升高的洼地：北美房地产

地产与大亨

房地产是周期性行业。市场会崩盘。交易会搞砸。但精明的房地产大亨很少会遭遇硬着陆，而这要归功于美国的税法。在地产开发商出身的美国总统唐纳德·特朗普(Donald Trum)于2017年签署新税法后进一步扩大。“房地产行业因大量税务减免而臭名昭著，而房地产开发商们也因为纳税极少而臭名昭著。”Urban-Brookings Tax Policy Center的高级研究员史蒂文·罗森塔尔(Steven Rosenthal)说：“正如利昂娜·赫尔姆斯利(Leona Helmsley)所说，‘只有小人物才纳税。’” 自上世纪80年代以来，纽约房地产大亨哈里·麦克洛一直没有缴纳所得税，这要归功于房地产投资者享有的特殊减税待遇。

当沃伦·巴菲特(Warren Buffett)旗下公司伯克希尔·哈撒韦(Berkshire Hathaway Inc.)出手救了家庭资产集团公司(Home Capital Group Inc.)，这是一家加拿大房屋抵押贷款公司。人们对于加拿大呈泡沫式增长的房地产市场感到焦虑，过去十年里，多伦多的平均住宅价格上升130%，加拿大的居民债务水平也达到历史高位。虽然加拿大泡沫丛生的房地产市场赚钱不易，巴菲特不过这笔交易的条款让他很容易获利。

巴菲特自己的房子却不那么好卖。每年都会为慈善机构拍卖一场与他共进午餐的机会，中标加码通常会高达七位数。对于那些崇拜者来说，只要能买到与这位传奇人物有关的东西，金钱通常都不是问题。为何他出售位于加州拉古纳海滩附近封闭式飞地翡翠湾的度假屋，却是应者寥寥？巴菲特作为商人和投资者获得成功的秘诀之一，就是不愿意在价格上屈服，莫非与一个比上帝更有钱的卖家进行谈判会让人望而却步？

洼地不易寻

“对大多数市场来说，如果售价能够达到开价，或是高出1%到2%，就很开心了，”Paragon的首席市场分析师帕特里克·卡莱尔(Patrick Carlisle)表示，“平均超出9%到17%，这真是前所未闻的，我从没见过这么高的价格。”

Paragon的数据显示，今年第二季度，奥克兰住宅在市场上的平均待售时间是20天，售价平均比标价高出17%，旧金山的这两个数字则分别是34天和9%。

奥克兰已取代那些更昂贵且更知名的周边地区，成为这一带炙手可热的房地产市场，由于房价相对便宜，加之浓厚的文化氛围，自2011年以来，奥克兰的房价中值已经上涨了178%。

许多美国西海岸城市的住房紧张问题激发了人们对“祖母屋”这个旧概念的兴趣。这种独立式建筑通常被称为“附属住宅单元”(ADU)，它们可以在非现场制造，然后安装在后院。之所以叫“祖母屋”，是因为最初在后院加盖这种房屋时，往往是留给来小住的家中长辈。随着分区规划法律的调整，西雅图、洛杉矶和俄勒冈州波特兰市发放的配套住宅单元建筑许可证数量均急剧增加，这一定程度上缓解了紧张的住房需求，也令相关初创公司带来商机。

与此同时，移动住房成本飙升，大约2200万美国人居住在“预制装配式房屋”，这种分类可追溯到1976年，当时联邦法律为此前被称为“移动房屋”的这类住房设定了标准。2017年夏天美国飓风肆虐导致很多人无家可归，但打算重建家园的人们却买不起移动住房行业兜售的高端产品。这个行业以巴菲特(Warren Buffett)旗下的克莱顿家园(Clayton Homes Inc.)为首，它们正在兜售的豪华拖车加入了像早餐吧台和浴室双水槽这样昂贵的室内设计。这些额外项目，再加上制造商的劳动力和材料成本增加，使得新款双宽度移动住房的平均价格在五年内上涨了20%以上，对于许多新出现的无家可归者而言，这些住房价格太高了。

我们特别编辑了这期《升高的洼地：北美房地产》特刊，挖掘美国房地产热蔓延的背后成因，解析购房者紧迫感的来源——住房抵押贷款利率和房价双双上涨，专门带来了地产大亨的避税、投资与个人房产出售的故事，共同探寻北美房地产发展的有效路径。