房地产项目后评价理论篇

第1章 目后评价理论与方法

1.1 项目后评价的概念

1.1.1 项目后评价的定义

项目后评价是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统、客观的分析。其目的在于全面总结项目的实施过程，分析项目的实际运营情况和实际投资效益，检验预期的投资目标是否达到；对比实际实施效果与项目预期目标的偏差，或实际结果与同类项目的偏差，并分析其原因，总结项目成功的经验和失败的教训，为进一步提高项目投资效益提出切实可行的建议；从而提高项目决策、设计、施工、营销以及管理水平，为合理利用资金，改进和完善管理，制定相关政策等提供科学依据，最终使社会相关利益群体利益最大化。

1.1.2 项目后评价与前评价、中评价的联系与区别

在项目生命周期的不同阶段可对项目进行有侧重的评价，一般分为前评价、中评价和后评价。项目前评价通常是指项目决策前，对项目有关的技术、经济和社会等各方面情况进行深入、细致的调查研究，对项目建设的必要性、可行性进行论证，为项目的决策提供科学依据。项目中评价是指项目实施阶段进行的评价，主要是为了对正在实施的项目进行测试和分析，以便更好地推进项目。

项目后评价与前评价、中评价关系密切，前评价、中评价是后评价的前提和基础，两者在评价原则和基本方法上没有太大区别。但是，由于项目后评价和前评价、中评价在项目全过程中所处的工作阶段不同，因此也存在明显的区别，主要表现在以下几个方面。

（1）评价时点不同。前评价是在项目决策的前期进行，中评价是在项目实施过程中进行，而后评价是在项目周期的最后阶段进行。

（2）评价目的不同。前评价的目的在于评价项目技术和经济上的可行性，为项目决策提供依据；中评价的目的在于监测项目实际进展状况与预测目标的偏离程度，并分析原因，及时将信息反馈到项目管理机构；而后评价是在项目建成后，总结项目的实施过程，目的是为了总结经验教训，为改进决策和管理服务。

（3）选用参数不同。前评价选用的数据通常是经验数据、类似项目的数据或者预测数据；中评价的数据收集较为简单，一般仅限于项目本身，主要以日常信息管理系统的资料为数据参数；而后评价则是采用项目实际发生的数据和进行后评价时所公布的参数进行评价。

（4）比较对象不同。前评价侧重于不同设计方案的分析对比；中评价是对项目具体执行情况进行评价；后评价则着重于项目实际执行程度和深度以及执行结果与前评价预期效果和原运行标准的对比分析。

（5）评价内容不同。前评价的主要内容是项目建设条件、工程设计方案、项目的实施计划以及项目的经济社会效益等；中评价的内容范围限定在项目建设实施阶段，主要评价项目建设实施进展与预期的偏离程度，重点在于诊断和解决项目建设过程中发生的问题，从而推动和确保项目的有效进行；而后评价的主要内容包括对项目决策、实施效益以及实际运用状况等方面进行深入的分析。

（6）评价结论不同。前评价的结论主要是项目是否可行及其带来的可能后果；中评价的结论主要是运作过程中是否出现问题，应如何解决；而后评价的结论则是项目是否成功，并分析前评价的预期与实际之间的差异，提出改进的措施和建议。