有3万元出资，虽陈某某主张该出资系用于房屋装修，但并未提交证据，故应认定赵某某于案涉房屋购买时享有一定的权利份额，后又将该权利份额赠与陈某某。其二，赵某某从案涉房屋购买后一直在该房屋中居住，并无证据表明陈某某或其他家庭成员在本次纠纷发生前对此提出过异议，故案涉房屋的居住状况能够表明赵某某虽将其权利份额赠与陈某某，但其有行使居住权的意思表示，这一点陈某某在本次纠纷发生前是明知且并未反对的。其三，赵某某与陈某某系母女关系，陈某某对赵某某有法定的赡养扶助义务，且陈某某亦无证据证明赵某某尚有其他房产。综合考虑案涉房屋的购买、登记、居住情况以及当事人双方的特殊身份关系，赵某某的居住权可以在特定范围内即限于居住这一目的而对抗陈某某的所有权，因此，对陈某某提出的要求赵某某迁出案涉房屋的主张不应予以支持。

江苏省扬州市中级人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：

一、撤销扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初2759号民事判决；

二、驳回陈某某的诉讼请求。

【法官后语】

本案的争议焦点在于赵某某对案涉房屋是否享有居住权。一审法院依据物权的排他性，认为案涉房屋所有权人是陈某某，故有权拒绝赵某某居住该房屋。但从案涉房屋的出资、居住、陈某某和赵某某的身份关系等情况，机械地以陈某某的物权否认赵某某的居住权，则忽略了赵某某的合法权益和司法的社会效果。我国现行民事法律中虽然没有明确确认居住权，使得涉居住权案件在司法实践中缺乏法律依据。但是居住作为占有的一种形态，在实践中是无法忽视的，面临法律没有明确规定的现状，法官的裁量权限应当更多考量社会的公平正义。本案中，赵某某和陈某某是母女，赵某某一直居住在案涉房屋内，占有案涉房屋也仅是以居住为目的。购买房屋时，陈某某仅是幼儿，赵某某有部分出资，尽管赵某某同意将其出资的份额赠与陈某某，但其一直实际居住于案涉房屋内的行为说明其并未明确放弃居住权。如今在赵某某无其他房产可住，房价如此之高，赵某某收入微薄的情况下，剥夺赵某某对案涉房屋的居住权实际是侵害了她最基本的生存权。再者，让女儿置母亲于无家可归的境地，也与社会的道德理念相悖。二审法院大胆突破制定法的局限，通过利益衡量，综合考虑当事人与案涉房屋的关联程度，保障了赵某某的居住权，充分体现了正当程序之上实质正义的实现，符合当今中国和谐社会的精神和价值观。

编写人：江苏省扬州市江都区人民法院 陆娇妮 梅勇华

19 以他人名义所购福利房的所有权的认定

——陈世德、姚琼诉陈世玉返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省盐津县人民法院（2016）云0623民初字第172号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告：陈世德、姚琼

被告：陈世玉

第三人：陈世玲、陈世清、陈世敏

【基本案情】

陈世德系威信县粮食局粮油加工厂职工，1990年该厂分配一套职工住房给陈世德居住，该房位于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原粮油加工厂职工宿舍），建筑面积33.73平方米。陈世德分到住房后，将母亲王良珍、妹妹陈世玉、陈世敏接到该房共同居住。尔后，威信县粮食局粮油加工厂更名为威信县粮油贸易总公司工业公司。1994年9月，威信县进行住房改革，陈世德在威信县粮油贸易总公司工业公司以王良珍的名义购买了上述住房，房屋产权单位为40%，购买人为60%，购房款2901元由陈世德支付。1994年12月，陈世德与姚琼结婚。1995年陈世德、姚琼搬至威信县邮政局集资建房内居住。2004年1月30日，威信县粮油贸易总公司工业公司进入破产还债程序，在该案审理期间，陈世德向威信县粮油贸易总公司工业公司购买了上述房屋单位所有的40%的产权，并支付了房款1334.90元、土地分摊款7720元，共计9054.90元。2005年陈世德以王良珍的名义，向威信县房地产管理局申请办理了该房的房屋所有权证，房屋所有权人为王良珍。2008年3月18日，王良珍因病死亡。后该房由陈世玉居住使用至今。2008年8月，陈世德向威信县国土资源局申请办理了该房的国有土地使用权证，土地使用者为陈世德。2008年5月4日，陈世德向威信县房地产管理局申请办理该房的过户产权证，陈世清、陈世玉、陈世敏在申请书上签了字。2008年8月29日，威信县房地产管理局将王良珍名下的房产过户在陈世德名下。该房过户后，陈世德曾多次与陈世玉协商返还房屋事宜，陈世玉均不予返还。2014年10月10日，陈世德、姚琼向威信县人民法院提起民事诉讼，请求依法判令陈世玉返还坐落于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原粮油加工厂职工宿舍）房屋一套。

陈世玲、陈世清分别是陈世德的姐姐和哥哥。自王良珍过世以后，陈世敏就没有再居住在争议房屋之内。陈世玲、陈世清、陈世敏认为争议房屋的实际产权人是母亲王良珍，故该房屋是王良珍的遗产。

【案件焦点】

1.陈世德、姚琼对所诉房屋是否享有所有权；2.陈世玉是否无权占有所诉房屋。

【法院裁判要旨】

云南省盐津县人民法院经审理认为：本案争议房屋虽以王良珍的名义购买了60%的产权并办理了房屋所有权证，但争议房屋系单位福利分房性质，只有本单位职工才具备分房和购买资格，陈世德具有分房和购买资格，且实际出资购买了该房60%和40%的房屋产权，其母王良珍死亡后，陈世德向威信县房地产管理局提出过户申请，陈世玉、陈世清、陈世敏也在过户申请上签了字，威信县房地产管理局已将争议房屋过户在陈世德名下，故陈世德是争议房屋的合法产权人。根据物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。陈世德、姚琼的诉讼请求成立，应当予以支持。陈世玉、陈世玲、陈世清、陈世敏提出争议房屋系母亲王良珍的遗产的主张，因王良珍不具备争议房屋的福利分房和购买资格，也未实际出资购买，不是实际产权人，故对陈世玉、陈世玲、陈世清、陈世敏提出的该项主张，不予采纳。关于陈世玉提出姚琼不是本案适格原告的问题，姚琼与陈世德系夫妻关系，争议房屋是在姚琼与陈世德婚姻关系存续期间购买的单位40%的产权并过户在陈世德名下，因此姚琼是本案的适格原告，对陈世玉的该项主张，不予采纳。陈世玉、陈世清、陈世敏提出陈世德让其在过户申请书上签字是为了贷款，而不知道是办理房屋过户的问题，该问题不是民事诉讼审查的范围，不予审查。陈世玲、陈世清、陈世敏与本案没有民事法律上的权利和义务关系，在本案中不享有民事权利，也不承担民事义务。

云南省盐津县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：

由陈世玉返还陈世德、姚琼坐落于威信县扎西镇扎西街粮食局院坝内（兴威路西侧原粮油加工厂职工宿舍）房屋一套。限陈世玉在本判决生效后三十日内返还。

【法官后语】

我国1994年房改的基本内容可以概括为“三改四建”，房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

以成本价购得的房屋，虽也可以取得房屋所有权，但它不同于完全意义上的商品房房屋所有权，其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注，而以市场价购买的公房，则可以取得商品房房屋所有权证。随着城镇住房制度改革进一步的深化，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，其中最为突出的是房屋共有人之间的权属之争。

本案主要存在两个方面的审理难点：陈世德是否享有争议房屋所有权及陈世玉是否无权占有。

1.陈世德是否享有争议房屋所有权

房改房政策对于购买人有严格的限制条件，一般是单位职工，但是销售对象是整个家庭，而不仅仅是职工本人。因此，房产证上登记的产权人与实际产权人难免会产生出入。本案中，由于房改政策的相关规定，不允许双职工占有多处住房，因此陈世德在被单位告知“不允许职工多处占房，但是不阻止职工购买房屋赠与他人”之后，全额出资以母亲王良珍的名义购买了房改房，并以母亲王良珍的名义办理了房屋产权证书。陈世德的本意是自己购买住房，且实际支付了全部房款，但是为了规避房改的相关政策，以其母亲名义办理了购房手续并将房屋登记在其母亲名下，致使争议房屋的实际产权人与登记产权人不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，加之在事实上，王良珍过世以后，争议房屋已经过户至陈世德名下，故应认定陈世德系争议房屋的所有人。

关于陈世玲、陈世清、陈世敏认为争议房屋的实际产权人是母亲王良珍而非陈世德，该房屋应当作为母亲王良珍的遗产之主张。根据我国法律的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分权能的唯一合法凭证。在有权机关颁发的证书未被依法撤销或变更前，争议房屋产权证记载的陈世德是争议房屋的唯一所有权人，其他人若对该产权登记有异议，应当向有权机关提出或者直接向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

2.陈世玉对争议房屋是否无权占有

无权占有，是指无本权的占有，包括占有之始起就没有法律根据和占有之始有法律根据，后来该根据消失了。本案中，陈世德作为争议房屋的实际产权人，曾许可陈世玉在该房屋内居住，这属于占有之始有法律根据，后来陈世德多次要求陈世玉返还房屋均被拒绝，从陈世德第一次要求陈世玉返还房屋未果起，陈世玉对该房屋的占有即丧失了法律根据，其对房屋的占有转化为无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故本案中陈世德的诉讼请求成立，陈世玉应将争议房屋返还给陈世德。

编写人：云南省盐津县人民法院 赵倩苹

20 购买被抵押房产是否符合善意取得要件

——曹金木诉张爱琴返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省三门峡市中级人民法院（2016）豫12民终字第948号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：曹金木

被告（上诉人）：张爱琴

【基本案情】

2004年8月2日，曹金木与案外人刘某德以签订委托建房协议的形式，出资购买了渑池县黄花汽车站综合楼3号楼3层北一户房屋一套，该楼所占土地的使用权人为三门峡市汽车运输有限责任公司渑池分公司，使用权类型为出让。2005年10月31日，曹金木为了办理所购房屋产权手续，缴纳契税1440元，但至今未取得房屋所有权证书。2009年9月2日，曹金木的妻子刘爱英、儿子曹利明、儿媳高少红向案外人李某光借款95000元，并出具借款条1份，载明“……保证在2010年9月1日前还清，现以黄花汽车站三号楼北1户125平方米房屋做质押，从借款之日将购房手续交给李某光，由家人同意签字，到期如果不能归还上述现款，愿意将房屋产权无条件转移给李某光。因房子是父亲购买……”。同日，李某光作为甲方、曹利明作为乙方签署房屋租赁协议1份，约定因乙方将房屋作质押向甲方借款并交出购房手续，乙方以租房的形式暂住，如到期还款，甲方将房屋产权手续退还给乙方，若到期不能如数还款，房屋无条件转给甲方。借款到期后，曹利明、刘爱英、高少红没有还款，李某光占有前述房屋。2012年2月10日，经中间人李某伟介绍，张爱琴与李某光签署房屋买卖合同1份，以15万元的价格购买了涉案房屋。曹金木以张爱琴侵犯其房屋所有权为由，诉至法院。

【案件焦点】

1.借条中如到期不能偿还借款，房屋产权由出借人所有的约定是否有效；2.张爱琴购买涉案房屋是否属于善意取得。

【法院裁判要旨】

河南省渑池县人民法院经审理认为：曹金木出资购买涉案房屋，并缴纳契税，虽尚未取得房屋所有权证，但其对所购房屋可以行使占有、使用的权利。本案的借款条中在约定使用房屋担保时使用“质押”一词，根据法律规定，对动产才能进行质押，本案的担保物是房屋，系不动产，故借款条中的“质押”实质为抵押。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条关于“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，曹利明、刘爱英、高少红与李某光在借款条及房屋租赁协议中约定借款到期后若不能还款，涉案房屋产权转给李某光的内容依法应为无效，故曹利明、刘爱英、高少红虽到期没有还清借款，但李某光并不能因此取得涉案房屋的所有权，也无权处分该房屋。张爱琴在购买该房屋时虽已支付价款，但其在李某光仅向其出示载明有抵押约定的借款条、委托建房协议、交房款收条、房屋租赁协议的情况下，与李某光签订房屋买卖合同并购买房屋，其对委托建房协议中载明的实际购买人曹金木、借款条上缺少曹金木署名等情况未予核实，对曹利明、刘爱英、高少红是否有权使用该房屋对借款进行担保、李某光是否具有涉案房屋的处分权未尽到应有的注意义务，故张爱琴不能基于善意取得而得到涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，现曹金木诉求张爱琴从涉案房屋中搬出，应予支持。因曹金木没有提供相应证据证明涉案房屋中原来放置有什么财产以及是否被张爱琴占有，张爱琴购买房屋时，买卖合同虽载明同时购买了房内的空调、太阳能、橱柜、固定衣柜等物品，但该部分物品系张爱琴从李某光手中购得，是否是曹金木原放置在房屋中的物品，无法认定，故曹金木诉求张爱琴返还其房屋中原有财产，不予支持。河南省渑池县人民法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、第一百八十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，作出如下判决：

一、张爱琴于本判决生效后十日内返还曹金木位于渑池县黄花汽车站综合楼3号楼3层北一户房屋一套；

二、驳回曹金木的其他诉讼请求。

张爱琴不服判决，提出上诉。河南省三门峡市中级人民法院经审理认为：不动产不属于可以质押的财产，曹利明、刘爱英、高少红给李某光出具的借款条以及曹利明和李某光签订的《房屋租赁协议》中约定的房产质押，不符合我国担保法的规定，其本质属于抵押担保的范畴。根据我国担保法的规定，不论是抵押还是质押，双方均不得约定在债务期满未受清偿时，抵押物或质押物归债权人所有，故上述借款条和《房屋租赁协议》中关于房屋所有权无条件转给李某光的约定无效，李某光不能据此取得上述房屋的所有权。张爱琴和李某光签订房屋买卖协议时，李某光给其出具的手续中显示该房屋最初的委托建房人为曹金木，张爱琴对李某光是否有权处分该房屋未尽到应有的审查义务，一审认定张爱琴不属于善意取得符合法律规定。

河南省三门峡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案系一起在借贷中进行抵押担保引起的物权纠纷，涉案房屋先是在借款中被用于抵押担保，后又被出借人转卖于第三人，其审理重点是要审查担保的性质、出借人是否具有涉案房屋的处分权以及第三人购买涉案房屋是否“善意”。

1.质押只适用于动产。在本案的借款条中在约定使用房屋担保时使用的是“质押”这一用词，但根据我国法律规定，不动产不属于可以质押的财产，即使将房屋交予出借人占有，也不能适用质押的法律规定，普通群众由于欠缺法律知识，易于将其混淆。基于借贷双方确实形成了用房屋做担保的一致意思表示，故对本案中的质押应解释为抵押。

2.出借人李某光是否具有涉案房屋的处分权。李某光处分该房屋，显然是基于借款条中“到期如果不能归还上述现款，愿意将房屋产权无条件转移给李某光”这一约定，并基于借款人到期没有还款房子就归出借人所有的认识。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，显然借款条中的前述约定是无效的，故不能产生房屋产权归出借人的法律效果。抵押权人在债务履行期届满后实现其抵押权的方式应该是，其可以和抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。故本案中出借人李某光不具有涉案房屋的处分权。

3.无处分权人处分他人财产，受让人仍可通过善意取得获得财产的所有权。根据法律规定，善意取得需同时满足以下条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案中，张爱琴和李某光签订房屋买卖协议时，其看到的借款条上签署的姓名为曹利明、刘爱英、高少红而不是房屋手续中显示的房屋最初的委托建房人曹金木，对曹利明、刘爱英、高少红是否有权用该房屋对借款进行担保、李某光是否具有涉案房屋的处分权未尽到应有的注意义务，故不能判定在购买房屋时是善意的，仅此一项条件不能满足，那么就不能基于善意取得而得到涉案房屋的所有权。

编写人：河南省渑池县人民法院 张苏波

21 将房屋拆除重建后是否改变房屋所有权归属

——刘某某诉李甲返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民终字第1111号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：刘某某

被告（上诉人）：李甲

第三人：李丙

【基本案情】

刘某某持有肢体残疾的三级残疾人证。李乙与李甲是亲姐弟关系。刘某某系其母亲周某某（李甲、李乙的姑姑）的独子，周某某1993年去世前拥有大姚县金碧镇东街1号、22号（以下简称东街1号、22号房屋）两处房产，房屋所有权和土地使用权都登记在周某某名下，东街1号房屋原为土木结构平房，建筑面积57.89平方米，土地性质为集体。1996年2月1日，刘某某将东街1号房屋的土地使用权证的使用权人变更为刘某某，使用期限为长期。1999年年初，在没有相关书面协议的情况下，由李甲出面组织人员对东街1号房屋拆除重建，建成为一栋五层的砖混结构房屋（即争议房屋），并于同年12月26日由李甲、刘某某共同与杜某云签订租房合同，将该房屋整栋出租给杜某云至2005年1月止，杜某云实际租房3年，之后房屋空置，租期内租金每年24000元由李甲收取。

2004年10月起李甲将争议房屋临街的一层以每年22000元租给李丙从事商店经营，租金逐年递增，到2015年租金为每年44000元，2016年10月以前的租金李丙已交给李甲；同时，2014年年底李甲将该房屋的二层以每年12000元的租金租给梁某才使用，至2016年的租金李甲已经收取。

2004年，刘某某搬到该房屋的三层居住，2009年4月，李乙将刘某某带到昆明市居住生活至今。2012年9月，李乙以刘某某代理人的身份申请办理东街1号房屋的产权登记，大姚县房产管理所于2014年10月23日进行登记，向刘某某发放了大姚房权证金碧字第201400734号房屋所有权证。李乙作为刘某某的特别授权代理人要求李甲将房屋移交给刘某某，李甲不同意。经李乙申请，2016年2月19日昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民特4号民事判决书，判决：一、宣告被申请人刘某某为限制民事行为能力人；二、指定申请人李乙为被申请人刘某某的监护人。本案诉讼过程中，李甲对李乙的监护人资格提出异议，案外人李某伶也提出异议并申请中止审理，2016年9月7日昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民特37号民事裁定书，裁定驳回申请人李某伶要求变更刘某某的监护人为李某伶的申请。李乙作为刘某某的监护人，要求李甲及李丙返还刘某某大姚县金碧镇东街1号房屋，由李甲归还该房屋2000年1月1日起至今的房租70万元；李甲认为李乙无刘某某的监护人资格，周某某死亡前，将刘某某交由其照顾，并将房屋赠与他，且房屋是由其出资组织建盖，房屋的所有权应属于李甲，产权人登记为刘某某是大姚县房产管理所错误登记，坚持不返还房屋。

【案件焦点】

1.李乙是否有资格以监护人身份代理刘某某进行诉讼；2.争议房屋周某某是否将赠与李甲；3.李甲对房屋拆除重建后房屋的所有权是否改变。

【法院裁判要旨】

云南省大姚县人民法院经审理认为：1.关于本案中李乙诉讼主体资格的问题。刘某某是限制民事行为能力人，李乙是其监护人，已为生效的昆明市盘龙区人民法院民事判决书和裁定书所确定，监护人为维护被监护人的合法权益，可以行使被监护人的诉讼权利，本案中李乙以刘某某法定代理人的身份参与诉讼，是适格的。2.李甲为证明周某某1993年逝世前请求自己照管刘某某、将房屋赠与自己，向法庭提交了2012年任某某等6人书写证明的复印件等证据，李乙对李甲的主张和证据均不认可，李甲提交的证据均是复印件，证据所述内容大部分是听说，属传来证据，且证人均未出庭接受质询，该证据依法不予采信。刘某某当时是具有完全民事行为能力的人，李甲的主张与刘某某于1996年将原为周某某的集体土地使用证的土地使用者变更为刘某某这一事实相悖，且未提交其他合法有效的证据来证实，故李甲关于房屋是周某某赠与的主张不成立，不予采信。3.关于东街1号房屋是谁建盖的问题。李乙主张房屋是其父亲李某周出资建盖，周某某去世时留有一部分资金参与；李甲主张房屋是其出资并独自主持建盖，房屋的所有权应属于其本人。李乙的主张未提交证据，且李某周已于2006年去世，故对其主张不予支持。李甲提交了建设房屋的施工合同、购料收据、支付工钱等证据，结合建房时刘某某和李甲的家庭情况，对李甲主持对东街1号房屋拆除重建的主张予以支持。但据此就主张新建盖的房屋由其所有，缺乏事实和法律依据。房屋所有权的取得，要有法定的依据，东街1号房屋拆除重建前房屋的所有权属刘某某，重建时和建好后李甲和刘某某之间均无房屋分配或处置方面的书面协议，更未依照法律规定进行登记，故对李甲关于房屋所有权属于自己的主张不予支持，对刘某某的房屋所有权登记证予以采信。4.关于诉讼请求中要求李甲返还其租金70万元的问题。法定代理人李乙提出70万元租金的诉讼请求中，经核实包含东街22号房屋的租金，东街22号房屋的所有权未确定，且不在本案审理的范围内，关于返还刘某某东街22号房屋租金的请求不予支持。关于东街1号房屋自2000年1月1日起至今的租金，因刘某某在被宣告为限制民事行为能力人以前，属完全民事行为能力人，特别是2009年前在原居住地，其与李甲关于房屋租金的分配处置是否有其他约定均无法查明。2014年10月23日，刘某某依法取得东街1号房屋所有权之前，该房屋的所有权还未确定，故对刘某某的法定代理人李乙关于返还该房屋2014年10月23日以前租金部分的请求不予支持。刘某某对该房屋的所有权确定之后，李甲无权再占有该房屋，应将该房屋及所产生的孳息返还刘某某。综上所述，房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。刘某某对东街1号房屋于2014年10月23日进行登记，取得了该房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，李甲自当日起无权占有、使用、收益和处分该房屋，无权将该房屋部分出租给李丙和他人并收取租金。李丙不应再向李甲租赁房屋并交纳租金，李甲已收取的租金作为在该房屋上获得的孳息，应当返还所有权人刘某某，李甲收取李丙2014年10月至2016年10月的租金合计88000元，收取梁某才2015年至2016年两年的租金合计24000元，应返还刘某某。

云南省大姚县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条、第一百一十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：

一、李甲将东街1号房屋返还刘某某，并将自2014年10月23日以后取得的房屋租金合计112000元返还刘某某；

二、李丙不得再向李甲租赁东街1号房屋；

三、驳回刘某某的其他诉讼请求。

李甲持一审答辩意见提起上诉。云南省楚雄彝族自治州中级人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利后果”的规定，李甲应对其主张的事实和理由承担举证责任。李甲没有举证证实周某某口头答应老房产归其所有的事实，应由其承担举证不利的后果。李甲关于要求撤销行政机关对争议房产的登记行为，不属于人民法院民事案件受案范围，不予审查。李甲主张争议房产归自己所有与本案房产权属登记不符，不予支持。李甲若有证据证实其在刘某某的土地上重新建盖房产的实际投资价值，可基于添附法律关系另行主张民事权利。一审基于争议房产的登记效力，判决房产归刘某某所有，同时判决李甲返还2014年10月23日以后争议房产租金并无不当。李甲的上诉理由及请求都不成立，不予支持。

云南省楚雄彝族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案是返还原物纠纷，返还原物请求权是指物权人要求无权占有人返还其占有的物的请求权，审理此类纠纷的关键在于对“原物”物权归属的确认，即享有返还原物请求权的主体应为物权权利人，包括失去占有的所有权人、他物权人及其他依法享有权利的人；承担返还原物义务的主体应为现在的无权占有人，包括从占有之始就没有法律根据或者占有之始本来有法律根据，但是后来该根据消灭。本案中，刘某某基于其对涉案房屋的所有权向李甲主张返还原物请求权，而李甲亦认为自己是涉案房屋的所有权人，所以本案的关键在于对涉案房屋所有权的确认。

首先，刘某某系基于法定继承取得原涉案房屋的所有权，且依法登记为该房屋土地使用权利人，在房屋重建后又对新建房屋取得所有权确认登记，故能够认定刘某某系该房屋的所有权人。

其次，李甲以周某某曾口头将原涉案房屋赠与其所有以及其重建涉案房屋为由主张自己对涉案房屋享有所有权，其应对此主张提供充分的证据，但是，一方面，李甲未能提供证实该赠与或遗赠成立的证据，退一步讲，即使赠与或遗赠的事实存在，因周某某生前与李甲并未办理原涉案房屋的产权变更登记，周某某去世后，李甲也未在其知道受遗赠后2个月内，作出接受的表示，故李甲关于周某某曾将原涉案房屋赠与其所有的主张不能成立。另一方面，集体土地使用权除继受取得外，只有集体经济组织成员才有资格申请并经过相关部门审批登记才能取得。涉案房屋的土地使用权登记在刘某某名下，而李甲与刘某某不是同一集体经济组织成员，李甲不具备通过原始取得如建房的方式取得涉案房屋土地使用权的资格。同时，李甲无论是出于善意帮助还是其他目的将刘某某的原涉案房屋拆除重建，因其在重建房屋之前并未就房屋的产权变更与刘某某达成协议，其不能证明刘某某同意将新建涉案房屋产权转移给其所有，重建的事实行为不是房屋所有权发生变更的法定事由。故李甲不能仅凭其重建房屋的事实行为主张对涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权的权利人并未发生变更。故李甲继续占有该房屋并通过出租获取租金属于无权占有，依法应当承担返还责任。

最后，李甲若有证据证实其重建涉案房屋的实际投资数额，可基于添附法律关系另行主张民事权利。

编写人：云南省大姚县人民法院 范继平

22 前任业主委员会主任无权以业主委员会与其个人债务未结清为由拒绝交付业主委员会的物品

——厦门特祥苑业主委员会诉范瑶英返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初字第5360号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告：厦门特祥苑业主委员会（以下简称特祥苑业委会）

被告：范瑶英

【基本案情】

范瑶英原系特祥苑业委会主任，并经厦门市湖里区湖里街道办事处登记备案。2015年11月9日，经社区居委会、派出所审查后，特祥苑业委会经厦门市湖里区湖里街道办事处登记备案换届，业主委员会成员包括：叶某荣、卢某宏、陈某珍、沈某萍、郑某玲、吴某丰、阮某德、周某帆、龚某申申，其中叶某荣为主任，卢某宏为副主任，周某帆、龚某申为候补委员。

范瑶英确认特祥苑业委会的公章和物业公司办公室的钥匙由其占有，其他的东西均不清楚在哪里。特祥苑业委会主张的有关账目由物业公司管理，没有人移交给范瑶英。

特祥苑业委会当庭提交了的厦门市湖里区湖里街道办事处出具的《关于要求特祥苑业主委员会履行职责的函》载明：特祥苑业委会经依法选举并备案，因公章等财物未及时移交，造成电梯不能签订维保合同、自来水系统无法与自来水公司签订维修合同，特祥苑业委会有义务要求范瑶英移交公章等属于全体业主的相关财物；范瑶英面对30位业主承诺，放弃参选第三届业主委员会委员成为筹备组成员，不存在范瑶英本人委员资格认定违规问题，特祥苑业委会应组织向人民法院起诉范瑶英个人，并向公安机关报案、索回相关财务。

诉讼过程中范瑶英提交《关于厦门市特祥苑小区第三届业主大会筹备组成立的公告》 《关于特祥苑小区换届选举业主大会结果的公告》 《徐厝社区关于协助特祥苑小区业委会做好换届选举期间物业管理相关事项的公告》，欲证明第三届业主大会筹备组组成人员情况、业主大会公示选举投票结果与备案时投票结果差距很大存在票数作伪问题，以及徐厝居委会通知社区协助业委会对小区代管所产生的相关费用由社区支付。

【案件焦点】

范瑶英作为特祥苑业委会的上一任主任，她认为业委会未结清其所垫付的款项，同时主张新的业主委员会成立程序不合法，其上述抗辩是否能成为其拒绝向新的业主委员会交付相关物品的正当理由。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：无权占有他人动产的，权利人可以请求返还原物。范瑶英原为特祥苑业委会主任，在新一届业主委员会产生后其已经不再担任业主委员会主任或委员，其占有的属于业主委员会的物品应移交给新一届的业主委员会。范瑶英确认其占有特祥苑业委会公章及物业办公室钥匙，业主委员会公章系特祥苑业委会所有，范瑶英作为无权占有人依法应予以返还。物业办公室属全体业主所有，其钥匙在原物业公司撤离后，特祥苑业委会有权代表全体业主保管，范瑶英在不具有合法占有资格的情况下应当向特祥苑业委会返还物业办公室钥匙。对于特祥苑业委会主张范瑶英返还的其他物品，特祥苑业委会没有证据证明系范瑶英占有，亦无法提交相应物品曾移交给范瑶英的证据，故特祥苑业委会关于范瑶英返还除公章、钥匙外其他物品的请求，不予支持。特祥苑业委会在取得对小区物业办公室控制后可另行对物品进行清点。特祥苑业委会已经所在地的居民委员会、派出所审查及街道办事处登记备案认可为合法成立，现范瑶英主张特祥苑业委会委员不具有合法资格，投票过程存在造假行为，应向有关管理部门申请撤销业主委员会，在特祥苑业委会未被确认违法成立的情况下，范瑶英仍有义务向其移交属于业主委员会的相关物品。至于范瑶英主张特祥苑业委会尚欠其20700元款项的问题，与本案返还原物不属同一法律关系，范瑶英可另行主张，但不能成为其拒绝返还属于业主委员会物品的抗辩理由。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、范瑶英于本判决生效之日起十日内向特祥苑业委会移交该业主委员会公章及该小区物业办公室钥匙；

二、驳回特祥苑业委会的其他诉讼请求。

【法官后语】

因本案的讼争物品具有特殊性，在审理及判决过程中既要考虑当事人双方之间的法律关系，又要兼顾特祥苑小区内广大业主的合法权益。

业主委员会公章、办公室钥匙系业主委员会正常履行职务必需的物品，依法应属于全体业主所有。根据《福建省物业管理条例》第二十三条规定，原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。故范瑶英作为原特祥苑业委会主任，在其已不再担任业主委员会主任的情况下，已无权占有业主委员会公章、办公室钥匙等物品，其有义务代表原业委会就其保管的印章及其他属于全体业主所有的财物向新一届业委会进行移交，新成立的业主委员会亦有权要求范瑶英履行移交义务。范瑶英称其担任业委会主任期间曾为清洁特祥苑小区等工作花费20700元，要求现业委会偿还。但是范瑶英垫付的上述费用属于前任业委会因内部管理事项所产生的费用，系范瑶英个人与业主委员会之间的债权债务关系，范瑶英应与新的业主委员会进行结算，并根据结算结果以其个人名义向新的业主委员会主张偿还。该债权债务关系与两届业委会之间因特祥苑小区管理产生的权利义务关系不属于同一法律关系，范瑶英不按时移交公章、办公室钥匙等物品必然影响新的业主委员会履行职能，同时也会对特祥苑小区内广大业主利益造成一定程度的损害，不能因为存在前任业主委员会主任垫付款项未结的情况而影响到整个特祥苑小区业主委员会正常的运作，范瑶英与业委会之间的债权债务关系不能成为其拒绝向新的业主委员会移交公章等相关物品的抗辩理由。

编写人：福建省厦门市湖里区人民法院 张占甫

23 涉嫌诈骗的财物能否适用善意取得

——肖伟诉河南宇翔汽车贸易有限公司返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初字第1545号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告：肖伟

被告：河南宇翔汽车贸易有限公司（以下简称宇翔公司）

【基本案情】

2015年6月15日，张凤国（乙方）与宇翔公司（甲方）签订借款合同一份，由宇翔公司借给张凤国294000元用于购买奇瑞路虎小型普通客车（以下简称诉争车辆），并约定张凤国只有在全部还清借款本息及其他依本合同约定应当由乙方向甲方支付的款项后，所购车辆的所有权才转移给张凤国，并须办理抵押登记手续。同日，张凤国作为借款人与中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工行陇海路支行）签订个人借款/担保合同，由张凤国向工行陇海路支行借款294000元用于购车，宇翔公司作为出质人与保证人，并以诉争车辆作为抵押。后，张凤国向河南新通孚祥汽车销售服务有限公司（以下简称新通公司）购买了诉争车辆，车辆价款为420000元。次日，宇翔公司向新通公司转账支付车款390000元。后因张凤国未办理车辆抵押手续，无法取得工行陇海路支行的贷款。2015年7月21日，肖伟经案外人师某红作为中间人，向张凤国购买了诉争车辆，车辆价款为386000元。次日，诉争车辆办理了转移登记，获得方式为购买，转入地车辆管理所为江苏省无锡市公安局交通巡逻警察支队车辆管理所，并由肖伟取得了车籍档案。同月23日，肖伟将诉争车辆从郑州开回无锡。同月25日，在宇翔公司负责人李勇敢要求下，公司员工贾运稳等将诉争车辆从无锡惠山区前洲街道一绿佳苑小区停车场开回宇翔公司并由宇翔公司占有至今。当日，肖伟向无锡市公安局惠山分局前洲派出所报案称，其所有诉争车辆被盗，公安机关进行调查并向李勇敢、贾运稳、张伟（工行陇海路支行个贷部客户经理）制作了询问笔录。李勇敢、贾运稳在询问笔录中确认了张凤国骗取购车借款以及将诉争车辆从无锡开到郑州的事实；张伟确认了张凤国通过宇翔公司办理购车贷款以及贷款未获通过的事实。2015年8月31日，宇翔公司李晓平向郑州市公安局金水路分局报案称，张凤国以按揭贷款购买汽车为由，骗取了宇翔公司车款的70%计294000元，并在取得车辆后拒不办理抵押手续且已将车辆转卖他人，造成宇翔公司294000元损失。2016年3月5日，郑州市公安局金水路分局决定对张凤国涉嫌合同诈骗罪立案侦查。2016年3月25日，肖伟诉至法院，要求宇翔公司返还诉争汽车并赔偿损失。

【案件焦点】

诉争车辆的所有权是否适用善意取得。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，“他人善意取得诈骗财物的，不予追缴”。从该规定中可以看出，诈骗财物应当适用善意取得，不适用在刑事案件中的追缴制度。本案中，对于肖伟是否善意取得了诉争车辆的所有权，应从主观是否善意、购买渠道是否得当、对价是否合理三方面加以认定。

1.关于主观是否善意，即肖伟在购买诉争车辆时，是否知晓张凤国与宇翔公司间关于所有权保留的约定。张凤国作为诉争车辆的原登记车主，其登记具有公示效力。对于张凤国与宇翔公司间的约定，在正常情况下肖伟无法知晓，故应由宇翔公司举证证明肖伟主观上知晓该约定，在宇翔公司无法举证证明的情况下应承担举证不能的法律后果。2.关于购买渠道。肖伟从中间人师某红处，向张凤国购买了诉争车辆，本质上仍为张凤国与肖伟间关于诉争车辆的买卖，该购买方式并无不当。3.关于对价。肖伟以386000元的价格向张凤国购买诉争车辆，相比于车辆的原售价420000元的价格，应在合理范围内。综上，肖伟支付了合理对价，从原登记车主张凤国处购买了诉争车辆，并办理了车辆转移登记手续，应认定肖伟已善意取得了诉争车辆的所有权。

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。宇翔公司以其与诉争车辆前所有权人张凤国间的所有权保留约定以及张凤国涉嫌合同诈骗为由，占有诉争车辆，但所有权保留与涉嫌诈骗犯罪的财产均由肖伟善意取得，故宇翔公司占有诉争车辆的理由并不成立，其占有行为应系无权占有。肖伟系诉争车辆的所有权人，对诉争车辆享有占有、使用、收益、处分的权利。综上，肖伟要求宇翔公司返还诉争车辆的诉讼请求，理由正当，予以支持。因诉争车辆被宇翔公司占有，导致肖伟无法使用，其损失确实存在，肖伟主张该损失按车辆价款的贷款利息计算的主张，并无不当，予以支持。如诉争车辆原物无法返还，宇翔公司应赔偿肖伟因购买该车辆所受车辆价款损失386000元及相应利息损失。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第二百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：

一、宇翔公司于本判决生效后立即返还肖伟奇瑞路虎小型普通客车（车辆车架号L2CVA2BG6FG101722、发动机号081014110726）一辆，并赔偿损失（以386000元为本数，自2015年7月25日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）；

二、宇翔公司如无法返还奇瑞路虎小型普通客车（车辆车架号L2CVA2BG6FG

101722、发动机号081014110726），则赔偿肖伟车款损失386000元，并支付利息损失自2015年7月25日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算）。

【法官后语】

本案处理涉及诈骗财物能否适用善意取得及适用善意取得的条件的问题。在一般的诈骗案件中，犯罪嫌疑人通过犯罪手段取得诈骗财物，因其取得手段不合法，其取得财物的行为应为无效，故在不涉及第三人的情况下，应当将犯罪嫌疑人取得的诈骗财物进行追缴并返还给受害人。对于诈骗财物进行追缴，本质上是对刑事涉案财产的执行问题，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》，第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。作为原所有人的被害人对该涉案财物主张权利的，人民法院应当告知其通过诉讼程序处理，故在涉及第三人取得涉案财物的情况下，原财物所有权人与第三人间关于涉案财物所有权的纠纷，系有关物权的民事纠纷，应当适用物权法关于善意取得的规定进行认定，与刑事案件的处理不存在前提关联性。对于第三人通过正规渠道，从犯罪嫌疑人处取得了诈骗财物，并支付了合理对价，应当登记的已经办理登记手续，不需要登记的已经交付给第三人的情况，出于维护交易安全与保护第三人权益的考虑，应当认定第三人善意取得相应物权。对于受害人的损失，则应当由相应的犯罪嫌疑人予以赔偿。

在现实中，应当拒绝购买来源不明的财产，而对于明显不合理低价的财产则应当提高警惕，注意审查财物是否拥有合法的来源。对于购买车辆、房产等大额财产，应当尽量通过正规的渠道，仔细审查财物的登记资料等信息，并及时办理转移登记手续，以维护自身的合法权益。只要自己尽到善意的注意义务，即使遇到赃物也能维护自身的合法权益。

编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院 金民

24 子女不得借析产名义拒绝为父母提供适宜养老的住房

——钱兰芳等诉钱志康、杨荣华物权案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初字第2172号民事判决书

2.案由：物权纠纷

3.当事人

原告：钱兰芳、邓德康、邓歆潼

被告：钱志康、杨荣华

【基本案情】

钱兰芳、邓德康、邓歆潼分别为钱志康、杨荣华夫妻的女儿、女婿、外孙女。2009年年底，钱志康、杨荣华以女儿、女婿需要买房为由，与管建开夫妻及其母亲协商购房事宜，出卖房屋位于溧阳市埭头镇后六村委土楼下48号、48-1号，依次为东面48号房屋为二间两层平房及西面48-1号房屋为一间两层、一间一层平房。钱志康、杨荣华及钱兰芳看房后，买卖双方达成一致协议，房款为4.8万元。卖方管建开从钱志康、杨荣华处收到定金1万元，另于2010年4月19日，收到3.8万元，并出具收条，仅载明收到房款金额。

2010年4月20日，管建开夫妻、韩详珍与钱兰芳夫妻签订《卖房协议》一份，约定主要内容为：钱兰芳夫妻购买上述房屋，房款4.8万元，于2010年4月20日前付清，2010年9月30日前交房。落款处，买受方由钱兰芳代其丈夫邓德康签名。同时，由时任村会计在见证单位处签字并加盖村委公章。购买房屋时，因钱兰芳夫妻平常均在无锡做生意，很少在溧阳，购房手续均由钱志康夫妻经办。合同签订后，钱志康夫妻对该房屋进行了装修。2010年10月起，双方当事人均居住在讼争房屋中。2010年10月17日，双方当事人在亲戚的主持下达成协议一份，载明钱兰芳同意将自己房产的西面平顶提供给父母使用至没有使用能力为止。该协议中载明的西面平顶即上述48-1号最西面一间一层平顶房。2010年11月10日，钱志康夫妻以邓金花名义，在该一间平顶房内注册溧阳市埭头集裕堂副食店进行经营至今。同时，钱兰芳夫妻在东面两层房屋内开设茶馆。

2011年3月起，钱兰芳夫妻居住于无锡做生意，不再在上述房屋内经营茶馆，平常也很少在溧阳。钱志康夫妻则一直居住在上述房屋内并经营副食店。2015年年底，因钱兰芳夫妻回到溧阳并常住讼争房屋后，与钱志康夫妻产生矛盾。发生纠纷前，钱志康夫妻及其抚养的未成年孙子（2013年丧父，母亲无抚养能力，小学在读）三人已居住在三间二层平房中最西面一间房的第一层内，该房屋与副食店用房相通，其余房屋均由钱兰芳家庭居住使用。

【案件焦点】

1.共同居住房屋产权的归属；2.如产权人属钱兰芳夫妻，其是否有权要求父母搬离共同居住的房屋。

【法院裁判要旨】

江苏省溧阳市人民法院经审理认为：

一、关于讼争房屋的产权归属问题。根据本案证据及法院调查的事实能够认定，钱兰芳夫妻为房屋实际买受人，买卖合同由其本人签订，房款定金1万元及余款3.8万元均来自钱兰芳夫妻，作为钱兰芳的父母仅系为钱兰芳买房的经办人。共同居住在房屋内系因双方为近亲属关系，钱志康夫妻作为父母为钱兰芳夫妻装修房屋，但其并不是房屋的产权人。

二、关于钱兰芳、邓德康、邓歆潼要求钱志康夫妻返还并搬离房屋问题。公民行使民事权利，应符合公序良俗原则，即应与我国公共秩序及善良风俗相适应。作为子女，无论从伦理道德方面还是法律规定方面均有义务为父母提供生活所需的、合适的居住场所，满足父母日常的物质需要，在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活；同时，作为父母，应当尊重和依法维护子女的财产权利，坚持诚实信用原则，合法、合理、谨慎地使用子女提供的居住场所，避免因利用财产给子女造成负面影响。钱兰芳、邓德康、邓歆潼主张要求钱志康夫妻返还现居住、使用的房屋，与双方签订的协议以及子女应赡养父母的法定义务的要求不符，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回钱兰芳、邓德康、邓歆潼的诉讼请求。

【法官后语】

家事案件往往杂糅着财产纠纷及人身关系纠纷，法院在审理该类型案件中，既应明晰产权以保护当事人合法财产权利，又应保障老年人的基本养老居所，以妥善处理子女对父母的赡养问题，子女不得以行使财产所有权的名义，要求父母退还居住房屋，父母也应合法、合理使用子女的房屋，不得侵害子女合法的财产权利。

家事纠纷中的析产问题。共同居住的家庭成员，因关系密切，在民事行为中，往往存在书面材料载明的民事主体与实际行为人不一致、实际产权人与占有人不一致的情形。对于房屋的产权归属，法院应查明引起物权产生的买卖合同法律关系，从买卖双方商定的过程、购房出资的来源、房款的交付、房屋的装修、房屋的居住使用等情况综合因素理清房产的权属，房屋占有人、购房经办人不一定是房屋的产权人。农村房屋的买卖行为有其习俗、惯例，法院审理该类纠纷时，应深入纠纷发生实地，对其所在村委、小组及邻里进行走访调查，从而有利于查明案件基础事实，依据仅有的证据，形成内心确信，同时做好家庭纠纷化解在基层的工作。

物权保障与老年人的赡养问题。子女有法定义务赡养父母，应为父母养老提供适宜居住的房屋。在我国，父母随子女居住生活较为常见，父母因养老居住子女房屋属合法占有、有权占有，虽子女与父母关系恶化，但子女不得以行使物权的名义，要求父母搬出其住所。这有违子女赡养父母的法定义务及尊老养老的社会公德，也与禁止滥用物权原则相违背。法院处理农村居民房屋权属与老年人赡养居住问题时，应在查明权属的情况下，切实维护老年人的合法权益，保障老年人的养老居住问题，不得以行使物权的名义，损害老年人的合法权益。

本案在处理中，既做到明晰产权，解决了权属纠纷，又进一步厘清了纠纷根源，妥善处理了老年人的养老问题。总之，在家事审判中，法院应有所作为，积极探索符合家事纠纷特点的有效解决家事纠纷的审判方式。

编写人：江苏省溧阳市人民法院 刘金文