第二章 业主的建筑物区分所有权

12【物业管理权】【只有业主有权决定由谁行使物业管理权】

物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，并向住户收取费用的一种社会性服务工作。

物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，应当由物的所有权人（即业主）决定谁可以行使。已成立的小区业主管委会与物业公司签订了《住宅聘用管理公司》，物业公司可以主张物业管理权。（海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司案，法案例（1999）1-33）

物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。

现顺发新村小区业主管委会已经成立，并与物业公司签订了《住宅聘用管理合同》，这是业主行使权利的行为。物业公司据此提出上诉有理，应予支持。（海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案，1999年第1期第33页）

13【物业管理权发包】【开发建设单位不得擅自将住宅小区的物业管理权发包给他人】

开发建设单位对住宅小区没有物业管理权，其擅自将住宅小区的物业管理权发包给他人行使，并借机收取承包金，侵犯了物业业主的合法权益。（海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司案，法案例（1999）1-33）

被上诉人投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与上诉人物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金50万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。投资公司对住宅小区没有物业管理权，原审在处理合同无效时，虽然注意到这一问题，但是以维护住宅小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等为由，判决将住宅小区的物业管理权及维修基金交投资公司代管，没有法律依据，应当撤销。（海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案，1999年第1期第33页）

14【房屋区分所有权】【转让可供区分使用的空间的专有部分的，共用部分也同时转让】

当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，使这幢房屋为多人所有时，每个所有权人取得的是房屋区分所有权。转让房屋区分所有权时，转让可供区分使用的空间的专有部分的，房屋的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等共用部分也同时转让。（南京市鼓楼区房产经营公司等诉江苏盛名实业有限公司案，法案例（2001）5-162）

上诉人钟宝强等住户和原审原告房产公司因对不动产享有的所有权，与被上诉人盛名公司结成不动产的相邻各方。不动产相邻权是对不动产所有权的限制和延伸，是与不动产所有权有关的财产权利。没有不动产所有权，则谈不上不动产相邻权。因此要正确解决不动产相邻纠纷，就必须正确把握相邻各方的不动产所有权形态。

过去我国房屋所有权的形态是，一幢独立的房屋由一个人所有（即一物一权）。随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有（即一物多权）的现象越来越普遍。

房屋建设投资者建立的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。而只有该房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能。当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间（以下简称专有部分），但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分（以下简称共用部分）没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。只是由于共用部分必然随专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共同部分一一登记。（南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案，2001年第5期第162页）

15【房屋区分所有权中的共有权】【房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利】

房屋区分所有权中的共有权是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。房屋区分所有权中的共有权权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。同时有义务维持共用部分现状，不得请求分割；维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务的，可以形成团体的法律关系。（南京市鼓楼区房产经营公司等诉江苏盛名实业有限公司案，法案例（2001）5-162）

房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时需尽的义务是：维持共用部分现状，不得请求分割；维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有权人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务，他们在此可以形成团体的法律关系；由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系；由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。（南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案，2001年第5期第162页）

16【利用房屋共用部分】【利用房屋的共用部分，必须征求全体区分所有权人的意见】

房屋区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。房屋区分所有权人对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则构成对其他权利人共有权的侵害。

房屋区分所有权人在其专有部分增建夹层，利用了房屋的共用部分，即使增建行为得到了行政机关的批准，仍必须征求全体区分所有权人的意见。（南京市鼓楼区房产经营公司等诉江苏盛名实业有限公司案，法案例（2001）5-162）

坐落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的六层商住楼，是由上诉人钟宝强等住户、原审原告房产公司和被上诉人盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分（包括底层地板以下的掩埋工程），应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。

被上诉人盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。（南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案，2001年第5期第162页）

17【庭院绿地的独占使用权】【庭院绿地的独占使用权，应根据商品房买卖契约内容及物权登记情况确定】

小区庭院绿地的独占使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，而必须根据房屋买卖双方的商品房买卖契约内容及物权登记情况加以确定。

出卖人虽口头承诺赠送买受人庭院绿地，但在签订的商品房买卖契约中未对庭院绿地使用权归属进行约定的，不能认为买受人取得了对庭院绿地的独占使用权。同时，买受人对庭院绿地具有独占使用权的，应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。不能以物权证书证明其对庭院绿地享有独占使用权的，只能认定享有一般使用权。（青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太等案，法案例（2007）9-37）

根据上述事实，尚不能认定徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

首先，即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐献太、陆素侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。

如果被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。综上，根据本案事实，只能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐献太、陆素侠对该庭院绿地享有独占使用权。（青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案，2007年第9期第37页）

18【物业管理收益分配】【未约定共有部分物业的管理收益应当公平合理地分配】

共有人对共有物享有收益权。

对小区共有部分物业的管理收益，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配。在没有约定的情形下，应当依法分配。由于我国法律对该部分收益分配没有具体规定，因而应当在不违反法律原则的前提下公平合理分配。

物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。因此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，小区共有部分物业的管理收益应主要归属于作为共有部分所有权人的全体业主享有，但物管企业也应享有合理的回报。（无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等案，法案例（2010）5-40）

共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。

物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。（无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案，2010年第5期第40页）