(三)土地权属

1.土地确权

确定土地所有权和使用权的若干规定

(1995年3月11日〔1995〕国土〔籍〕字第26号 根据2010年12月3日《国土资源部关于修改部分规范性文件的决定》修订)

第一章 总 则

第一条 为了确定土地所有权和使用权,依法进行土地登记,根据有关的法律、法规和政策,制订本规定。

第二条 土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定,土地管理部门具体承办。

土地权属争议,由土地管理部门提出处理意见,报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定。[3]

第二章 国家土地所有权

第三条 城市市区范围内的土地属于国家所有。

第四条 依据1950年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定,凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有;实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(以下简称《六十条》)未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。

第五条 国家建设征收的土地,属于国家所有。

第六条 开发利用国有土地,开发利用者依法享有土地使用权,土地所有权仍属国家。

第七条 国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征收的农民集体所有土地属于农民集体所有。

第八条 县级以上(含县级)公路线路用地属于国家所有。公路两侧保护用地和公路其他用地凡未经征收的农民集体所有的土地仍属于农民集体所有。

第九条 国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地,未办理征收手续的,土地仍属于农民集体所有,对电力通讯经营单位可确定为他项权利。

第十条 军队接收的敌伪地产及解放后经人民政府批准征收、划拨的军事用地属于国家所有。

第十一条 河道堤防内的土地和堤防外的护堤地,无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地,除土改时已将所有权分配给农民,国家未征收,且迄今仍归农民集体使用的外,属于国家所有。

第十二条 县级以上(含县级)水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。水利工程管理和保护范围内未经征收的农民集体土地仍属于农民集体所有。

第十三条 国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后,迁移农民集体原有土地转为国家所有。但移民后原集体仍继续使用的集体所有土地,国家未进行征收的,其所有权不变。

第十四条 因国家建设征收土地,农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口,其未经征收的土地,归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。

第十五条 全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的,办理有关手续后,被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征收土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地,转为国家所有。

第十六条 1962年9月《六十条》公布以前,全民所有制单位,城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地(含合作化之前的个人土地),迄今没有退给农民集体的,属于国家所有。

《六十条》公布时起至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时止,全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地,有下列情形之一的,属于国家所有:

1.签订过土地转移等有关协议的;

2.经县级以上人民政府批准使用的;

3.进行过一定补偿或安置劳动力的;

4.接受农民集体馈赠的;

5.已购买原集体所有的建筑物的;

6.农民集体所有制企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的。

1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止,全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地,依照有关规定进行了清查处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的,确定为国家所有。

凡属上述情况以外未办理征地手续使用的农民集体土地,由县级以上地方人民政府根据具体情况,按当时规定补办征地手续,或退还农民集体。1987年《土地管理法》施行后违法占用的农民集体土地,必须依法处理后,再确定土地所有权。

第十七条 1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前,全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地,按照有关规定处理后,能够恢复耕种的,退还农民集体耕种,所有权仍属于农民集体;已建成永久性建筑物的,由用地单位按租用时的规定,补办手续,土地归国家所有。凡已经按照有关规定处理了的,可按处理决定确定所有权和使用权。

第十八条 土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于农民集体所有的,属于国家所有。

第三章 集体土地所有权

第十九条 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地,属于农民集体所有;实施《六十条》时确定为集体所有的土地,属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外。

第二十条[4] 村农民集体所有的土地,按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。

根据《六十条》确定的农民集体土地所有权,由于下列原因发生变更的,按变更后的现状确定集体土地所有权。

(一)由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;

(二)由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;

(三)由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变更的,原土地权属不变。

第二十一条[5] 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的,应视为现使用者所有;连续使用不满20年,或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的,由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。

第二十二条 乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地,分别属于乡(镇)或村农民集体所有。

第二十三条 乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地,《六十条》公布以前使用的,分别属于该乡(镇)或村农民集体所有;《六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的,有下列情况之一的,分别属于该乡(镇)或村农民集体所有:

1.签订过用地协议的(不含租借);

2.经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意,并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;

3.通过购买房屋取得的;

4.原集体企事业单位体制经批准变更的。

1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止,乡(镇)、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后,乡(镇)、村集体单位继续使用的,可确定为该乡(镇)或村集体所有。

乡(镇)、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地,或虽采用上述方式,但目前土地利用不合理的,如荒废、闲置等,应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体,或按有关规定进行处理。1987年《土地管理法》施行后违法占用的土地,须依法处理后再确定所有权。

第二十四条 乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地,依照有关规定进行补偿和安置的,土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地,分别属于乡(镇)、村农民集体所有。

第二十五条 农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的,或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股,举办外商投资企业和内联乡镇企业的,集体土地所有权不变。

第四章 国有土地使用权

第二十六条 土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。但法律、法规、政策和本规定另有规定的除外。

第二十七条 土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用,或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的,可确定其国有土地使用权。

第二十八条 土地公有制之前,通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,可确定现使用者国有土地使用权。

第二十九条 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已经变更了实际土地使用者的,经依法审核批准,可将土地使用权确定给实际土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地,由当地县级以上人民政府收回土地使用权。

第三十条 原宗教团体、寺观教堂宗教活动用地,被其他单位占用,原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的,应按有关规定予以退还。确属无法退还或土地使用权有争议的,经协商、处理后确定土地使用权。

第三十一条 军事设施用地(含靶场、试验场、训练场)依照解放初土地接收文件和人民政府批准征收或划拨土地的文件确定土地使用权。土地使用权有争议的,按照国务院、中央军委有关文件规定处理后,再确定土地使用权。

国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的土地使用权确定给军队,现由其他单位使用的,可依照有关规定确定为他项权利。

经国家批准撤销的军事设施,其土地使用权依照有关规定由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。

第三十二条 依法接收、征收、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地,现仍由铁路单位使用的,其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地,使用权确定给铁路单位。

第三十三条 国家水利、公路设施用地依照征收、划拨文件和有关法律、法规划定用地界线。

第三十四条 驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位,经政府批准使用的土地,可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后分别确定实际土地使用者的土地使用权。但租用房屋的除外。

第三十五条[6] 原由铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地,1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前,已经转由其他单位或个人使用的,除按照国家法律和政策应当退还的外,其国有土地使用权可确定给实际土地使用者,但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的,暂不确定土地使用权,按照有关规定处理后,再确定土地使用权。1982年5月以后非法转让的,经依法处理后再确定使用权。

第三十六条 农民集体使用的国有土地,其使用权按县级以上人民政府主管部门审批、划拨文件确定;没有审批、划拨文件的,依照当时规定补办手续后,按使用现状确定;过去未明确划定使用界线的,由县级以上人民政府参照土地实际使用情况确定。

第三十七条 未按规定用途使用的国有土地,由县级以上人民政府收回重新安排使用,或者按有关规定处理后确定使用权。

第三十八条 1987年1月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征收的土地,可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征收文件确定使用权。

第三十九条 以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的,根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权,但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的,应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

第四十条 以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后作为资产入股的,土地使用权确定给股份制企业。

国家以土地使用权作价入股的,土地使用权确定给股份制企业。

国家将土地使用权租赁给股份制企业的,土地使用权确定给股份制企业。企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后,出租给股份制企业的,土地使用权不变。

第四十一条 企业以出让方式取得的土地使用权,企业破产后,经依法处置,确定给新的受让人;企业通过划拨方式取得的土地使用权,企业破产时,其土地使用权由县级以上人民政府收回后,根据有关规定进行处置。

第四十二条 法人之间合并,依法属于应当以有偿方式取得土地使用权的,原土地使用权应当办理有关手续,有偿取得土地使用权;依法可以以划拨形式取得土地使用权的,可以办理划拨土地权属变更登记,取得土地使用权。

第五章 集体土地建设用地使用权

第四十三条 乡(镇)村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的,可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的,其闲置部分不予确定使用权,并退还农民集体,另行安排使用。

第四十四条 依照本规定第二十五条规定的农民集体土地,集体土地建设用地使用权确定给联营或股份企业。

第四十五条 1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地,超过当地政府规定的面积,在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的,可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十六条 1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过当地政府规定标准的,超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十八条 非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体收回。

第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地,可确定集体土地建设用地使用权。

第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。

第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

第六章 附 则

第五十三条 一宗地由两个以上单位或个人共同使用的,可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。

第五十四条 地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外),土地使用权确定给地面使用者,空中和地下可确定为他项权利。

平面交叉使用土地的,可以确定为共有土地使用权;也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位,次要和服从使用单位可确定为他项权利。

上述两款中的交叉用地,如属合法批准征收、划拨的,可按批准文件确定使用权,其他用地单位确定为他项权利。

第五十五条 依法划定的铁路、公路、河道、水利工程、军事设施、危险品生产和储存地、风景区等区域的管理和保护范围内的土地,其土地的所有权和使用权依照土地管理有关法规确定。但对上述范围内的土地的用途,可以根据有关的规定增加适当的限制条件。

第五十六条 土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致,但实地面积与批准面积不一致的,按实地四至界线计算土地面积,确定土地的所有权或使用权。

第五十七条 他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定,也可在土地所有权或使用权确定之后增设。

第五十八条 各级人民政府或人民法院已依法处理的土地权属争议,按处理决定确定土地所有权或使用权。

第五十九条 本规定由国家土地管理局负责解释。

第六十条 本规定自1995年5月1日起施行。1989年7月5日国家土地管理局印发的《关于确定土地权属问题的若干意见》同时停止执行。

土地权属争议调查处理办法

(2003年1月3日国土资源部令第17号公布 2010年11月30日国土资源部令第49号修正)

第一条 为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作,保护当事人的合法权益,维护土地的社会主义公有制,根据《中华人民共和国土地管理法》,制定本办法。

第二条 本办法所称土地权属争议,是指土地所有权或者使用权归属争议。

第三条 调查处理土地权属争议,应当以法律、法规和土地管理规章为依据。从实际出发,尊重历史,面对现实。

第四条 县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件(以下简称争议案件)的调查和调解工作;对需要依法作出处理决定的,拟定处理意见,报同级人民政府作出处理决定。

县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或者人员负责办理争议案件有关事宜。

第五条 个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件,由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。

前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件,可以根据当事人的申请,由乡级人民政府受理和处理。

第六条 设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件:

(一) 跨县级行政区域的;

(二) 同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。

第七条 省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件:

(一)跨设区的市、自治州行政区域的;

(二) 争议一方为中央国家机关或者其直属单位,且涉及土地面积较大的;

(三) 争议一方为军队,且涉及土地面积较大的;

(四) 在本行政区域内有较大影响的;

(五) 同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。

第八条 国土资源部调查处理下列争议案件:

(一) 国务院交办的;

(二) 在全国范围内有重大影响的。

第九条 当事人发生土地权属争议,经协商不能解决的,可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请,也可以依照本办法第五、六、七、八条的规定,向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请。

第十条 申请调查处理土地权属争议的,应当符合下列条件:

(一) 申请人与争议的土地有直接利害关系;

(二) 有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实根据。

第十一条 当事人申请调查处理土地权属争议,应当提交书面申请书和有关证据材料,并按照被申请人数提交副本。

申请书应当载明以下事项:

(一) 申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名和职务;

(二) 请求的事项、事实和理由;

(三) 证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码。

第十二条 当事人可以委托代理人代为申请土地权属争议的调查处理。委托代理人申请的,应当提交授权委托书。授权委托书应当写明委托事项和权限。

第十三条 对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请,国土资源行政主管部门应当依照本办法第十条的规定进行审查,并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

认为应当受理的,在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的,不影响案件的处理。

认为不应当受理的,应当及时拟定不予受理建议书,报同级人民政府作出不予受理决定。

当事人对不予受理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转办的争议案件,按照本条有关规定审查处理。

第十四条 下列案件不作为争议案件受理:

(一) 土地侵权案件;

(二) 行政区域边界争议案件;

(三) 土地违法案件;

(四) 农村土地承包经营权争议案件;

(五) 其他不作为土地权属争议的案件。

第十五条 国土资源行政主管部门决定受理后,应当及时指定承办人,对当事人争议的事实情况进行调查。

第十六条 承办人与争议案件有利害关系的,应当申请回避;当事人认为承办人与争议案件有利害关系的,有权请求该承办人回避。承办人是否回避,由受理案件的国土资源行政主管部门决定。

第十七条 承办人在调查处理土地权属争议过程中,可以向有关单位或者个人调查取证。被调查的单位或者个人应当协助,并如实提供有关证明材料。

第十八条 在调查处理土地权属争议过程中,国土资源行政主管部门认为有必要对争议的土地进行实地调查的,应当通知当事人及有关人员到现场。必要时,可以邀请有关部门派人协助调查。

第十九条 土地权属争议双方当事人对各自提出的事实和理由负有举证责任,应当及时向负责调查处理的国土资源行政主管部门提供有关证据材料。

第二十条 国土资源行政主管部门在调查处理争议案件时,应当审查双方当事人提供的下列证据材料:

(一) 人民政府颁发的确定土地权属的凭证;

(二) 人民政府或者主管部门批准征收、划拨、出让土地或者以其他方式批准使用土地的文件;

(三) 争议双方当事人依法达成的书面协议;

(四) 人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图;

(五) 其他有关证明文件。

第二十一条 对当事人提供的证据材料,国土资源行政主管部门应当查证属实,方可作为认定事实的根据。

第二十二条 在土地所有权和使用权争议解决之前,任何一方不得改变土地利用的现状。

第二十三条 国土资源行政主管部门对受理的争议案件,应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解,促使当事人以协商方式达成协议。调解应当坚持自愿、合法的原则。

第二十四条 调解达成协议的,应当制作调解书。调解书应当载明以下内容:

(一) 当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名、职务;

(二) 争议的主要事实;

(三) 协议内容及其他有关事项。

第二十五条 调解书经双方当事人签名或者盖章,由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。

生效的调解书具有法律效力,是土地登记的依据。

第二十六条 国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内,依照民事诉讼法的有关规定,将调解书送达当事人,并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。

第二十七条 调解未达成协议的,国土资源行政主管部门应当及时提出调查处理意见,报同级人民政府作出处理决定。

第二十八条 国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂,在规定时间内不能提出调查处理意见的,经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准,可以适当延长。

第二十九条 调查处理意见应当包括以下内容:

(一) 当事人的姓名或者名称、地址、法定代表人的姓名、职务;

(二) 争议的事实、理由和要求;

(三) 认定的事实和适用的法律、法规等依据;

(四) 拟定的处理结论。

第三十条 国土资源行政主管部门提出调查处理意见后,应当在5个工作日内报送同级人民政府,由人民政府下达处理决定。

国土资源行政主管部门的调查处理意见在报同级人民政府的同时,抄报上一级国土资源行政主管部门。

第三十一条 当事人对人民政府作出的处理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

在规定的时间内,当事人既不申请行政复议,也不提起行政诉讼,处理决定即发生法律效力。

生效的处理决定是土地登记的依据。

第三十二条 在土地权属争议调查处理过程中,国土资源行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由其所在单位或者其上级机关依法给予行政处分。

第三十三条 乡级人民政府处理土地权属争议,参照本办法执行。

第三十四条 调查处理争议案件的文书格式,由国土资源部统一制定。

第三十五条 调查处理争议案件的费用,依照国家有关规定执行。

第三十六条 本办法自2003年3月1日起施行。1995年12月18日原国家土地管理局发布的《土地权属争议处理暂行办法》同时废止。

国土资源部关于加强农村土地整治权属管理的通知

(2012年6月12日 国土资发〔2012〕99号)

各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,解放军土地管理局,各派驻地方的国家土地督察局:

为贯彻落实《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》(国发〔2010〕47号)和经国务院批准实施的《全国土地整治规划(2011～2015年)》,规范推进农村土地整治工作,维护农民群众合法土地权益,现就加强农村土地整治权属管理通知如下:

一、明确农村土地整治权属管理的总体要求

(一)高度重视农村土地整治权属管理。随着农村土地整治规模逐步扩大,涉及集体土地所有权和土地用益物权的土地权属调整日益增多,土地权属管理作为保护权利人合法权益、保证农村土地整治顺利进行的基础作用越发凸显,理顺土地权属关系,加强农村土地整治权属管理,显得尤为必要和迫切。各级国土资源主管部门要以科学发展观为指导,站在推进农业现代化、建设社会主义新农村、统筹城乡发展的高度,紧紧围绕健全最严格的耕地保护制度和节约用地制度,增强做好农村土地整治权属管理的紧迫感和责任感。农村土地整治权属管理要以维护和实现农民集体与群众合法土地权益为核心,为有序推进农村土地整治提供政策支持和制度保障,切实做到有利于加强农村社会管理,促进农村和谐稳定。

(二)把握农村土地整治权属管理的基本要求。各级国土资源主管部门要将土地权属管理作为农村土地整治的重要工作内容,统筹安排,明确任务和责任主体,确保各项措施落到实处。农村土地整治项目涉及土地权属调整的,要尊重农民群众意愿、保障农民群众参与,不得强行调整土地权属,不得损害农民土地权益。要保障农村土地整治权属管理工作经费,确保土地调查、权属调整、确权登记等环节工作落实到位。要切实履行工作职责,组织做好土地权属管理工作,依法明确整治前后的土地权属,避免发生土地纠纷。对违反相关程序、疏于履行职责、侵害农民权益的行为,要依法依规追究有关责任人的责任,坚决防止由于土地权属调整引发突发性、群体性事件。

二、规范农村土地整治权属管理和程序

(三)坚持农村土地整治权属管理的原则。

1.依法依规原则。要依据法律法规和政策抓好土地权属管理各项工作,特别是不得以土地权属调整的名义、擅自将农村集体土地转为国有土地。

2.确权在先原则。对列入整治范围特别是建设高标准基本农田的区域,要按照集体土地确权登记的要求优先开展工作,确保土地整治在权属明晰的基础上进行。

3.自愿协商原则。农村土地整治涉及土地权属调整的,要按照政府引导、村组协调、农民自愿的要求协商解决,尊重权利人意愿,维护其合法权益。

4.公开公平原则。整治前后的土地权属状况和权属调整情况要实行公告,保障权利人的知情权、参与权、受益权和监督权。

5.维护稳定原则。涉及土地权属调整的,应由权利人签订协议并依法报经有批准权机关批准,土地权属状况在整治后要较整治前更清晰、调配更合理有序,不发生新的纠纷。

(四)理顺农村土地整治权属管理程序。农村土地整治涉及权属调整的,由当地国土资源主管部门组织各类项目的申报单位,根据土地整治项目的不同阶段按照以下步骤进行:

1.在项目可行性研究或申报阶段,查清拟开展整治区域的土地利用和权属现状,调查了解权利人权属调整意愿,分析、统计权属调整的初步意向,作为申报项目的依据。

2.在项目规划设计阶段,结合整治项目规划设计方案,编制土地权属调整方案,协调签订土地权属调整协议。

3.在项目实施阶段,禁止除土地整治活动外任何改变土地利用现状的行为,土地权属调整方案需要作适当修改的,应协调签订补充协议。

4.在项目竣工验收阶段,组织落实土地权属调整方案,对新的权属界线进行勘测定界形成图件,并由权利人签字确认,编写土地整治权属调整报告。

农村土地整治不涉及土地权属调整的,在申报项目时须出具土地权属不作调整的说明并附项目范围内农村集体经济组织提供的书面证明,可以简化相关程序。

三、做好农村土地整治权属管理各项重点工作

(五)切实做好整治前土地调查和确权登记工作。土地调查、确权登记是开展农村土地整治的前提和条件。在项目可行性研究或申报阶段,国土资源主管部门要依据最新年度土地调查、土地确权登记等地籍资料,开展土地调查,查清拟开展土地整治范围内土地的权属、地类、面积、权利类型等,标注到与农村土地整治或确权登记要求相适应的同等比例尺图件上,形成整治前土地利用和权属状况图文资料报告。拟开展土地整治的地区存在土地权属争议的,应当加大调处力度及时妥善解决,不得将争议土地纳入整治范围。

(六)认真抓好土地权属调整方案的编制和报批工作。农村土地整治项目涉及权属调整的,在项目规划设计阶段要认真编制土地权属调整方案,主要内容包括:土地权属调整的原则和依据;土地权属调整的对象和范围;项目区域内土地利用和权属现状(权利主体、权利类型、位置、地类和面积等);土地归并和分配办法以及土地权属调整相关图件。

土地权属调整方案应当征得涉及调整的土地权利人的同意,编制完成后应当在项目所在地的乡镇、村组进行公告,公告期不少于15天。权利人对土地权属调整方案中的土地权属有异议的,先行协商解决,协商不成的,应向当地国土资源主管部门申请调处。土地权属调整方案经公告无异议或者争议已解决的,在报经县级以上人民政府批准后,由乡镇人民政府组织权利人签订土地权属调整协议。

土地权属调整方案是批准农村土地整治项目实施的必备要件,凡方案内容不完整、不符合要求的,项目不予批准实施。农村土地整治项目建设完成后,要将土地权属管理的有关事项作为项目验收的重要内容之一,凡土地权属调整方案未落实、调整后出现新的权属纠纷以及没有编制完成权属调整报告的,项目不得通过验收。

(七)准确把握土地权属调整相关政策。

1.除飞地、插花地外,土地整治范围内的土地所有权原则上不做调整;除依法征收外,土地所有权性质不得改变。

2.农村土地整治项目涉及跨村组安置或者占用其他农民集体土地用于建新区时,在符合土地整治规划和相关政策,所调换土地权属明确、面积相当、权利人书面同意,并依法报经县级以上人民政府批准的,可以进行集体土地之间的所有权调整,整治后重新确权登记发证。

3.宅基地使用权、集体建设用地使用权确需调整的,应当符合规划与节约集约用地的要求,基础设施条件和居住环境要有明显改善;整治范围内依法设立的地役权的调整,应当征得需役地权利人的同意。

4.整治后的土地分配,应当按照土地权属调整方案及有关调整协议,经所在农民集体通过基层民主自治程序决定,及时对分配结果进行公告,保证分配结果公平、合理;涉及土地承包经营权调整的,要依据法律法规和相关主管部门规定执行。

省级国土资源主管部门要加强对土地权属调整方案编制和权属调整的政策指导、监督检查。市县国土资源主管部门要在同级人民政府的领导下,组织做好编制和落实土地权属调整方案工作,协调乡镇人民政府以及农民集体签订土地权属调整协议、实施土地权属调整。

(八)及时做好整治后的土地调查、确权登记和信息化建设工作。项目竣工验收后,国土资源主管部门要根据经批准的土地权属调整方案和有关调整协议以及其他合法用地批准文件,认真核实整治前后的土地利用和权属状况、土地权属调整情况,依法确定集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等土地权利,涉及其他主管部门管理权限的,按照职能分工依法办理;要及时开展土地变更调查和地籍调查,更新相关图件、数据库和统计台账,做好土地变更登记,建立或更新地籍档案并上图入库,做到权属明确、地类正确、位置清楚、面积准确,确保地籍信息系统的准确性、现势性和完整性。

为全面掌握土地整治权属管理状况,各级各类农村土地整治项目均须纳入农村土地整治监测监管系统实行统一监管,部将进一步完善系统,把土地权属管理纳入信息化范畴。各级国土资源主管部门应当按照要求认真填报农村土地整治权属管理信息,做到整治前后土地利用和权属状况以及土地权属调整情况等信息完整、准确,切实提高农村土地整治权属管理信息化水平。

省级国土资源主管部门可以根据本通知要求,结合本地实际情况,研究制定本区域内土地权属调整方案规范文本,进一步细化农村土地整治权属管理的政策措施和相关规范。

本通知自下发之日起实施,有效期为8年。本通知下发之日起,《关于做好土地开发整理权属管理工作的意见》(国土资发〔2003〕287号)停止实施。

国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知

(2011年5月6日 国土资发〔2011〕60号)

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)、财政厅(局)、农业(农牧、农村经济)厅(局、委、办),新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局:

为贯彻落实十七届三中全会精神和《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号,以下简称中央1号文件)有关要求,切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作,现将有关事项通知如下:

一、充分认识加快农村集体土地确权登记发证的重要意义

《土地管理法》实施以来,各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作,取得了显著的成绩,对推进土地市场建设,维护土地权利人合法权益,促进经济社会发展发挥了重要作用。但是,受当时条件的限制,农村集体土地确权登记发证工作总体滞后,有的地区登记发证率还很低,已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级,没有确认到每一个具有所有权的农民集体,这与中央的要求和农村经济社会发展的现实需求不相适应。明晰集体土地财产权,加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重。

(一)加快推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证,有效解决农村集体土地权属纠纷,化解农村社会矛盾,依法确认农民土地权利,强化农民特别是全社会的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益。

(二)加快推进农村集体土地确权登记发证工作是落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要。土地确权登记发证的过程,是进一步查清宗地的权属、面积、用途、空间位置,建立土地登记簿的过程,也是摸清土地利用情况的过程,从而改变农村土地管理基础薄弱的状况,夯实管理和改革的基础,确认农民集体、农民与土地长期稳定的产权关系,将农民与土地物权紧密联系起来,可以进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性。

(三)加快推进农村集体土地确权登记发证工作是夯实农业农村发展基础、促进城乡统筹发展的迫切需要。加快农村集体土地确权登记发证,依法确认和保障农民的土地物权,进而通过深化改革,还权赋能,最终形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度,是建设城乡统一的土地市场的前提,是促进农村经济社会发展、实现城乡统筹的动力源泉。

二、切实加快农村集体土地确权登记发证工作,强化成果应用

各地要认真落实中央1号文件精神,加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作,力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。要按照土地总登记模式,集中人员、时间和地点开展工作,坚持依法依规、便民高效、因地制宜、急需优先和全面覆盖的原则,注重解决难点问题。

(一)完善相关政策。认真总结在农村集体土地确权登记发证工作方面的经验,围绕地籍调查、土地确权、争议调处、登记发证工作中存在的问题,深入研究,创新办法,细化和完善加快农村集体土地确权登记发证的政策。严禁通过土地登记将违法违规用地合法化。

(二)加快地籍调查。地籍调查是土地登记发证的前提,各地要加快地籍调查,严格按照地籍调查有关规程规范的要求,开展农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权调查工作,查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途等基本情况。有条件的地方要制作农村集体土地所有权地籍图,以大比例尺地籍调查为基础,制作农村集体土地使用权,特别是建设用地使用权、宅基地使用权地籍图。县级以上城镇以及有条件的一般建制镇、村庄,要建立地籍信息系统,将地籍调查成果上图入库,纳入规范化管理,在此基础上,开展土地总登记及初始登记和变更登记。建立地籍成果动态更新机制,以土地登记为切入点,动态更新地籍调查成果资料,保持调查成果的现势性,确保土地登记结果的准确性。

(三)加强争议调处。要及时调处土地权属争议,建立土地权属争议调处信息库,及时掌握集体土地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权权属争议动态,有效化解争议,为确权创造条件。

(四)规范已有成果。结合全国土地登记规范化和土地权属争议调处检查工作,凡是农村集体土地所有权证没有确认到具有所有权的农民集体经济组织的,应当确认到具有所有权的农民集体经济组织;已经登记发证的宗地缺失档案资料以及不规范的,尽快补正完善;已经登记的宗地测量精度不够的,及时进行修补测;对于发现登记错误的,及时予以更正。

(五)加强信息化建设。把农村集体土地确权登记发证同地籍信息化建设结合起来,在应用现代信息技术加快确权登记发证的同时,一并将地籍档案数字化,实现确权登记发证成果的信息化管理。建设全国土地登记信息动态监管查询系统,逐步实现土地登记资料网上实时更新,动态管理,建立共享机制,全面提高地籍管理水平,大幅度提高地籍工作的社会化服务程度。

(六)强化证书应用。实行凭证管地用地制度。土地权利证书要发放到权利人手中,严禁以统一保管等名义扣留、延缓发放土地权利证书。各地根据当地实际,可以要求凡被征收的农村集体所有土地,在办理征地手续之前,必须完成农村集体土地确权登记发证,在征地拆迁时,要依据农村集体土地所有证和农村集体土地使用证进行补偿;凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权,必须经过确权登记,做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷,没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转;农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接,确保承包地流转前后的集体所有性质不改变,土地用途不改变,农民土地承包权益不受损害;对新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的,必须以确权登记发证为前提。

充分发挥农村土地确权登记发证工作成果在规划、耕保、利用、执法等国土资源管理各个环节的基础作用。农村集体土地登记发证与集体建设用地流转、城乡建设用地增减挂钩、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的,农转用、土地征收审批暂停,农村土地整治项目不予立项。

三、加强组织领导,强化督促落实

(一)加强组织领导。国土资源部会同财政部、农业部成立全国加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组,办公室设在国土资源部地籍管理司,由成员单位有关方面负责人、联络员及工作人员组成,具体负责推进农村集体土地确权登记发证的日常工作。省级人民政府国土资源部门要牵头成立相应的领导小组,负责本地区工作的组织和实施。市(县)政府是农村集体土地登记的法定主体,市(县)成立以政府领导为组长的工作领导小组,国土资源部门承担领导小组的日常工作,负责编制实施方案,分解任务,落实责任,明确进度,定期检查,抓好落实。农村集体土地所有权确权登记发证应当覆盖到本行政区内全部集体土地。

(二)周密部署安排。各省要抓紧摸清本地区集体土地确权登记发证现状,研究制定具体工作方案,明确年度工作目标和任务,加强人员培训,落实责任制,加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作,2012年底基本完成把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织的任务。

建立全国农村集体土地确权登记发证工作进度汇总统计分析和通报制度。请省级领导小组办公室于2011年6月底将本地区农村集体土地确权登记发证工作进展情况报办公室,此后按季度定期上报工作进度情况,并逐步建立网上动态上报机制,办公室将采取多种方式加强督促检查。

(三)切实保障经费。相关地方政府要按照中央1号文件要求,统筹安排,将农村集体土地确权登记发证有关工作经费足额纳入财政预算,保障工作开展。

(四)加强土地登记代理机构队伍建设。借助土地登记代理机构等专业力量,提高确权登记发证的效率和规范化程度。

(五)宣传动员群众。各地要通过报纸、电视、广播、网络等媒体,大力宣传农村集体土地确权登记发证的重要意义、工作目标和法律政策,创造良好的舆论环境和工作氛围。争取广大农民群众和社会各界的理解支持,充分发挥农村基层组织在登记申报、土地确权、纠纷调处等工作中的重要作用,调动广大农民群众参与的积极性。国土资源部将适时召开加快推进农村集体土地确权登记发证工作现场会,总结、推广、宣传典型经验,为全国提供示范典型。

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见

(2011年11月2日 国土资发〔2011〕178号)

各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办(农工部、农委、农工委、农牧办)、财政厅(局)、农业(农牧、农村经济)厅(局、委、办),新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局,解放军土地管理局:

为切实落实《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发〔2010〕1号),国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号),进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作,现提出以下意见:

一、明确农村集体土地确权登记发证的范围

农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地,包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地,不得遗漏。

二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作

按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定,本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则,在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上,依法有序开展确权登记发证工作。

农村集体土地确权登记依据的文件资料包括:人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;人民法院生效的判决、裁定或者调解书;当事人之间依法达成的协议;履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果;法律、法规等规定的其他文件等。

三、加快农村地籍调查工作

各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,依据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准,充分利用全国土地调查等已有成果,以大比例尺地籍调查成果为基础,查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途(地类)等,按照统一的宗地编码模式,形成完善的地籍调查成果,为农村集体土地确权登记发证提供依据。同时,要注意做好变更地籍调查及变更登记,保持地籍成果的现势性。

凡有条件的地区,农村集体土地所有权宗地地籍调查应采用解析法实测界址点坐标并计算宗地面积;条件不具备的地区,可以全国土地调查成果为基础,核实并确定权属界线,对界址走向进行详细描述,采用图上量算或数据库计算的方法计算宗地面积。农村集体土地所有权宗地图和地籍图比例尺不小于1∶10000。牧区等特殊地区在报经省级国土资源主管部门同意后,地籍图比例尺可以放宽至1∶50000。

宅基地使用权、集体建设用地使用权宗地地籍调查,应采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积,宗地图和地籍图比例尺不小于1∶2000。使用勘丈法等其他方法已发证的宅基地、集体建设用地,在变更登记时,应采用解析法重新测量并计算宗地面积。

四、把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的

确定农村集体土地所有权主体遵循“主体平等”和“村民自治”的原则,按照乡(镇)、村和村民小组农民集体三类所有权主体,将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的,土地应确认给村民小组农民集体所有,发证到村民小组农民集体;对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的,应本着尊重历史、承认现实的原则,对这部分土地承认现状,明确由村农民集体所有;属于乡(镇)农民集体所有的,土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。

属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的,可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。

涉及依法“合村并组”的,“合村并组”后土地所有权主体保持不变的,所有权仍然确权给原农民集体;“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的,履行集体土地所有权变更的法定程序后,按照变化后的主体确定集体土地所有权,并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的,原则上应维持原有土地权属不变;依法调整土地的,按照调整协议确定集体土地权利归属,并依法及时办理土地变更登记手续。

对于“撤村建居”后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏,集体土地所有权主体按“хх组(村、乡)农民集体”填写。

五、依法明确农村集体土地所有权主体代表

属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权;没有乡(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时,由农民集体所有权主体代表申请办理。

集体经济组织的具体要求和形式,可以由各省(区、市)根据本地有关规定和实际情况依法确定。

六、严格规范确认宅基地使用权主体

宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准,依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民,因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建,在符合当地规划的前提下,经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的,可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法办理土地登记,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。

七、按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记;1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

八、认真做好集体建设用地的确权登记发证工作

村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依法进行确权登记发证,确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。

对于没有权属来源证明的集体建设用地,应查明土地历史使用情况和现状,认定合法使用的,由村委会出具证明并公告30天无异议的,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批,确权登记发证。

九、妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题

违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于违法宅基地和集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的,依法补办用地批准手续后,进行登记发证。

十、严格规范农村集体土地确权登记发证行为

结合全国土地登记规范化检查工作,全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记,严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任。

十一、加强土地权属争议调处

各地要从机构建设、队伍建设、经费保障、规范程序等各方面,切实采取有力措施,建立健全土地权属争议调处机制,妥善处理农村集体土地权属争议。

十二、规范完善已有土地登记资料

严格按照有关法律、法规和政策规定,全面核查整理和完善已有土地登记资料。凡是已经登记发证的宗地缺失资料以及不规范的,尽快补正完善;对于发现登记错误的,及时予以更正。各地要做好农村集体土地登记资料的收集整理工作,保证登记资料的全面、完整和规范。各地要进一步建立健全有关制度和标准,统一规范管理土地登记资料。

十三、推进农村集体土地登记信息化

要参照《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015-2007)等技术标准,积极推进农村集体土地登记数据库建设,进一步完善地籍信息系统。在此基础上,稳步推进全国土地登记信息动态监管查询系统建设,提升土地监管能力和社会化服务水平,为参与宏观调控提供支撑,有效发挥土地登记成果资料服务经济社会发展的积极作用。

各省(区、市)可根据当地实际情况,细化制定农村集体土地确权登记的具体工作程序和政策。

最高人民法院行政审判庭关于对农民长期使用但未取得合法权属证明的土地应如何确定权属问题的答复

(1998年8月17日 〔1997〕行他字第17号)

广西壮族自治区高级人民法院:

你院《关于北海市铁山港区营盘镇白龙村公所坪底村委第八(三)生产队不服合浦县人民政府土地权属处理纠纷一案适用法律问题的请示》收悉。经研究,答复如下:

根据《宪法》、《土地管理法》关于土地所有权规定的基本精神,对土地所有权有争议,但不能依法证明土地属农民集体所有的土地,应依照《土地管理法实施条例》第三条第(三)项的规定,并参照原国家土地管理局确定土地所有权使用权的有关规定确定土地所有权。

此外,考虑到该案的争议土地系农民长期使用,但未取得合法权属证明的特殊情况,建议你院向政府提出司法建议,即:如果国家使用该争议地,应参照国家征用土地的有关规定给予适当补偿。

2.土地登记

不动产登记暂行条例

(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布 自2015年3月1日起施行)

第一章 总 则

第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章 不动产登记簿

第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项:

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章 登记程序

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

(一)登记申请书;

(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章 登记信息共享与保护

第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章 法律责任

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

不动产登记暂行条例实施细则

(2016年1月1日国土资源部令第63号公布 自公布之日起施行)

第一章 总 则

第一条 为规范不动产登记行为,细化不动产统一登记制度,方便人民群众办理不动产登记,保护权利人合法权益,根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),制定本实施细则。

第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定,协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的,应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,由国土资源部受理并会同有关部门办理,依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记,由国土资源部受理,依法向权利人核发不动产权属证书。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

第二章 不动产登记簿

第五条 《条例》第八条规定的不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

第六条 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成,一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

第七条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施,采取信息网络安全防护措施,保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记

簿信息。

第八条 承担不动产登记审核、登记簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规,具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。

国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登记簿的不动产登记工作人员的考核培训。

第三章 登记程序

第九条 申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提供复印件,复印件应当与原件保持一致。

第十条 处分共有不动产申请登记的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记,依照本实施细则第三十六条的规定办理。

第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前,全体申请人提出撤回登记申请的,登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

第十四条 因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后,还应当对下列内容进行查验:

(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;

(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;

(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第十六条 不动产登记机构进行实地查看,重点查看下列情况:

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;

(二)在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

(三)因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况。

第十七条 有下列情形之一的,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告,但涉及国家秘密的除外:

(一)政府组织的集体土地所有权登记;

(二)宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

(三)依职权更正登记;

(四)依职权注销登记;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。

第十八条 不动产登记公告的主要内容包括:

(一)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;

(二)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等;

(三)提出异议的期限、方式和受理机构;

(四)需要公告的其他事项。

第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

有下列情形之一的,不动产登记机构直接办理不动产登记:

(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;

(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后,要求不动产登记机构办理注销登记的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为登记事项存在异议的,应当依法向有关机关提出审查建议。

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明,应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式,由国土资源部统一规定。

第二十一条 申请共有不动产登记的,不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。

第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后,予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。

第二十三条 因不动产权利灭失等情形,不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

第四章 不动产权利登记

第一节 一般规定

第二十四条 不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。

第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产,组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。

依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料,由人民政府有关部门组织获取。

第二十六条 下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:

(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;

(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;

(四)同一权利人分割或者合并不动产的;

(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;

(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;

(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

(八)共有性质发生变更的;

(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第二十八条 有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的,申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二节 集体土地所有权登记

第二十九条 集体土地所有权登记,依照下列规定提出申请:

(一)土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民委员会代为申请;

(二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民小组代为申请;

(三)土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请。

第三十条 申请集体土地所有权首次登记的,应当提交下列材料:

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)其他必要材料。

第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移,申请集体土地所有权转移登记的,应当提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;

(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的,应当提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)集体土地所有权变更、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

第三十三条 依法取得国有建设用地使用权,可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的,可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;

(四)其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料,根据权利取得方式的不同,包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的,按照本条规定办理。

第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:

(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)房屋已经竣工的材料;

(四)房地产调查或者测绘报告;

(五)相关税费缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十六条 办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。

第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)发生变更的材料;

(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;

(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

第三十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记,按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。

第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记

第四十条 依法取得宅基地使用权,可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的,可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)申请人身份证和户口簿;

(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;

(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;

(二)依法继承的材料;

(三)分家析产的协议或者材料;

(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;

(五)其他必要材料。

第四十三条 申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的,参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

第四十四条 依法取得集体建设用地使用权,可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法利用集体建设用地兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第四十五条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(四)建设工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后,申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的,应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

第四十六条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的,申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料,申请不动产转移登记。

第六节 土地承包经营权登记

第四十七条 承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地,或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的,可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的,应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

第四十八条 依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的,可以申请土地承包经营权的首次登记。

以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记,由发包方持土地承包经营合同等材料申请。

以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的,由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。

第四十九条 已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的,承包方应当持原不动产权属证书以及其他证实发生变更事实的材料,申请土地承包经营权变更登记:

(一)权利人的姓名或者名称等事项发生变化的;

(二)承包土地的坐落、名称、面积发生变化的;

(三)承包期限依法变更的;

(四)承包期限届满,土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的;

(五)退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的;

(六)森林、林木的种类等发生变化的;

(七)法律、行政法规规定的其他情形。

第五十条 已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,当事人双方应当持互换协议、转让合同等材料,申请土地承包经营权的转移登记:

(一)互换;

(二)转让;

(三)因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的;

(四)依法导致土地承包经营权转移的其他情形。

以家庭承包方式取得的土地承包经营权,采取转让方式流转的,还应当提供发包方同意的材料。

第五十一条 已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,承包方应当持不动产权属证书、证实灭失的材料等,申请注销登记:

(一)承包经营的土地灭失的;

(二)承包经营的土地被依法转为建设用地的;

(三)承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

第五十二条 以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场,以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产,申请国有农用地的使用权登记的,参照本实施细则有关规定办理。

国有农场、草场申请国有未利用地登记的,依照前款规定办理。

第五十三条 国有林地使用权登记,应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件,地上森林、林木一并登记。

第七节 海域使用权登记

第五十四条 依法取得海域使用权,可以单独申请海域使用权登记。

依法使用海域,在海域上建造建筑物、构筑物的,应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

申请无居民海岛登记的,参照海域使用权登记有关规定办理。

第五十五条 申请海域使用权首次登记的,应当提交下列材料:

(一)项目用海批准文件或者海域使用权出让合同;

(二)宗海图以及界址点坐标;

(三)海域使用金缴纳或者减免凭证;

(四)其他必要材料。

第五十六条 有下列情形之一的,申请人应当持不动产权属证书、海域使用权变更的文件等材料,申请海域使用权变更登记:

(一)海域使用权人姓名或者名称改变的;

(二)海域坐落、名称发生变化的;

(三)改变海域使用位置、面积或者期限的;

(四)海域使用权续期的;

(五)共有性质变更的;

(六)法律、行政法规规定的其他情形。

第五十七条 有下列情形之一的,申请人可以申请海域使用权转移登记:

(一)因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的;

(二)依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的;

(三)因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

第五十八条 申请海域使用权转移登记的,申请人应当提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)海域使用权转让合同、继承材料、生效法律文书等材料;

(三)转让批准取得的海域使用权,应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件;

(四)依法需要补交海域使用金的,应当提交海域使用金缴纳的凭证;

(五)其他必要材料。

第五十九条 申请海域使用权注销登记的,申请人应当提交下列材料:

(一)原不动产权属证书;

(二)海域使用权消灭的材料;

(三)其他必要材料。

因围填海造地等导致海域灭失的,申请人应当在围填海造地等工程竣工后,依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记,并办理海域使用权注销登记。

第八节 地役权登记

第六十条 按照约定设定地役权,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件,申请地役权首次登记。

第六十一条 经依法登记的地役权发生下列情形之一的,当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料,申请地役权变更登记:

(一)地役权当事人的姓名或者名称等发生变化;

(二)共有性质变更的;

(三)需役地或者供役地自然状况发生变化;

(四)地役权内容变更的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

供役地分割转让办理登记,转让部分涉及地役权的,应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

第六十二条 已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料,申请地役权转移登记。

申请需役地转移登记的,或者需役地分割转让,转让部分涉及已登记的地役权的,当事人应当一并申请地役权转移登记,但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的,应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时,应当同时办理地役权注销登记。

第六十三条 已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料,申请地役权注销登记:

(一)地役权期限届满;

(二)供役地、需役地归于同一人;

(三)供役地或者需役地灭失;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭;

(五)依法解除地役权合同;

(六)其他导致地役权消灭的事由。

第六十四条 地役权登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的,当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后,应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构,并由其记载于需役地登记簿。

地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,当事人应当提交相关材料,就已经变更或者转移的地役权,直接申请首次登记。

第九节 抵押权登记

第六十五条 对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

(一)建设用地使用权;

(二)建筑物和其他土地附着物;

(三)海域使用权;

(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(五)正在建造的建筑物;

(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的,该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

第六十六条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。

抵押合同可以是单独订立的书面合同,也可以是主债权合同中的抵押条款。

第六十七条 同一不动产上设立多个抵押权的,不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记,并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的,从其规定办理登记。

第六十八条 有下列情形之一的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料,申请抵押权变更登记:

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

(二)被担保的主债权数额变更的;

(三)债务履行期限变更的;

(四)抵押权顺位变更的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时,如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。

第六十九条 因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料,申请抵押权的转移登记。

第七十条 有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记:

(一)主债权消灭;

(二)抵押权已经实现;

(三)抵押权人放弃抵押权;

(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

第七十一条 设立最高额抵押权的,当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料,申请最高额抵押权首次登记。

当事人申请最高额抵押权首次登记时,同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的,还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

第七十二条 有下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料,申请最高额抵押权变更登记:

(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

(二)债权范围变更的;

(三)最高债权额变更的;

(四)债权确定的期间变更的;

(五)抵押权顺位变更的;

(六)法律、行政法规规定的其他情形。

因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时,如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的,当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等。

第七十三条 当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由,从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料,申请办理确定最高额抵押权的登记。

第七十四条 最高额抵押权发生转移的,应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料,申请办理最高额抵押权转移登记。

债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记:

(一)当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权的转移登记;

(二)当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记;

(三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

第七十五条 以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的,应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时,抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

前款规定的在建建筑物,是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

第七十六条 申请在建建筑物抵押权首次登记的,当事人应当提交下列材料:

(一)抵押合同与主债权合同;

(二)享有建设用地使用权的不动产权属证书;

(三)建设工程规划许可证;

(四)其他必要材料。

第七十七条 在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:

(一)不动产登记证明;

(二)在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;

(三)其他必要材料。

在建建筑物竣工,办理建筑物所有权首次登记时,当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

第七十八条 申请预购商品房抵押登记,应当提交下列材料:

(一)抵押合同与主债权合同;

(二)预购商品房预告登记材料;

(三)其他必要材料。

预购商品房办理房屋所有权登记后,当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

第五章 其他登记

第一节 更正登记

第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的,应当提交下列材料:

(一)不动产权属证书;

(二)证实登记确有错误的材料;

(三)其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记,不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的,应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中,需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的,应当书面通知权利人换发,并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

不动产登记簿记载无误的,不动产登记机构不予更正,并书面通知申请人。

第八十一条 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第二节 异议登记

第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

利害关系人申请异议登记的,应当提交下列材料:

(一)证实对登记的不动产权利有利害关系的材料;

(二)证实不动产登记簿记载的事项错误的材料;

(三)其他必要材料。

第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。

异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。

第八十四条 异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

第三节 预告登记

第八十五条 有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:

(一)商品房等不动产预售的;

(二)不动产买卖、抵押的;

(三)以预购商品房设定抵押权的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第八十六条 申请预购商品房的预告登记,应当提交下列材料:

(一)已备案的商品房预售合同;

(二)当事人关于预告登记的约定;

(三)其他必要材料。

预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应材料。

申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的,当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记,并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记,再办理预告登记。

第八十七条 申请不动产转移预告登记的,当事人应当提交下列材料:

(一)不动产转让合同;

(二)转让方的不动产权属证书;

(三)当事人关于预告登记的约定;

(四)其他必要材料。

第八十八条 抵押不动产,申请预告登记的,当事人应当提交下列材料:

(一)抵押合同与主债权合同;

(二)不动产权属证书;

(三)当事人关于预告登记的约定;

(四)其他必要材料。

第八十九条 预告登记未到期,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记:

(一)预告登记的权利人放弃预告登记的;

(二)债权消灭的;

(三)法律、行政法规规定的其他情形。

第四节 查封登记

第九十条 人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的,应当提交下列材料:

(一)人民法院工作人员的工作证;

(二)协助执行通知书;

(三)其他必要材料。

第九十一条 两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

第九十二条 查封期间,人民法院解除查封的,不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。

不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效。

第九十三条 人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的,参照本节规定办理。

第六章 不动产登记资料的查询、保护和利用

第九十四条 不动产登记资料包括:

(一)不动产登记簿等不动产登记结果;

(二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度,建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。

不动产登记资料中属于归档范围的,按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理,具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。

第九十五条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设,按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准,做好数据整合、系统建设和信息服务等工作,加强不动产登记信息产品开发和技术创新,提高不动产登记的社会综合效益。

各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

第九十六条 不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制,确保不动产登记与交易有序衔接。

不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后,应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。

权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

权利人可以查询、复制其不动产登记资料。

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。

涉及国家秘密的不动产登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。

第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料:

(一)查询申请书;

(二)查询目的的说明;

(三)申请人的身份材料;

(四)利害关系人查询的,提交证实存在利害关系的材料。

权利人、利害关系人委托他人代为查询的,还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。

有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

第九十九条 有下列情形之一的,不动产登记机构不予查询,并书面告知理由:

(一)申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的;

(二)查询人提交的申请材料不符合规定的;

(三)申请查询的主体或者查询事项不符合规定的;(四)申请查询的目的不合法的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

第一百条 对符合本实施细则规定的查询申请,不动产登记机构应当当场提供查询;因情况特殊,不能当场提供查询的,应当在5个工作日内提供查询。

第一百零一条 查询人查询不动产登记资料,应当在不动产登记机构设定的场所进行。

不动产登记原始资料不得带离设定的场所。

查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好,严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料,也不得损坏查询设备。

第一百零二条 查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的,不动产登记机构应当提供复制。

查询人要求出具查询结果证明的,不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期,并加盖不动产登记机构查询专用章。

第七章 法律责任

第一百零三条 不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定,有下列行为之一,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)对符合登记条件的登记申请不予登记,对不符合登记条件的登记申请予以登记;

(二)擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿;

(三)泄露不动产登记资料、登记信息;

(四)无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料;

(五)强制要求权利人更换新的权属证书。

第一百零四条 当事人违反本实施细则规定,有下列行为之一,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记;

(二)采用欺骗手段申请查询、复制登记资料;

(三)违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息;

(四)查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的;

(五)擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

第八章 附 则

第一百零五条 本实施细则施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

不动产登记过渡期内,农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作,按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后,由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。

第一百零六条 不动产信托依法需要登记的,由国土资源部会同有关部门另行规定。

第一百零七条 军队不动产登记,其申请材料经军队不动产主管部门审核后,按照本实施细则规定办理。

第一百零八条 本实施细则自公布之日起施行。

不动产登记操作规范(试行)

(2016年5月30日 国土资规〔2016〕6号)

总 则

1 一般规定

1.1 总体要求

1.1.1 为规范不动产登记行为,保护不动产权利人合法权益,根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》),制定本规范。

1.1.2 不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《条例》以及《实施细则》的规定,依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围,并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围,法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料,不得作为登记申请材料。

1.1.3 申请人的申请材料应当依法提供原件,不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息,对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的,不得要求申请人重复提交。

1.1.4 不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求,规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节,严禁随意拆分登记职责,确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件,不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。

1.1.5 不动产登记过渡期内,农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作,按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记,按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。本规范不再另行规定。

1.2 登记原则

1.2.1 依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请进行,但下列情形除外:

1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

1.2.2 一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

1.2.3 连续登记原则

未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但下列情形除外:

1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

2 在建建筑物抵押权登记的;

3 预查封登记的;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

1.2.4 属地登记原则

1 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨行政区域的不动产登记,由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

不动产单元跨行政区域且无法分别办理的,由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的,应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;

2 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记,由国土资源部受理并会同有关部门办理,依法向权利人核发不动产权属证书。

3 国务院批准的项目用海、用岛的登记,由国土资源部受理,依法向权利人核发不动产权属证书。

4 中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

1.3 不动产单元

1.3.1 不动产单元

不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途,并可以独立利用。

1 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

2 有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

3 有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的,以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

1.3.2 不动产单元编码

不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》(试行)的规定进行设定与编码。不动产登记机构(国土资源主管部门)负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作,确保不动产单元编码的唯一性。

1.4 不动产权籍调查

1.4.1 不动产登记申请前,需要进行不动产权籍调查的,应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。

1 申请人申请不动产首次登记前,应当以宗地、宗海为基础,以不动产单元为基本单位,开展不动产权籍调查。其中,政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的不动产权籍调查成果,由人民政府有关部门组织获取。

2 申请人申请不动产变更、转移等登记,不动产界址未发生变化的,可以沿用原不动产权籍调查成果;不动产界址发生变化,或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的,应当补充或重新开展不动产权籍调查。

3 前期行业管理中已经产生或部分产生,并经行业主管部门或其授权机构确认的,符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果,可继续沿用。

1.4.2 不动产登记机构(国土资源主管部门)应当加强不动产权籍调查成果确认工作,结合日常登记实时更新权籍调查数据库,确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。

1.5 不动产登记簿

1.5.1 不动产登记簿介质

不动产登记簿应当采取电子介质,并具有唯一、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的,可以采用纸质介质。

不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施,采取信息网络安全防护措施,保证电子数据安全,并定期进行异地备份。

1.5.2 建立不动产登记簿

不动产登记簿由不动产登记机构建立。不动产登记簿应当以宗地、宗海为单位编制,一宗地或者一宗海范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。宗地或宗海权属界线发生变化的,应当重新建簿,并实现与原不动产登记簿关联。

1 一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的,在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页;

2 一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。

1.5.3 更正不动产登记簿

不动产登记机构应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建,不得随意更改。有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的,应当依法进行更正登记。

1.5.4 管理和保存不动产登记簿

不动产登记簿由不动产登记机构负责管理,并永久保存。

1.6 不动产权证书和不动产登记证明

1.6.1 不动产权证书和不动产登记证明的格式

不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则。不动产权证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作由省级国土资源主管部门负责。

不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号,更换证书和证明应当更换号码。

有条件的地区,不动产登记机构可以采用印制二维码等防伪手段。

1.6.2 不动产权证书的版式

不动产权证书分单一版和集成版两个版式。不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书,采用单一版版本。农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的,可以将其集中记载在一本集成版的不动产权证书,一本证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

1.6.3 不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的,原证号废止。换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码,并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“换发”“补发”字样。

不动产权证书或者不动产登记证明破损、污损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当收回并注销原不动产权证书或者不动产登记证明,并将有关事项记载于不动产登记簿后,向申请人换发新的不动产权证书或者不动产登记证明,并注明“换发”字样。

不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明,15个工作日后,打印一份遗失、灭失声明页面存档,并将有关事项记载于不动产登记簿,向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明,并注明“补发”字样。

不动产被查封、抵押或存在异议登记、预告登记的,不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或补发。

1.6.4 不动产权证书和不动产登记证明的生效

不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写,在加盖不动产登记机构不动产登记专用章后生效。

1.6.5 不动产权证书和不动产登记证明的管理

不动产登记机构应当加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理,建立不动产权证书和不动产登记证明管理台账,采取有效措施防止空白、作废的不动产权证书和不动产登记证明外流、遗失。

1.7 登记的一般程序

1.7.1 依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行:

(一)申请;

(二)受理;

(三)审核;

(四)登簿。

不动产登记机构完成登记后,应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

1.7.2 依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的,按下列程序进行:

(一)嘱托;

(二)接受嘱托;

(三)审核;

(四)登簿。

1.7.3 依职权登记程序

不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的,按下列程序进行:

(一)启动;

(二)审核;

(三)登簿。

1.8 登记申请材料的一般要求

1.8.1 申请材料应当齐全,符合要求,申请人应当对申请材料的真实性负责,并做出书面承诺。

1.8.2 申请材料格式

1.8.2.1 申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的,可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。

不动产登记机构留存复印件的,应经不动产登记机构工作人员比对后,由不动产登记机构工作人员签字并加盖原件相符章。

1.8.2.2 申请材料形式应当为纸质介质,申请书纸张和尺寸宜符合下列规定:

1 采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质;

2 幅面尺寸为国际标准297mm×210mm(A4纸)。

1.8.2.3 填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔,不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的,需由申请人在涂改处签字(或盖章)确认。

1.8.2.4 申请材料所使用文字应符合下列规定:

1 申请材料应使用汉字文本。少数民族自治区域内,可选用本民族或本自治区域内通用文字;

2 少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用,应同时附汉字文本;

3 外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本,当事人应签字确认,并对汉字译本的真实性负责。

1.8.2.5 申请材料中的申请人(代理人)姓名或名称应符合下列规定:

1 申请人(代理人)应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。

2 当使用汉字译名时,应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

1.8.2.6 申请材料中涉及数量、日期、编号的,宜使用阿拉伯数字。涉及数量有计量单位的,应当填写与计量单位口径一致的数值。

1.8.2.7 当申请材料超过一页时,应按1、2、3……顺序排序,并宜在每页标注页码。

1.8.2.8 申请材料传递过程中,可将其合于左上角封牢。补充申请材料应按同种方式另行排序封卷,不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

1.8.3 不动产登记申请书

1.8.3.1 申请人申请不动产登记,应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书。申请人为自然人的,申请人应当在不动产登记申请书上签字;申请人为法人或其他组织的,申请人应当在不动产登记申请书上盖章。自然人委托他人申请不动产登记的,代理人应在不动产登记申请书上签字;法人或其他组织委托他人申请不动产登记的,代理人应在不动产登记申请书上签字,并加盖法人或其他组织的公章。

1.8.3.2 共有的不动产,申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。按份共有不动产的,应明确相应具体份额,共有份额宜采取分数或百分数表示。

1.8.3.3 申请不动产登记的,申请人或者其代理人应当向不动产登记机构提供有效的联系方式。申请人或者其代理人的联系方式发生变动的,应当书面告知不动产登记机构。

1.8.4 身份证明材料

1.8.4.1 申请人申请不动产登记,提交下列相应的身份证明材料:

1 境内自然人:提交居民身份证或军官证、士官证;身份证遗失的,应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿;

2 香港、澳门特别行政区自然人:提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照,或者来往内地通行证;

3 台湾地区自然人:提交台湾居民来往大陆通行证; 4 华侨:提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;

5 外籍自然人:中国政府主管机关签发的居留证件,或者其所在国护照;

6 境内法人或其他组织:营业执照,或者组织机构代码证,或者其他身份登记证明;

7 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织:提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明;

8 境外法人或其他组织:提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

1.8.4.2 已经登记的不动产,因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的,申请人申请办理该不动产的登记事项时,应当提供能够证实其身份变更的材料。

1.8.5 法律文书

申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的,应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料,即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书,应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。

外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达,送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的,可以委托其他法院代为送达。

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。

1.8.6 继承、受遗赠的不动产登记

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的,申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的,按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书,可以按照下列程序办理:

1.8.6.1 申请人提交的申请材料包括:

1 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明;

2 被继承人或遗赠人的死亡证明,包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等;

3 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ,包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证明相关亲属关系的材料等;

4 放弃继承的,应当在不动产登记机构办公场所,在不动产登记机构人员的见证下,签署放弃继承权的声明;5 继承人已死亡的,代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;

6 被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;

7 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的,提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

8 被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的,提交书面约定协议。

受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等,并要求申请人签署继承(受遗赠)不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问,并做好记录,由全部相关人员签字确认。

经查验或询问,符合本规范3.5.1规定的受理条件的,不动产登记机构应当予以受理。

受理后,不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的,可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。

对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示,公示期不少于15个工作日。公示期满无异议的,将申请登记事项记载于不动产登记簿。

1.9 代理

1.9.1 受托人代为申请

申请人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。

1 自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书;

2 境外申请人处分不动产的,其授权委托书应当经公证或者认证;

3 代理人为两人或者两人以上,代为处分不动产的,全部代理人应当共同代为申请,但另有授权的除外。

1.9.2 监护人代为申请

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明,以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的,还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明,或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

1.10 其他

1.10.1 一并申请

符合以下情形之一的,申请人可以一并申请。申请人一并申请的,不动产登记机构应当一并受理,就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

1 预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记;2 预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记;

3 建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记;

4 不动产变更登记导致抵押权变更的,不动产变更登记与抵押权变更登记;

5 不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的,不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记;

6 不动产坐落位置等自然状况发生变化的,可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理;

7 本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。

已办理首次登记的不动产,申请人因继承、受遗赠,或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记,又因继承、受遗赠,或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的,不动产登记机构办理后续登记时,应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。

1.10.2 撤回申请

申请登记事项在记载于不动产登记簿之前,全体登记申请人可共同申请撤回登记申请;部分登记申请人申请撤回登记申请的,不动产登记机构不予受理。

1.10.2.1 申请人申请撤回登记申请,应当向不动产登记机构提交下列材料:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 原登记申请受理凭证。

不动产登记机构应当在收到撤回申请时查阅不动产登记簿,当事人申请撤回的登记事项已经在不动产登记簿记载的,不予撤回;未在不动产登记簿上记载的,应当准予撤回,原登记申请材料在作出准予撤回的3个工作日内通知当事人取回申请材料。

1.10.3 申请材料退回

1 不动产登记机构准予撤回登记申请的,申请人应及时取回原登记申请材料,取回材料的清单应当由申请人签字确认。撤回登记申请的材料、取回材料的清单应一并归档保留。

2 不动产登记机构决定不予登记的,不动产登记机构应当制作不予登记告知书、退回登记申请材料清单,由申请人签字确认后,将登记申请材料退还申请人。不动产登记机构应当留存申请材料复印件、退回登记申请材料清单、相关告知书的签收文件。

申请人应当自接到不予登记书面告知之日起30个工作日内取回申请材料。取回申请材料自申请人收到上述书面告知之日起,最长不得超过6个月。在取回申请材料期限内,不动产登记机构应当妥善保管该申请材料;逾期不取回的,不动产登记机构不负保管义务。

1.10.4 不动产登记机构内部管理机制

不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适宜的内部管理机制。

1.10.4.1 不动产登记机构应当依据登记程序和管理需要合理设置登记岗位。

1 不动产登记的审核、登簿应当由与其岗位相适应的不动产登记工作人员负责。

2 不动产登记机构宜建立不动产登记风险管理制度,设置登记质量管理岗位负责登记质量检查、监督和登记风险评估、控制工作。

不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度,会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。

不动产登记机构宜根据相关业务规则,通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒,以降低登记风险。

不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理:采用电子登记簿的,查封登记或者异议登记失效后,宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒,注明相应的法律依据;采用纸质登记簿的,查封登记或者异议登记失效后,宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据。

2 申请

2.1.1 申请是指申请人根据不同的申请登记事项,到不动产登记机构现场向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为。

2.1.2 单方申请

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

1 尚未登记的不动产申请首次登记的;

2 继承、受遗赠取得不动产权利的;

3 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

4 下列不涉及不动产权利归属的变更登记:

(1)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(2)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;(3)同一权利人分割或者合并不动产的;

(4)土地、海域使用权期限变更的。

5 不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利,权利人申请注销登记的;

6 异议登记;

7 更正登记;

8 预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记,预购人申请预告登记的;

9 法律、行政法规规定的其他情形。

2.1.3 共同申请

共有不动产的登记,应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料。

属于下列情形之一的,可以由部分共有人申请:

1 处分按份共有的不动产,可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;

2 共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;

3 不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的,可以由共有人中的一人或多人申请。

2.1.4 业主共有的不动产

建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

2.1.5 到场申请

申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。

具备技术条件的不动产登记机构,应当留存当事人到场申请的照片;具备条件的,也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。

3 受理

受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料,询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。

3.1 查验登记范围

不动产登记机构应查验申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围;不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利;申请登记的类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型。

3.2 查验申请主体

3.2.1 不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请,应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。

3.2.2 查验身份证明

申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致:1 通过身份证识别器查验身份证是否真实;

2 护照、港澳通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求;

3 非自然人申请材料上的名称、印章是否与身份证明材料上的名称、印章一致。

3.2.3 查验申请材料形式

3.2.3.1 不动产登记机构应当查验申请人的身份证明材料规格是否符合本规范第1.7节的要求;

3.2.3.2 自然人处分不动产,委托代理人代为申请登记,其授权委托书未经公证的,不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证:

1 授权委托书的内容是否明确,本登记事项是否在其委托范围内;

2 按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明;

3 由委托人在授权委托书上签字;

4 不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。

具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。

3.3 查验书面申请材料

3.3.1 查验申请材料是否齐全

不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全,相互之间是否一致;不齐全或不一致的,应当要求申请人进一步提交材料。

3.3.2 查验申请材料是否符合法定形式

不动产登记机构应当查验申请人的其他申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求;有关材料是否由有权部门出具,是否在规定的有效期限内,签字和盖章是否符合规定。

不动产登记机构应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的,不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的,不动产登记机构还应及时通知公安部门。

3.3.3 申请材料确认

申请人应当采取下列方式对不动产登记申请书、询问记录及有关申请材料进行确认:

1 自然人签名或摁留指纹。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由监护人签名或摁留指纹;没有听写能力的,摁留指纹确认。

2 法人或者其他组织加盖法人或者其他组织的印章。

3.4 询问

3.4.1 询问内容

不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容,并制作询问记录,以进一步了解有关情况:

1 申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示;

2 申请登记的不动产是否存在共有人;

3 存在异议登记的,申请人是否知悉存在异议登记的情况;

4 不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。

3.4.2 询问记录

询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。

1 因处分不动产申请登记且存在异议登记的,受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺;2 不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。

3.5 受理结果

3.5.1 受理条件

经查验或询问,符合下列条件的,不动产登记机构应当予以受理:

1 申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内;

2 申请材料形式符合要求;

3 申请人与依法应当提交的申请材料记载的主体一致;

4 申请登记的不动产权利与登记原因文件记载的不动产权利一致;

5 申请内容与询问记录不冲突;

6 法律、行政法规等规定的其他条件。

不动产登记机构对不符合受理条件的,应当当场书面告知不予受理的理由,并将申请材料退回申请人。

3.5.2 受理凭证

不动产登记机构予以受理的,应当即时制作受理凭证,并交予申请人作为领取不动产权证书或不动产登记证明的凭据。受理凭证上记载的日期为登记申请受理日。

不符合受理条件的,不动产登记机构应当当场向申请人出具不予受理告知书。告知书一式二份,一份交申请人,一份由不动产登记机构留存。

3.5.3 材料补正

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。告知书一式二份,经申请人签字确认后一份交当事人,一份由不动产登记机构留存。

4 审核

4.1 适用

审核是指不动产登记机构受理申请人的申请后,根据申请登记事项,按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查,并决定是否予以登记的过程。

不动产登记机构应进一步审核上述受理环节是否按照本规范的要求对相关事项进行了查验、询问等。对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的,不动产登记机构应当要求申请人补全材料,补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。

4.2 书面材料审核

4.2.1 进一步审核申请材料,必要时应当要求申请人进一步提交佐证材料或向有关部门核查有关情况。

1 申请人提交的人民法院、仲裁委员会的法律文书,具备条件的,不动产登记机构可以通过相关技术手段查验法律文书编号、人民法院以及仲裁委员会的名称等是否一致,查询结果需打印、签字及存档;不一致或无法核查的,可进一步向出具法律文书的人民法院或者仲裁委员会进行核实或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

2 对已实现信息共享的其他申请材料,不动产登记机构可根据共享信息对申请材 料进行核验;尚未实现信息共享的,应当审核其内容和形式是否符合要求。必要时,可进一步向相关机关或机构进行核实,或要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

4.2.2 法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对已实现信息共享的,不动产登记机构应当通过相关方式对完税或者缴费凭证进行核验。必要时,可进一步向税务机关或者出具缴费凭证的相关机关进行核实,或者要求申请人提交其他具有法定证明力的文件。

4.2.3 不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。

4.2.4 不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的,因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记,可以办理。因通过协议改变不动产的面积、用途、权利期限等内容申请变更登记,对抵押权人、地役权人产生不利影响的,应当出具抵押权人、地役权人同意变更的书面材料。

4.3 查阅不动产登记簿

除尚未登记的不动产首次申请登记的,不动产登记机构应当通过查阅不动产登记簿的记载信息,审核申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致。

1 申请人与不动产登记簿记载的权利人是否一致;

2 申请人提交的登记原因文件与登记事项是否一致;3 申请人申请登记的不动产与不动产登记簿的记载是否一致;

4 申请登记事项与不动产登记簿记载的内容是否一致;

5 不动产是否存在抵押、异议登记、预告登记、预查封、查封等情形。

不动产登记簿采用电子介质的,查阅不动产登记簿时以已经形成的电子登记簿为依据。

4.4 查阅登记原始资料

经查阅不动产登记簿,不动产登记机构认为仍然需要查阅原始资料确认申请登记事项的,应当查阅不动产登记原始资料,并决定是否予以继续办理。

4.5 实地查看

4.5.1 适用情形和查看内容

属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

1 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;

2 在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

3 因不动产灭失申请的注销登记,查看不动产灭失等情况;

4 不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

4.5.2 查看要求

实地查看应由不动产登记机构工作人员参加,查看人员应对查看对象拍照,填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。

4.6 调查

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

4.7 公告

4.7.1 不动产首次登记公告

除涉及国家秘密外,政府组织的集体土地所有权登记,以及宅基地使用权及房屋所有权,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权等不动产权利的首次登记,不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前进行公告。公告主要内容包括:申请人的姓名或者名称;不动产坐落、面积、用途、权利类型等;提出异议的期限、方式和受理机构;需要公告的其他事项。

不动产首次登记公告由不动产登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。

公告期满无异议的,不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间,当事人对公告有异议的,应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议,并提供相关材料,不动产登记机构应当按下列程序处理:

(一)根据现有材料异议不成立的,不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

(二)异议人有明确的权利主张,提供了相应的证据材料,不动产登记机构应当不予登记,并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议。

4.7.2 依职权登记公告

不动产登记机构依职权办理登记的,不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告,公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的,不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

4.7.3 不动产权证书或者不动产登记证明作废公告

因不动产权利灭失等情形,无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的,在登记完成后,不动产登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

4.8 审核结果

4.8.1 审核后,审核人员应当做出予以登记或不予登记的明确意见。

4.8.2 经审核,符合登记条件的,不动产登记机构应当予以登记。有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记并书面通知申请人:

1 申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的;

2 申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的;

3 申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的;

4 申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的;

5 申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的;

6 不动产存在权属争议的,但申请异议登记除外;

7 未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的;

8 申请登记的不动产权利超过规定期限的;

9 不动产被依法查封期间,权利人处分该不动产申请登记的;

10 未经预告登记权利人书面同意,当事人处分该不动产申请登记的;

11 法律、行政法规规定的其他情形。

5 登簿

5.1.1 经审核符合登记条件的,应当将申请登记事项记载于不动产登记簿。

1 记载于不动产登记簿的时点应当按下列方式确定:使用电子登记簿的,以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完成之时为准;使用纸质登记簿的,应当以登簿人员将登记事项在不动产登记簿上记载完毕并签名(章)之时为准;

2 不动产登记簿已建册的,登簿完成后应当归册。

5.1.2 不动产登记机构合并受理的,应将合并受理的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

6 核发不动产权证书或者不动产登记证明

6.1.1 登记事项记载于不动产登记簿后,不动产登记机构应当根据不动产登记簿,如实、准确填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明,属本规范第6.1.2条规定情形的除外。

1 集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权等不动产权利登记,核发不动产权证书;

2 抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,核发不动产登记证明。

已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的,除有证据证实不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

6.1.2 属以下情形的,登记事项只记载于不动产登记簿,不核发不动产权证书或者不动产登记证明:

1 建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权;

2 查封登记、预查封登记。

6.1.3 共有的不动产,不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。

6.1.4 发放不动产权证书或不动产登记证明时,不动产登记机构应当核对申请人(代理人)的身份证明,收回受理凭证。

6.1.5 发放不动产权证书或不动产登记证明后,不动产登记机构应当按规范将登记资料归档。

分 则

7 集体土地所有权登记

7.1 首次登记

7.1.1 适用

尚未登记的集体土地所有权,权利人可以申请集体土地所有权首次登记。

7.1.2 申请主体

集体土地所有权首次登记,依照下列规定提出申请:

1 土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民委员会代为申请;

2 土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民小组代为申请;

3 土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请。

7.1.3 申请材料

申请集体土地所有权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 土地权属来源材料;

4 不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

7.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范;

2 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 权属来源材料与申请登记的内容是否一致;

5 公告是否无异议;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,不动产登记机构在记载不动产登记簿后,向申请人核发不动产权属证书。

7.2 变更登记

7.2.1 适用

已经登记的集体土地所有权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1 农民集体名称发生变化的;

2 土地坐落、界址、面积等状况发生变化的;

3 法律、行政法规规定的其他情形。

7.2.2 申请主体

按本规范第7.1.2条的规定,由相关集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。

7.2.3 申请材料

申请集体土地所有权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体土地所有权变更的材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

7.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体一致;

2 集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效;

3 申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致;

4 土地面积、界址范围变更的,不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范,申请材料与不动产权籍调查成果是否一致;

5 申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

7.3 转移登记

7.3.1 适用

已经登记的集体土地所有权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1 农民集体之间互换土地的;

2 土地调整的;

3 法律、行政法规规定的其他情形。

7.3.2 申请主体

按本规范第7.1.2条的规定,由转让方和受让方所在的集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。

7.3.3 申请材料

申请集体土地所有权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体土地所有权转移的材料,除应提交本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料外,还应提交:

(1)农民集体互换土地的,提交互换土地的协议;

(2)集体土地调整的,提交土地调整文件;

(3)依法需要批准的,提交有关批准文件;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

7.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 转让方是否与不动产登记簿记载的农民集体一致;受让方是否为农民集体;

2 申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移;

3 集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

4 申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

5 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

7.4 注销登记

7.4.1 适用

已经登记的集体土地所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 集体土地灭失的;

2 集体土地被依法征收的;

3 法律、行政法规规定的其他情形。

7.4.2 申请主体

按本规范第7.1.2条的规定,由相关集体经济组织、村民委员会或村民小组代为申请。

7.4.3 申请材料

申请集体土地所有权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体土地所有权消灭的材料,包括:

(1)集体土地灭失的,提交证实土地灭失的材料;

(2)依法征收集体土地的,提交有批准权的人民政府征收决定书;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

7.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致;

2 集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效;

3 土地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

4 申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

8 国有建设用地使用权登记

8.1 首次登记

8.1.1 适用

依法取得国有建设用地使用权,可以单独申请国有建设用地使用权首次登记。

8.1.2 申请主体

国有建设用地使用权首次登记的申请主体应当为土地权属来源材料上记载的国有建设用地使用权人。

8.1.3 申请材料

申请国有建设用地使用权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 土地权属来源材料,包括:

(1)以出让方式取得的,应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料;

(2)以划拨方式取得的,应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关材料;

(3)以租赁方式取得的,应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关材料;

(4)以作价出资或者入股方式取得的,应当提交作价出资或者入股批准文件和其他相关材料;

(5)以授权经营方式取得的,应当提交土地资产授权经营批准文件和其他相关材料。

4 不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;

5 依法应当纳税的,应提交完税凭证;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

8.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求;

3 以出让方式取得的,是否已签订出让合同,是否已提交缴清土地出让价款凭证;以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的,是否已经有权部门批准或者授权;

4 权属来源材料与申请登记的内容是否一致;

5 国有建设用地使用权被预查封,权利人与被执行人一致的,不影响办理国有建设用地使用权首次登记;

6 依法应当缴纳土地价款的,是否已缴清土地价款;依法应当纳税的,是否已完税;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产权属证书。

8.2 变更登记

8.2.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 土地坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

3 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的;

4 同一权利人分割或者合并国有建设用地的;

5 共有性质变更的;

6 法律、行政法规规定的其他情形。

8.2.2 申请主体

国有建设用地使用权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。共有的国有建设用地使用权,因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由发生变化的权利人申请;因土地面积、用途等自然状况发生变化的,可以由共有人一人或多人申请。

8.2.3 申请材料

申请国有建设用地使用权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权变更材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)土地面积、界址范围变更的,除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外,还应提交:①以出让方式取得的,提交出让补充合同;②因自然灾害导致部分土地灭失的,提交证实土地灭失的材料;

(3)土地用途变更的,提交国土资源主管部门出具的批准文件和土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交缴清土地出让价款的凭证;

(4)国有建设用地使用权的权利期限发生变化的,提交国土资源主管部门出具的批准文件、出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交缴清土地出让价款的凭证;

(5)同一权利人分割或者合并国有建设用地的,提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;

(6)共有人共有性质变更的,提交共有性质变更合同书或生效法律文书。夫妻共有财产共有性质变更的,还应提交婚姻关系证明;

5 依法应当纳税的,应提交完税凭证;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

8.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请变更登记的国有建设用地使用权是否已经登记;

2 申请人是否为不动产登记簿记载的权利人;

3 国有建设用地使用权变更的材料是否齐全、有效;

4 申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致。土地面积、界址范围变更的,不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范,申请材料与不动产权籍调查成果是否一致;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 依法应当缴纳土地价款、纳税的,是否已缴清土地价款、已完税;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

8.3 转移登记

8.3.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1 转让、互换或赠与的;

2 继承或受遗赠的;

3 作价出资(入股)的;

4 法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的;

5 共有人增加或者减少导致共有份额变化的;

6 分割、合并导致权属发生转移的;

7 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的;

8 法律、行政法规规定的其他情形。

8.3.2 申请主体

国有建设用地使用权转移登记应当由双方共同申请,转让方应当为不动产登记簿记载的权利人。属本规范第8.3.1条第2、7项情形的,可以由单方申请。

8.3.3 申请材料

国有建设用地使用权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权转移的材料,包括:

(1)买卖的,提交买卖合同;互换的,提交互换合同;赠与的,提交赠与合同;

(2)因继承、受遗赠取得的,按照本规范1.8.6条的规定提交材料;

(3)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议;

(4)法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的,提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料;

(5)共有人增加或者减少的,提交共有人增加或者减少的协议;共有份额变化的,提交份额转移协议;

(6)分割、合并导致权属发生转移的,提交分割或合并协议书,或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的,还应提交国土资源主管部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;

(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

5 申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的,应当提交有批准权的人民政府的批准文件;

6 依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的,应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证;

7 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

8.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 国有建设用地使用权转移的登记原因文件是否齐全;

2 申请转移的国有建设用地使用权与登记原因文件记载的是否一致;

3 国有建设用地使用权被查封的,不予办理转移登记;

4 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 申请登记事项是否与土地出让合同相关条款冲突;

7 依法应当缴纳土地价款、纳税的,是否已缴清土地价款、已完税;

8 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

8.4 注销登记

8.4.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 土地灭失的;

2 权利人放弃国有建设用地使用权的;

3 依法没收、收回国有建设用地使用权的;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权消灭的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

8.4.2 申请主体

国有建设用地使用权注销登记的申请主体应当是不动产登记簿记载的权利人。

8.4.3 申请材料

申请国有建设用地使用权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权消灭的材料,包括:

(1)国有建设用地灭失的,提交其灭失的材料;

(2)权利人放弃国有建设用地使用权的,提交权利人放弃国有建设用地使用权的书面文件。被放弃的国有建设用地上设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的,需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或查封机关同意注销的书面文件;

(3)依法没收、收回国有建设用地使用权的,提交人民政府的生效决定书;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

8.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请注销的国有建设用地使用权是否已经登记;

2 国有建设用地使用权注销的材料是否齐全、有效;

3 国有建设用地已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,使用权人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意;

4 土地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权证书或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

9.1 首次登记

9.1.1 适用

依法利用国有建设用地建造房屋的,可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

9.1.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。

9.1.3 申请材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书或者土地权属来源材料;

4 建设工程符合规划的材料;

5 房屋已经竣工的材料;

6 房地产调查或者测绘报告;

7 建筑物区分所有的,确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料;

8 相关税费缴纳凭证;

9 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

9.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 国有建设用地使用权是否已登记。已登记的,建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致;未登记的,建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致;

2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求;

3 建筑物区分所有的,申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属;

4 存在查封或者预查封登记的:

(1)国有建设用地使用权被查封或者预查封的,申请人与查封被执行人一致的,不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记;

(2)商品房被预查封的,不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。

5 是否已按规定进行实地查看;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。

9.2 变更登记

9.2.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;3 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的;

4 同一权利人名下的不动产分割或者合并的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

9.2.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由发生变更的权利人申请;面积、用途等自然状况发生变化的,可以由共有人一人或多人申请。

9.2.3 申请材料

申请房屋所有权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)房屋面积、界址范围发生变化的,除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外,还需提交:①属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的,提交人民政府收回决定书;②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的,提交规划验收文件和房屋竣工验收文件;③因自然灾害导致部分房屋灭失的,提交部分房屋灭失的材料;④其他面积、界址变更情形的,提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证;

(3)用途发生变化的,提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证;

(4)国有建设用地使用权的权利期限发生变化的,提交国土资源主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的,还应当提交土地价款缴纳凭证;

(5)同一权利人分割或者合并不动产的,应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件;

(6)共有性质变更的,提交共有性质变更协议书或生效法律文书。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

9.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效;

2 申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 存在预告登记的,不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;6 依法应当补交土地价款的,是否已提交补交土地价款凭证;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

9.3 转移登记

9.3.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因下列情形导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的,其范围内的房屋所有权一并转移;房屋所有权转移,其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

1 买卖、互换、赠与的;

2 继承或受遗赠的;

3 作价出资(入股)的;

4 法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的;

5 共有人增加或者减少以及共有份额变化的;

6 分割、合并导致权属发生转移的;

7 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的;

8 法律、行政法规规定的其他情形。

9.3.2 申请主体

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的,可以由单方申请。

9.3.3 申请材料

国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料,包括:

(1)买卖的,提交买卖合同;互换的,提交互换协议;赠与的,提交赠与合同;

(2)因继承、受遗赠取得的,按照本规范1.8.6的规定提交材料;

(3)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议;

(4)法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的,提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料;

(5)共有人增加或者减少的,提交共有人增加或者减少的协议;共有份额变化的,提交份额转移协议;

(6)不动产分割、合并导致权属发生转移的,提交分割或合并协议书,或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的,还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果;

(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料;

5 已经办理预告登记的,提交不动产登记证明;

6 划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的,还应当提交有批准权的人民政府的批准文件;

7 依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的,应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证;

8 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

9.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

2 申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致;

3 国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的,不予办理转移登记;

4 涉及买卖房屋等不动产,已经办理预告登记的,受让人与预告登记权利人是否一致。

5 设有抵押权的,是否已经办理抵押权注销登记;

6 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

7 依法应当缴纳土地价款、纳税的,是否已提交土地价款和税费缴纳凭证;

8 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

9 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

9.4 注销登记

9.4.1 适用

已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 不动产灭失的;

2 权利人放弃权利的;

3 因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

9.4.2 申请主体

申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的主体应当是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。

9.4.3 申请材料

申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料,包括:

(1)不动产灭失的,提交其灭失的材料;

(2)权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的,需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料;

(3)依法没收、征收、收回不动产的,提交人民政府生效决定书;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

9.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 国有建设用地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效;

2 不动产灭失的,是否已按规定进行实地查看;

3 国有建设用地及房屋已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,权利人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意;

4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

10 宅基地使用权及房屋所有权登记

10.1 首次登记

10.1.1 适用

依法取得宅基地使用权,可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的,可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

10.1.2 申请主体

申请宅基地使用权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。

申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。

10.1.3 申请材料

申请宅基地使用权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

4 不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书或者土地权属来源材料;

4 房屋符合规划或建设的相关材料;

5 不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

10.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

申请宅基地使用权首次登记的:

1 是否有合法权属来源材料;

2 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 是否已在不动产登记机构门户网站以及宅基地所在地进行公告;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的:

1 宅基地使用权是否已登记。已登记的,审核不动产登记簿记载的权利主体与房屋符合规划或者建设的相关材料等记载的权利主体是否一致;未登记的,房屋符合规划或者建设的相关材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致;

2 房屋等建筑物、构筑物是否符合规划或建设的相关要求;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 是否已按规定进行实地查看;

5 是否已按规定进行公告;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。

10.2 变更登记

10.2.1 适用

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

3 法律、行政法规规定的其他情形。

10.2.2 申请主体

宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

10.2.3 申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 宅基地使用权及房屋所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)宅基地或房屋面积、界址范围变更的,提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

10.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 宅基地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全;

2 申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致;

3 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

10.3 转移登记

10.3.1 适用

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请转移登记:

1 依法继承;

2 分家析产;

3 集体经济组织内部互换房屋;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

10.3.2 申请主体

宅基地使用权及房屋所有权转移登记应当由双方共同申请。因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会生效法律文书等取得宅基地使用权及房屋所有权的,可由权利人单方申请。

10.3.3 申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 宅基地使用权及房屋所有权转移的材料,包括:

(1)依法继承的,按照本规范1.8.6的规定提交材料;

(2)分家析产的协议或者材料;

(3)集体经济组织内部互换房屋的,提交互换协议书。同时,还应提交互换双方为本集体经济组织成员的材料;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

10.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件,但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外;

2 宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效;

3 申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因文件记载是否一致;

4 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

10.3.5 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的,在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

10.4 注销登记

10.4.1 适用

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 不动产灭失的;

2 权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的;

3 依法没收、征收、收回宅基地使用权及房屋所有权的;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致宅基地使用权及房屋所有权消灭的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

10.4.2 申请主体

宅基地使用权及房屋所有权注销登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

10.4.3 申请材料

申请宅基地使用权及房屋所有权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 宅基地使用权及房屋所有权消灭的材料,包括:

(1)宅基地、房屋灭失的,提交其灭失的材料;

(2)权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件。被放弃的宅基地、房屋设有地役权的,需提交地役权人同意注销的书面材料;

(3)依法没收、征收、收回宅基地使用权或者房屋所有权的,提交人民政府做出的生效决定书;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

10.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 宅基地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效;

2 宅基地、房屋灭失的,是否已按规定进行实地查看;

3 放弃的宅基地使用权及房屋所有权是否设有地役权;设有地役权的,应经地役权人同意;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

11 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

11.1 首次登记

11.1.1 适用

依法取得集体建设用地使用权,可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法使用集体建设用地兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,应当申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

11.1.2 申请主体

申请集体建设用地使用权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用地使用权人。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用地使用权人。

11.1.3 申请材料

申请集体建设用地使用权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

4 不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 建设工程符合规划的材料;

5 不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

6 建设工程已竣工的材料;

7 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

11.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

申请集体建设用地使用权首次登记的:

1 是否已依法取得集体建设用地使用权;

2 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 是否已按规定进行公告;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的:

1 集体建设用地使用权是否已登记。已登记的,不动产登记簿记载的权利主体与建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的权利主体是否一致;未登记的,建设工程符合规划的材料、建设工程竣工材料等记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致;

2 房屋等建筑物、构筑物是否提交了符合规划、已竣工的材料;

3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求;

4 集体建设用地使用权被查封,申请人与被执行人一致的,不影响集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记;

5 是否已按规定进行实地查看;

6 是否已按规定进行公告;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产权属证书。

11.2 变更登记

11.2.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;3 同一权利人名下的集体建设用地或者建筑物、构筑物分割或者合并的;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

11.2.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;因土地或建筑物、构筑物自然状况变化的,可以由共有人一人或多人申请;夫妻共有财产变更的,应当由夫妻双方凭婚姻关系证明共同申请。

11.2.3 申请材料

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)土地或建筑物、构筑物面积、界址范围变更的,提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(3)土地或建筑物、构筑物用途变更的,提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(4)同一权利人分割或者合并建筑物、构筑物的,提交有批准权限部门同意分割或者合并的批准文件以及分割或者合并后的不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

11.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更材料是否齐全、有效;

2 申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致;

3 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

11.3 转移登记

11.3.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,因下列情形之一导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1 作价出资(入股)的;

2 因企业合并、分立、破产、兼并等情形,导致建筑物、构筑物所有权发生转移的;

3 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

11.3.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记应当由双方共同申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的,可由单方申请。

11.3.3 申请材料

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的材料,包括:

(1)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议;

(2)因企业合并、分立、兼并、破产等情形导致权属发生转移的,提交企业合并、分立、兼并、破产的材料、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权权属转移材料、有权部门的批准文件。

(3)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属转移的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书。

5 依法需要缴纳税费的,应当提交税费缴纳凭证;

6 本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;

7 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

11.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

2 申请转移的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是否一致;

3 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权被查封的,不予办理转移登记;

4 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

11.4 注销登记

11.4.1 适用

已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 不动产灭失的;

2 权利人放弃集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的;

3 依法没收、征收、收回集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

11.4.2 申请主体

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记的申请主体应当是不动产登记簿记载的权利人。

11.4.3 申请材料

申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的材料,包括:

(1)土地或建筑物、构筑物灭失的,提交灭失的材料;

(2)权利人放弃集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或被查封的,需提交抵押权人、地役权人或查封机关同意注销的书面材料;

(3)依法没收、征收、收回集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的,提交人民政府的生效决定书;

(4)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等导致集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等材料。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

11.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效;

2 土地或建筑物、构筑物灭失的,是否已按规定进行实地查看;

3 集体建设用地及建筑物、构筑物已设立抵押权、地役权或者已经办理查封登记的,权利人放弃权利申请注销登记的,是否已经提供抵押权人、地役权人、查封机关书面同意的材料;

4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记

12.1 首次登记

12.1.1 适用

依法取得海域使用权,可以单独申请海域使用权登记。

依法使用海域,在海域上建造建筑物、构筑物的,应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

12.1.2 申请主体

海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的申请主体应当为海域权属来源材料记载的海域使用权人。

12.1.3 申请材料

申请海域使用权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 项目用海批准文件或者海域使用权出让合同;

4 宗海图(宗海位置图、界址图)以及界址点坐标;

5 海域使用金缴纳或者减免凭证;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书或不动产权属来源材料;

4 宗海图(宗海位置图、界址图)以及界址点坐标;

5 建筑物、构筑物符合规划的材料;

6 建筑物、构筑物已经竣工的材料;

7 海域使用金缴纳或者减免凭证;

8 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

12.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

申请海域使用权首次登记的:

1 是否已依法取得海域使用权;

2 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致;

3 申请材料中已有相应的调查成果,则审核调查成果资料是否齐全、规范,申请登记的项目名称、用海面积、类型、方式、期限等与批准文件或出让合同是否一致,宗海图(宗海位置图、界址图)以及界址坐标、面积等是否符合要求;

4 海域使用金是否按规定缴纳;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记的:

1 海域使用权是否已登记。已登记的,不动产登记簿记载的权利主体与建筑物、构筑物符合规划材料和建筑物、构筑物竣工材料等记载的权利主体是否一致;未登记的,建筑物、构筑物符合规划和建筑物、构筑物竣工材料等记载的主体是否与不动产权属来源材料记载的主体一致;

2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范,权利人、权利类型及其性质等是否准确,宗海图(宗海位置图、界址图)及界址坐标、面积等是否符合要求;

3 是否已按规定进行实地查看;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产权属证书。

12.2 变更登记

12.2.1 适用

已经登记的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权,因下列情形之一发生变更的,当事人可以申请变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 海域坐落、名称发生变化的;

3 改变海域使用位置、面积或者期限的;

4 海域使用权续期的;

5 共有性质变更的;

6 法律、行政法规规定的其他情形。

12.2.2 申请主体

海域使用权以及建筑物、构筑物所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由发生变化的权利人申请;海域使用面积、用途等自然状况发生变化的,可以由共有人一人或多人申请。

12.2.3 申请材料

申请海域使用权以及建筑物、构筑物所有权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)海域或建筑物、构筑物面积、界址范围发生变化的,提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、海域使用权出让合同补充协议以及变更后的宗海图(宗海位置图、界址图)以及界址点坐标等成果。依法需要补交海域使用金的,还应当提交相关的缴纳凭证;

(3)海域或建筑物、构筑物用途发生变化的,提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件、海域使用权出让合同补充协议。依法需要补交海域使用金的,还应当提交相关的缴纳凭证;

(4)海域使用期限发生变化或续期的,提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件或者海域使用权出让合同补充协议。依法需要补交海域使用金的,还应当提交相关的缴纳凭证;

(5)共有性质变更的,应提交共有性质变更协议书或生效法律文书.

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

12.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请变更登记的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权是否已经登记;

2 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权的变更材料是否齐全、有效;

3 申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致;

4 依法应当缴纳海域使用金的,是否已按规定缴纳相应价款;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

12.3 转移登记

12.3.1 适用

已经登记的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权,因下列情形之一导致权属发生转移的,当事人可以申请转移登记:

1 企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股的;

2 依法转让、赠与的;

3 继承、受遗赠取得的;

4 人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属转移的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

12.3.2 申请主体

海域使用权以及建筑物、构筑物所有权转移登记应当由双方共同申请。属本规范第12.3.1条第3、4项情形的,可由单方申请。

12.3.3 申请材料

海域使用权以及建筑物、构筑物所有权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权转移的材料,包括:

(1)法人或其他组织合并、分立或者与他人合资、合作经营,导致权属发生转移的,提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料;

(2)作价出资(入股)的,提交作价出资(入股)协议;

(3)买卖的,提交买卖合同;赠与的,提交赠与合同;

(4)因继承、受遗赠取得的,按照本规范1.8.6的规定提交材料;

(5)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料。

(6)转让批准取得的海域使用权,提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件。

5 依法需要补交海域使用金、缴纳税费的,应当提交缴纳海域使用金缴款凭证、税费缴纳凭证;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

12.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

2 申请转移的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是否一致;

3 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权被查封的,不予办理转移登记;

4 有异议登记的,受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 依法应当缴纳海域使用金、纳税的,是否已缴纳海域使用金和有关税费;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产权属证书。

12.4 注销登记

12.4.1 适用

已经登记的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权,有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

1 不动产灭失的;

2 权利人放弃海域使用权以及建筑物、构筑物所有权的;3 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致海域使用权以及建筑物、构筑物所有权消灭的;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

12.4.2 申请主体

海域使用权以及建筑物、构筑物所有权注销登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。

12.4.3 申请材料

申请海域使用权以及建筑物、构筑物所有权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书;

4 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权消灭的材料,包括:

(1)不动产灭失的,提交证实灭失的材料;

(2)权利人放弃海域使用权以及建筑物、构筑物所有权的,提交权利人放弃权利的书面文件。设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料;

(3)因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等导致海域使用权以及建筑物、构筑物所有权消灭的,提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

12.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请注销的海域使用权以及建筑物、构筑物所有权是否已经登记;

2 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效;

3 不动产灭失的,是否已实地查看;

4 海域使用权以及建筑物、构筑物所有权已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的,权利人放弃权利申请注销登记的,是否提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意;

5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产权证书或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

申请无居民海岛登记的,参照海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记的有关规定办理。

13 地役权登记

13.1 首次登记

13.1.1 适用

按照约定设定地役权利用他人不动产,有下列情形之一的,当事人可以申请地役权首次登记。地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,当事人应当就已经变更或转移的地役权,申请首次登记。

1 因用水、排水、通行利用他人不动产的;

2 因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的;

3 因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的;

4 因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的;

5 其他为提高自己不动产效益,按照约定利用他人不动产的情形。

13.1.2 申请主体

地役权首次登记应当由地役权合同中载明的需役地权利人和供役地权利人共同申请。

13.1.3 申请材料

申请地役权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 需役地和供役地的不动产权属证书;

4 地役权合同;

5 地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,还应提交相关材料;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

13.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 供役地、需役地是否已经登记;

2 不动产登记申请书、不动产权属证书、地役权合同等材料记载的主体是否一致;

3 是否为利用他人不动产而设定地役权;

4 当事人约定的利用方法是否属于其他物权的内容;

5 地役权内容是否违反法律、行政法规的强制性规定;

6 供役地被抵押的,是否已经抵押权人书面同意;

7 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向权利人核发不动产登记证明。地役权首次登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

13.2 变更登记

13.2.1 适用

已经登记的地役权,因下列变更情形之一的,当事人应当申请变更登记:

1 需役地或者供役地权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 共有性质变更的;

3 需役地或者供役地自然状况发生变化;

4 地役权内容变更的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

13.2.2 申请主体

地役权变更登记的申请主体应当为需役地权利人和供役地权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;因不动产自然状况变化申请变更登记的,可以由共有人一人或多人申请。

13.2.3 申请材料

申请地役权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产登记证明;

4 地役权变更的材料,包括:

(1)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)需役地或者供役地的面积发生变化的,提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的权籍调查表、宗地图和宗地界址坐标等不动产权籍调查成果;

(3)共有性质变更的,提交共有性质变更协议;

(4)地役权内容发生变化的,提交地役权内容变更的协议。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

13.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请变更登记的地役权是否已经登记;

2 地役权的变更材料是否齐全、有效;

3 申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。地役权变更登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地的不动产登记簿。

13.3 转移登记

13.3.1 适用

已经登记的地役权不得单独转让、抵押。因土地承包经营权、建设用地使用权等转让发生转移的,当事人应当一并申请地役权转移登记。申请需役地转移登记,需役地权利人拒绝一并申请地役权转移登记的,还应当提供相关的书面材料。

13.3.2 申请主体

地役权转移登记应当由双方共同申请。

13.3.3 申请材料

地役权转移登记与不动产转移登记合并办理,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产登记证明;

4 地役权转移合同;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

13.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请转移登记的地役权是否已经登记;

2 地役权转移的登记原因文件是否齐全、有效;

3 地役权是否为单独转让;

4 按本规范第4章的要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产登记证明。单独申请地役权转移登记的,不予办理。地役权转移登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

13.4 注销登记

13.4.1 适用

已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以申请地役权注销登记:

1 地役权期限届满的;

2 供役地、需役地归于同一人的;

3 供役地或者需役地灭失的;

4 人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致地役权消灭的;

5 依法解除地役权合同的;

6 其他导致地役权消灭的事由。

13.4.2 申请主体

当事人依法解除地役权合同的,应当由供役地、需役地双方共同申请,其他情形可由当事人单方申请。

13.4.3 申请材料

申请地役权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产登记证明;

4 地役权消灭的材料,包括:

(1)地役权期限届满的,提交地役权期限届满的材料;

(2)供役地、需役地归于同一人的,提交供役地、需役地归于同一人的材料;

(3)供役地或者需役地灭失的,提交供役地或者需役地灭失的材料;

(4)人民法院、仲裁委员会效法律文书等导致地役权消灭的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料;

(5)依法解除地役权合同的,提交当事人解除地役权合同的协议。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

13.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 注销的地役权是否已经登记;

2 地役权消灭的材料是否齐全、有效;

3 供役地或者需役地灭失的,是否已按规定进行实地查看;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。地役权注销登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。

14 抵押权登记

14.1 首次登记

14.1.1 适用

在借贷、买卖等民事活动中,自然人、法人或其他组织为保障其债权实现,依法设立不动产抵押权的,可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的,该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

1 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移不动产的占有,将该不动产抵押给债权人的,当事人可以申请一般抵押权首次登记;

2 为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的,当事人可以申请最高额抵押权首次登记;

3 以正在建造的建筑物设定抵押的,当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

14.1.2 抵押财产范围

以下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

1 建设用地使用权;

2 建筑物和其他土地附着物;

3 海域使用权;

4 以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权;

5 正在建造的建筑物;

6 法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

14.1.3 不得办理抵押登记的财产范围

对于法律禁止抵押的下列财产,不动产登记机构不得办理不动产抵押登记:

1 土地所有权、海域所有权;

2 耕地、宅基地等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

3 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

4 所有权、使用权不明或者有争议的不动产;

5 依法被查封的不动产;

6 法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

14.1.4 申请主体

抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

14.1.5 申请材料

申请抵押权首次登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权属证书。

4 主债权合同。最高额抵押的,应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料;

5 抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的,可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的,应当提交最高额抵押合同。

6 下列情形还应当提交以下材料:

(1)同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的,应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料;

(2)在建建筑物抵押的,应当提交建设工程规划许可证;

7 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

14.1.6 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 抵押财产是否已经办理不动产登记;

2 抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产; 3 抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确;最高额抵押权登记的,最高债权额限度、债权确定的期间是否明确;

4 申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致;

5 在建建筑物抵押的,抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房;

6 在建建筑物抵押,应当实地查看的,是否已实地查看;

7 有查封登记的,不予办理抵押登记,但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记,不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记;

8 办理抵押预告登记转抵押权首次登记,抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致;

9 同一不动产上设有多个抵押权的,应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记;

10 登记申请是否违反法律、行政法规的规定;

11 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。

14.2 变更登记

14.2.1 适用

已经登记的抵押权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请抵押权变更登记:

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

2 担保范围发生变化的;

3 抵押权顺位发生变更的;

4 被担保的主债权种类或者数额发生变化的;

5 债务履行期限发生变化的;

6 最高债权额发生变化的;

7 最高额抵押权债权确定的期间发生变化的;

8 法律、行政法规规定的其他情形。

14.2.2 申请主体

申请抵押权变更登记,应当由抵押人和抵押权人共同申请。因抵押人或抵押权人姓名、名称发生变化的,可由发生变化的当事人单方申请;不动产坐落、名称发生变化的,可由抵押人单方申请。

14.2.3 申请材料

申请抵押权变更登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权证书和不动产登记证明;

4 抵押权变更的材料,包括:

(1)抵押权人或者抵押人姓名、名称变更的,提交能够证实其身份变更的材料;

(2)担保范围、抵押权顺位、被担保债权种类或者数额、债务履行期限、最高债权额、债权确定期间等发生变更的,提交抵押人与抵押权人约定相关变更内容的协议;

5 因抵押权顺位、被担保债权数额、最高债权额、担保范围、债务履行期限发生变更等,对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件和身份证明文件;

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

14.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请变更登记的抵押权是否已经登记;

2 抵押权变更的材料是否齐全、有效;

3 申请变更的事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致;

4 抵押权变更影响其他抵押权人利益的,是否已经其他抵押权人书面同意;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

14.3 转移登记

14.3.1 适用

因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以申请抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记:

1 当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记;

2 当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记;

3 当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。

14.3.2 申请主体

抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。

14.3.3 申请材料

申请抵押权转移登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产权证书和不动产登记证明;

4 抵押权转移的材料,包括:

(1)申请一般抵押权转移登记的,还应当提交被担保主债权的转让协议;

(2)申请最高额抵押权转移登记的,还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料;

(3)债权人已经通知债务人的材料。

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

14.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请转移登记的抵押权是否已经登记;

2 申请转移登记的材料是否齐全、有效;

3 申请转移的抵押权与抵押权转移登记申请材料的记载是否一致;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产登记证明。

14.4 注销登记

14.4.1 适用

已经登记的抵押权,发生下列情形之一的,当事人可以申请抵押权注销登记:

1 主债权消灭的;

2 抵押权已经实现的;

3 抵押权人放弃抵押权的;

4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的;

5 法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

14.4.2 申请主体

不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。

债权消灭或抵押权人放弃抵押权的,抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的,抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。

14.4.3 申请材料

申请抵押权注销登记,提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 抵押权消灭的材料;

4 抵押权人与抵押人共同申请注销登记的,提交不动产权证书和不动产登记证明;抵押权人单方申请注销登记的,提交不动产登记证明;抵押人等当事人单方申请注销登记的,提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

14.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请注销的抵押权是否已经登记;

2 申请抵押权注销登记的材料是否齐全、有效;

3 申请注销的抵押权与抵押权注销登记申请材料的记载是否一致;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

15 预告登记

15.1 预告登记的设立

15.1.1 适用

有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:

1 商品房等不动产预售的;

2 不动产买卖、抵押的;

3 以预购商品房设定抵押权的;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

15.1.2 申请主体

预告登记的申请主体应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记时,预购人可以单方申请预告登记。

15.1.3 申请材料

申请预告登记,申请人提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 当事人关于预告登记的约定;

4 属于下列情形的,还应当提交下列材料:

(1)预购商品房的,提交已备案的商品房预售合同。依法应当备案的商品房预售合同,经县级以上人民政府房产管理部门或土地管理部门备案,作为登记的申请材料。

(2)以预购商品房等不动产设定抵押权的,提交不动产登记证明以及不动产抵押合同、主债权合同;

(3)不动产转移的,提交不动产权属证书、不动产转让合同;

(4)不动产抵押的,提交不动产权属证书、不动产抵押合同和主债权合同。

5 预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应材料。

6 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

买卖房屋或者其他不动产物权的协议中包括预告登记的约定或对预告登记附有条件和期限的约定,可以不单独提交相应材料。

15.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请预购商品房预告登记的,其预售合同是否已经备案;申请预购商品房抵押预告登记的,是否已经办理预购商品房预告登记;申请其他预告登记的,不动产物权是否已经登记;

2 申请人与申请材料记载的主体是否一致;

3 申请登记的内容与登记原因文件或者权属来源材料是否一致;

4 不动产买卖、抵押的,预告登记内容是否与不动产登记簿记载的有关内容冲突;

5 不动产被查封的,不予办理;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,记载不动产登记簿后向申请人核发不动产登记证明。

15.2 预告登记的变更

15.2.1 适用

因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的,当事人可申请预告登记的变更。

15.2.2 申请主体

预告登记变更可以由不动产登记簿记载的当事人单方申请。

15.2.3 申请材料

申请预告登记的变更,申请人提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 预告登记内容发生变更的材料;

4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

15.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请变更登记的材料是否齐全、有效;

2 申请人与申请材料记载的主体是否一致;

3 变更登记的事项与申请变更登记的材料记载的内容是否一致;

4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿。

15.3 预告登记的转移

15.3.1 适用

有下列情形之一的,当事人可申请预告登记的转移:

1 因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的;

2 因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的;

3 因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的;

4 因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的;

5 法律、行政法规规定的其他情形。

15.3.2 申请主体

预告登记转移的申请人由不动产登记簿记载的预告登记权利人和该预告登记转移的受让人共同申请。因继承、受遗赠、人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的可以单方申请。

15.3.3 申请材料

申请预告登记的转移,申请人提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 按照不同情形,提交下列材料:

(1)继承、受遗赠的,按照本规范1.8.6的规定提交材料;

(2)人民法院、仲裁委员会生效法律文书

(3)主债权转让的合同和已经通知债务人的材料;

4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

15.3.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 预告登记转移的登记原因文件是否齐全、有效;

2 申请转移的预告登记与登记申请材料的记载是否一致;

3 申请登记事项与不动产登记簿记载的事项是否冲突;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项记载于不动产登记簿,并向权利人核发不动产登记证明。

15.4 预告登记的注销

15.4.1 适用

有下列情形之一的,当事人可申请注销预告登记:

1 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的;

2 预告登记的权利人放弃预告登记的;

3 法律、行政法规规定的其他情形。

15.4.2 申请主体

申请人为不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。预告当事人协议注销预告登记的,申请人应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。

15.4.3 申请材料

申请注销预告登记,申请人提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 不动产登记证明;

4 债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

15.4.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 预告登记的注销材料是否齐全、有效;

2 不动产作为预告登记权利人的财产被预查封的,不予办理;

3 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

16 更正登记

16.1 依申请更正登记

16.1.1 适用

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的,当事人可以申请更正登记。

16.1.2 申请主体

依申请更正登记的申请人应当是不动产的权利人或利害关系人。利害关系人应当与申请更正的不动产登记簿记载的事项存在利害关系。

16.1.3 申请材料

申请更正登记提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 证实不动产登记簿记载事项错误的材料,但不动产登记机构书面通知相关权利人申请更正登记的除外;

4 申请人为不动产权利人的,提交不动产权属证书;申请人为利害关系人的,证实与不动产登记簿记载的不动产权利存在利害关系的材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

16.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请人是否是不动产的权利人或利害关系人;利害关系人申请更正的,利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系;

2 申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载;错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记,或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的;

3 权利人同意更正的,在权利人出具的书面材料中,是否已明确同意更正的意思表示,并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的证明材料;更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的,法律文书等材料是否已明确不动产权利归属,是否已经发生法律效力;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,将更正事项记载不动产登记簿,涉及不动产权证书或者不动产登记证明记载内容的,向权利人换发不动产权证书或者不动产登记证明。

16.2 依职权更正登记

16.2.1 适用

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误,不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记,当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

16.2.2 登记材料

不动产登记机构依职权更正登记应当具备下列材料:1 证实不动产登记簿记载事项错误的材料;

2 通知权利人在规定期限内办理更正登记的材料和送达凭证;

3 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

16.2.3 审查要点

不动产登记机构启动更正登记程序后,还应该按照以下要点进行审核:

1 不动产登记机构是否已书面通知相关权利人在规定期限内申请办理更正登记,而当事人无正当理由逾期不申请办理;

2 查阅不动产登记资料,审查登记材料或者有效的法律文件是否能证实不动产登记簿记载错误;

3 在错误登记之后是否已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记;

4 书面通知的送达对象、期限及时间是否符合规定;5 更正登记事项是否已按规定进行公告;

6 本规范第4章要求的其他审查事项。

17 异议登记

17.1 异议登记

17.1.1 适用

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

17.1.2 申请主体

异议登记申请人应当是利害关系人。

17.1.3 申请材料

申请异议登记需提交下列材料:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 证实对登记的不动产权利有利害关系的材料;

4 证实不动产登记簿记载的事项错误的材料;

5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

17.1.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系;

2 异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿;

3 同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请;

4 不动产被查封、抵押或设有地役权的,不影响该不动产的异议登记;

5 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,不动产登记机构应即时办理。在记载不动产登记簿后,向申请人核发不动产登记证明。

17.2 注销异议登记

17.2.1 适用

1 异议登记期间,异议登记申请人可以申请注销异议登记;

2 异议登记申请人自异议登记之日起15日内,未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的,异议登记失效。

17.2.2 申请主体

注销异议登记申请人是异议登记申请人。

17.2.3 申请材料

申请注销异议登记提交的材料包括:

1 不动产登记申请书;

2 申请人身份证明;

3 异议登记申请人申请注销登记的,提交不动产登记证明;或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料;

4 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

17.2.4 审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

1 申请注销异议登记的材料是否齐全、有效;

2 本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的,不动产登记机构应即时办理,将登记事项内容记载于不动产登记簿。

18 查封登记

18.1 查封登记

18.1.1 适用

不动产登记机构依据国家有权机关的嘱托文件依法办理查封登记的,适用查封登记。

18.2 嘱托查封主体

嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。

18.2.1 嘱托材料

办理查封登记需提交下列材料:

1 人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的,应当提交委托送达函;

2 人民法院查封的,应提交查封或者预查封的协助执行通知书;人民检察院查封的,应提交查封函;公安等国家有权机关查封的,应提交协助查封的有关文件。

18.2.2 审查要点

不动产登记机构接收嘱托文件后,应当要求送达人签名,并审查以下内容:

1 查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件,并与嘱托查封单位进行核实。委托送达的,委托送达函是否已加盖委托机关公章,是否注明委托事项、受委托机关等;

2 嘱托文件是否齐全、是否符合规定;

3 嘱托文件所述查封事项是否清晰,是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致;4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不动产登记机构不对查封机关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构认为登记事项存在异议的,不动产登记机构应当办理查封登记,并向嘱托机关提出审查建议。不动产登记机构审查后符合登记条件的,应即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。

18.2.3 因两个或以上嘱托事项查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达查封通知书的嘱托机关办理查封登记,对后送达的嘱托机关办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照嘱托机关嘱托文书依法送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

不动产在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起计算。

18.3 注销查封登记

18.3.1 适用

1 查封期间,查封机关解除查封的,不动产登记机构应当根据其嘱托文件办理注销查封登记。

2 不动产查封、预查封期限届满,查封机关未嘱托解除查封、解除预查封或续封的,查封登记失效。

18.3.2 登记材料

办理注销查封登记需提交下列材料:

1 人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的,应提交委托送达函;

2 人民法院解除查封的,提交解除查封或解除预查封的协助执行通知书;公安机关等人民政府有权机关解除查封的,提交协助解除查封通知书;人民检察院解除查封的,提交解除查封函。

3 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

18.3.3 审查要点

不动产登记机构接收嘱托文件时,应当要求送达人签名,并审查以下内容:

1 查看嘱托机关送达人的工作证和执行公务的证明文件。委托其他法院送达的,委托送达函是否已加盖委托机关公章,是否注明委托事项、受委托机关等;

2 嘱托文件是否齐全、是否符合规定;

3 嘱托文件所述解除查封事项是否清晰,包括是否注明了解封不动产的名称、权利人及有效的不动产权属证书号。解除查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致;

4 本规范第4章要求的其他审查事项。

不动产登记机构审查后符合登记条件的,应将解除查封登记事项记载于不动产登记簿。

19 登记资料管理

19.1 一般规定

19.1.1 登记资料的范围

不动产登记资料包括:

1 不动产登记簿等不动产登记结果;

2 不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源材料、登记原因文件、不动产权籍调查表等申请材料;不动产登记机构查验、询问、实地查看或调查、公告等形成的审核材料;其他有关机关出具的复函、意见以及不动产登记过程中产生的其他依法应当保存的材料等。

不动产登记资料应当由不动产登记机构管理。不动产登记资料中属于归档范围的,应当按照法律、行政法规的规定进行归档管理。

19.1.2 登记资料管理

不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应按照以下要求确保不动产登记信息的绝对安全:

1 不动产登记簿等不动产登记结果及权籍图应当永久保存;不动产权籍图包括宗地图、宗海图(宗海位置图、界址图)和房屋平面图等;

2 不动产登记原始资料应当按照规定整理后归档保存和管理;

3 不动产登记资料应当逐步电子化,不动产登记电子登记资料应当通过统一的不动产登记信息管理基础平台进行管理、开发和利用;

4 任何单位和个人不得随意损毁登记资料、不得泄露登记信息;

5 不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所,存放不动产登记簿和权籍图等;

6 除法律、行政法规另有规定或者因紧急情况为避免不动产登记簿毁损、灭失外, 任何单位或个人不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。

19.2 纸质资料管理

19.2.1 保管

不动产登记机构应妥善保管登记资料,防止登记资料污损、遗失,确保登记资料齐全、完整。

19.2.2 移交

登记事项登簿后,不动产登记人员应整理登记资料,填写统一制式的移交清单,将不动产登记原始资料和具有保存价值的其他材料收集、整理,并及时、完整地移交至资料管理部门。

19.2.3 接收

资料管理部门应比对移交清单对移交材料进行检查验收,对符合要求的,资料管理部门应予接收。

19.2.4 立卷

资料立卷宜采用1件1卷的原则,即每办理1件登记所形成的材料立1个卷。资料的立卷应包括:卷内材料的排列与编号、卷内目录和备考表的编制、卷皮和资料盒或资料袋的编写工作,并应符合下列规定:

1 卷内材料应按下列顺序排列:

(1)目录;

(2)结论性审核材料;

(3)过程性审核材料;

(4)当事人提供的登记申请材料;

(5)图纸;

(6)其他;

(7)备考表。

2 卷内材料应每1页材料编写1个页号。单面书写的材料应在右上角编写页号;双面书写的材料,应在正面右上角、背面左上角编写页号。图表、照片可编在与此相应位置的空白处或其背面;卷内目录、备考表可不编页号。编写页号应使用阿拉伯数字,起始号码从“1”开始。

3 卷内目录编制应符合下列规定:

(1)顺序号应按卷内材料的排列顺序,每份材料应编1个顺序号,不得重复、遗漏;

(2)材料题名应为材料自身的标题,不得随意更改和省略。如材料没有标题,应根据材料内容拟写一个标题;

(3)页次应填写该材料所在的起始页,最后页应填起止页号;

(4)备注应填写需注明的内容。

4 备考表的编制应符合下列规定:

(1)立卷人应为负责归档材料立卷装订的人员;

(2)检查人应为负责检查归档材料立卷装订质量的人员;

(3)日期应为归档材料立卷装订完毕的日期。

5 卷皮与资料盒或资料袋项目的填写可采用计算机打印或手工填写。手工填写时应使用黑色墨水或墨汁填写,字体工整,不得涂改。

19.2.5 编号

资料编号可采用归档流水号统一制定编号规则。

19.2.6 装订

资料装订应符合下列规定:

1 材料上的金属物应全部剔除干净,操作时不得损坏材料,不得对材料进行剪裁;

2 破损的或幅面过小的材料应采用A4白衬纸托裱,1页白衬纸应托裱1张材料,不得托裱2张及以上材料;字迹扩散的应复制并与原件一起存档,原件在前,复制件在后;

3 幅面大于A4的材料,应按A4大小折叠整齐,并预留出装订边际;

4 卷内目录题名与卷内材料题名、卷皮姓名或名称与卷内材料姓名或名称应保持一致。姓名或名称不得用同音字或随意简化字代替;

5 卷内材料应向左下角对齐,装订孔中心线距材料左边际应为12.5mm;

6 应在材料左侧采用线绳装订;

7 材料折叠后过厚的,应在装订线位置加入垫片保持其平整;

8 卷内材料与卷皮装订在一起的,应整齐美观,不得压字、掉页,不得妨碍翻阅。

19.2.7 入库

纸质资料整理装订完毕,宜消毒除尘后入库。

19.2.8 上架

纸质资料入库后,宜及时上架,以备查验和利用。

19.2.9 保管

不动产登记资料保管,应符合下列规定:

1 资料库房应安装温湿度记录仪、配备空调及去湿、增湿设备,并应定期进行检修、保养;库房的温度应控制在14℃～24℃,相对湿度应控制在45%～60%;

2 资料库房应配备消防器材,并应按要求定期进行检查和更换;应安全使用电器设备,并应定期检查电器线路;库房内严禁明火装置和使用电炉及存放易燃易爆物品;库房内应安装防火及防盗自动报警装置,并应定期检查;

3 资料库房人工照明光源宜选用白炽灯,照度不宜超过100Lx;当采用荧光灯时,应对紫外线进行过滤;不宜采用自然光源,当有外窗时应采取遮阳措施,资料在任何情况下均应避免阳光直射;

4 资料密集架应与地面保持80mm以上距离,其排列应便于通风降湿;

5 应检查虫霉、鼠害。当发现虫霉、鼠害时,应及时投放药剂,灭菌杀虫;

6 应配备吸尘器,加装密封门。有条件的可设置空气过滤装置。

19.3 电子资料管理

19.3.1 一般规定

电子资料的范围应包括电子资料目录、电子登记簿和纸质资料的数字化加工处理成果。

1 电子资料应以1次登记为1件,按件建立电子资料目录;

2 电子登记簿应按宗地(宗海)为单位建立并应与电子资料目录形成关联;

3 不动产登记纸质资料宜进行数字化处理。

19.3.2 纸质资料数字化处理

数字化处理基本流程应包括案卷整理、资料扫描、图像处理、图像存储、数据挂接、数据关联、数据验收、数据备份与异地保存。

数字化扫描处理应符合下列规定:

1 扫描应根据资料幅面的大小选择相应规格的扫描设备,大幅面资料可采用大幅面扫描仪,也可采用小幅面扫描后的图像拼接方式处理;

2 对页面为黑白二色且字迹清晰、不带插图的资料,可采用黑白二值模式进行扫描;对页面为黑白二色,但字迹清晰度差或带有插图的资料,以及页面为多色文字的资料,可采用灰度模式扫描;对页面中有红头、印章或插有黑白照片、彩色照片、彩色插图的资料,可采用彩色模式进行扫描;

3 当采用黑白二值、灰度、彩色等模式对资料进行扫描时,其分辨率宜选择大于或等于100dpi;在文字偏小、密集、清晰度较差等特殊情况下,可适当提高分辨率;

4 对粘贴折页,可采用大幅面扫描仪扫描,或先分部扫描后拼接;对部分字体很小、字迹密集的情况,可适当提高扫描分辨率,选择灰度扫描或彩色扫描,采用局部深化技术解决;对字迹与表格颜色深度不同的,采用局部淡化技术解决;对页面中有黑白或彩色照片的材料,可采用JPEG、TIF等格式储存,应确保照片清晰度。

数字化图像处理应符合下列规定:

1 对出现偏斜的图像应进行纠偏处理;对方向不正确的图像应进行旋转还原;

2 对图像页面中出现的影响图像质量的杂质,应进行去污处理。处理过程中应遵循在不影响可懂度的前提下展现资料原貌的原则;

3 对大幅面资料进行分区扫描形成的多幅图像,应进行拼接处理,合并为一个完整的图像;

4 彩色模式扫描的图像应进行裁边处理,去除多余的白边。

数字化图像存储应符合下列规定:

1 采用黑白二值模式扫描的图像材料,宜采用TIF格式存储;采用灰度模式和彩色模式扫描的材料,宜采用JPEG格式存储。存储时的压缩率的选择,应以保证扫描的图像清晰可读为前提。提供网络查询的扫描图像,也可存储为CEB、PDF或其他格式;

2 图像材料的命名应确保其唯一性,并应与电子资料目录形成对应。

数字化成果汇总应当符合下列规定:

资料数字化转换过程中形成的电子资料目录与数字化图像,应通过网络及时加载到数据服务器端汇总、验收,并应实现目录数据对相关联的数字图像的自动搜索,数字图像的排列顺序与纸质资料相符。

19.3.3 电子资料数据验收

电子资料数据验收应符合下列规定:

1 对录入的目录数据和不动产登记簿数据应进行抽查,抽查率不得低于10%,错误率不得高于3%;

2 对纸质材料扫描后形成的图像材料应进行清晰度、污渍、黑边、偏斜等图像质量问题的控制;

3 对图像和目录数据挂接应进行抽查,抽查率不得低于10%,错误率不得高于3%。

19.3.4 电子资料备份和异地保存

电子资料备份和异地保存应符合下列规定:

1 电子资料目录、电子登记簿以及纸质资料的数字化加工处理成果均应进行备份;

2 可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式;

3 应至少每天1次做好增量数据和材料备份;

4 应至少每周1次定时做好完全备份,并应根据自身条件,应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求,还应采用专用的防磁柜存放;

5 应建立异地容灾体系,应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20km,在地震灾害频发地区,间隔距离不宜小于800km;

6 备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准确等;

7 数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准《电子信息系统机房设计规范》GB50174的规定。

20 登记资料查询

20.1 查询主体

下列情形可以依法查询不动产登记资料:

1 权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料;

2 因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;

3 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料;

4 法律、行政法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记信息。

20.2 申请材料

申请人申请查询不动产登记资料,应当填写不动产登记机构制定的不动产登记资料查询申请书,并应当到不动产登记机构现场提出申请。查询不动产登记资料提交的材料包括:

1 查询申请书;

2 申请人身份证明材料。委托查询的,应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料,境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证;

3 利害关系人查询的,提交存在利害关系的材料;

4 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件;

5 法律、行政法规规定的其他材料。

不动产登记簿上记载的权利人通过设置在具体办理不动产登记的不动产登记机构的终端自动系统查询登记结果的,可以不提交上述材料。

20.3 查询条件

符合下列条件的,不动产登记机构应当予以查询或复制不动产登记资料:

1 查询主体到不动产登记机构来查询的;

2 查询的不动产属于本不动产登记机构的管辖范围;

3 查询申请材料齐全,且符合形式要求;

4 查询主体及其内容符合本规范第20.1条的规定;

5 查询目的明确且不违反法律、行政法规规定;

6 法律、行政法规规定的其他条件。

20.4 出具查询结果

查询人要求出具查询结果证明的,不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确,审查是否符合本规范第20.3条规定的查询条件。经审查符合查询条件的,按下列程序办理:

1 申请人签字确认申请材料,并承诺查询结果的使用目的和使用范围;

2 向申请人出具查询结果,并在查询结果或者登记资料复印材料上加盖登记资料查询专用章。

20.5 办理时限

符合查询条件的,不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。因情况特殊,不能当场提供的,应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。

附录A

A.1 不动产登记申请书

不动产登记申请书使用和填写说明

一、使用说明

不动产登记申请书主要内容包括登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记情况。

不动产登记申请书为示范表格,各地可参照使用,也可以根据实际情况,从便民利民和方便管理出发,进行适当调整。

二、填写说明

【收件编号、时间】填写登记收件的编号和时间。

【收件人】填写登记收件人的姓名。

【登记申请事由】用勾选的方式,选择申请登记的权利或事项及登记的类型。

【权利人、义务人姓名(名称)】填写权利人和义务人身份证件上的姓名或名称。

【身份证件种类、证件号】填写申请人身份证件的种类及编号。境内自然人一般为《居民身份证》,无《居民身份证》的,可以为《户口簿》《军官证》《士官证》;法人或其他组织一般为《营业执照》《组织机构代码证》《事业单位法人证书》《社会团体法人登记证书》。港澳同胞的为《居民身份证》《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》;台湾同胞的为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效证件。外籍人的身份证件为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。

【通讯地址、邮编】填写规范的通讯地址、邮政编码。

【法定代表人或负责人】申请人为法人单位的,填写法定代表人姓名;为非法人单位的,填写负责人姓名。

【代理人姓名】填写代权利人申请登记的代理人姓名。

【代理机构名称】代理人为专业登记代理机构的,填写其所属的代理机构名称,否则不填。

【联系电话】填写登记申请人或者登记代理人的联系电话。

【坐落】填写宗地、宗海所在地的地理位置名称。涉及地上房屋的,填写有关部门依法确定的房屋坐落,一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等。

【不动产单元号】填写不动产单元的编号。

【不动产类型】填写土地、海域、无居民海岛、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木等。

【面积】填写不动产单元的面积。涉及宗地、宗海及房屋、构筑物的,分别填写宗地、宗海及房屋、构筑物的面积。

【用途】填写不动产单元的用途。涉及宗地、宗海及房屋、构筑物的,分别填写宗地、宗海及房屋、构筑物的用途。

【原不动产权属证书号】填写原来的不动产权证书或者登记证明的编号。

【用海类型】填写《海域使用分类体系》用海类型的二级分类。

【构筑物类型】填写构筑物的类型,包括隧道、桥梁、水塔等地上构筑物类型,透水构筑物、非透水构筑物、跨海桥梁、海底隧道等海上构筑物类型。

【林种】填写森林种类,包括防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林等。

【被担保债权数额(最高债权数额)】填写被担保的主债权金额。

【债务履行期限(债权确定期间)】填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限。

【在建建筑物抵押范围】填写抵押合同约定的在建建筑物抵押范围。

【需役地坐落、不动产单元号】填写需役地所在的坐落及其不动产单元号。

【登记原因】填写不动产权利首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记等的具体原因。

【登记原因证明文件】填写申请登记提交的登记原因证明文件。

【申请证书版式】用勾选的方式选择单一版或者集成版。

【申请分别持证】用勾选的方式选择是或者否。

【备注】可以填写登记申请人在申请中认为需要说明的其他事项。

A.2 通知书、告知书

A.2.1 不动产登记受理凭证

A.2.2 不动产登记不予受理告知书

A.2.3 不动产登记补充材料通知书

A.2.4 不动产登记补充材料接收凭证

A.2.5 不予登记告知书

A.2.6 不动产登记申请材料退回通知书

A.2.7 不动产更正登记通知书

A.3 公告文书

A.3.1 不动产首次登记公告

A.3.2 不动产更正登记公告

A.3.3 不动产权证书/登记证明作废公告

A.3.4 不动产权证书/登记证明遗失(灭失)声明

A.4 不动产实地查看记录表

A.5 询问记录

A.6 不动产登记资料查询文书

A.6.1 不动产登记资料查询申请书

A.6.2 不动产登记资料查询受理凭证

A.6.3 不动产登记资料查询不予受理告知书

A.6.4 不动产登记资料查询结果证明

A.7 授权委托书

A.8 承诺书

A.9 继承(受遗赠)不动产登记具结书

不动产登记资料查询暂行办法

(2018年3月2日国土资源部令第80号公布 自公布之日起施行)

第一章 总 则

第一条 为了规范不动产登记资料查询活动,加强不动产登记资料管理、保护和利用,维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,制定本办法。

第二条 本办法所称不动产登记资料,包括:

(一)不动产登记簿等不动产登记结果;

(二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。

第三条 县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。

第四条 不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定,查询、复制不动产登记资料。

不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。

第五条 不动产登记资料查询,遵循依法、便民、高效的原则。

第六条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设,以不动产登记信息管理基础平台为基础,通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式,为查询人提供便利。

第二章 一般规定

第七条 查询不动产登记资料,应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行,但法律法规另有规定的除外。

查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的,该机构应当告知其到相应的机构查询。

不动产登记机构应当提供必要的查询场地,并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。

申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果,确有需求和必要,可以调取纸质不动产登记原始资料。

第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料,应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。

查询申请书应当包括下列内容:

(一)查询主体;

(二)查询目的;

(三)查询内容;

(四)查询结果要求;

(五)提交的申请材料清单。

第九条 不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的,被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。

授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容,双方签字或者盖章。

代理人受委托查询、复制不动产登记资料的,其查询、复制范围由授权委托书确定。

第十条 符合查询条件,查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的,不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的,应当在5个工作日内向查询人提供。

查询结果证明应当注明出具的时间,并加盖不动产登记机构查询专用章。

第十一条 有下列情形之一的,不动产登记机构不予查询,并出具不予查询告知书:

(一)查询人提交的申请材料不符合本办法规定的;

(二)申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的;

(三)申请查询的目的不符合法律法规规定的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十二条 申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的,不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。

第十三条 不动产登记机构应当建立查询记录簿,做好查询记录工作,记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。

第三章 权利人查询

第十四条 不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。

第十五条 不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料,但法律法规另有规定的除外:

(一)权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息;

(二)不动产具体坐落位置信息;

(三)不动产权属证书号;

(四)不动产单元号。

第十六条 不动产登记机构可以设置自助查询终端,为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。

自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。

第十七条 继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的,适用本章关于不动产权利人查询的规定。

前款规定的继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的,除提交本办法第八条规定的材料外,还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。

第十八条 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体,参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。

依照本条规定查询不动产登记资料的,除提交本办法第八条规定的材料外,还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。

第四章 利害关系人查询

第十九条 符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果:

(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的;

(二)因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的;

(三)法律法规规定的其他情形。

第二十条 不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的,除提交本办法第八条规定的材料外,还应当提交下列利害关系证明材料:

(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的,提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同;

(二)因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的,提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。

第二十一条 有买卖、租赁、抵押不动产意向,或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等,但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的,可以提交本办法第八条规定材料,查询相关不动产登记簿记载的下列信息:

(一)不动产的自然状况;

(二)不动产是否存在共有情形;

(三)不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形;

(四)不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

第二十二条 受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师,还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息:

(一)申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致;

(二)不动产的共有形式;

(三)要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。

第二十三条 律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的,除提交本办法第八条、第九条规定的材料外,还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。

律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的,除提交本办法第八条规定的材料外,还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。

第二十四条 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料:

(一)不动产具体坐落位置;

(二)不动产权属证书号;

(三)不动产单元号。

每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。

第二十五条 不动产利害关系人及其委托代理人,按照本办法申请查询的,应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的,不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息,并承担由此产生的法律后果。

第五章 登记资料保护

第二十六条 查询人查询、复制不动产登记资料的,不得将不动产登记资料带离指定场所,不得拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料,也不得损坏查询设备。

查询人有前款行为的,不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料,并可以拒绝为其出具查询结果证明。

第二十七条 已有电子介质,且符合下列情形之一的纸质不动产登记原始资料可以销毁:

(一)抵押权登记、地役权登记已经注销且自注销之日起满五年的;

(二)查封登记、预告登记、异议登记已经注销且自注销之日起满五年的。

第二十八条 符合本办法第二十七条规定销毁条件的不动产登记资料应当在不动产登记机构指定的场所销毁。

不动产登记机构应当建立纸质不动产登记资料销毁清册,详细记录被销毁的纸质不动产登记资料的名称、数量、时间、地点,负责销毁以及监督销毁的人员应当在清册上签名。

第六章 罚 则

第二十九条 不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定,有下列行为之一,对有关责任人员依法给予处分;涉嫌构成犯罪的,移送有关机关依法追究刑事责任:

(一)对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制,对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的;

(二)擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的;

(三)泄露不动产登记资料、登记信息的;

(四)利用不动产登记资料进行不正当活动的;

(五)未履行对不动产登记资料的安全保护义务,导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改,造成严重后果的。

第三十条 查询人违反本办法规定,有下列行为之一,构成违反治安管理行为的,移送公安机关依法给予治安管理处罚;涉嫌构成犯罪的,移送有关机关依法追究刑事责任:

(一)采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的;

(二)泄露不动产登记资料、登记信息的;

(三)遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的;

(四)擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的;

(五)因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的;

(六)滥用查询结果证明的。

第七章 附 则

第三十一条 有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。

第三十二条 《不动产登记暂行条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记资料,属于不动产登记资料。不动产登记机构应当依照本办法的规定提供查询。

第三十三条 公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》,以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的,有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。

第三十四条 本办法自公布之日起施行。2002年12月4日国土资源部公布的《土地登记资料公开查询办法》(国土资源部令第14号)同时废止。

自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知

(2018年7月31日 自然资发〔2018〕60号)

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源主管部门:

近年来,各地认真实施不动产统一登记制度,工作成效明显。但一些地方发挥主观能动性不够,服务意识不强,与党中央、国务院的要求和人民群众的期盼仍有差距。为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革、推进审批服务便民化等重大决策部署,积极实施减证便民举措,深化“互联网+政务服务”,推进政务服务“一网、一门、一次”,让企业群众办事“只进一扇门”、“最多跑一次”,在扎实开展不动产登记窗口作风问题专项整治工作基础上,切实解决不动产登记耗时长、办理难问题,全面推进不动产登记便民利民工作。现就有关事项通知如下:

一、创新机制,全面推行不动产登记便民利民举措

(一)逐步压缩不动产登记办理时限。各地应结合本地区实际情况,加大工作程序优化和数据整合共享力度。根据不同登记类型特点,分类梳理业务办理流程,列出全流程所有环节,明确各环节涉及部门需要提供材料及质量要求,尽快实现从物理集成到信息集成,进一步简化环节和需权利人提供的材料,细化阶段性目标,确保五年内把除遗产继承以外的登记时间压缩三分之二以上、压减到5个工作日以内,为优化营商环境、方便企业群众办事创造条件。2018年底前,全国所有市县的不动产一般登记、抵押登记业务办理时间要分别压缩至15个、7个工作日内。

(二)大力推行“一窗受理、并行办理”。各地要科学配置窗口数量,积极推行不动产登记、税务、交易“一窗受理、并行办理”,全面实施一表申请、一次性受理等便民举措,实现从“多头找部门”、“多次办理”转变为“一个窗口”、“一次办成”,让企业和群众享受“一站式”便捷服务。不动产登记不得设立任何违规前置,不论是否办理了二手房交易合同备案、交易确认手续,都不能影响不动产登记的受理、办理,在受理之后将相关信息在部门之间共享。已经实施登记、交易“一窗受理”的地方,要严格实施“并行办理”,做到依法衔接,不得在内部搞变相串联办理,要不断提高办事效率。2018年底前,各省(区、市)实施“一窗受理”的市县占比要超过80%。

(三)扎实开展“减证便民”服务。各地要按照国务院关于做好证明事项清理工作的要求,全面清理烦扰企业群众的“奇葩”证明、重复证明等各类无谓证明,坚决取消没有法律法规依据的盖章、审核、备案、确认、告知等手续,不得要求企业群众提交任何没有法律法规依据的证明和材料。对确需保留的证明,要实行清单管理,对外及时公布清单,清单之外不得索要证明材料。在加大清理减并力度的同时,各地要积极探索实行承诺制,可依据申请人承诺办理相关事项,事后进行随机抽查,一旦发现申请人承诺存在虚假,给予严厉处罚并纳入信用记录。

(四)不断拓展网上办理事项。各地要大力发展“互联网+政务服务”,变“群众跑腿”为“数据跑路”,完善不动产登记信息管理基础平台(以下简称“信息平台”)功能,积极探索“外网申请、内网审核”等“互联网+不动产登记”新模式,推动实体大厅向网上大厅延伸,推进网上咨询、预约、申请、查询、反馈等服务事项“能上尽上”,打造“不打烊”的“数字不动产登记”,把实体大厅、网上平台、移动客户端、自助终端、服务热线等结合起来,做到线上线下功能互补、融合发展,实现“最多跑一次”。具备条件的地方,可进一步探索不动产登记“不见面办理”、“全自助办理”等,不断提升服务效率和质量。2018年底前,各省(区)至少要有2个地市、10个县区实行“互联网+不动产登记”。4个直辖市、所有副省级城市和省会城市要制定“互联网+不动产登记”工作方案,力争2019年6月底前全面实施。

(五)积极延伸登记服务范围。各地要全面落实国务院深化“放管服”改革要求,多措并举,推动五年内不动产登记全城通办、就近能办。将基于互联网、自助终端、移动终端的不动产登记服务全方位向乡镇街道、城乡社区、金融网点等延伸,实现就近能办、多点可办、少跑快办,减少群众跑腿次数。通过试点先行、积累经验、逐步推广,探索推进不动产登记跨县域、跨市域、跨省域的“异地可办”,最大限度满足企业群众的办事需求。要逐步向房地产开发企业、中介机构等开放网络查询、申请服务端口,开展网上查询、预申请、预办理和预告登记,有效维护群众合法权益,保障交易安全。2018年底前,各省(区、市)具备自助查询功能的登记大厅占比要超过50%。

(六)加快推进政务服务“一网通办”。各地要充分利用政府统一的数据共享交换平台(以下简称“共享平台”),促进居民身份、户籍管理、婚姻状况、企业营业执照、登记原因材料等信息在不动产登记中的共享应用。积极创造条件,提供信息共享服务,满足社会救助、子女上学等对不动产权证信息的查询需求,支撑实现企业及分支机构登记、户口迁移等办事场景对本地区的不动产权证免提交,解决群众办事遇到的“堵点”问题。凡是能够通过部门间共享获取或验证的信息,不得要求企业群众提交或自我举证。

二、夯实基础,不断提高不动产登记便民利民服务能力

(一)尽快完成现势登记数据整合汇交。各地应进一步做好登记资料移交和整理,全面完成集体土地所有权、城镇国有建设用地使用权和房屋所有权的存量现势登记数据清理、关联挂接、补录补测和整合入库等工作,并于2019年6月底前完成向部汇交。加快推进“房地一体”的宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记颁证工作,力争按照《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的要求于2020年底前全面完成,并以县市为单位,及时向部汇交成果。33个农村土地制度改革试点地区要在2018年底前先行完成。条件具备的地方,应同步开展林权、海域使用权等其他类型存量登记数据整合汇交工作。

(二)逐步开展历史登记数据整合汇交。各地应在完成存量现势登记数据整合基础上,通过查阅历史档案、梳理不同阶段各类不动产登记信息,完成登记簿信息录入和纸质资料扫描,补充完善相关登记信息,关联理顺上下手登记关系,开展自首次登记到现势登记以来的历史登记数据清理整合工作,建立健全“全生命周期”不动产登记数据库,并逐步汇交,力争2020年底前基本完成。

(三)全面提升日常登记和数据接入质量。各地应建立健全日常登簿和数据入库质量保障机制,进一步加强业务管理,规范登簿行为,要明确专门的“质量监督员”,由专人负责登记成果和数据导入不动产登记数据库前的质量把关工作,确保登簿内容和入库数据的全面准确、不缺不漏,特别是对于权利人、面积、用途、抵押金额等数据信息,必须按照规范要求准确填写。建立健全成果完善更新机制,对现有登记簿和数据库中登记内容缺失或填写不规范的,应尽快根据登记资料开展补充完善工作。省级自然资源主管部门要加强对市县数据接入的稳定性、完整性、一致性和实时性的监测评价工作,及时发现异常情况并反馈处理。市县级自然资源主管部门要完善数据接入工作机制,定期检查数据接入报文和登簿日志上传情况,确保入库数据实时自动上传,并在当天业务办理结束后及时上传登簿日志。

(四)健全完善各级信息平台功能。省级自然资源主管部门应进一步完善省级信息平台,通过全省数据统一归集或实时在线调用等方式,尽快形成以不动产单元和权利人信息为主线、关联相关权利信息的数据组织形式,实现全省域的各类不动产登记数据的可查询、可统计、可分析,支撑业务管理和服务模式创新。市县自然资源主管部门应不断拓展完善信息平台建设应用,积极探索开展登记业务服务效能电子监察和电子证照库建设,实现业务办理全流程监管和动态跟踪,提高便民服务支撑能力。

(五)深入推进登记信息共享应用。各地应按照《不动产登记资料查询暂行办法》有关要求,依托信息平台,通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式,为申请人查询不动产登记信息提供便利。依据《不动产登记暂行条例》有关规定,加强不动产登记信息与住房城乡建设、农业、林草等部门业务管理信息的实时互通共享;坚持“需求导向、一数一源”、“谁产生、谁提供、谁负责”等原则,与人民法院、人民检察院、国家安全机关、纪检监察机关,公安、民政、财政、税务、市场监管、金融、审计、统计等部门建立信息共享机制,明确共享范围、内容、方式等,为相关部门履行职责提供以权证内容为主的不动产登记信息共享服务。

三、加强领导,确保不动产登记便民利民举措落地见效

(一)强化组织领导。各地要高度重视,充分认识推进不动产登记便民利民工作的重要意义,切实加强组织领导。各级自然资源主管部门主要负责同志要亲自部署、狠抓落实,明确责任主体,将具体任务明确到岗、落实到人,并积极争取地方党委政府的支持,协调取消无谓证明和无法律法规依据的前置环节,加大对登记资料移交整合、软硬件设备等协调力度和经费保障力度。省级自然资源主管部门要对本地区推进不动产登记便民利民工作负总责,通过工作调度、示范引路、绩效考评等方式,加强对推进工作不积极、不主动,存量数据整合和平台接入等基础工作薄弱地区的督导。

(二)确保信息安全。各地应按照国家信息安全保护有关要求,建立健全不动产登记信息安全保障体系,在信息平台建设和数据共享过程中,要筑牢安全防线,确保网络和数据信息安全,保护好商业秘密和个人隐私。明确岗位职责,落实不动产登记信息平台、网络和数据库的安全责任,做好安全风险评估和等级保护等工作。加强信息安全监控,强化对设备、系统、数据的实时监测和异常预警、处置,及时查补安全漏洞。建立健全信息平台日志管理和值守制度,加强在线数据防护和离线数据管理,统筹做好信息平台的系统容灾和数据备份工作。

(三)加强宣传引导。各地应加大经验总结和推广力度,充分利用报纸、广播、电视、网络、新媒体等载体,宣传本地区不动产登记便民利民典型做法,促进相互学习借鉴。畅通群众反映问题渠道,全方位掌握企业群众的办事需求和意见建议,及时加以解决,不断提升不动产登记便民利民服务水平。

在京中央国家机关用地土地登记办法

(2000年10月23日国土资源部令第6号发布 自发布之日起施行)

第一条 为规范在京中央国家机关用地土地登记,加强中央国家机关用地的管理,维护中央国家机关用地单位的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本办法。

第二条 本办法所称在京中央国家机关用地是指:

(一) 中央党政机关使用的北京市范围内的国有土地;

(二) 机关事务分别属于国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、全国人大办公厅机关事务管理局、全国政协办公厅机关事务管理局(以下简称机关事务管理局) 归口管理的单位使用的北京市范围内的国有土地;

(三) 按国家有关规定其他应纳入中央国家机关用地管理的北京市范围内的国有土地。

第三条 国土资源部委托北京市国土资源和房屋管理局(以下简称北京市局)直接办理在京中央国家机关用地的土地登记和发证。

国土资源部对委托的土地登记事务有权依法监督、检查,对登记中的有关问题有权进行裁定,对违反有关规定的土地登记发证结果有权撤销,对委托的土地登记事务有权收回。

第四条 北京市局应当在办结在京中央国家机关用地注册登记之日起15日内将土地登记结果(土地登记审批表、土地登记卡)影印件报国土资源部备案。

在京中央国家机关用地单位在领取《国有土地使用证》之日起15日内应当将《国有土地使用证》影印件报送有关机关事务管理局备案。

第五条 北京市初始地籍调查未进行到在京中央国家机关用地的,在京中央国家机关用地地籍调查工作可由有关机关事务管理局会同北京市局组织在京中央国家机关用地单位以宗地为单元进行;北京市初始地籍调查进行到在京中央国家机关用地的,由北京市局分别会同有关机关事务管理局统一组织。

初始地籍调查应当由具有土地调查资格的机构承担,按照国家统一的技术规程进行。

第六条 在京中央国家机关用地单位与其他单位或者个人发生土地权属争议的,由争议各方当事人协商解决;协商不成的,可以由北京市局会同有关机关事务管理局协调解决;协调不成的,可以由国土资源部商北京市人民政府处理;确属难以解决的,经国土资源部报国务院依法裁定后,由北京市局办理登记和发证。

两个或两个以上在京中央国家机关用地单位对同一宗地有权属争议的,可以由机关事务管理局先行协调解决。

第七条 在京中央国家机关用地单位申请土地登记时,应当提交《土地登记规则》规定的文件资料和有关机关事务管理局出具的土地登记申请审核意见。土地权属资料不齐全的,还应提交由有关机关事务管理局确认盖章的土地权属来源说明函。地籍调查由有关机关事务管理局会同北京市局组织进行的,还应提交申请登记宗地的地籍调查资料。

第八条 北京市局收到在京中央国家机关用地土地登记申请后,对符合规定的,应当受理。除本办法第九条、第十条规定的情形外,北京市局应按《土地登记规则》规定的期限,办理中央国家机关用地土地登记,颁发土地证书。

北京市局办理在京中央国家机关用地土地登记和发证时,应当使用国土资源部制发的“国土资源部土地登记专用章”。

在京中央国家机关用地进行土地登记时,应当按国家规定缴纳有关费用。

第九条 北京市局在办理在京中央国家机关用地土地登记时,能证明宗地权属不属于申请登记的用地单位的,作出不予登记的决定,在发送申请单位的同时报国土资源部备案,同时通知有关机关事务管理局。有争议的,按本办法第六条规定处理。

第十条 有下列情形之一的,北京市局可以作出暂缓登记的决定,并将载明暂缓登记理由的决定书发送申请人:

(一) 土地权属争议尚未解决的;

(二) 土地违法行为尚未处理或者正在处理的;

(三) 依法限制土地权利或者因依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的;

(四) 法律、行政法规规定暂缓登记的其他情形。

作出暂缓登记决定的,北京市局应当报国土资源部备案,同时通知有关机关事务管理局。

第十一条 在京中央国家机关用地变更的,申请办理土地变更登记时,应当提交有关机关事务管理局出具的同意变更的意见。

第十二条 在京中央国家机关用地单位对办理土地登记的程序、结果或者其他事项有异议的,可以经由有关机关事务管理局向北京市局提出复查申请。北京市局应当在收到复查申请之日起15日内作出答复。

有关机关事务管理局对北京市局的答复仍有异议的,可以在收到答复之日起30日内向国土资源部申请复查。

第十三条 向国土资源部申请复查,应当提交土地登记复查申请、北京市局复查结果及其他有关材料。

土地登记复查申请应当载明复查的事项、理由、依据和要求等。

第十四条 国土资源部自收到土地登记复查申请之日起7日内,应当将土地登记复查申请副本送北京市局。

北京市局自收到国土资源部转来的土地登记复查申请副本之日起15日内,将土地登记档案及审查意见报送国土资源部。

第十五条 国土资源部在收到北京市局报送的审查意见之日起30日内,分别情况作出决定:

(一) 原土地登记程序和结果无误的,作出维持原土地登记结果的决定,并通知北京市局;

(二) 原土地登记程序或者结果有误的,通知北京市局,北京市局应当自收到通知之日起30日内予以更正,并在注册登记之日起15日内将更正的土地登记结果复印件报国土资源部备案。

第十六条 在京中央国家机关用地的土地登记资料由北京市局管理,并负责保持辖区内地籍资料的完整性和现势性。

第十七条 北京市局依照本办法规定办理在京中央国家机关用地土地登记时,对已登记发证的在京中央国家机关用地应予以认可。对界址发生变化的,应予以更正。界址未变化,但初始地籍调查确认的面积与已登记发证宗地面积不一致的,以初始地籍调查面积为准,并在土地登记卡上进行注记,待宗地发生变更进行变更登记时予以更正,换发土地证书。

第十八条 本办法由国土资源部负责解释。

第十九条 本办法自发布之日起施行。

国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知

(2013年9月3日 国土资发〔2013〕97号)

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,解放军土地管理局,部有关直属单位,各派驻地方的国家土地督察局,部机关各司局:

按照党的“十八大”关于推进新型城镇化建设和城乡发展一体化的要求,全面贯彻落实中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》(中发〔2013〕1号)精神,部研究决定,在现有工作的基础上,采取切实有效措施,进一步加快农村地籍调查,全面推进集体土地确权登记发证工作。现将有关事项通知如下。

一、加快农村地籍调查,保障集体土地确权登记发证工作

(一)充分认识农村地籍调查工作重要意义。农村地籍调查是土地管理中打基础、利长远的工作,是实现土地精细化管理,促进城乡地政统一管理的重要保障,是维护广大农民土地合法权益,促进社会和谐稳定的重要支撑。各地要充分认识农村地籍调查工作的重要意义,通过组织开展农村地籍调查,全面掌握农村范围内每一宗土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况,为当前开展的集体土地确权登记发证工作提供基础支撑,确保全国农村集体土地确权登记发证工作有序推进。同时,也为下一步不动产统一登记奠定坚实的基础。

(二)进一步明确农村地籍调查工作内容。农村地籍调查作为今后一段时期地籍管理工作的重点,主要任务是对农村范围内包括农村宅基地、农村集体建设用地等在内的每一宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行调查。主要内容包括土地权属调查和地籍测量,土地权属调查是调查土地的权属状况和界址,地籍测量是测量宗地的界址边界。各地要严格依据《地籍调查规程》(TD/T1001-2012),按照“统筹谋划,科学组织;需求带动,服务推动;立足基础,节约高效;息纷止争,维权维稳”的总体指导原则,坚持政府主导,建立稳定的长效投入机制,调动各方积极性,加快推进本地区农村地籍调查的各项调查工作。

(三)统筹有序安排农村地籍调查各项任务。各地要客观分析现有工作条件,有计划、有步骤、分阶段稳妥推进本地区的农村地籍调查工作。各地在开展农村地籍调查工作时,要与现有工作统筹安排,当前尤其要充分结合农村集体土地确权登记发证工作的总体部署和要求,在已基本完成集体土地所有权登记发证工作的基础上,继续做好调查成果的整理完善工作,尽快组织开展农村集体建设用地调查和宅基地调查,全力保证农村集体土地确权登记发证工作。

二、因地制宜,严格规范,确保农村地籍调查成果质量

(一)因地制宜加快农村地籍调查工作。地方应根据本地区的特点,制定地籍调查方案,采用切实可行的调查方法开展调查。有条件地区要着眼于地籍管理和国土资源事业的长远发展,兼顾需要和可能,尽可能采用高精度的调查标准和调查方法实测界址点坐标并计算宗地面积,制作大比例尺地籍图;条件不具备的地区,界址点的测量可采用图解法,实地丈量界址边长及界址点与邻近地物的相关距离或条件距离,确保相邻关系的准确。

对于已经调查的宗地实地情况发生变化的,开展日常变更地籍调查及变更登记,保持地籍调查成果的现势性;对已经调查的宗地测量精度不满足需要的,要及时进行修补测;对于已经调查的宗地档案资料缺失及不规范的,应尽快补正完善;对于未开展过地籍调查的地区,按照地籍总调查的模式开展调查。

(二)严格规范开展农村地籍调查工作。各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,依据《地籍调查规程》,查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途(地类)等,建立完备的地籍调查数据库。地籍调查工作中,各地要积极探索新技术、新方法的应用,结合已有的宅基地、集体建设用地调查成果,并充分利用第二次全国土地调查成果、年度土地变更调查成果以及最新的遥感影像,开展农村地籍调查工作,并做好与现有调查资料的充分衔接。

同时,各地可结合开展不动产统一登记的新形势、新要求,适时开展涵盖各种权利类型的农村地籍调查工作,探索形成操作性强的工作流程和切实可行的技术方法,为即将开展的不动产统一登记进行积极主动的探索。

(三)加强农村地籍调查成果的信息化。各地应以集体土地确权登记发证工作为契机,采取积极有效措施,加快推进农村地籍调查成果的信息化。要在第二次全国土地调查成果的基础上,以年度土地变更调查数据库为平台,开展农村集体土地所有权调查成果的上图入库工作,补充完善农村集体建设用地调查和宅基地调查成果,建立农村地籍调查数据库,更新土地变更调查数据库中权属、界址、面积等地籍信息。同时,建立农村地籍调查成果动态更新长效机制,以土地登记为切入点,动态更新农村地籍调查成果资料,保持调查成果的现势性。

(四)探索农村地籍调查成果的应用。各地要积极探索农村地籍调查成果的应用,切实为国土资源精细化管理提供支撑和保障。农村宅基地地籍调查成果要充分应用于宅基地审批、城乡建设用地增减挂钩、农村土地整治等工作中,农村集体建设用地调查成果要与年度土地变更调查、土地执法等工作相结合,做到相互印证,相互支撑。

三、采取有效措施,全面推进各项工作

(一)加强组织领导。各地要高度重视,加强对农村地籍调查的组织领导,将加快推进农村地籍调查工作作为夯实农村土地管理基础,特别是农村集体土地确权登记发证的重要内容,统一领导、统一部署、统一组织实施。各地在推进地籍调查工作的过程中,要立足当地工作基础和实际需求,对重点区域和城乡结合部以需求带动为主,体现急需优先的原则,对其他地区,则应加大政府投入力度,以服务推动为主,体现全面开展的要求。各地国土资源主管部门要积极主动地向同级党委、政府汇报调查工作进度,加强与各有关部门的协调联动,建立政府主导的工作推动机制。各省要及时将加快推进农村地籍调查工作的省级实施方案报部备案,部将适时开展督导检查。

(二)保障工作经费。农村地籍调查是一项基础性工作,各地要积极开拓思路,多渠道筹措资金,确保地籍调查所需经费。县级以上地方国土资源主管部门应当配合同级财政部门,根据2013年中央1号文件精神和《土地调查条例实施办法》的有关规定落实经费。必要时,可以与同级财政部门共同制定调查经费从新增建设用地土地有偿使用费、国有土地使用权有偿出让收入中列支的管理办法。已经完成地籍调查的地区,要积极争取地方政府财政支持,将地籍成果更新和系统建设与维护资金足额纳入年度财政预算。

(三)强化队伍建设。各级国土资源主管部门要有计划地开展地籍调查业务培训,逐步建立地籍调查人员学习培训长效机制,不断提高执行政策和规范开展业务的能力,以及沟通协调和解决实际问题的能力。县级以上国土资源主管部门应明确专门的机构和人员,具体负责地籍调查工作,建立调查队伍人员的定期考核制度。各地要积极引导建立社会化地籍调查中介机构,提高农村地籍调查效率和规范化水平,逐步建立市场化的地籍调查工作机制。

(四)加大宣传力度。各地要采取多种形式,在农村集体土地确权发证工作中,大力宣传农村地籍调查的重要意义,创造良好的舆论环境和工作氛围。部将根据农村集体土地确权登记发证工作进展,适时召开加快推进农村地籍调查工作现场会,总结推广典型经验,促进农村地籍调查工作规范有序开展。

此通知自下发之日起实施,有效期为5年。

中国银监会、国土资源部关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知

(2017年5月15日 银监发〔2017〕20号)

各银监局,各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局,各政策性银行、大型银行、股份制银行,邮储银行,外资银行,金融资产管理公司:

为贯彻落实党中央、国务院“三去一降一补”工作的决策部署,进一步发挥好金融资产管理公司服务实体经济发展、防范和化解金融风险的重要作用,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规,现就金融资产管理公司等机构经营活动中涉及不动产抵押权登记的有关问题通知如下:

一、金融资产管理公司是经国家有关部门依法批准设立的非银行金融机构。金融资产管理公司及其分支机构(以下统称“金融资产管理公司”)在法定经营范围内开展经营活动,需要以不动产抵押担保方式保障其债权实现的,可依法申请办理不动产抵押权登记。

二、金融资产管理公司收购不良资产后重组的,与债务人等交易相关方签订的债务重组协议、还款协议或其他反映双方债权债务内容的合同,可作为申请办理不动产抵押权登记的主债权合同。金融资产管理管理公司收购不良资产涉及大量办理不动产抵押权转移登记或者变更登记的,不动产登记机构要积极探索批量办理的途径和方法,切实依法规范、高效便利,为金融资产管理公司健康发展提供有力保障。

三、金融资产管理公司收购不良资产后重组的,需要以在建建筑物、房屋、土地使用权抵押担保其债权实现的,不动产登记机构应根据当事人的申请依法予以登记。

四、金融资产管理公司、银行等依法批准设立的金融机构与抵押人持不动产权属证书、主债权合同和抵押合同等必要材料可以直接向不动产登记机构申请不动产抵押权登记,不动产登记机构应当依法受理、及时办理,不得要求金融资产管理公司、银行或者抵押人提供没有法律法规依据的确认单、告知书等材料,不得将没有法律法规依据的审核、备案等手续作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记流程。

五、各省、自治区、直辖市人民政府(含计划单列市人民政府)按照规定设立或授权,并经中国银监会公布的地方资产管理公司,在从事金融企业不良资产批量转让、收购和处置业务活动中需办理抵押权登记的,参照本通知执行。

农村集体土地所有权确权登记发证成果检查验收办法

(2012年11月18日 国土资厅发〔2012〕54号)

1 总则

1.1 目的

1.2 适用范围

1.3 检查验收依据

2 检查验收的组织

2.1 县级自查

2.2 地市级验收

2.3 省级检查

2.4 国家级抽查

2.5 检查验收后处理

3 检查验收资料准备

4 检查验收的程序

4.1 检查验收准备

4.2 内外业检查

4.3 形成检查验收报告

4.4 检查验收总结

4.5 终止验收

5 检查验收的方法与内容

5.1 任务完成情况检查

5.2 权属调查成果检查

5.3 地籍测量成果检查

5.4 土地登记成果检查

5.5 文件资料检查

5.6 成果信息化检查表

6 检查验收的时间要求

7 附表

7.1 表1 任务完成情况检查表

7.2 表2 权属调查成果检查表

7.3 表3 地籍测量成果检查表

7.4 表4 土地登记成果检查表

7.5 表5 文件资料检查表

7.6 表6 成果信息化检查表

1 总 则

1.1 目的

为保证全国农村集体土地所有权确权登记发证成果质量,规范统一自查、验收、检查和抽查(统称为检查验收)的程序、内容和方法,特制定本办法。

1.2 适用范围

本办法适用于本次农村集体土地所有权确权登记发证成果的自查、验收、检查和抽查,国土资发[2011]60号文件下发前形成的农村集体土地所有权确权登记发证成果,按当时的规范和标准一并检查验收。

1.3 检查验收依据

a)《土地调查条例》(中华人民共和国国务院令第518号,2008年)。

b)《土地登记办法》(中华人民共和国国土资源部令第40号,2007年)。

c)《确定土地所有权和使用权的若干规定》([1995]国土[籍]字第26号,1995年)。

d)《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2011]60号)。

e)《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发[2011]178号)。

f)《国土资源部关于严格落实农村集体土地所有权确权登记发证全覆盖的通知》(国土资电发[2012]41号)。

g)《国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)。

h)《土地权属争议调查处理办法》(中华人民共和国国土资源部令第17号,2003年)。

i)《土地调查条例实施办法》(中华人民共和国国土资源部令第45号,2009年)。

j)《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)。

k)《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015-2007)。

l)《土地利用数据库标准》(TD/T 1016-2007)。

m)《地籍调查规程》(TD/T 1001-2012)。

2 检查验收的组织

农村集体土地所有权确权登记发证成果采取四级逐级检查验收,即县级自查、地市级验收、省级检查和国家级抽查,组织工作由同级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室负责,具体检查验收范围和比例由同级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室依据本办法的要求,结合本地实际情况,按村、组或面积或宗地数确定。

设区的市统一实施农村集体土地所有权确权登记发证工作的,由市级单位统一开展自查工作,省级单位组织验收。

各省(区、市)已有规定统一实施省级验收的,要与本办法做好衔接。

2.1 县级自查

a)县级自查应100%覆盖所有成果,并编制自查报告。

b)县级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室应及时申请地市级验收。申请时应提交县级成果自查报告。

2.2 地市级验收

a)地市级验收以县(区、市)为单位开展,要覆盖本地市所辖全部县级单位。

b)地市级验收的外业抽查率不小于3%,内业抽查率不小于4%,并形成验收报告。验收后,被验收单位应按照验收报告的要求进行整改,编制整改报告,并提交地市级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室备案。

c)地市级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室应及时向省级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室提交地级市验收报告。

2.3 省级检查

a)省级检查覆盖全部地市(包括省直管县级市),每个地市不少于2个县级单位,每个县级单位外业抽查率不小于2%,内业抽查率不小于3%。

b)省级检查要形成检查报告,并及时将省级检查报告报全国加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室备案并做好接受国家级抽查的准备。

2.4 国家级抽查

a)国家级抽查由全国加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室负责组织,以省(市、区)为单位开展。

b)对一个省(市、区)国家级抽查的县级单位数量不小于5%且不少于5个。

c)抽查完成后应编制国家级抽查评价意见,并反馈省级农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室。

2.5 检查验收后处理

d)自查、验收、检查、抽查过程中发现有不符合技术标准或政策要求成果时,应及时提出处理意见,并督促被检查验收单位进行整改。

e)验收不合格的,被验收单位整改后再申请验收。

f)检查验收工作完成后,被检查验收单位应建立检查验收工作档案。档案的内容包括验收申请、验收通知、各种检查表、检查报告或验收报告、整改报告等。

3 检查验收资料准备

检查验收资料由县级加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室统一组织制备。具体包括下列资料:

a)地籍调查资料。主要包括地籍调查表(集体土地权属调查表、土地权属界线协议书)宗地图、土地权属争议原由书、控制测量成果、地籍图、界址点测量成果、面积分类统计汇总成果等。

b)土地登记资料。主要包括土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡等。

c)信息化成果。主要包括农村集体土地所有权登记数据库、数字化档案等。

d)文件资料。主要包括工作方案、实施方案、技术设计书、工作报告、技术报告、检查验收文件、工作简报、自查报告、检查记录、整改记录、工作日志,各类通知、意见、纪要等工作组织实施和技术政策规范文件等。

4 检查验收的程序

一般按照检查验收准备、内外业检查、形成检查验收报告、检查验收总结的步骤开展检查验收工作。

4.1 检查验收准备

a)检查验收组工作准备。

1)推荐确定检查验收组长。

2)确定外业小组和内业小组的专家。

3)确定外业巡查、抽样检测的区域、内容、线路、方法和所需的仪器设备。

4)确定内业资料检查的重点和方法。

5)告知项目承担单位需要做的准备工作。

b)检查验收组开展内外业检查之前,应召开检查验收工作布置会议。会议内容包括。

1)介绍参加会议的领导、代表等情况,宣布验收组成员。

2)被检查验收单位做工作报告、技术报告、检查验收报告或整改报告。

3)检查验收组质询。

4)被检查验收单位答疑。

5)布置内外业检查工作。

4.2 内外业检查

a)外业小组按验收规定进行巡视对照、检测、审查成果资料,并做好检查记录。

b)内业小组按验收规定审查成果资料,并做好检查记录。

c)检查验收组针对内外业检查情况提出质询,被检查验收单位答疑。

4.3 形成检查验收报告

a)检查验收组召开内外业验收情况碰头会,形成验收报告。

b)检查验收报告的主要内容和要求如下。

(一)检查验收的组织形式、时间、对象。

(二)检查验收依据。

(三)提交检查验收的成果资料。

(四)检查验收数量。

(五)总体评价。

1. 工作评价。组织领导、经费落实、工作计划安排以及加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组在确权和登记发证工作中的业务指导和质量监管等方面的情况。

2. 成果评价。根据检查验收情况,实事求是地对成果进行评价。

3. 整改意见。列出所发现的问题或缺陷,要求在规定的时间内进行整改。

4. 检查验收结论。确定是否通过验收或出具检查结论。

(六)检查验收组签名。

组长:

组员:

4.4 检查验收总结

形成检查验收报告后,应召开检查验收总结会,会议的主要内容包括。

1)介绍内外业检查情况。

2)宣读检查验收报告。

3)被检查验收单位负责人发言。

4)相关领导讲话。

4.5 终止验收

有下列情形之一的,应评定为不合格,验收组可决定终止验收。

a)农村集体土地所有权地籍调查未全面完成(表1中指标6地籍调查完成率小于90%)。

b)农村集体土地所有权土地权属争议底数(表1中指标5权属争议地面积和宗地数)不清。

c)农村集体土地所有权确权登记未全面完成(表1中指标7确权登记完成率小于90%)。

d)无技术设计书(技术方案、工作方案)或作业过程和方法不符合技术设计书(技术方案、工作方案)要求。

e)起算数据错误或界址点测量存在系统性错误(表3-1中指标4起算数据错误)。

f)其他不合格的情形。

5 检查验收的方法与内容

检查验收工作主要采用外业巡查、外业抽样检测、内业查看的方法开展,重点检查成果的完整性、规范性和一致性。检查验收的主要内容包括任务完成情况、权属调查成果、地籍测量成果、土地登记成果、文件资料、数据库成果等。

5.1 任务完成情况检查

通过内业统计检查任务完成情况,填写表1。主要内容有应完成地籍调查的面积/宗地数、已完成地籍调查的面积/宗地数、应确权登记的面积/宗地数、已确权登记的面积/宗地数、争议地的面积/宗地数、地籍调查完成率(面积/宗地数)、确权登记完成率(面积/宗地数)等。

5.2 权属调查成果检查

通过内业资料和外业实地查看的方法检查权属调查成果,填写表2。检查的内容如下。

a)宗地代码编制是否正确,做到不重不漏。

b)权源文件是否齐全、有效、合法。

c)权属调查确认的权利人、权属性质、用途、年限等信息与权源材料上的信息是否一致。

d)集体土地权利主体和主体代表认定是否正确。

e)指界手续和材料是否齐备。

f)界址点位和界址线是否正确、有无遗漏,界址点的设置、界址线描述与实地是否一致,界标设置是否规范。

g)界址点和界线描述与宗地草图标绘是否一致。

h)宗地草图内容是否与实地相符、齐全、清晰易读、完整正确。

i)有关表格填写是否完整、清晰,文字描述是否简练、准确,结论是否清楚、正确,手续是否完备。

j)土地权属争议原由是否清楚,争议范围是否准确。

k)地籍图与地籍调查表、集体土地权属调查表、土地权属协议书、土地权属争议原由书的描述是否一致。

l)集体土地所有权宗地内国有土地、飞地是否扣除。

5.3 地籍测量成果检查

采用外业实地查看和内业资料查看的方法检查地籍测量成果,填写表3-1和表3-2。检查的内容如下。

a)坐标系统、地图投影、分带是否符合要求。

b)控制测量资料是否完整规范。

c)施测方法是否正确,各项误差有无超限。

d)起算数据是否正确、可靠。

e)成果精度是否符合规定。

f)地籍图上地籍、地形要素是否错漏。

g)图式使用是否正确,图面整饰是否清晰完整,各种符号、注记是否正确。

h)图廓整饰及图幅接边是否符合要求。

i)集体土地所有权宗地面积量算方法及结果、分类面积汇总是否正确。

5.4 土地登记成果检查

通过内业资料查看的方法检查土地登记成果,填写表4。检查的内容如下。

a)是否使用国家规定的土地登记表格。

b)是否依据有关法律、法规、规章、规程和规范性文件进行土地确权登记。

c)土地登记资料是否缺失、不规范或存在错误。

d)土地登记结果是否正确,是否按规定程序进行公告。

e)土地登记卡是否填写齐全并加盖人民政府印章或土地登记专用章。

f)土地登记申请书、审批表、登记卡、归户卡、土地证书是否一致,填写是否规范。

g)土地登记审批表审核意见是否填写土地登记上岗资格证号。

h)土地登记程序是否合法。

5.5 文件资料检查

通过内业资料查看的方法检查文件资料,填写表5。检查的内容如下。

a)组织机构是否健全。

b)项目经费是否足额并及时到位。

c)各种管理文件是否齐全。

d)技术设计书(技术方案、工作方案)是否经过审定。

e)技术方法、技术手段、作业程序、质量控制是否与技术文件具有一致性。

f)填写的检查记录和检查结论是否真实。

g)检查比例是否符合规范要求。

5.6 成果信息化检查表

通过内业资料查看的方法检查数据库,填写表6。检查的内容如下。

a)权属调查数据是否入库。

b)地籍测量数据是否入库。

c)登记审批数据是否入库。

d)地籍档案是否数字化。

e)是否具有数据浏览功能。

f)是否具有数据输入与输出功能。

g)是否具有数据编辑功能。

h)是否具有数据查询功能。

i)是否具有数据统计分析功能。

6 检查验收的时间要求

按照本办法,县级自查、地市级验收原则上2012年12月31日前完成,省级检查原则上2013年6月30日前完成,国家级抽查原则上2013年9月30日前完成。

7 附 表

7.1 表1 任务完成情况检查表

7.2 表2 权属调查成果检查表

7.3 表3 地籍测量成果检查表

7.4 表4 土地登记成果检查表

7.5 表5 文件资料检查表

7.6 表6 成果信息化检查表

农村土地承包经营权确权登记颁证档案管理办法

(2014年11月20日 农经发〔2014〕12号)

第一条 为了规范农村土地承包经营权确权登记颁证工作,加强管理和有效利用农村土地承包经营权确权登记颁证档案,根据《档案法》、《农村土地承包法》和《物权法》等有关法律法规,制定本办法。

第二条 本办法所称农村土地承包经营权确权登记颁证档案是指在农村土地承包经营权确权登记颁证(以下简称承包地确权)工作中形成的,对国家、社会和个人有保存价值的文字、图表、声像、数据等各种形式和载体的文件材料的总称,是承包地确权的重要凭证和历史记录。

第三条 本办法所称承包地确权档案工作是指承包地确权档案的收集、整理、鉴定、保管、编研、利用等工作。

第四条 承包地确权档案工作坚持统一领导、分级实施、分类管理、集中保管的原则。承包地确权档案工作应当与承包地确权工作同步部署、同步实施、同步检查、同步验收。

第五条 县级以上农村土地承包管理部门负责对本级承包地确权档案工作的领导,将档案工作纳入本行政区域内承包地确权工作中统筹规划、组织协调、检查验收;同级档案行政管理部门负责对承包地确权文件材料的形成、积累、归档和移交工作进行业务培训和监督指导。

第六条 县级以上农村土地承包管理部门和档案行政管理部门应当建立健全承包地确权文件材料的收集、整理、归档、保管、利用等各项制度,确保承包地确权档案资料的齐全、完整、真实、有效。

第七条 县、乡(镇)和村应当将承包地确权文件材料的收集、整理、归档纳入总体工作计划。县、乡(镇)要制定相关工作方案、健全档案工作规章制度、落实专项工作经费、指定工作人员、配备必要设施设备,确保档案完整与安全。

第八条 承包地确权档案主要包括综合管理、确权登记、纠纷调处和特殊载体类,其保管期限分为永久和定期。具有重要凭证、依据和查考利用价值的,应当永久保存;具有一般利用保存价值的,应当定期保存,期限为30年或者10年。具体应当按照本办法《农村土地承包经营权确权登记颁证文件材料归档范围和档案保管期限表》(见附件)进行收集并确定保管期限。

县、乡(镇)和村在组织归档时,对同一归档材料,原则上不重复归档。因工作特殊需要的,可以建立副本。

第九条 承包地确权纸质档案应按照《文书档案案卷格式》(GB/T9705-2008)和《归档文件整理规则》(DA/T22-2000)等有关标准要求进行整理。

第十条 确权登记类中具体涉及农户的有关确权申请、身份信息、确认权属、实地勘界、界限图表、登记和权证审核发放等文件材料,应当以农户为单位“一户一卷”进行整理组卷。

第十一条 归档的承包地确权文件材料应当字迹工整、数字准确、图样清晰、手续完备。归档文件材料的印制书写材料、纸张和装订材料等应符合档案保管的要求。

第十二条 归档的非纸质材料,应当单独整理编目,并与纸质材料建立对应关系。

录音、录像材料要保证载体的安全可靠性,电子文件和利用信息系统采集、贮存的数据以及航空航天遥感影像应当用不可擦写光盘等可靠方式保存。

照片和图片应当配有文字说明,标明时间、地点、人物和事由。

电子文件生成的软硬件环境及参数须符合《农村土地承包经营权调查规程》(NY/T2537-2014)、《农村土地承包经营权要素编码规则》(NY/T2538-2014)、《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》(NY/T2539-2014)及相关电子档案管理的要求。

第十三条 省、市级土地承包管理部门和档案行政管理部门应组织对承包地确权档案工作的检查,重点检查承包地确权档案的完整、准确、系统情况和档案的安全保管情况。

对于承包地确权档案检查不合格的单位,应督促其及时纠正。

第十四条 县级农村土地承包管理部门应当按照国家有关规定及时向县级国家档案馆移交验收合格的承包地确权档案。经协商同意,承包地确权档案可以提前移交,并按规定办理相关手续。

第十五条 村级承包地确权档案一般由乡(镇)人民政府档案机构代为保管,必要时经县级档案行政管理部门验收后,可移交县级国家档案馆统一保管。

符合档案保管条件的村,经申请并由乡镇人民政府批准后,可自行保管本村承包地确权档案。

第十六条 各级农村土地承包管理部门和国家档案馆应当按照规定向社会开放承包地确权档案,为社会提供利用服务,但涉及国家秘密、个人隐私和法律另有规定的除外。

第十七条 县级以上农村土地承包管理部门和档案行政管理部门应当积极推进承包地确权档案的数字化和信息化建设,加强承包地确权电子文件归档和电子档案的规范化管理,通过农村档案信息资源共享平台,提供网上服务、方便社会查询。

第十八条 各级人民政府及农村土地承包管理部门、档案行政管理部门对在承包地确权档案的收集、整理、利用等各项工作中做出突出成绩的单位和个人,应给予奖励。

第十九条 在承包地确权档案工作中,对于违反有关规定,造成承包地确权档案失真、损毁或丢失的,由有关部门依法追究相关人员的法律责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十条 各省、自治区、直辖市农村土地承包管理部门、档案行政管理部门可根据本办法,结合本地实际,制定承包地确权档案工作的有关规定。

第二十一条 本办法由农业部、国家档案局负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行。

附件:《农村土地承包经营权确权登记颁证文件材料归档范围和档案保管期限表》(略)

典型案例 1.董用权诉海南省三亚市人民政府土地权属处理决定案[7]

【裁判要旨】

1.对法律规定应为复议前置的案件,复议机关作出不予受理决定,当事人起诉原具体行政行为的,人民法院应当不予受理。

2.当事人对于不予受理决定提起行政诉讼的,人民法院应当受理。

【案情】

原告:董用权。

被告:三亚市人民政府。

第三人:三亚市崖城镇南山村委会四马二村民小组。

第三人:三亚市崖城镇大蛋村委会其林第一村民小组。

第三人:三亚市崖城镇大蛋村委会其林第二村民小组。

海南省三亚市中级人民法院一审认定,1991年三亚市崖城镇南山村委会四马二村民小组(以下简称四马二村民小组)村民董庭球(董用权之父)等人开始使用争议地江门园,三亚市崖城镇大蛋村委会其林第一村民小组、三亚市崖城镇大蛋村委会其林第二村民小组(以下简称其林一、二村民小组)就进行阻止。三亚市崖城镇人民政府经调解无效后,于1994年4月8日作出镇府(1994)3号《关于土地权属纠纷处理决定意见书》,认为争议地是其林一、二村民小组自1956年开荒起一起使用30余年无争议土地。根据国家土地管理局《关于确定土地权属问题若干意见》第二项的规定,作出处理意见:争议地土地权属应属于其林第一、二村民小组集体所有,由其林一、二村民小组长期耕作使用。在园地上种的树苗、芒果待后协商处理。2007年1月10日,三亚市人民政府基于上述事实,根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条和《海南省确定土地权属若干规定》第七条第(三)项及第十八条的规定,作出三府(2007)8号《关于崖城镇南山村委会四马二经济社与大蛋村委会其林一、二经济社土地权属争议的处理决定》(以下简称8号处理决定),确认争议地归其林一、二村民小组集体所有。四马二村民小组、其林一、二村民小组对三亚市人民政府对争议地的权属处理决定无异议,也没有申请复议。董用权对三亚市人民政府作出的8号处理决定不服,于2008年5月22日申请复议,海南省人民政府于2008年5月23日作出琼府复受字(2008)3号《行政复议不受理决定书》。认为董用权个人不具备申请复议的主体资格,且复议申请已超过了法定受理期限,根据《海南省实施<中华人民共和国行政复议法>办法》第九条的规定,决定不予受理。董用权遂诉至法院,请求撤销三亚市人民政府作出的8号处理决定。

【裁判结果】

三亚市中级人民法院经审理认为,三亚市人民政府作出8号处理决定后,已送达给四马二村民小组及其林一、二村民小组,上述村民小组在法定期限内没有申请行政复议,该决定已发生法律效力。董用权及四马二村民小组请求撤销8号处理决定和确认争议地归四马二村民小组,理由不成立,且无法律依据。三亚市人民政府作出的8号处理决定,事实清楚,适用法律、法规正确,程序合法,应予维持。遂判决维持三亚市人民政府作出的8号处理决定。

宣判后,董用权、四马二村民小组不服,向海南省高级人民法院提起上诉。

海南省高级人民法院经审理,确认了一审法院认定的事实。

海南省高级人民法院经审理认为,根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的,应当先申请行政复议;对行政复议决定不服的,可以依法向人民法院提起行政诉讼。”及《最高人民法院关于适用<行政复议法>第三十条第一款有关问题的批复》“根据《行政复议法》第三十条第一款的规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的具体行政行为,侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的,经行政复议后,才可以向人民法院提起行政诉讼”的规定,上诉人董用权对三亚市人民政府作出的8号处理决定不服,只有经过行政复议后,才可向人民法院提起行政诉讼。本案中,海南省人民政府以董用权个人不具备复议的主体资格,且复议申请已超过法定受理期限为由,作出了琼府复受字(2008) 3号《行政复议不受理决定书》,对董用权的复议申请不予受理,该不予受理决定未改变或维持三亚市人民政府作出的具体行政行为,故应认定三亚市人民政府作出的8号处理决定没有经过行政复议。一审法院直接受理法律规定复议前置的案件,没有法律依据,应予纠正。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十三条第一款第(二)项、第七十九条第(一)项的规定,裁定:一、撤销三亚市中级人民法院(2008)三亚行初字第12号行政判决;二、驳回董用权的起诉。

2.洪雪英等四人诉浙江省慈溪市人民政府土地行政登记案[8]

【裁判要旨】

人民法院应债权人要求查封债务人房屋后,债权人的债权即不同于普通债权,而受到法律的特别保护。国土部门在此情况下作出土地使用权变更登记导致了房地的分离,妨碍了债权的实现。债权人对此登记行为不服提起行政诉讼的,具有原告资格。

【案情】

上诉人(原审第三人):尹松鹤。

被上诉人(原审原告):洪雪英、方婉芬、邓菊儿、吴引丽。

原审被告:慈溪市人民政府。

浙江省慈溪市人民法院一审认定,案件所涉房屋原为慈溪市二轻工艺塑料厂所有。1998年6月,该厂将上述房屋转让给案外人沈尧荣。沈尧荣于同年10月取得了涉案房屋所有权证,但未办理该房屋占用范围内的土地使用权变更登记手续。1999年5月,慈溪市二轻工艺塑料厂被注销企业登记, 其主管部门是慈溪市二轻工业总公司。2004年5月10日,上述土地使用权变更登记至慈溪市二轻工业总公司名下,并由集体土地转为国有划拨土地。后该土地使用权变更登记至沈尧荣名下,土地权属类型转为国有出让土地,沈尧荣取得了被告于2004年6月1日颁发的慈国用〔2004〕第020151号国有土地使用证。2004年6月4日,第三人尹松鹤与沈尧荣共同向慈溪市国土资源局提出申请,要求将登记在沈尧荣名下的上述房屋的国有土地使用权,变更登记至尹松鹤名下,提交了双方于2004年6月1日签订的房地产买卖协议书、沈尧荣为权利人的房屋所有权证和慈国用〔2004〕第020151号国有土地使用证等资料,并于2004年6月7日签订了国有出让土地使用权转让合同。但未提供尹松鹤为权利人的该国有土地上所建房屋的所有权证书。被告慈溪市人民政府于2004年6月10日核准土地变更登记,并颁发了慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证,确认第三人尹松鹤为土地使用者。

因沈尧荣、徐金花夫妇向四原告借款未还、应付货款未清偿,四原告于2004年3月提起民事诉讼。在民事案件审理过程中,经原告吴引丽申请,法院于2004年3月9日查封了沈尧荣夫妇所有的上述房屋,而未查封该房屋占用范围内的土地使用权。此后,法院民事判决确认了四原告的债权,判决沈尧荣夫妇履行还款义务。上述判决生效后,四原告于2004年5月申请强制执行。在执行过程中,第三人尹松鹤于2004年6月21日提出异议,以其于2003年8月28日与徐金花、沈尧荣订立了上述房屋的立绝卖契,并已交付相应的价款,且于2004年6月10日取得了土地使用证等为理由,主张房屋买卖合法有效,请求解除对上述房屋的查封。一、二审法院驳回了尹松鹤提出的异议。四原告认为,被告颁发慈国用(2004)字第020154号国有土地使用证的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记规则》的相关规定,损害了四原告的合法权益,遂提起行政诉讼。

四原告诉称,徐金花、沈尧荣二人在婚姻存续期间向四原告借款未予归还。为此,四原告分别提起民事诉讼。2004年3月9日,法院根据原告吴引丽提出的财产保全申请,查封了徐金花、沈尧荣所有的坐落于慈溪市观海卫镇南大街147号(现改为219号)的房屋。2004年5月,四原告依据生效的民事判决申请强制执行。在执行过程中,尹松鹤提出异议,请求法院解除上述房屋的查封。该异议被法院裁定驳回。另登记在尹松鹤名下的慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证,是在法院查封房屋后由原登记在他人名下的集体土地建设用地使用证更正、过户而来。四原告获知后,多次向被告相关职能部门反映未果。现原告诉请法院撤销被告颁发的慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证。

被告辩称,根据慈溪市国土资源局对外公布的《国有出让土地使用权转让办事须知》规定,出让土地转让须提供以下资料:(1)转让土地使用权证;(2)转让双方身份证明;(3)土地使用权转让协议;(4)转让房屋所有权证等。且为了提高办事效率,方便群众办事,房地产转让时,办理土地使用权和房屋所有权转让同时进行,而不是机械地按照《城市房地产管理法》有关规定操作。2004年6月4日,尹松鹤向慈溪市国土资源局提出了变更土地登记申请,并提交了房屋买卖协议书、身份证明、国有出让土地使用权转让合同、房屋所有权证、慈国用〔2004〕第020151号国有土地使用证等土地登记资料,其申请办理土地变更登记提交的登记资料齐全,符合《国有出让土地使用权转让办事须知》的规定和目前慈溪市国有出让土地使用权转让的土地登记程序。被告经地籍调查、权属审核,于2004年6月10日向尹松鹤颁发了慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证,事实清楚,程序合法。在讼争土地上的房屋已查封的情况下将土地使用权变更登记在尹松鹤名下的主要原因是法院在采取财产保全措施时,只对房屋进行查封,未及时对该房屋坐落的土地使用权的权属进行审查并采取有效的财产保全措施。综上,请求法院维持被诉土地登记颁证行为。

第三人尹松鹤述称,一、本案原告不具有行政诉讼的主体资格。根据行政诉讼法以及最高人民法院的相关司法解释规定,只有行政相对人认为具体行政行为侵犯其合法权益,才具有原告的诉讼主体资格。原告在民事案件中,向法院申请查封的是徐金花、沈尧荣所有的房屋。然本案登记过户的是土地使用权,并没有妨碍原告的权利。因此,本案被告向第三人颁发土地使用证,并未损害原告的合法权益,依法应认定本案原告不具有诉讼主体资格。二、根据《中华人民共和国土地管理法》及建设部的有关规定,本案的土地使用权不存在任何禁止转让的情形,第三人依法办理土地使用权的变更登记,没有违反法律规定,被告的颁证行为合法。

【裁判结果】

浙江省慈溪市人民法院经审理认为,与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。本案中,起诉人对沈尧荣夫妇享有的债权受法律保护。被告的土地使用权变更登记行为将土地使用权与房屋所有权分离,既减少了沈尧荣夫妇的可供执行的财产价值,又使房屋所有权存有瑕疵,导致法院难以处分该房屋,已对四原告的债权利益产生了实际影响。故应认为本案起诉人具有行政诉讼原告资格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款以及《土地登记规则》第三十七条的规定,房地产转让或者变更时,应当先申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书申请更换或者更改土地使用权证书。本案中,第三人因房屋转让提出土地使用权变更申请时,依法应当先申请房产变更登记,并提交变更后的房屋所有权证书。但沈尧荣夫妇所有的房屋已被法院依法查封,该房产权利已受到限制,第三人尹松鹤依法不能先取得其为权利人的该房屋所有权证书。在此情况下,被告依据《土地登记规则》第六条、第十条规定,核准土地变更登记并颁发慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证,适用法律错误,违反法定程序,故该院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第2目、第3目之规定,判决撤销被告慈溪市人民政府于2004年6月10日颁发的慈国用〔2004〕第020154号国有土地使用证。

宣判后,第三人尹松鹤以起诉人不具备原告主体资格为由,向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为,原审被告颁发土地使用证时,法院已根据被上诉人的申请对沈尧荣的房屋进行了查封。根据房地一致的原则,被上诉人对原审被告的颁证行为具有法律上的利害关系,其起诉有原告主体资格。故判决驳回上诉,维持原判。

3.联成公司诉海南省三亚市人民政府土地使用权变更登记案[9]

【裁判要旨】

根据国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》第4.4条、第5.2条、第6.3条规定,对没有发生界址点、界址线变化的变更调查,可以不组织相邻各方进行指界。

【案情】

原告:三亚联成实业贸易有限公司。

被告:三亚市人民政府。

第三人:海南世嘉投资有限公司。

第三人:三亚市大通实业公司。

第三人:三亚平民兄弟房地产开发有限责任公司。

三亚市中级人民法院一审认定,三亚市政府2003年12月31日给世嘉公司颁发三土房(2002)字第2621号土地房屋权证(以下简称2621号证)时没有通知联成公司、大通公司到现场指界。世嘉公司2621号证是从平民公司的三土房(2002)字第1981号土地房屋权证(以下简称1981号证)和三土房(2002)字第1982号土地房屋权证(以下简称1982号证)变更而来的,前证与后证之间的界址、四至、面积都不变。2002年9月30日,三亚市政府根据联成公司的申请,向联成公司颁发三土房(2002)字第1661号土地房屋权证(以下简称1661号证)。联成公司不服,认为其土地使用面积应是4360平方米,1661号证确认土地面积2599.44平方米错误,2621号证颁证时没有通知其作为相邻方到现场签名指界,造成其市场后侧的土地进入世嘉公司的用地范围,请求撤销三亚市政府给世嘉公司颁发的2621号证。

原告联成公司诉称:1999年11月我公司由大通公司、三亚市汽车工业总公司和三亚天成实业有限公司联营组建。大通公司提供4360平方米土地作为我公司兴建金鸡岭农贸市场的项目用地,2003年12月31日被告给世嘉公司颁发三土房(2003)字第2621号土地房屋权证(以下简称2621号证)时,没有通知作为相邻方的我公司到现场签名指界,造成我公司市场后侧的土地划入世嘉公司的用地范围,严重侵害了我公司的合法权益,请求撤销市政府颁发的2621号证,并责令被告重新确权。

被告市政府辩称:市政府颁发给世嘉公司的2621号证是从平民公司三土房(2002)字第1981号、第1982号土地房屋权证变更而来,而(2002)字第1981号、第1982号是从大通公司三土房(2002)字第1240号变更而来的,世嘉公司的土地来源清楚,产权清晰,并未侵害到联成公司的权益。

第三人世嘉公司的出庭人员因拒绝向本院提供授权委托书,故视世嘉公司未到庭参加诉讼。

第三人平民公司述称:市政府发证给平民公司在先,给联成公司发证在后,因此,不需要平民公司给联成公司指界。同意被告答辩的意见。

第三人大通公司述称:平民公司将土地房产转让给世嘉公司我公司不知道,平民公司在转让土地给世嘉公司时多占了联成公司的土地,我公司同意联成公司的意见,应当尊重事实,撤销世嘉公司的土地证。

【裁判结果】

三亚市中级人民法院经审理认为:2621号证是从1981号、1982号证变更而来的,前证与后证之间界址、四至,面积都没有发生变化。在土地证所载的界址、四至,面积都不变的情况下,本院根据《城镇变更地籍调查实施细则》的有关规定,认为不需要相邻各方到现场指界。联成公司认为相邻方不到现场指界就违反办证程序的理由,因缺乏法律依据,本院不予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、第五十四条第一款、国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则(试行)》第5.2条、第6.3条第2项的规定,判决维持三亚市人民政府2003年12月31日颁发的三土房(2003)字第2621号土地房屋权证。

4.石某某诉兴宁市国土资源局土地行政登记案[10]

【裁判要旨】

《土地登记办法》第9条第3款规定:“申请人申请土地登记,应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况,并对申请材料实质内容的真实性负责。”同时,《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”而根据法律位阶原则,法律效力高于行政法规,《物权法》的法律效力高于国务院制定的《土地登记办法》,因此,国土资源局在颁发国有土地使用证时,对申请人的申请材料,应当依据《物权法》的规定进行形式审查和实体审查。

【案情】

原告:石某某

被告:兴宁市国土资源局

兴宁市金兴房地产开发有限公司(以下简称金兴公司)是在1999年11月18日由兴宁市恒丰发展有限公司(以下简称恒丰公司)出资50万元、兴宁市第三建筑工程公司(以下简称三建公司)出资450万元成立的有限责任公司,法定代表人为石某某。2002年8月16日,三建公司、金兴公司(乙方)与兴宁市邮政局(甲方)签订了《土地使用权转让合同》(以三建公司名义签订,土地使用权归金兴公司和三建公司共有),约定甲方将其位于兴宁市刁坊镇和福兴镇地段的44号土地转让给乙方。兴宁市邮政局向金兴公司购买门店,约定乙方购房总额扣除5万元作为办理房产证押金外,所需房款从乙方44号地块转让费用中抵扣。兴宁市邮政局分别在2003年和2006年接受了上述团结路5卡门店和富兴市场的3卡门店。在2005年间因金兴公司、三建公司负债4600多万元未能偿还而被中国工商银行兴宁市支行诉至梅州市中级人民法院。为了躲避44号区土地被法院查封抵债,第三人王某某便要求邮政局将该块土地的受让人变更为兴福公司。在2005年2月3日,邮政局与兴福公司将位于刁坊镇和福兴镇地段44号区签订虚假合同。兴宁市国土资源局依据邮政局与兴福公司签订的虚假材料在2009年9月10日将邮政征用地[兴府国用(2007)第06-1120号]转让给兴福公司,为兴福公司颁发了兴府国用(2009)第01-2471号国有土地使用权证。

原告石某某诉称:金兴公司虽未清算注销,但自己对股东王某某利用虚假申请材料骗取国有土地变更登记的行政侵权行为有权提起行政诉讼,且兴宁市国土资源局未尽审查注意义务,对虚假材料进行变更登记而获取的《国有土地使用证》应依法予以撤销。

【裁判结果】

关于被告颁发兴府国用(2009)第01-2471号《国有土地使用证》的合法性,本案的证据材料能够形成证据链,证实兴福公司与邮政局签订的相关合同等权属材料,都是为了能将44号区土地的使用权变更到兴福公司名下,以规避该土地被查封抵债而虚构的,双方并不存在土地转让和房产交易的事实。应当认定兴福公司申请变更登记取得兴府国用(2009)第01-2471号《国有土地使用证》所提供的权属证明文件是虚构的,隐瞒了44号区土地的实际使用权人是金兴公司和三建公司的事实真相,是骗取登记。根据《广东省实施<土地管理法>办法》第10条第3款“土地登记申请人在申请土地登记时,隐瞒事实、伪造有关证明文件或采取其他非法手段骗取登记的,县级以上人民政府土地行政主管部门应当注销其土地登记”的规定,应当依法注销其土地登记。被告对虚假的权属材料未尽审慎审核之职,其颁发的兴府国用(2009)第01-2471号《国有土地使用证》,存在主要事实不清和主要证据不足,依法应当予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条[11]第(2)项第1目之规定,判决:撤销被告兴宁市国土资源局在2009年9月10日向第三人兴宁市兴福新型建材制造有限公司颁发的兴府国用(2009)第01-2471号《国有土地使用证》。一审宣判后,被告兴宁市国土资源局及第三人均不服提起上诉。广东省梅州市中级人民法院审理后驳回兴宁市国土资源局及第三人的上诉,维持原判。