物权法

第一章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

1【不动产转让】【合法契证是确定不动产产权的主要依据】

我国实行税契制度，凡是不动产的产权转移必须以税契为准。买卖房屋经政府认可的合法契证是确定产权的主要依据。（廖昌颐诉廖抡万案，法案例（1985）1-25）

广东省高级人民法院经审理认为：此案不能单凭契证，廖抡万出了钱，参加了买房活动，应该承认双方共买的事实。于一九八一年十月七日改判讼争之房为廖昌颐与廖抡万共有，各为一半。终审判决后，廖昌颐不服，向最高人民法院提出申诉，要求将房屋判归他所有。

最高人民法院民事审判庭经调卷审查、就地查证，认为：我国实行税契制度，凡是不动产的产权转移必须以税契为准，买卖房屋经政府认可的合法契证是确定产权的主要依据。（廖昌颐与廖抡万房产纠纷案，1985年第1期第25页）

2【登记】【共同买房时支付了部分房款但未参加登记视为放弃买房权利】

一方拟与他人共同买房并支付了部分房款，但在正式办理房屋产权转移手续时未参加登记，视为自动放弃买房权利。（廖昌颐诉廖抡万案，法案例（1985）1-25）

廖昌颐与廖抡万双方讼争的房屋，尽管廖抡万开始想与廖昌颐共同买房，也付了部分房价款，但在正式办理房屋产权转移手续时，不参加登记，不行使自己的买房权利，应视为自动放弃。廖抡万所称用廖昌颐名字立契是与廖世锋商定的，因查无实据，廖世锋又否认，故不予认定。廖昌颐委托廖世锋买房，履行了法律手续，取得了合法契证，应受到法律保护，但未及时将二千元返还廖抡万或交人民法院处理是不当的。此外，廖昌颐尚欠梁世勇、梁世惠买房款三百元，也应一并清理。（廖昌颐与廖抡万房产纠纷案，1985年第1期第25页）

3【房屋转让】【房产转让不能以宅基地使用证上的记载和曾在房屋中居住的事实为依据】

房屋所有权的转让，分为无偿转让（即赠与）和有偿转让（即买卖）。赠与房屋时，未办理过户手续的，赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人已占有、使用该房屋的，视为赠与有效，但应补办过户手续。房屋产权证书仍在房屋所有人手中，他人虽在所有人的房屋中居住过，但不是根据赠与合同占有、使用该房屋的，不能认定所有人已将房产所有权合法转让。

房屋所有人虽然口头上说过要将其房屋以适当的价格转让给他人，但从未交出过产权证书，也未收取过他人给付的购房款，更没有实际将房产交付他人使用，视为所有人未转让房屋的产权。（杜海生等诉杜喜生案，法案例（1995）4-139）

房屋所有权的转让，分无偿转让（即赠与）和有偿转让（即买卖）。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“……赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”一审判决既然认定杜永生已将房产所有权转让，又没有查明受让人有给付对价的事实，就应当对本案适用赠与房屋的规定（适用司法解释）。但是，房屋产权证书至今仍在上诉人杜永生手中，上诉人杜喜生和被上诉人杜海生、杜满生等人虽在此房中居住过，却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。一审判决以宅基地使用证上的记载和杜喜生等曾在此房中居住过的事实，就认定杜永生已将房产所有权合法转让，于法不符。杜永生虽然口头上说过要将此房以原价转让给杜喜生，但从未交出过产权证书，也未收取过杜喜生给付的房价，更没有实际将房产交付给杜喜生使用，却收取了邻居卢维柱交纳的900元房租。这些事实都说明，争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让，也没有发生过有偿的转让，一直控制在产权人杜永生手中。（杜海生、杜满生诉杜喜生房产确权纠纷案，1995年第4期139页）

4【对抗权】【后签订房屋出卖合同的买受人未收取所购房产，也未实际取得房屋所有权证的，不能对抗签订合同在先的人的权利】

出卖人签订房屋出卖合同后，就同一房屋又与其他人签订出卖合同，后签订房屋合同的人所购房产虽已办理了房地产登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证的，不能对抗签订合同在先购房人的权利。（三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司案，法案例（2004）8-30）

本案中，配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。（三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案，2004年第8期第30页）

5【房屋交付】【出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由拒绝交付房屋】

因工程价款优先受偿权而占有部分房产但并未实际取得所有权的，只是享有对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗通过合同在先购房人所享有的权利。出卖人的房屋尚未竣工交付使用，因工程价款享有的优先受偿权和合同在后购房人的权利，可通过其他途径予以保护。出卖人在收取了合同在先购房人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向其交付房屋。（三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司案，法案例（2004）8-30）

荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。（三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案，2004年第8期第30页）

6【法人主体资格】【被吊销法人营业执照但未清算并注销的企业法人仍有主体资格】

被依法吊销企业法人营业执照，但未经清算并注销的企业法人未丧失主体资格，仍是其取得土地的使用权人和房地产项目的所有权人。但企业资产只能通过清算程序处理。（雷远城诉厦门王将房地产发展有限公司等案，法公字（2007）第11-16号）

我国不动产物权的设立和变更以登记为要件。王将公司与厦门海沧杏林台商投资区建设局签订了《厦门海沧投资区国有土地使用权有偿出让合同》，并取得了海沧新区01-C地块土地使用权和王将花园（一期）项目所有权。王将公司虽已被依法吊销企业法人营业执照，但因未经清算并注销，企业法人主体资格并未丧失，仍是海沧新区01-C地块土地使用权人和王将花园（一期）项目所有权人。地产公司即使是王将花园项目的实际投资人，因未进行权属登记，依法不拥有王将花园项目的所有权和土地使用权。故雷远城与王将公司双方提供的证据与雷远城的诉讼请求不具有关联性，不予认定。另在诉讼过程中，王将公司的法定代表人雷远思虽同意将王将花园项目的所有权和土地使用权确认归属雷远城，但根据《中华人民共和国民法通则》第四十条“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动”，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理”，《国家工商行政管理局关于企业登记管理若干问题的执行意见》第十条“公司被依法吊销《企业法人营业执照》的，由股东组织清算组清算”的规定，企业法人在被吊销营业执照的情况下，企业资产只能通过清算程序处理。故王将公司法定代表人雷远思的意思表示不能作为支持雷远城诉讼请求的理由。（雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷，【2006】民一终字第29号，2007年第11期16页）

7【善意受让人】【以明显不当的低价受让财产的，不是善意受让人】

知道或者应当知道须履行报批和评估手续才能转让的财产未进行报批和评估，且以明显不当的低价受让的主体，不能认定为善意受让人。（东风汽车贸易公司等诉内蒙古环成汽车技术有限公司等案，法公字（2009）第2-38号）

对于环成公司而言，其知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产，在没有履行《国有资产评估管理办法》规定的报批和评估手续的情况下，以明显不当的低价受让涉案房地产，损害了联合公司股东的合法权益，不能认定为善意受让人。原判决认定梁秋玲代表联合公司与环成公司签订的房地产转让合同无效正确，不存在缺乏证据证明的问题。（东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲及第三人内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案，【2008】民申字第461号，2009年第2期第38页）

8【强制性规定】【违反强制性规定，不受物权法的保护】

国有资产占有单位进行资产转让的，应当进行资产评估。该规定属于强制性规定，而非任意性规定。受让国有房地产违反该强制性规定的，不受物权法的保护。（东风汽车贸易公司等诉内蒙古环成汽车技术有限公司等案，法公字（2009）第2-38号）

《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的，应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。原判决根据该规定认定本案所涉房地产转让合同无效正确，不违反合同法第五十二条的规定。担保法没有对企业处置国有资产需经的程序作出规定，原判决依据《国有资产评估管理办法》的有关规定认定本案所涉房地产转让合同无效，不违反担保法。申请再审人受让本案所涉房地产违反《国有资产评估管理办法》的强制性规定，亦不能受到物权法的保护。（东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲及第三人内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案，【2008】民申字第461号，2009年第2期第38页）

9【物权转让行为】【物权转让行为不能成就，并不必然导致债权合同无效】

不动产物权变动实行原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。物权转让行为无效的，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。（重庆索特盐化股份有限公司诉重庆新万基房地产开发有限公司案，法公字（2009）第4-31号）

根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。（重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案，【2008】民一终字第122号，2009年第4期第31页）

10【房产转让】【“地随房走，房随地走”是我国房地产权属的一贯原则】

“地随房走，房随地走”的房地产权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人则享有要求转让人将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，受让人为实质权利人，受让人可以请求将土地使用权变更至自己名下。（中国信达资产管理公司西安办事处诉陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库等案，法公字（2009）第12-29号）

“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。（中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案，【2008】民二终字第222号，2009年第12期第29页）

第二节 动产交付

11【转让机动车】【转让机动车的，车主需办理机动车登记证、车辆行驶证】

转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的，始成立善意取得。

机动车虽然属于动产，但具有一定的特殊性，转让机动车的，车主需办理机动车登记证、车辆行驶证，待过户登记手续办理完后始发生所有权的转移。（刘志兵诉卢志成案，法案例（2008）2-38）

第三，善意取得要求转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。机动车虽然属于动产，但具有一定的特殊性，车主需办理机动车登记证、车辆行驶证，这些严格的管理措施使车辆不同于其他无需登记的动产，也利于受让人审核车辆转让时的合法正当性。本案被上诉人卢志成无法办理涉案车辆过户手续的事实，也说明他明知让与人未取得涉案车辆处分权，进一步说明被上诉人取得涉案车辆不属于善意取得。

综上，被上诉人卢志成并未善意取得涉案车辆。上诉人刘志兵基于物权请求权要求被告返还涉案车辆，理应支持。上诉人以缺乏证据为由撤回赔偿损失这一诉讼请求，系其真实意思表示，理由正当，予以准许。（刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案，2008年第2期第38页）