前言

随着社会老龄化的加剧，我国越来越多的房地产公司开始投入到养老地产的开发中。养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适合老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。目前，比较成功的养老地产项目主要有美国太阳城、日本横滨太阳城、上海亲和源、北京太阳城、太申祥和山庄等。

房地产公司要成功开发养老地产项目，需要考虑的问题有很多。例如，怎样才能满足老年人的生理和心理需求？要提供哪些产品及服务？如何把握市场寻求效益最大化？如何稳定经营收益和控制投资风险？而这些问题就需要靠养老地产开发全程策划来解决。养老地产开发全程策划是指从养老地产项目开发的决策阶段开始到项目交付使用和经营管理阶段全过程的策划工作。一般由房地产公司营销策划部门或公司聘请专业的养老地产策划公司来执行，其策划内容主要包括养老地产项目市场调查分析、目标战略制定与定位、产品规划设计建议、投资分析、营销推广策划以及经营管理策划等。

为了让养老地产从业人士对养老地产开发全程策划有更全面、深入的了解，并掌握养老地产开发全程策划的要诀，经过近两年来对国内外典型养老地产项目的研究探索，我们特别策划编写了这本书——《养老地产开发全程策划指南》。

本书共用8章的内容全面讲述养老地产开发全程策划要诀，这8章的内容包括：

第1章，养老地产开发的基本知识与全程策划要点，主要讲述养老地产的概念、特点、开发要点、发展趋势等基本知识以及养老地产开发全程策划的特点、常见问题与关键点等内容。

第2章，养老地产项目市场调查分析，主要讲述宏观环境分析、区域房地产市场分析、国内外养老地产市场分析、养老地产项目所在城市条件分析、养老地产项目自身情况分析、养老地产项目竞争对手分析、养老地产项目客户需求分析以及养老地产项目SWOT分析等内容。

第3章，养老地产项目目标战略制定与定位，主要讲述养老地产项目目标战略制定、养老地产项目整体定位、养老地产项目目标客户群定位、养老地产项目形象定位、养老地产项目产品总体定位以及养老地产项目经营方式定位等内容。

第4章，养老地产项目产品规划设计建议，主要讲述养老地产项目规划设计的原则要求与依据、养老地产项目总平面规划建议、养老地产项目道路交通规划与景观布置建议、养老地产项目建筑立面建议、养老地产项目建筑规划设计与装修建议、养老地产项目配套设施设备建议以及养老地产项目公用工程设计建议等内容。

第5章，养老地产项目盈利模式与投资分析，主要讲述养老地产项目常见的盈利模式及其特点分析、养老地产项目与普通房地产项目盈利模式对比分析、国内外养老地产项目盈利模式分析、养老地产项目不同盈利模式的优缺点分析、养老地产项目盈利模式的运用策略分析以及养老地产项目的投资成本估算、投资计划与资金筹措、收入测算、财务评价、效益分析、敏感性分析、投资风险分析与投资建议等内容。

第6章，养老地产项目营销推广策划，主要讲述养老地产项目整合推广策划以及销售执行策划等内容。

第7章，养老地产项目经营管理策划，主要讲述养老地产项目经营管理公司组织架构设置、人力资源配置以及员工招聘培训计划制订等内容。

第8章，国内外成功养老地产项目借鉴，主要讲述居家式养老地产项目、大型综合养老社区项目、异地度假型养老地产项目、康疗型养老地产项目、学院式养老地产项目以及保险资金投资养老地产项目等不同类型成功养老地产项目的借鉴要点等内容。

本书是一本理论与案例相结合的内容全面的有关养老地产开发全程策划的工作参考书，该书的编写力求做到具备以下六大特性：

第一，实操性。本书的编写人员全部来自多年从事房地产策划的一线专家，实操经验丰富，力求通过全面实用的理论和众多成功的案例，使读者可以在最短的时间内吸收前人的实操经验，掌握养老地产项目开发全程策划的成功要诀。

第二，先导性。本书以我们的工作经验为基础，总结了近年来养老地产开发全程策划的成功经验，走在时代发展的前列，能反映养老地产开发全程策划的发展动态。

第三，全面性。本书的全面性体现在两个方面：一是本书包括了养老地产项目开发各阶段的策划内容；二是本书中的案例来自于国内外，涉及内容全面，分析到位，能代表国内外最高水平。

第四，简明易懂性。由于房地产从业人员大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解知识点，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这一方面的考虑，在语言表达上尽量做到通俗易懂，让即使是刚进入这个行业的人员也能充分理解作者想表达的意思，从而更好地理解和掌握养老地产开发全程策划的各项要诀并运用到实践中去。

第五，案例性。为了让读者更好地掌握养老地产开发全程策划的要领，我们在讲述各项策划要点时，都会结合典型案例进行说明。

第六，工具性。本书按照养老地产开发策划的各阶段分章编写，并引用了许多养老地产项目的成功案例。读者在工作上遇到问题时，可以直接找到书中相应的内容进行参考借鉴。

本书是养老地产项目开发从业人员的必备书籍，特别适合养老地产开发策划人员，房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士参考阅读。

同时，本书还十分适合参与养老地产项目工程建设的设计单位、监理单位、施工单位、建材和设备提供单位、招标单位、装修单位以及建设、规划、国土、质检、安检、市政、供水、供电、供气、供暖、环卫、消防等与养老地产项目开发有密切联系的企业和单位的相关从业人士阅读。

另外，本书还可作为房地产相关专业师生的优秀教材，可作为房地产公司新进员工的培训手册和工作指导书。

本书编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，才使得本书能及时与读者见面。本书是我们编写的“养老地产与养生地产开发宝典丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。

编者